1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 22（无答案）一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下面说法正确的是( ) 。（A）房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构（B）委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人（C）依法从事房地产估价活动必需受到行政区域、行业限制（D）房地产估价报告应由估价师个人出具2 在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值的误差范围。（A）使用估价对象房地产的实际成交价格（B）使用政府公布的房地产交易指导价格（C）使用近一年内房地产的平均成交价格（D）依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值3 某市于 2005 年对市中心一平
2、房区进行拆赶改造，该市 2000 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为 4000 元/m 2，并且一直投有变动；2005 年该区同类建筑物的重置成本达到 2 000 元/m 2，房地产市场交易价格为 6000 元/m 2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元/m 2；则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m 2 为基础进行修正。（A）4000（B） 5000（C） 6000（D）90004 假设某类住宅的价格从 3000 元/m 2 下降到 2800 元/m 2，需求从 900 套上升到 1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。（A）-1.33（B）
3、 -0.66（C） 0.66（D）1.535 在估价中选取 4 个可比实例，甲成交价格 4 800 元/m 2，建筑面积 100m2，首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格 5000 元/m2，建筑面积 120m 2，首次支付 24 万元，半年后付清余款 36 万元；丙成交价格4700 元/m 2，建筑面积 90m2，成交时一次付清；丁成交价格 4760 元/m 2，建筑面积110m2，成交时支付 20 万元，一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率为 10%，那么这 4 个可比实例实际单价的高低顺序为( )。（A）甲乙丙丁（B）乙丁甲丙（C）乙
4、丙甲丁（D）丙乙丁甲6 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的( )的款额后，抵押权人方可优先受偿。（A）税金（B）拍卖费用（C）土地使用权出让金（D）土地使用成本7 标准深度是道路对地价影响的转折点；由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价( )。（A）逐渐降低（B）逐渐升高（C）可视为基本不变（D）为零8 房地产的供给曲线表示( )。（A）房地产的出售量与其价格之间的关系（B）房地产的出售量与购买者能力的关系（C）房地产的供给量与其价格之间的关系（D）房地产的供给量与购买者能力的关系9 投资利息估算只有
5、在( )中才需要。（A）比较法（B）传统方法（C）现金流量折现法（D）收益法10 下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为( )。（A）出售型房地产（B）出租型房地产（C）办公型房地产（D）自用型房地产11 根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向( )申请确认。（A）当地拆迁管理部门（B）当地国土部门（C）当地行政主管部门（D）城市规划行政主管部门12 购买某类房地产，通常抵押贷款占 70%，抵押贷款的年利率为 6%，自有资本要求的年收益率为 9%，该类房地产的资本化率为( )9/6。（A）6.0（
6、B） 6.9（C） 8.8（D）9.013 某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为 50 万元，运营费用为 30 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 3%，运营费用增长 2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为 7%。该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）650（B） 687（C） 585（D）63014 某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为 1000 元/m 2，容积率为 3。后经批准容积率扩大至 3.6，此时开发商应补交地价为( )元/m 2。（A）100（B） 200（C） 300（D）60015 城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，
7、根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的( )。（A）基准价格（B）平均价格（C）正常价格（D）市场价格16 某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积 120m2，单位建筑面积的重置价格为 800 元/m 2 建筑物残值率 6%，年折旧率 2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。（A）76800（B） 79104（C） 77952（D）8156217 某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18 年，剩余经济寿命为 22 年，残值率为 4%，
8、用直线法计算该建筑物的成新率为( )。（A）43.8%（B） 50%（C） 56.8%（D）70%18 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15%上升为 25%，每月可出租面积租金为 70 元/m 2，又知该写字楼可出租面积为 10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年，投资报酬率为 8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。（A）548.19（B） 558.15（C） 567.39（D）675.4019 某商场建成 3 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出
9、让年限为 40 年，建筑物的自然寿命为 50 年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为( )年。（A）40（B） 43（C） 47（D）5020 下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是( )。（A）青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定（B）征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定（C）新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定（D）地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定21 估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物( )损失。（A）价值（B）价格（C）效益（D）利润22 原城乡建设环境保护部发布房屋完损等级评定标准(试行)在( )实行。（A）1984 年 12 月 8
10、日（B） 1984 年 11 月 8 日（C） 1948 年 12 月 8 日（D）1985 年 11 月 8 日23 收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象( )的方法。（A）利润（B）价格（C）价值（D）收益价格24 某宗房地产是在政府有偿出让的地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50 年，不可续期，至今已使用 36 年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收人 8 万元，该宗房地产的报酬率为 8.5%，则该宗房地产的收益价格为( )。（A）90.52 万元（B） 91.52 万元（C） 92.52 万元（D）93.52 万元25 运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来(
11、 )。（A）利润（B）毛收入（C）价值（D）净收益26 某出租的旧办公楼的租约尚有 2 年到期，在此最后 2 年的租期中，每年可收取净租金 80 万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为 1100 万元，拆除费用为 50 万元，该类房地产的报酬率为 10%。请计算该旧办公楼的价值为 ( )万元。（A）1005.34（B） 1006.61（C） 2005.34（D）2006.6127 ( )是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。（A）直接资本化法（B）间接资本化法（C）市场提取法（D）累加法28 适用
12、于开发完成后的房地产出售的公式是( )。（A）V=V R-C（B） V=Vp-C（C） V=VR+C（D）V=V p+C29 评估一宗房地产开发用地 2007 年 8 月 15 日的价值，要将在未来发生的收入和支出都折算到 2007 年 8 月 15 日，如果预测该宗土地 2010 年 8 月 15 日开发完成后的房价(含地价) 为 5000 万元，折现率为 10%，则需要将 5000 万元折现到 2007 年8 月 15 日，即在 2007 年 8 月 15 日来看的房价实际为( )万元。（A）3456.77（B） 3478.66（C） 3657.75（D）3756.5730 ( )的本质与
13、收益法相同，是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。（A）市场法（B）成本法（C）均衡法（D）假设开发法31 当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价-路线价( ) 临街宽度。（A）单独深度价格修正率（B）累计深度价格修正率（C）平均深度价格修正率（D）混台深度价格修正率32 某临街深度 30.48m(即 100 英尺)，临街宽度 20m 的矩形土地，总价为 12.92 万元。按四三二一法则，其相邻临街深度 15.24 m(即 50 英尺)，临街宽度 25m 的矩形土地的总价为( ) 。（A）53.34 万元（B） 85.34 万元（C） 106.68 元（D）213.36
14、 万元33 某宗房地产的总价值为 5000 万元，其总地价为 2000 万元，总建筑面积为10000m2甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90 万元，该部分的建筑面积为 200m2 按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为 ( )。（A）1%（B） 1.5%（C） 2%（D）2.5%34 防范估价风险的最后一道防线是( )。（A）撰写估价报告（B）审核估价报告（C）出具估价报告（D）估价资料归档35 下列表述中不正确的是( )。（A）在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果（B）在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果（C）在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果（D）在实际估价
15、中，不同的估价作业期将影响估价结果二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为，分为( )。（A）双赢合并（B）扩张合并（C）吸收合并（D）吞并合并（E）新设合并37 有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是( )。（A）交换价值（B）公开市场价值（C）投资价值（D）理论价格（E）标定地价38 从某种意义上讲，房地产价格是( )。（A）个别人的价值判断（B）估价人员的主观
16、定价（C）由市场力量决定（D）市场参与者集体竞价的结果（E）由交易双方委托经纪人确定39 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种( )。（A）潜在毛收入（B）有效毛收入（C）净运营收益（D）税后现金流量（E）税前现金流量40 不属于影响房地产价格的自身因素是( )。（A）社会因素（B）区位因素（C）经济因素（D）权益因素（E）实物因素41 以下说法满足最高最佳使用的条件有( )。（A）法律上许可（B）技术上可能（C）价值最大化（D）权益上允许（E）经济上可行42 不属于房地产价格外部影响因素的是( )。（A）人口因素（B）权益因素（C）经济因素（D）区位因素（E）社会因素43 关于房
17、地产价格中的房价与地价的关系是( )。（A）相互影响论（B）相互补充论（C）相互制约论（D）需求带动论（E）成本决定论44 价格等于“ 成本加平均利润 ”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件 ( )。（A）生产成本高于市场平均成本（B）生产成本低于市场平均成本（C）自由竞争（D）该种商品本身可以大量重复生产（E）生产成本等于市场平均成本45 关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有( )。（A）长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测（B）长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算（C）长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整（D）长期趋势法用来填补某些房地产
18、价格历史资料的缺乏（E）长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势46 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于( )。（A）房地产具有开发或再开发潜力（B）将预期原理作为理论依据（C）正确判断了房地产的最佳开发方式（D）正确量化了已经获得的收益和风险（E）正确预测了未来开发完成后的房地产价值47 下列有关收益法估价的公式中，正确的是( )。（A）（B）（C）（D）（E）房地产价值=房地产收益 资本化率48 运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括( )。（A）加权平均资本化率（B）综合资本化率（C）建筑物资本化率（D）土地资本化率（E）权益资本化率49 估价所需的资
19、料包括下列几个方面( )。（A）对房地产价格有普遍影响的资料（B）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料（C）类似房地产的交易、成本、收益实例资料（D）反映估价对象状况的资料（E）反映估价对象权益和区位状况的资料50 获取房地产估价业务的措施可以有( )。（A）突破专业能力限制，接受各种估价要求（B）提高服务质量（C）恰当的宣传（D）低收费（E）最大限度压缩估价作业期三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用收益的 R 利、但不享有处分的权利。( )（A）正确（B）错误52
20、 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况调整。( )（A）正确（B）错误53 最典型的典权是在他人土地上通行的权利。( )（A）正确（B）错误54 本着平等互利的原则，经原建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意， 2003 年 11 月 4 日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。( )（A）正确（B）错误55 房地产价格实质是房地产权益的价格。( )（A）正确（B）错误56 房地产供给弹性主要指供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。(
21、)（A）正确（B）错误57 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。 ( )（A）正确（B）错误58 可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。 ( )（A）正确（B）错误59 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。( )（A）正确（B）错误60 某宗地已完成拆迁和三通一平，由于这些费用已经发生，在应用假设开发法进行估价时，一定要注意在评估待开发房地产价值时，要扣除拆迁成本和三通一平的成本。( )（A）正确（B）错误61 出租的房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅
22、、写字楼、商场、停车场、标准厂房、仓库和土地等，其净收益通常为销售收入扣除由出租人负担的费用后的余额。( )（A）正确（B）错误62 在划分路线价区段时要注意，为保持连续性所划分的路线价区段一般不要从十字路或丁字路口中心处划分。( )（A）正确（B）错误63 在地租量计算时扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本利息，而是土地以外的投入资本的利息。( )（A）正确（B）错误64 从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。( )（A）正确（B）错误65 设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的 6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为 2
23、500 元/m 2，则卖方出售其房地产实得收人为 2350 元/m 2，买方购买该房地产实际付出为 2575 元/m 2。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某幢写字楼，土地面积 4000m2，总建筑面积为 9000m2，建成于 1990 年 10 月 1日，土地使用权年限为 1995 年 10 月 1 日2035 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40年土地使用权价格为 2000 元/m 2，建筑物重置成本为 1300 元/m 2。建筑物自然寿命为 60 年，有效经过年
24、数为 10 年。其他的相关资料如下。 (1)门窗等损坏的修复费用为 3 万元；装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效经过年数为 4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调的费用为 10 万元，可回收残值 30 万元。重新购建价格(不含安装费)为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8 万元；除空调以外的设备的重置价格为 250 万元，平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。 (2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。 (3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污
25、染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。 (4)该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。 (5)假设除空调以外，残值率均为零。 试求该写字楼于 2005 年 10月 1 日的折旧总额和现值。67 估价对象为一出租写字楼，土地总面积 7000m2，建筑总面积 56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上 36 层，地下 2 层，土地使用权年限为 50 年，从1999 年 9 月 30 日取得土地时起计，建设期 3 年。需要评估出该宗房地产 2004 年9 月 30 日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的 65%，月租金为使用面积 150 元/m 2，空置率平均为 15%。建筑物原值 22000 万元，耐用年限60 年，残值率 0；家具设备原值 8000 万元，耐用年限为 12 年，残值率为 4%。经常费每月 100 万元，房产税为租金的 12%，营业税等为 6%，报酬率为 8%。
