1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 26 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 ( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。（A）房地产的权益和区位（B）房地产的权益（C）房地产的实物和权益（D）房地产的区位2 房地产评估时所用的收益法，其理论依据是( )。（A）替代原理（B）效用价值论（C）预期原理（D）估价时点原理3 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度( )，就可以计算其平均发展速度。（A）较大（B）较小（C）差距较大（D）大致接近4 现有某总建筑面积为 15000m2 的在建工程，已知土地使用年限为 40 年( 自开工之日起算)，计划开发期为 3
2、 年，现已进行 1.5 年。估计建成还需 1.5 年，投入使用后年净收益为 480 万元，资本化率为 8%，折现率为 12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为( ) 万元。（A）3939.61（B） 4433.88（C） 4768.50（D）5652.095 甲土地的楼面地价 2000 元/m 2，建筑容积率为 5，乙土地的楼面地价 1500 元/m2。建筑容积率为 7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比( )。（A）甲等于乙（B）甲大于乙（C）甲小于乙（D）难以判断6 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 946 元、860 元、800 元，建筑容积率分别为 5.5、5、4.5
3、，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。（A）甲土地（B）乙土地（C）丙土地（D）甲、乙、丙三宗土地任选其一7 某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方 2500 元/m 2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m 2。（A）2660（B） 2427（C） 2425（D）22948 判定某可比实例的成交价格比正常价格低 6%，则交易情况修正系数为( )。（A）0.060（B） 0.940（C） 1.060（D）1.0649 在一般情况下，( ) 适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建
4、筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。（A）重建价格（B）重置价格（C）重新购建价格（D）积算价格10 需要对实际值加权的理由是，越接近( )的实际值对估价更为重要。（A）客观情况（B）市场供求（C）估价时点（D）现在11 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般( )。（A）不能作为可比实例（B）取相同的部分作可比性（C）仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例（D）仍然可作为可比实例12 路线价通常为( ) ，也可为楼面地价。（A）土地单价（B）土地总价（C）宗地单价（D）宗地总价13
5、若引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用的是( )。（A）建筑造价指数或变动率（B）建筑人工费指数或变动率（C）一般物价指数或变动率（D）房地产价格指数或变动率14 ( )也就是经济学上所讲的外部性，又称外部效应、外部影响。（A）用途多样性（B）相互影响性（C）保值增值性（D）易受限制性15 某宗房地产土地面积 300m2，建筑面积 250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积 300 元，残值每平方米建筑面积 50 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。（A）62500（B） 62000（C） 61000（D）6150016 某宗
6、收益性房地产，预测未来 3 年的净收益均为 100 万元/年，3 年后的出售价格会上涨 12%，届时转让税费为售价的 6%，资本化率为 9%。该房地产目前的价格为( )万元。（A）923（B） 1111（C） 1353（D）187217 某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按( )进行评估。（A）工厂厂房（B）工业用地（C）商品住宅（D）商住用地18 某工业用地出让年限为 50 年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为 800 元/m2(基准地价内涵为五通一平无限年期
7、的地价)，土地报酬率为 8%。那么该宗工业用地的价格为( ) 元/m 2。（A）782.94（B） 817.06（C） 792.85（D）768.0619 市场法中区位状况修正的内容不包括( )。（A）交通便捷程度（B）繁华程度（C）平面布置（D）环境景观20 某宗 2000 年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益 160 万元，该房地产的报酬率为 7%估价时点为 2005 年末，该宗房地产的收益价格为( ) 万元。（A）1830.4（B） 2176.88（C） 2169.27（D）2285.7121 收益乘数法是将估价对象一年的某种收益乘以相应的( )来求取其价值的方
8、法。（A）资本化率（B）收益率（C）收益乘数（D）利息率22 评估某宗房开发用地 2005 年 10 月 16 日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2005 年 10 月 16 日。如果预测该宗土地 2008 年 10 月 15 日开发完成后的房价为 3000 万元，折现率为 12%，则需将这 3000 万元折现到 2005 年 10 月 16 日，即在 2005 年 10 月 16 日的房价实际为 ( )万元。（A）2526（B） 2241（C） 2135（D）298523 某成片荒地面积 15000m2，取得该荒地的代价为 1000 万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管
9、理费用为 1500 万元，其中 60%从银行贷款取得，开发期为 3 年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 2%、55% 和 10%，开发完成后可转让土地面积的比率为 60%，假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入 30%、40%和 30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为( )元/m 2。（A）2265（B） 2346（C） 2698（D）396824 收益法适用的条件，是房地产的收益和( )都易于量化。（A）成本（B）报酬率（C）运营费用（D）风险25 路线价法特别适用于对( )进行估价。（A）单宗土地（B）待开发土地（C）在大范围内同
10、时对大量土地（D）少量土地26 假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即 ( )。（A）估价时点（B）待开发项目开工之日（C）待开发项目取得土地使用权之日（D）该开发项目开始销售之日27 关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有( )。（A）长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测（B）长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算（C）长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整（D）长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏28 通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了 ( ) 对地价的影响。
11、（A）土地面积（B）地质条件（C）土地位置（D）土地形状29 某宗房地产的净收益为每年 100 万元，建筑物价值为 1000 万元，建筑物的资本化率为 8%，土地的资本化率为 6%，该宗房地产的价值为( )。（A）1468 万元（B） 1333 万元（C） 1500 万元（D）1287 万元30 某宗房地产的总建筑面积为 6000m2，房地总价值为 2400 万元，其中土地价值为 800 万元。某人购买了其中 300m2，该部分的房地价值为 126 万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。（A）5.00%（B） 5.25%（C） 5.42%（D）5.75%31 长期趋势法
12、应用的假设前提条件为( )。（A）过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在（B）房地产市场无明显季节性波动（C）忽略了政府宏观调控因素对价格的影响（D）市场上能够找到充分的房地产历史价格资料32 已知某收益性房地产 40 年土地使用权的价格为 4000 元/m 2，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为 50 年，报酬率为 8%下的价格( )。（A）3252 元/m 2（B） 3435 元/m 2（C） 3565 元/m 2（D）3343 元/m 233 假设开发法是以( ) 为理论依据的。（A）收益递增原理（B）均衡原理（C）预期原理（D）未来趋势原理34 某 10 年前建成交付使用的
13、建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30 年，残值率为 0，该建筑物的成新率为( )%。（A）75（B） 65（C） 55（D）4535 搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的( )。（A）估价原则（B）估价方法（C）价格类型（D）估价时间二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列对房地产估价本质的认识，正确的是( )。（A）房地产的估价是评估房地产的价格而不是价值（B）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价（C）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（D）
14、房地产估价会有误差，但应将误差控制在合理的范围内（E）房地产估价是门科学不是艺术37 土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有( )。（A）无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地（B）重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物（C）考虑建筑物存在对土地价值的影响（D）考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响（E）重视土地对建筑物价值的影响38 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。（A）装饰装修改造（B）通货膨胀（C）需求增加导致稀缺性增力加（D）改进物业管理（E）周围环境改善39 房地产估价规范的内容包括( )。（A）评估制度（B）估价原则
15、（C）估价程序（D）估价报告（E）职业道德40 权益状况比较与调整的主要内容包括( )。（A）土地使用年限（B）土地出让方式（C）城市规划限制条件（D）楼层、朝向（E）公共设施完备程度41 最高最佳使用必须同时满足的条件包括( )。（A）法律上许可（B）技术上可能（C）经济上可行（D）价值最大化（E）使用上简便42 下列情形中会导致房地产当前需求增加的有( )。（A）消费者的收入增力（B）作为替代品的房地产的价格上升（C）作为互补品的房地产的价格上升（D）消费者预期其未来的收入增加（E）消费者预期未来的房地产价格上升43 建筑物重置价格的求取方法有( )等。（A）单位比较法（B）工料测量法（C
16、）指数调整法（D）分部分项法（E）成新折扣法44 直接资本化法的优点是( )。（A）指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和（B）通常只需要测算未来第一年的收益（C）每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解（D）资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系（E）计算过程较为简单45 补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。( )是需要补地价的主要情形。（A）出让土地使用权期满后续期（B）增加原土地使用权出让时规定的容积率（C）转让、出租、抵押土地使用权的房地产（D）改变原土地使用权出让时规定的用途（E）拍卖土地使用权46 收益法中确定资本化
17、率的基本方法有( )。（A）市场提取法（B）累加法（C）指数调整法（D）投资收益率排序插入法（E）收益乘数法47 假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有( )。（A）待开发房地产的价值（B）开发成本和管理费用（C）销售税费（D）投资者购买待开发房地产应负担的税费（E）开发利润48 某建筑物共 3 层，总建筑面积为 600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为 600万元，土地价值 480 万元。其中一层价值是二层的 1.5 倍，二层价值是三层的 1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的有( )。（A）按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为 33.3%（B）按房地价值分摊，二层占有的土地份额
18、为 30.0%（C）按土地价值分摊，二层占有的土地份额为 35.0%（D）按房地价值分摊，一层占有的土地份额为 45.0%（E）按土地价值分摊，一层占有的土地份额为 47.9%49 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。（A）不同的房地产价格影响因索，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的（B）房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关（C）理论上，房地产价格与利率因素呈负相关（D）房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用教学公式或数学模型来量化（E）汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降50 估价项目完成后，应
19、归档的估价资料包括( )。（A）实地查勘记录（B）委托人照片（C）估价项目来源和接洽情况（D）估价中的不同意见（E）估价报告定稿之前的重大调整或修改意见三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定而又必须予以明确的前提条件作出的假定。( )（A）正确（B）错误52 如果一个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来危害，但他自己却并不为此而支付足够抵偿这种危害的成本，此时这个人从其经济活动中所付出的私人成本就小于该项经济活动所造成的社会成本，这种性质的外部影响被称为外部经济。
20、( )（A）正确（B）错误53 现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价值。( )（A）正确（B）错误54 就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。( )（A）正确（B）错误55 在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。( )（A）正确（B）错误56 在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。( )（A）正确（B）错误57 有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为 50 年，单价为 3500元/m 2 乙
21、房地产收益年限为 30 年，单价为 3000 元/m 2，那么乙的价格高于甲的价格。( )（A）正确（B）错误58 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。( )（A）正确（B）错误59 对于有规划限制条件但尚未明确的房地产，也可以适用假设开发法。( )（A）正确（B）错误60 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。( )（A）正确（B）错误61 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。( )（A）正确（B）错误62 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。( )（A）正确（B）错
22、误63 在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值。( )（A）正确（B）错误64 某建筑物耐用年限 50 年，已使用 15 年，经估价师鉴定，尚可使用 30 年，则其成新度为 60%。( )（A）正确（B）错误65 房地产估价业务来源渠道可归纳为“被动接受”和“主动争取”两大类。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某房地产 60 年期的价格为 5000 元/m 2，对应的报酬率为 10%。若其年期为 40年，对应的报酬
23、率为 12%，则该房地产价格是多少?67 为运用比较法评估某宗房地产的价格，现搜集有甲、乙、丙三宗交易实例：甲实例使用面积 840m2，成交总价 150 万元，一次付清；乙实例建筑面积 1000m2，成交总价 120 万元，分三次支付，首期支付 50 万元，第一年末支付 40 万元，余款于第二年中支付，据查，第一年月利率为 1%，第二年月利率为 1.05%；丙实例建筑面积为 14300 平方英尺，成交总价为 18 万美元，一次付清。估价时点人民币与美元的市场比价为 1:8.3，丙实例交易当时的人民币与美元的市场比价为 1:8.5。同时可以搜集到该类房地产近几年人民币价格的变动率。又知 1m2=
24、10.764 平方英尺。建筑面积与使用面积比率为 1:0.7。试将上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币单价。68 今有一宗“ 七通一平” 的待建筑土地。土地使用权年限为 50 年，从 2004 年 1 月1 日起计。土地总面积 1000m2，规划允许建筑面积 4000m2，适宜建筑某种类型的写字楼。预计总开发时间是 2 年，建筑费为每平方米 1000 元，专业费用为建筑费的 8%，第一年均匀投入 60%的建筑费和专业费用，第二年均匀投入其余的建筑费和专业费用。销售税费为未来楼价的 8%，购买该宗地相关税费为地价的 4%，年报酬率为 15%，折现率为 14%，该写字楼可出租面积为总建筑面
25、积的 70%，工程竣工后一次全部租出，预计出租的净收益为 60 元/m 2.月。试利用所给资料，用现金流量折现法评估该宗土地在 2004 年 1 月 1 日的总价、单价及楼面地价。69 某开发项目住宅楼宇工程第一年初投资 1200 万元，第二年初投资 1000 万元，第三年初投资 800 万元，年利率 8%，则三年以后的实际投资总额为多少万元?70 某人拟购买一套价值为 10 万元的住宅，计划自己支付首期款 20%，其余向金融机构贷款，如果 10 年内按月等额偿还，贷款利率为 12%，则其月还款额为多少元?71 某人欲租借一店铺从事经营活动，每年需支付租金 18 万元，获取经营收入 28万元，
26、租期 10 年，利率为 12%，则该经营活动的净现值为多少?72 某房地产开发公司房屋的实际销售收入如下表，以三年为移动期，试用移动平均法预测其 2005 年的房屋销售收入为多少万元? 73 某建筑物总建筑面积为 400m2，已使用 15 年，重置价格为 660 元/m 2，耐用年限为 50 年，残值率为 3%，试估计其现值应为多少元?74 有一家店铺，建筑面积 50m2，重置价格为 700 元/m 2，估计年净收益 1 万元，其资本化率为 12%，则估计该店铺的收益价格为多少?75 有一出租店铺，年净租金 2 万元，预计该店铺尚可使用 15 年，报酬率为12%，则该店铺可以估价为多少?房地产
27、估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 26 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D2 【正确答案】 C3 【正确答案】 D4 【正确答案】 C5 【正确答案】 C6 【正确答案】 C7 【正确答案】 A8 【正确答案】 D9 【正确答案】 B10 【正确答案】 C11 【正确答案】 A12 【正确答案】 A13 【正确答案】 C14 【正确答案】 B15 【正确答案】 A16 【正确答案】 C17 【正确答案】 D18 【正确答案】 A19 【正确答案】 C20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C22 【正确答案】 C23 【正确答案】 D2
28、4 【正确答案】 D25 【正确答案】 C26 【正确答案】 A27 【正确答案】 B28 【正确答案】 D29 【正确答案】 B30 【正确答案】 D31 【正确答案】 A32 【正确答案】 A33 【正确答案】 C34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,C,D37 【正确答案】 A,C38 【正确答案】 C,E39 【正确答案】 B,C,D,E40 【正确答案】 A,C41 【正确答案】 A,B,C,D42 【正
29、确答案】 A,B,D,E43 【正确答案】 A,B,C,D44 【正确答案】 B,D,E45 【正确答案】 A,B,C,D46 【正确答案】 A,B,D47 【正确答案】 B,C,D48 【正确答案】 A,B,D,E49 【正确答案】 A,C,E50 【正确答案】 A,C,D,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A52 【正确答案】 B53 【正确答案】 B54 【正确答案】 A55 【正确答案】 B56 【正确答案】 B57 【正确答案】 B58 【正确答案】 A59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A61 【正确
30、答案】 A62 【正确答案】 B63 【正确答案】 B64 【正确答案】 B65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 该宗房地产 40 年期的价格为 4135.47 元/m 2。 67 【正确答案】 上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币单价：甲1250.00 元，乙 1105.00 元，丙 1151.96 元。(1) 统一付款方式： 甲总价：150 万元 丙总价=18万美元 (2) 统一化为单价： 甲单价=1785.71( 元/m 2.使用面积) 乙单价=1105
31、.00( 元/m2.建筑面积) 丙单价=12.59( 美元/平方英尺.建筑面积) (3) 统一货币单位： 甲单价=1785.71(元/m 2.使用面积) 乙单价=1105.00( 元/m 2.建筑面积) 丙单价=12.598.5=107.02(元/平方英尺.建筑面积) (4) 统一面积内涵： 甲单价=1785.710.7=1250.00(元 /m2.建筑面积) 乙单价=1105.00(元/m 2.建筑面积) 丙单价=107.02(元/平方英尺.建筑面积 ) (5) 统一面积单位： 甲单价=1250.00(元/m 2.建筑面积) 乙单价 =1105.00(元/m 2.建筑面积) 丙单价=107.
32、0210.764=1151.96(元/m 2.建筑面积)68 【正确答案】 该宗土地在 2004 年 1 月 1 日的总价 5574899.46 元，单价 5574.90元/m 2，楼面地价 1393.73 元/m 2。(1) 开发后的总价值： (3) 销售税费： =103290228%=826321.76(元) (4) 购地税费 V.14%=0.04V(元) (5) 求取地价： 因为 V=10329022-3704804.8-826321.76-0.04V 所以 V=5574899.46(元) 单位地价=5574899.461000=5574.90(元/m 2) 楼面地价=5574.904=
33、1393.73(元/m 2)69 【正确答案】 三年后实际投资总额为 3542.05 万元。 按题意产 P0=1200 万元，P1=1000 万元，P 2=800 万元，i=8%，n=3。三年后实际投资总额 F 为： F=P 0(1+i)3+P1(1+i)2+P3(1+i) =1200(1+8%)3+1000(1+8%)2+800(1+8%) =3542.05(万元)70 【正确答案】 每月等额偿还款为 1147.8 元。 71 【正确答案】 10 年经营活动的净现值为 565022.3 元。按题意，A=(28-18)=10(万元)，i=12%，n=10( 年)，则净现值 P 为： 72 【正
34、确答案】 2005 年的房屋销售收入为 2366.65 万元。按题意可列表如下： 预测 2005 年的销售收入：2233.33+66.662=2366.65(万元)73 【正确答案】 该建筑物的现时价值为 18176 元。按题意，建筑物的重新购建价格为 C=660 元 /m2400m2=264000(元) R=3%，N=50(年)，t=15(年)，则 74 【正确答案】 该店铺的收益价格为 8.33 万元。按题意，此题虽然可求出该店铺的重新购建价格，但因资料缺乏，无法计算折旧，所以不宜采用成本法。已知每年净收益 NOI=1 万元，资本化率 R=12%，故可以用收益法中的直接资本化法来求取店铺之价格 V： 75 【正确答案】 该店铺 15 年之收益价格为 13.62 万元。按题意，此题可用收益法中的报酬资本化法求解，A=2 万元/年，Y=12%，n=15 年，则该店铺的收益价格为V：
