1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 25 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 我国以法律形式确定了房地产估价地位是在( )。（A）1994 年 7 月 5 日（B） 1995 年 3 月 23 日（C） 1994 年 5 月 7 日（D）1995 年 5 月 7 日2 某套住宅总价为 30 万元，套内建筑面积为 125m2，套内墙体面积为 20m2，分摊的共有建筑面积为 25m2。该套住宅每 1m2 建筑面积的价格为( )。（A）1667 元/m 2（B） 1765 元/m 2（C） 1875 元/m 2（D）2000 元/m 23 某宗土地面积为
2、2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率 3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是( )。（A）建筑物地面一层建筑面积为 800m2，总建筑面积为 5000m2（B）建筑物地面一层建筑面积为 1400m2，总建筑面积为 5000m2（C）建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 5500m2（D）建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 2500m24 房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及( ) 。（A）相应配套的基础设施（B）土地的形状（C）组合完成的功能（D）立体空间5
3、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用( )的行为。（A）宅基地所有权（B）空间利用权（C）地役权（D）建筑物相邻关系6 在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是( )。（A）成交价最高价最低价（B）成交价最低价 最高价（C）最高价成交价 最低价（D）最高价最低价成交价7 主要是在会计中使用的价值概念是( )。（A）公允价值（B）买卖价值（C）保险价值（D）计税价值8 不是影响房地产价格的区位因素是( )。（A）位置（B）交通（C）人文（D）环境9 不属于房地产权益因素的是( )。（A）权利状况（B）政治安定状况（C）使用管
4、制（D）相邻关系10 不属于房地产估价的原则是( )。（A）替代原则（B）谨慎原则（C）利益平等原则（D）估价时点原则11 评估投资价值与评估市场价值的方法一般是( )的。（A）可能相同（B）相同（C）不相同（D）可能不相同12 某公司 3 年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中 500m2 的面积，约定租赁期限为 10 年，月租金固定不变为 75 元/m 2。现市场上类似的写字楼月租金为 100 元 m2。假设折现率为 10%，目前承租人权益的价值为 ( )万元。（A）73.03（B） 75（C） 78.06（D）80.0013 建筑物的( ) 等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，
5、对房地产价格有所影响。（A）体量（B）结构（C）设施（D）层高14 属于影响房地产价格的经济因素是( )。（A）经济发展状况（B）居民收入水平（C）物价（D）长期趋势15 房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是房地产( )的价值。（A）社会（B）现实（C）权益（D）保险16 某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m 2，交易税费均由买方负担。已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )。（A）2427 元/m 2（B） 2500 元/m 2（C） 2575 元/m 2（D）2632
6、 元/m 217 在某幢建筑面积 3000m2 的经济适用住房建设中，某开发企业花费 280 万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设和公共配套设施建设费，并支付了 20 万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的 4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定该幢经济适用住房的最高基准价格为( )。（A）1067 元/m 2（B） 1070 元/m 2（C） 1087 元/m 2（D）1141 元/m 218 某建筑物实际经过年数为 10 年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46 年，该建筑物经济寿命为 50 年
7、，残值率为 2%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。（A）80%（B） 82%（C） 83%（D）92%19 某综合办公楼建设期为 3 年，有效经过年数为 10 年，现补办了土地使用权出让手续。土地使用权出让年限为 50 年，建筑物剩余经济寿命为 35 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为( )。（A）35 年（B） 45 年（C） 48 年（D）50 年20 某房地产的土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 3000 万元，管理费用为200 万元，销售费用为 300 万元，开发利润为 500 万元，则该房地产的投资利润率为( )（A）10.0%（B） 11.1%（C） 11.9%（D
8、）12.5%21 对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，( )进行估价。（A）难以采用假设开发法（B）可以采用比较法（C）难以采用成本法（D）可以采用收益法22 建筑物的所有权可以分为独有、共有和( )三种。（A）区分共有（B）区分所有（C）公有（D）私有23 需要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题由此找出每个所有者应占有的( )。（A）土地价格（B）土地份额（C）楼面地价（D）房地产份额24 运用平均增减量法进行估价的条件是( )。（A）房地产价格时间序列逐期升高或下降（B）房地产价格的变动呈现出一定的规律性（C）房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，
9、且市场上升或下降的波动幅度大致相等（D）房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近25 下列哪种房地产不是按用途来划分的类型( )。（A）综合房地产（B）出租房地产（C）办公房地产（D）娱乐房地产26 资本化率是( ) 的倒数。（A）毛租金乘数（B）潜在毛租金乘数（C）有效毛收入乘数（D）净收益乘数27 某宗房地产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 3 年，预计该宗房地产年有效毛收人为 80 万元，运营费用率为 40%，安全利率假定为 6%，风险补偿率为安全利率的 40%，该房地产的收益价格为( )。（A）368 万元（B） 552 万元（C） 561 万元（D
10、）920 万元28 某在建工程项目计划建混合结构仓库 2000m2，总预算为 400 万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成 50%，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是 15%、 60% 、25% ，该在建工程在估价时点的完工程度是( )。（A）30%（B） 45%（C） 65%（D）75%29 某地区商品住宅价格自 2000 年至 2004 年分别为 681 元/m 2、712 元/m 2、744 元/m2、 781 元/m 2 和 815 元/m 2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅 2006 年的价格
11、为( )。（A）849 元/m 2（B） 865 元/m 2（C） 882 元/m 2（D）915 元/m 230 城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的( )。（A）最低价格（B）平均价格（C）出让地价（D）标定地价31 某建筑物建成于 1990 年 6 月，建筑面积 4000m2，经济寿命 40 年，单位建筑面积的账面原值为 2500 元/m 2，1990 年 6 月和 2005 年 6 月相对 1980 年的建筑价格指数为 108%和 112%，残值率为 5%，该建筑物 2005 年 6 月的累计折旧额为( )万元。（A）612
12、.33（B） 615.74（C） 625（D）648.1532 已知某房地产 40 年收益价格为 150 万元，该房地产报酬率为 10%，那么该宗房地产 30 年收益价格为( )万元。（A）112.5（B） 155.6（C） 144.6（D）132.433 在现实中主要存在着下列相邻关系( )。（A）通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系（B）通风、采光、排水、排污的相邻关系和友好睦邻的相邻关系（C）友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系（D）通风、采光、排水、排污的相邻关系，友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系34 某人拥有一套住宅建筑面积为 200m2，整幢建筑物总面积为
13、8000m2。其房地总价为 8000 万元，其中建筑物总价为 5500 万元。该人占有的土地价值为( )万元。（A）62.5（B） 2500（C） 137.5（D）20035 在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括( )。（A）估价目的、估价原则、估价时点（B）估价目的、估价原则、委托人（C）估价原则、估价对象、估价时点（D）估价目的、估价对象、估价时点二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列说法哪些是正确的：( )。（A）具有丰富经验的估价人员评估出的价格比较
14、接近市价（B）评估价格是客观存在，也是事实（C）评估是一种主观活动，但不是对房地产价格的给定（D）估价人员只有理论与经验兼备，才能做出科学、公平的估价37 商业房地产的位置优劣主要是看其：( )等。（A）繁华程度（B）安宁程度（C）临街状态（D）动力的取得38 房地产状况与房地产市场情况均为同一时点的估价为：( )估价。（A）回顾性（B）现房（C）期房（D）预测性39 明确估价的基本事项，包括明确：( )等。（A）估价对象（B）估价目的（C）估价时点（D）估价报告书的交付日期40 认清价格单位需要认清：( )等。（A）货币单位（B）付款方式（C）面积单位（D）面积含义41 适用于旧有建筑物估价
15、的公式为：( )等。（A）建筑物重新建造成本-建筑物年折旧额（B）建筑物重新建造成本-建筑物总折旧额（C）建筑物原始建造成本-建筑物总折旧额（D）建筑物重新建造成本成新率42 下列关于成本法的有关论述，哪些是正确的：( )。（A）成本法中的成本包括直接成本和间接成本，但不包括利润、税金（B）重新建造成本并不一定是现在的重新建造成本（C）成本法中的成本是客观成本而非实际成本（D）成本法估价是从供求双方角度出发评估房地产的价格43 假设开发法估价结果的可靠性关键在于：( )。（A）正确地假设了土地的最佳开发利用方式（B）正确地估算了建筑费和专业费（C）正确地判断了未来开发完成后的房地产价值（D）正
16、确地确定了开发商利润44 假设开发法中利息的计算基础应该包括：( )等。（A）地价（B）建筑费（C）专业费用（D）租售费用45 路线价法不做哪些修正：( )。（A）土地形状（B）临街状况（C）交易情况（D）交易日期46 成套房屋的套内建筑面积是指由：( )几部分组成的面积。（A）套内房屋使用面积（B）居住面积（C）套内墙体面积（D）套内阳台建筑面积47 政府对房地产的限制一般是通过下列特权( )来实现的。（A）征税权（B）提息权（C）征收权（D）充公权48 房地产之所以有价格，是因为房地产的：( )。（A）异质性（B）有用性（C）有效需求（D）稀缺性49 房地产需求弹性主要有：( )。（A）房
17、地产需求的收入弹性（B）房地产需求的人口弹性（C）房地产需求的社会弹性（D）房地产需求的价格预期弹性50 经济学上将弹性数值分为若干种类型：( )。（A）1（B） =1（C） 1（D）=051 一般可以将房地产的供求状况分为以下几种类型：( )。（A）国际本类房地产供求状况（B）本国本类房地产供求状况（C）本地区本类房地产供求状况（D）本地区房地产供求状况52 房地产供给弹性主要有：( )。（A）房地产供给的价格弹性（B）房地产供给的人口弹性（C）房地产供给的社会弹性（D）房地产供给的要素成本弹性53 房地产估价的最高最佳使用原则，必须同时符合以下标准：( )。（A）价值最大化（B）双方均认可
18、（C）经济上可行（D）技术上可能54 遵循房地产估价的合法原则，具体来说应当做到：( )。（A）合法产权（B）合法使用（C）符合国家的价格政策（D）符合当事人双方的合法要求55 有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的几个经济学原理为：( )。（A）替代原理（B）适合原理（C）均衡原理（D）收益递增递减原理三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。56 估价当事人是指与估计单位有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。( )（A）正确（B）错误57 在城市规划上，地下建筑面积以容积率来衡量开发强度。( )（A）正确（B）错误58
19、在建工程是按是否产生收益划分的房地产类型。( )（A）正确（B）错误59 房地产的经营使用方式主要是销售、出租、营业和自用。( )（A）正确（B）错误60 在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形： ( )（A）正确（B）错误61 交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。 ( )（A）正确（B）错误62 交易日期调整的关键是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。( )（A）正确（B）错误63 高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。( )（A）正确（B）错误64 资本化率是通过折现的方式将房
20、地产的净收益转换为价值的比率；报酬率是直接将房地产的净收益转换为价值的比率。( )（A）正确（B）错误65 假设开发法类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。( )（A）正确（B）错误66 在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。( )（A）正确（B）错误67 在应用指数修匀法进行估价时，要进行修匀常数 a 的试算，用哪个常数 a 修正的预测值与实际值的相对误差最小，就以这个常数来修正最合适。( )（A）正确（B）错误68 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、期房等。( )
21、（A）正确（B）错误69 人口密度高的地区，房地产价格一定会趋高。( )（A）正确（B）错误70 房地产价格与风向的关系在城市中比较突出，在上风地区的房地产价格一般较低；在下风地区房地产价格一般较高。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。71 某出租的写字楼，使用面积为 3000m2，收益年限为 45 年，空置率为 20%，未来 3 年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为 360 元、400 元、330 元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积 36 元，除物业服
22、务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的 25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为 9%。请利用“未来数据资本化公式法 ”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。72 为评估某写字楼 2002 年 9 月 1 日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、B、 C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 (3) 调查获知该类写字楼的价格，2001 年 12 月 1 日到 2002 年 4 月 1 日平均每月比上月上涨 1.
23、1%，2002年 4 月 1 日至 2002 年 9 月 1 日平均每月比上月上涨 1.6%。 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素 1 是因素 3 的 3 倍，因素 2 是因素 3 的 2.4 倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。 试利用上述资料估算该写字楼 2002 年 9 月 1 日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 25 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 B3 【正确答案】 C4
24、 【正确答案】 C5 【正确答案】 B6 【正确答案】 C7 【正确答案】 A8 【正确答案】 C9 【正确答案】 B10 【正确答案】 C11 【正确答案】 B12 【正确答案】 A13 【正确答案】 A14 【正确答案】 D15 【正确答案】 C16 【正确答案】 D17 【正确答案】 C18 【正确答案】 D19 【正确答案】 B20 【正确答案】 B21 【正确答案】 A22 【正确答案】 B23 【正确答案】 B24 【正确答案】 D25 【正确答案】 B26 【正确答案】 D27 【正确答案】 B28 【正确答案】 B29 【正确答案】 C30 【正确答案】 B31 【正确答案】
25、B32 【正确答案】 C33 【正确答案】 A34 【正确答案】 A35 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C,D37 【正确答案】 A,C38 【正确答案】 A,B,D39 【正确答案】 A,B,C40 【正确答案】 A,B,C,D41 【正确答案】 B,D42 【正确答案】 B,C,D43 【正确答案】 A,C44 【正确答案】 A,B,C45 【正确答案】 C,D46 【正确答案】 A,C,D47 【正确答案】 A,C,D48 【正
26、确答案】 B,C,D49 【正确答案】 A,B,D50 【正确答案】 A,B,C,D51 【正确答案】 B,C,D52 【正确答案】 A,D53 【正确答案】 A,C,D54 【正确答案】 A,B,C55 【正确答案】 B,C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。56 【正确答案】 A57 【正确答案】 B58 【正确答案】 B59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B61 【正确答案】 A62 【正确答案】 A63 【正确答案】 B64 【正确答案】 B65 【正确答案】 A66 【正确答案】 A67 【正确答案】 B68 【正确答案】
27、 B69 【正确答案】 B70 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。71 【正确答案】 (1)计算未来 3 年的净收益 未来第一年的净收益： (360-36)B(1-20%)B(1-25%)B3000=58.32(万元) 未来第二年的净收益： (400-36)B(1-20%)B(1-25%)B3000=65.52(万元) 未来第三年的净收益： (330-36)B(1-20%)B(1-25%)B3000=52.92(万元) (2)用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益 72 【正确答案】
28、(1)计算公式：比准价格一可比实例价格 B 交易情况修正系数 B 交易日期修正系数 B 房地产状况修正系数 (2)交易情况修正系数为： 可比实例A=100/(100+3)=100/103 可比实例 B=100/(100-2)=100/98 可比实例 C=100/(100+2)=100/102 (3)交易日期修正系数为： 可比实例 A=(1+1.1%)1B(1+1.6%)5=10945 可比实例 B=(1+1.6%)4=1.0656 可比实例 C=(1+1.1%)2B(1+1.6%)5=1.1065 (4)房地产状况修正系数： 因素权重值的计算 因素 1 的权重=3/(3+2.4+1)=47% 因素 2 的权重=2.4/(3+2.4+1)=38% 因素 3 的权重=1/(3+2.4+1)=15% 房地产状况修正系数的计算： 可比实例 A=100/(103B47%+98B38%+95B15%)=100/99.9 可比实例B=100/(105B47%+99B38%+102B15%)=100/102.27 可比实例C=100/(100B47%+103B38%+96B15%)=100/100.54 (5)计算比准价格： (6)估价对象价格(单价 )=(6382.11+6528.12+6355.18)/3=6421.8(元/m 2)
