1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 24 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个( )称呼。（A）概括性（B）描述性（C）理论性（D）准确性2 下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( )选取可比实例；搜集交易实例；建立价格可比基础；进行交易日期修正：进行交易情况修正；进行房地产状况修正；求取比准价格（A）（B） （C） （D）3 某地块为一带有陈旧建筑物 200m2 的空地，地价为 2500 元/m 2，面积为 400m2 拆除建筑物费用为 150 元/m 2，残值 50 元/m 2。则该地块总
2、价为( )万元。（A）98（B） 52（C） 54（D）1034 从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用” ，类似于( )，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。（A）替代原理（B）生产费用价值论（C）预期收益原理（D）价格构成原理5 房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。（A）同一估价原则、同一估价时点（B）同一估价目的、同一估价方法（C）同一估价目的、同一估价时点（D）同一估价原则、同一估价目的6 某宗地面
3、积为 5000m2，现状容积率为 0.8，土地市场价值为 4000 元/m 2，拟进行改造，批准的规划容积率为 5.0，楼面地价为 1500 元/m 2，则理论上应补交地价( )万元：（A）1250（B） 1750（C） 2050（D）21507 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在 ( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（A）委托人（B）估价报告预期使用者（C）管理部门（D）中立8 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。（A）估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在（B）估价对象状况为现在，房地产市场状
4、况为现在（C）估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去（D）估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去9 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。（A）0.52.0（B） 1.52.0（C） 0.51.5（D）1.01.510 承租人甲与出租人乙于 5 年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为 8 年，年租金固定不变为 480 元/m 2。现市场上类似住宅的年租金为 600 元/m 2。若折现率为 8%，则承租人甲目前的权益价值为( )万元。（A）6.19（B） 6.42（C） 7.20
5、（D）9.5811 不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是( )。（A）法律上的许可性（B）要求上的准确性（C）经济上的可行性（D）技术上的可行性12 某建筑物的建筑面积 5000m2，坐落的土地面积为 2000m2，土地价格 1500 元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为 1600 元/m 2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元/m 2。该建筑物的现值是( )。（A）1000 元/m 2（B） 800 元/m 2（C） 1200 元/m 2（D）900 元/m 213 房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的( )。（A）
6、成交价格（B）理论价格（C）评估价值（D）市场价格14 某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方 2625 元/m 2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 7%和 5%。该宗房地产的正常成交价格为( )。（A）2000 元/m 2（B） 2200 元/m 2（C） 2400 元/m 2（D）2500 元/m 215 不属于房地产调整状况的内容是( )。（A）经济状况调整（B）区位状况调整（C）实物状况调整（D）权益状况调整16 某宗房地产的土地面积 300m2，建筑面积 250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待
7、拆除重建，测算拆迁费用为每平米建筑面积 300 元，残值为每平米建筑面积 50 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。（A）62500（B） 72500（C） 82500（D）9250017 估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个( )的价值。（A）特定时段（B）任何一时段（C）特定时间（D）任意时间18 某宗土地总面积 1000m2，容积率为 3，对应的土地单价为 450 元/m 2，现允许将容积率提高到 5，楼面地价不变。应补地价为( )元/m 2。（A）350（B） 300（C） 200（D）15019 某宗房地产交易总价为 30 万元，其中首期付款 20%，余款
8、于半年后支付。假设月利率为 0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为( )万元。（A）26.29（B） 27.29（C） 28.29（D）29.2920 某宗房地产的正常成交价格为 2500 元/m 2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 5%，则卖方实际得到的价格是( )。（A）2125( 元/m 2)（B） 2225(元/m 2)（C） 2325(元/m 2)（D）2425( 元/m 2)21 某建筑物已建成 10 年，预计尚可使用 40 年，残值率为 4%，该建筑物的成新率为( )。（A）75%（B） 79%（C） 81%（D）84%
9、22 建筑物净收益=( )建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。（A）建筑物重置价（B）建筑物现值（C）土地价格（D）房地产价格23 收益法中所指的收益是( )。（A）估价时点前一年的收益（B）估价时点前若干年的平均收益（C）估价时点以后的未来预期正常收益（D）估价时点前最高盈利年份的收益24 有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7%，土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，则该宗房地产的土地价格为( )万元(收益可视为无限年)。（A）30（B） 40（C） 50（D）6025 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为( )。（A）资本化率=安全利率 +
10、投资风险补偿-投资带来的优惠（B）资本化率= 安全利率+ 投资风险补偿+管理负担补偿 -投资带来的优惠（C）资本化率= 安全利率+ 投资风险补偿+管理负担补偿 +通货膨胀补偿-投资带来的优惠（D）资本化率=安全利率 +投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠26 临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为( )。（A）交易情况修正（B）交易日期调整（C）房地产状况调整（D）区域因素调整27 估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要作用不包括( )
11、。（A）有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平（B）有助于解决日后可能发生的估价纠纷（C）有助于保持估价机构工作的连续性（D）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核28 某宗房地产的收益期限为 40 年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 25 万元、26 万元、24 万元、25 万元，报酬率为 10%。该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）222.76（B） 224.67（C） 268.67（D）298.3329 在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述
12、正确的为( )。（A）居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值（B）居民区的房地产增值，工业用地房地产增值（C）居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值（D）居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值30 居住用途房地产的位置优劣，主要是看( )和安宁程度。（A）周围环境状况（B）繁华程度（C）临街状况（D）附近是否有矿产资源31 某地区商品住宅价格 1997 年至 2002 年分别为 3100 元/m 2、3260 元/m 2、3440元/m 2、 3620 元/m 2、3800 元/m 2、3980 元/m 2，采用平均发展速度法预测 2003 年住宅价格为 ( ) 元/m 2。（A）4120（B
13、） 4149（C） 4184（D）421632 基准地价系数修正法的基本原理是( )。（A）收益原理（B）替代原理（C）地租理论（D）区位理论33 某高层住宅大楼，房地总价值为 8000 万元，其中建筑物价值占 40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为 130 万元，该部分的建筑物价值为 50 万元，则此人占有的土地份额为( ) 。（A）1.67%（B） 2.1%（C） 2.3%（D）2.5%34 若标准宗地的临街深度为 10m，按照四三二一法则计算临街深度为 15m 的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。（A）78%（B） 85%（C） 117%（D）150%35 在估价报告中陈述(
14、)，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。（A）估价师声明（B）估价的假设和限制条件（C）估价方法（D）估价对象二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 路线价法特别适用于( )或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。（A）城市房屋拆迁补偿（B）区段土地（C）标准宗地（D）房地产税收（E）市地重划37 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实，这种价格通常随着( )的不同而不同。（A）交
15、易者的动机（B）交易者对市场了解程度（C）交易双方的关系（D）卖者的价格策略（E）市场供求38 现状为在建工程，可能同时存在下列( )估价。（A）估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价，即该在建工程现在这个样子的价值是多少（B）估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间(如 15 个月) 后将建成某样，而现在预售或预购它的价值是多少（C）估价时点在过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价（D）估价时点在未来，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间(如 15 个月) 后将建成某样，该建成后样子在未来建成时的价值是多少
16、（E）估价时点为过去，估价对象为现时状况下的估价，该在建工程过去这个样子的价值是多少39 造成成交价格偏离正常市场价格的因素有( )等。（A）利害关系人之间的交易（B）供求不均衡（C）急于出售的交易（D）交易税费非正常负担的交易（E）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易40 ( )等几个经济学原理有助于把握最高最佳使用。（A）适合原理（B）替代原理（C）均衡原理（D）收益递增递减原理（E）收益原理41 明确估价对象包括( )。（A）明确估价对象的实物状况（B）明确估价对象的估价目的（C）明确估价对象的权益状况（D）明确估价对象的区位状况（E）明确估价对象的估价时点42 在收益法中，下列哪一
17、种说法是正确的( )。（A）净收益占有效毛收入的比率称为净收益率（B）运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率（C）投资回报占投资回收的比率称为报酬率（D）报酬率与投资风险正相关（E）报酬率与投资风险负相关43 在实际运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于( )。（A）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（B）是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值（C）是否根据我国的房地产相关税法规定，正确地扣除了开发完成后作为卖方要缴纳的税费（D）是否根据我国的房地产估价相关约定，正确地扣除了开发完成后要获得的开发
18、利润（E）估价人员的业务水平44 成交价格是交易双方实际达成交易的价格，这种价格通常随着( )的不同而不同。（A）交易者的动机（B）交易者对市场了解程度（C）交易双方的关系（D）卖者的价格策略（E）市场供求45 待开发房地产在投资开发后的状况有( )。（A）毛地（B）熟地（C）在建工程（D）生地（E）房屋(含土地 )46 求取路线价的通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用( )等方法。（A）市场法（B）收益法（C）成本法（D）土地剩余技术（E）建筑物剩余技术47 路线价法特别适用于( )或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。（A）城市房屋拆迁补偿（B）区段土地（C）标
19、准宗地（D）房地产税收（E）市地重划48 潜在毛收入乘数考虑的因素不包括房地产的( )。（A）租金（B）租金以外的收入（C）空置率的差异（D）运营费用的差异（E）转让收益49 具体来说，商业用途房地产的位置优劣，主要看其( )。（A）周围环境状况（B）繁华程度（C）临街状况（D）安宁程度（E）基础设施完备程序50 从权益角度看，“ 干净 ”的出让土地使用权和房屋所有权的房地产是属于房地产估价对象的一种。这里的“干净” 是指该房地产( ) 。（A）结构完整（B）手续完备（C）产权清晰（D）税费已交（E）未设定他项权三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至
20、零分。51 一占地 1000m2 的 8 层建筑物各层面积均相同，若其房地单价 5000 元/m 2，覆盖率为 50% ，则其房地总价为 2000 万元。( )（A）正确（B）错误52 喽面地价比土地单价更能说明土地价格水平高低。( )（A）正确（B）错误53 一般来说，表格式估价报告是房地产估价人员履行对委托人责任的最佳方式。( )（A）正确（B）错误54 地价变动主要受需求因素变动的影响。( )（A）正确（B）错误55 不同城市虽然基准地价高低不同，但具体修正的内容和方法完全相同。( )（A）正确（B）错误56 如果报酬率为零，则房地产的收益价格为无穷大。( )（A）正确（B）错误57 庄
21、地租量计算时扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本利息，而是土地以外的投入资本的利息。( )（A）正确（B）错误58 假设开发法又叫剩余法。( )（A）正确（B）错误59 假设开发法既可用于房地产估价，又可用于房地产开发项目的评估。( )（A）正确（B）错误60 袋地即标准深度以内但不临街的土地。( )（A）正确（B）错误61 11 国家规定商业用地使用权出让最高年限为 50 年。( )（A）正确（B）错误62 城市中需拆迁而未拆迁的土地价格称作生地价。( )（A）正确（B）错误63 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。( )（A）正确（B）错误64 某地块
22、标准深度 100 英尺，路线价 1000 元/平方英尺，则 150 英尺深、10 英尺宽的地块，采用“ 四三二一 ”估价法，其价格为 117 万元。( )（A）正确（B）错误65 某建筑物耐用年限为 50 年，在估价时点时已使用 8 年，预计尚可使用 35 年，其残值率为 2%。则该建筑物成新率为 77.6%。( )（A）正确（B）错误66 在城市房屋拆迁估价中，被拆迁房屋的房地产市场价格与被拆迁房屋的性质和面积直接相关。( )（A）正确（B）错误67 房地产价格与利率负相关，利率下降，房地产价格会上升；利率上升，房地产价格会下降。( )（A）正确（B）错误68 估价机构应当建立估价报告内部审
23、核制度，由资深估价人员按照合格估价报告的要求，对估价报告进行全面审核，并确定估价结果的合理性。( )（A）正确（B）错误69 房地产的价格必定与其价值有关，不可能无关。( )（A）正确（B）错误70 在地价评估的实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的算术平均数。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。71 某房地产占地 4000m2，土地使用年限为 50 年，容积率为 6，共 24 层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕
24、，届时各层使用情况预计如下：1 层的大堂部分占该层建筑面积的 60%，其余部分的 75%可用于商业铺位出租，正常出租率为 90%，每平方米出租面积每月可得净租金 60 元；23 层为商场，营业面积占该层建筑面积的 70%，每平方米营业面积年正常收入为 8500 元，每年正常营业需投入 1000 万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为 600 元；第 4 层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的 70%，每平方米出租面积的月租金为 50 元，出租人每年需支付 8 万元的运营费用；510 层为用于出租的办公用房，每层共 20 间，当地同类同档次办公用房每间每月租金 1800
25、元，出租率为 80%，出租人需承担相当于租金收入 10%的运营费用；1124 层为商品住宅，其中 11 层以每平方米建筑面积 3800 元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积 4200 元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积 4000 元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值 (设资本化率分别为商场 10%，酒楼 8%，办公楼 7%)。72 评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为 1500m2。 (1) 收集有关资料；共调查了 A、B、C 三宗土地买卖实例作为比较实例。 试运用上述资料做算该土地 2004 年 9 月 20 日的正常市场价格。房地产
26、估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 24 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 B3 【正确答案】 A4 【正确答案】 A5 【正确答案】 C6 【正确答案】 B7 【正确答案】 D8 【正确答案】 B9 【正确答案】 A10 【正确答案】 A11 【正确答案】 B12 【正确答案】 C13 【正确答案】 D14 【正确答案】 D15 【正确答案】 A16 【正确答案】 A17 【正确答案】 C18 【正确答案】 B19 【正确答案】 D20 【正确答案】 C21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 C2
27、4 【正确答案】 C25 【正确答案】 D26 【正确答案】 C27 【正确答案】 C28 【正确答案】 B29 【正确答案】 C30 【正确答案】 A31 【正确答案】 C32 【正确答案】 D33 【正确答案】 A34 【正确答案】 A35 【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,D,E37 【正确答案】 A,B,C,D38 【正确答案】 A,B,D39 【正确答案】 A,C,D,E40 【正确答案】 A,C,D41 【正确答案】 A,C,
28、D42 【正确答案】 A,D43 【正确答案】 A,B44 【正确答案】 A,B,C,D45 【正确答案】 B,E46 【正确答案】 A,B,D47 【正确答案】 A,D,E48 【正确答案】 C,D,E49 【正确答案】 B,C50 【正确答案】 B,C,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A52 【正确答案】 A53 【正确答案】 B54 【正确答案】 A55 【正确答案】 B56 【正确答案】 B57 【正确答案】 A58 【正确答案】 A59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B61 【正确答案】 B62 【正
29、确答案】 B63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B65 【正确答案】 B66 【正确答案】 A67 【正确答案】 A68 【正确答案】 A69 【正确答案】 B70 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。71 【正确答案】 首先计算每层的建筑面积为：4000624=1000(m 2)，然后分层计算每层收益的现值。 (1)第 1 层。第 1 层为 1000m2，可出租面积为；1000(1-60%)75%90%= 270(m2)，该商铺每平方米出租面积每月可能净租金 60 元，1 层每年净收
30、益为：A=270 6012=19.44(万元)，收益期限为 50-2-1=47(年)，未来各年收益的现值为(2)第 2 层与第 3 层为商场，共 2000m2，营业面积为 200070%=1400m2，两层正常年收人为 14008500=1190(万元) ，每年正常营业需投入 1000 万元，即正常年净收益为 A2=1190-1000=190(万元)，i 1=10%未来 47 年收益的现值为而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为 600 元，按两层1400m2 计算，年净收益为 A2=84(万元)，两者相差较大，A 2-A1=190-84=106(万元)，但题中所谓同类商业项目
31、含意不十分清晰，商业项目收入与区位、层次、经营品种、营销手段及广告宣传等关系极大，A 2 与 A2 如何取舍，难以定夺。 (3)第 4 层1000m2，出租开酒楼，可出租面积为 100070%=700m2，每平方米出租面积月租金50 元，第 4 层酒楼年毛收入为 7005012=42(万元)，支付运营费用 8 万元，年净收益 A3=42-8=34(万元)，i 3=8%，未来 47 年收益的现值为(4)第 5 层至第 10 层办公用房出租，每层 20 间，6 层共 206=120(间)，出租率 80%，当地同类同档次办公用房每间每月租金 1800 元，但出租人需承担相当于租金收入 10%的运营费
32、用，6 层办公用房年净收益为 A4=12080%1800(1-10%)12= 186.624(万元) ，i 4=7%，未来 47 年收益的现值为 (5)第 11 层 1000m2 以优惠价格出售给公司员工，总价为 P5=10003800=380(万元) (6)第 12 层至第 24 层共 13 层，计 13000m2，均价 4200 元/m2，总价为P6=1000134200=5460(万元 )，而当地同类同档次商品住宅售价为每平方建筑面积4000 元，考虑后应以均价 4000 元/m2 较为适当，则 P6=130004000=5200(万元) 由上六项之和，即为该宗房地产评估的总价 P P=
33、P1+P2+P3+P4+P5+P6 =192.20+1878.50+413.60+2555.18+380+5200 =10619.48(万元) 以上计算中尚存在两个问题：首先是 1 层的商铺、23 层的商场、4 层的酒楼、510 层的办公用房每年的净收益，在未来的 47 年中均不做任何变化，似乎不太可能，也很难想象，这给以上计算的可靠性与信任度带来很大影响；其次，23 层商铺的收益，估算的数据与该市经营同类商业项目的收益相差甚大，仅凭题中资料，难以分析判断，影响了计算的准确性；同样 1224 层的销售均价，估计为 4200 元/m 2，当地同类同档次商品住宅售价为 4000 元/m 2，13
34、层共 13000m2，两者相差 260 万元，亦不容易判断。 综合上述情况，此宗物业市场价值可评估为 10620 万元。72 【正确答案】 (1)计算公式：比准价格= 可比实例价格交易情况修正系数 交易日期调整系数房地产状况调整系数 (2) 交易情况修正系数为： 可比实例A=100/100 可比实例 B=100/97 可比实例 C=100/105 (3)交易日期调整系数为； 可比实例 A=09851.0261.0131.0281.0-351.0331.038=1.168 可比实例B=1.0131.0281.0351.0331.038=1.156 可比实例 C=1.0331.038=1.072
35、(4)房地产状况调整系数为： 可比实例 A=100/(950.4+1050.35+1100.25)=100/102.25 可比实例 B=100/(920.4+960.35+980.25)=100/94.55 可比实例C=100/(1060.4+1090.35+970.25)=100/104.8 (5)计算比准价格： 比准价格A=1200(100/100)1.168(100/102.25)=137076(元 /m2) 比准价格 B=1150(100/97)1.156(100/94.55)=1449.51(元/m 2) 比准价格 C=1380(100/105)1.072(100/104.8)=1344.38(元/m 2) (6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有： 估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3=1388.22(元 m2) 估价对象价格(总价 )=1388.221500=208.23(万元)
