1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 20 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3 300 元/m 2，出租的年末净收益为 330 元/m 2。假设折现率为 10%，风险补偿估计为现房价格的 2%，该期房目前的价格为( ) 。（A）2834 元/m 2（B） 1834 元/m 2（C） 2934 元/m 2（D）3934 元/m 22 “五通一平 ”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。（A）给水、排水、电力、通信（B）给水、排水、燃气、热力（C）排水、电力、通信、燃
2、气（D）排水、电力、通信、热力3 某宗土地的面积为 1000m2，其上建筑物的建筑面积为 5000m2，建筑物的基底面积为 700m 2，建筑物层数为 8 层。则该宗土地的容积率为 ( )。（A）8.0（B） 5.6（C） 5.0（D）0.74 当供给增加量小于需求减少量时，则( )。（A）均衡价格下降均衡交易量增加（B）均衡价格下降，均衡交易量减少（C）均衡价格上升，均衡交易量增加（D）均衡价格上升，均衡交易量减少5 房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。（A）有用性、稀缺性、有效需求（B）供给、需求、利用状况（C）权利、租金、利率（D）价值、使用价值、供求6 甲房地产的建筑物建
3、于 1993 年，乙房地产的建筑物建于 1998 年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算 2001 年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则( )。（A）甲大于乙（B）甲小于乙（C）甲等于乙（D）难以判断7 一厂房建成后 8 年被改造为超级市场并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40 年，建筑物的经济寿命为 50 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为 ( )年。（A）40（B） 42（C） 48（D）5d8 某高层楼房占用的土地总面积为 900m2，房地产总价值为 3000 万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为 2000
4、 万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为 1000 万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m 2。（A）700（B） 600（C） 500（D）2009 某酒店已知可以在未来 30 年内取得丰厚收益，经计算未来 3 年收益分别为 93 万元、100 万元、120 万元，从第 4 年到第 30 年的净收益会稳定在 130 万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为 12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。（A）992.06（B） 983.10（C） 1080（D）83210 估价上的折旧注重的是( )。（A）原始取得价值的减价修正（B
5、）原始取得价值的摊销与回收（C）重置价值的摊销与回收（D）价值的减价修正11 城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则( )。（A）估价时点为未来，估价对象为未来状况（B）估价时点与房地产状况均为现在（C）估价时点为现在，估价对象为未来状况（D）估价时点为现在，估价对象为过去状况12 某建筑物的建筑面积为 2000m2，占地面积为 3000m2，现在重新获得该土地的价格为 800 元/m 2，建筑物重置价格为 900 元/m 2，而市场上该类房地产正常交易价格为 1800 元/m 2，则该建筑物的成新率为( )。（A）44%（B）
6、 50%（C） 67%（D）86%13 按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 5%。若改为直接比较判定，将出现 ( ) 的情形。（A）估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高 7%（B）可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低 7%（C）可比实例价格的房地产状况调整系数为 1.071（D）可比实例价格的房地产状况调整系数为 0.93314 现需评估某宗房地产 2004 年 10 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 2500元/m 2。成交日期为 2004 年 1 月末，该类房地产自 2
7、003 年 7 月末至 2004 年 6 月末每月价格递增 1%，2004 年 7 月末至 2004 年 10 月末平均每月比上月价格上涨 20元/m 2。该可比实例在 2004 年 10 月末的价格为( )。（A）2648 元/m 2（B） 2688 元/m 2（C） 2708 元/m 2（D）2734 元/m 215 为评估某住宅 2004 年 10 月 1 日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为 4000 元/m，成交日期为 2004 年 5 月 1 日，成交价格比正常价格低 2%，房地产状况调整系数为 1.087，已知从 2004 年 5 月 1日
8、到 16 月 1 日该类住宅价格平均每月比上月上涨 1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于( )。（A）3790 元/m 2（B） 4238 元/m 2（C） 4658 元/m 2（D）4663 元/m 316 某房地产年净收益为 20 万元，已使用 15 年，尚可使用 25 年，若报酬率为8%，则其现值是( )万元。（A）300（B） 213.50（C） 171.19（D）50017 投资利润率的计算基数不包括( )。（A）土地取得成本（B）开发成本（C）管理费用（D）销售费用18 甲、乙两宗相邻土地，价格均为 50 万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格
9、为 150 万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )万元。（A）050（B） 5075（C） 50100（D）10015019 价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为( )。（A）前期价格指数（B）定基价格指数（C）长期价格指数（D）环比价格指数20 具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用( )作为其中的一种估价方法。（A）市场法（B）假设开发法（C）收益法（D）成本法21 求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括( )。（A）单位比较法（B）分部分项法（C）造价分析法（D）指教调整法22 房地产开发具有( ) 的特点，其开发成本、管理费
10、用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。（A）投资量大（B）周期长（C）风险性大（D）开发费用投入时间变化大23 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度( )，就可以计算其平均发展速度。（A）较大（B）较小（C）差距较大（D）大致接近24 钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为( )年。（A）50（B） 40（C） 35（D）3025 在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的( ) 作为标准深度。（A）中位数（B）众数（C）平均数（D）分位数26 某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此
11、时估价对象状况应为( )。（A）被烧损前的状况（B）被烧损后的状况（C）被烧损前与被烧损后的差异状况（D）未来修复或重建后的状况27 有一房地产，未来第一年净收益为 20 万元，预计此后各年的挣收益会在上一年的基础上增加 2 万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为 10%，则该房地产的收益价格为( ) 万元。（A）400（B） 450（C） 500（D）54028 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，运营费用需要 10 万元，资本化率为 10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为 40 年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。（A
12、）180（B） 196（C） 200（D）30029 当较为精确地应用假设开发法时，应考虑( )。（A）通货膨胀影响（B）投资利息因素（C）资金时间价值（D）投资风险补偿30 对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用( )和长期趋势法相结合进估算。（A）比较法（B）收益法（C）成本法（D）路线价法31 运用假设开发法估价必须考虑资金的( )。（A）实用价值（B）有效价值（C）折算价值（D）时间价值32 长期趋势法是根据房地产价格在( )较长时期内形成的变动规律作出判断。（A）现在（B）过去至现在（C
13、）现在至将来（D）过去至将来33 地租即为土地的( ) 。（A）净价值（B）利润（C）净收益（D）价格34 路线价法实质是一种( )。（A）经济法（B）权益法（C）市场法（D）比价法35 房地产估价是一种关乎( )的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。（A）相关单位（B）个人（C）集体（D）相关单位位和个人二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列属于房地产估价师的职业道德是( )（A）职业品德（B）职业理念（C）职业责任（D）职业情感（E）职业行为习惯37 房
14、地产估价所评估的是房地产的( )。（A）投资价值（B）账面价值（C）市场价值（D）使用价俏（E）交换价值38 在房地产估价中，如果估价目的不同，则( )。（A）估价的依据有可能不同（B）估价的方法有可能不同（C）估价对象的范围有可能不同（D）不影响估价结果的公正性（E）不影响估价报告的用途39 估价中的最高最佳使用具体包括( )等。（A）最仕用途（B）最佳位置（C）最佳规模（D）最佳环境（E）最佳集约度40 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( )。（A）土地所有权（B）国有工业用地土地使用权（C）宅基地土地使用权（D）大型
15、游乐场（E）乡镇企业用房41 运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括( ) 等。（A）统一采用总价（B）统一采用单价（C）统一币种和货币单位（D）统一面积内涵和大小（E）统一付款方式42 假设开发法的操作步骤包括( )。（A）调查待开发房地产的基本情况（B）选择最佳的开发利用方式（C）估计开发前的房地产价值及开发经营期（D）估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费（E）进行具体计算，求出待开发房地产的价值43 （A）试错法（B）移动平均法（C）曲线拟合法（D）线形内插法（E）指数修匀法44 以下关于建筑物
16、剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是( )。（A）建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束（B）建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时结束（C）建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束（D）建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束（E）建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩于期限结束45 假设开发法也称( ) 。（A）估算法（B）收益法（C）剩余法（D）开发法（E）预期开发法46 求取建筑物折旧的方法主要有( )。（A）年限法（B）市场提取法（C）分解法（D）功能法（E）对比分析法47 净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有许多的其他作用，例如( )
17、。（A）用于相同使使用期限（B）用于不同收益期限（C）用于比较不同期限价格的高低（D）用于比较同期限价格的高低（E）用于市场法中因期限不同进行的价格调整48 建筑物的功能折旧原因不包括( )。（A）自然环境恶化（B）消费观念变更（C）设备陈旧落后（D）城市规划改变（E）政府政策变化49 房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于( )等引起。（A）交通建设（B）市场供求变化（C）人口素质变化（D）所在地区衰落（E）城市规划的制定与修改50 下列关于实地查勘的说法中，正确的有( )。（A）对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘（B）实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录（C
18、）实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名（D）在实地查勘记录上应注明实地查勘日期（E）实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 狭义的建筑物主要指构筑物。( )（A）正确（B）错误52 房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。( )（A）正确（B）错误53 房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。( )（A）正确（B）错误54 成本法不可评估具有开发或再开发潜力的房地
19、产价格。( )（A）正确（B）错误55 房地产价格受供求因素影响，与供给成正比。( )（A）正确（B）错误56 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。( )（A）正确（B）错误57 评估再次抵押的房地产的抵押价值的，不应作为抵押估价的估价对象；如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。( )（A）正确（B）错误58 谨慎原则的关键是要搞清楚存在不存在不确定性因素的情况。( )（A）正确（B）错误59 估价时点除了说明评估估价对应的时间，还说明评估估价对象价值的时间界限，这是估价的时点原则。( )（A）正确（B）
20、错误60 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。( )（A）正确（B）错误61 假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。( )（A）正确（B）错误62 在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。( )（A）正确（B）错误63 收益递减规律对于一宗土地来说，表现在当对该宗土地的使用强度超过一定的限度后，土地收益开始下降。( )（A）正确（B）错误64 对开发完成后的房地产价值、开发成本等的测算，在传统方法中主
21、要是根据估价时的房地产市场状况做出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。( )（A）正确（B）错误65 对于建筑物的可修复部分，可直接将估算修复所需费用作为折旧额。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某宗土地面积为 1.2ha，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地 50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为 2.5。在第 1 年末办理完土地使用权出让
22、手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建没。限据项目实施进度安排(见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。 根据市场调查，有关数据如下。 (1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为 5000 元/m 2，销售税费为销售价格的 6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为 120 元/m 2(可出租面积占建筑面积的 70%)，并且按年租金收入的 30%缴纳押金，出租空置率为 20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的 30%计。银行存款年利率为 3%，报酬率为 10%。 (2) 同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼 1800 元/m 2，写字楼 2800 元/m
23、2。管理费用为开发成本的 5%。 (3)除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投人 50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。 (4)目前，此类项目折现率为 10%。 (5)为得到该宗土地，还需要按取得地价的 3%缴纳有关税费。 试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。67 6 年前，甲公司提供一宗 1ha、土地使用年限为 50 年的土地，乙公司出资 30 万元人民币，合作建设 9000m2 建筑面积的房屋。房屋建设期为 2 年，建成后，其中3000m2 建筑面积划归甲公司所有，6000m 2 建筑面积由乙公司使用 20 年，期满后无偿归甲公司所有。
24、现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房地产每 1m2 建筑面积的月租金为 120 元，出租率为 85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 12%。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 20 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 A3 【正确答案】 C4 【正确答案】 B5 【正确答案】 A6 【正确答案】 D7 【正确答案】 C8 【正确答案】 B9 【正确答案】 B10 【正确答案】 D
25、11 【正确答案】 C12 【正确答案】 D13 【正确答案】 C14 【正确答案】 C15 【正确答案】 D16 【正确答案】 B17 【正确答案】 D18 【正确答案】 C19 【正确答案】 D20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 D24 【正确答案】 C25 【正确答案】 B26 【正确答案】 D27 【正确答案】 A28 【正确答案】 B29 【正确答案】 C30 【正确答案】 A31 【正确答案】 D32 【正确答案】 B33 【正确答案】 C34 【正确答案】 C35 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个
26、以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,D,E37 【正确答案】 A,C,E38 【正确答案】 A,B,C,D39 【正确答案】 A,C,E40 【正确答案】 A,C41 【正确答案】 B,C,D,E42 【正确答案】 A,B,D,E43 【正确答案】 A,D44 【正确答案】 A,D45 【正确答案】 C,D,E46 【正确答案】 A,B,C47 【正确答案】 B,D,E48 【正确答案】 A,D,E49 【正确答案】 A,E50 【正确答案】 B,C,D,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错
27、误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B52 【正确答案】 B53 【正确答案】 B54 【正确答案】 B55 【正确答案】 B56 【正确答案】 A57 【正确答案】 A58 【正确答案】 B59 【正确答案】 B60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B62 【正确答案】 B63 【正确答案】 B64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解法之一 (1)项目总建筑面积 1.2100002.5=30000(m 2) 其中，住
28、宅楼总建筑面积 15000m2，写字楼总建筑面积 15000m2。 (2)房地产开发项目总价值及折现值 1)住宅楼价值： 500015000=7500( 万元 )住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值： 2)写字楼价值： 写字楼年租金收入 =1201500070%(1-20%)12=1209.6(万元) 写字楼押金： 1209.630%=362.88( 万元) 写字楼押金运用年收益： 362.883%=10.89(万元) 有关税费和经营管理费用： 1209.630%=362.88(万元) 租赁净收入： 1209.6+10.89-362.88=857.61(万元) 写字楼
29、价值： 3)项目总价值折现值： 6198.35+7007.32=18205.67(万元) (3)项目开发成本、管理费用及其折现值 1)住宅楼部分： 180015000(1+5%)=2835(万元) 写字楼部分： 280015000(1+5%)=4410(万元) 2)住宅楼开发成本及管理费折现值： 4)项目开发成本及管理费用折现值： 2580.13+3648.76=6228.89(万元) (4)住宅楼销售税费及折现值 1)住宅楼销售税费： 75006%=450( 万元) 2)住宅楼销售税费折现值： 解法之二 (1)项目总建筑面积 1.2100002.5=30000(m 2) 其中，住宅楼总建筑面
30、积15000m2，写字楼总建筑面积 15000m2。 (2)房地产开发项目总价值及折现值 1)住宅楼价值： 500015000=7500(万元) 2)写字楼价值： 写字楼年租金收入=1201500070%(1-20%)12=1-209.6(万元) 写字楼押金： 1209.630%=362.88(万元 ) 写字楼押金运用年收益： 362.883%=10.89(万元) 有关税费和经营管理费用： 1209.630%=362.88( 万元 ) 租赁净收入： 1209.6+10.89-362.88=857.61(万元) 写字楼价值： 3)项目总价值折现值： 7500(1+10%)+8487.86=167
31、37.86(万元) (3)项目开发成本、管理费用及其折现值 1) 住宅楼部分： 180015000(1+5%)=2-835(万元) 2)写字楼部分： 280015000(1+5%)=4410(万元) 3)住宅楼开发成本及管理费用折现值： 28350.5(1+10%)2.5+0.5(1+10%)1.5=3434.25(万元) 4) 写字楼开发成本及管理费用折现值： 44100.5(1+10%)1.5+0.5(1+10%)0.5=4856.51(万元) 5) 项目开发成本及管理费用折现值： 3434.25+4856.51=8290.76(万元) (4)住宅楼销售税费及折现值 住宅楼销售税费： 75006%(1+10%)=495(万元) (5)所能支付的最高土地价格 1)4年末地价=(总价值-住宅楼销售税费 -开发成本及管理费用 ) =(17576.75-495-8290.76) =8790.99(万元) 67 【正确答案】 据题意本题的估价对象是未来 16 年后的 28 年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。这里采用收益还原法进行估价。 求取未来 44 年的净收益的现值之和： 年净收益=120600085%(1-35%)12=477.36(万元)
