1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 27 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在不违反城市规划的情况下,将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益,这是( )的体现。（A）按份共有所有权（B）建筑物区分所有权（C）空间利用权（D）地役权2 某宗房地产于去年抵押给银行,抵押期限为 10 年,自有资金权益价值为 200 万元,房地产净收益为 50 万元,自有资金资本化率为 12%,抵押贷款常数为 10%,则抵押贷款金额是( )。（A）260 万元（B） 200 万元（C） 170 万元（D）不能计算3 选取可比实例时,应注意所谓地点的同一性或类似性,是指所
2、选取的可比实例应与估价对象处于( ) 。（A）同一地区（B）同一城市（C）同一供求范围内的类似地区（D）A 或 C4 下列房地产当中,( ) 属于收益性房地产。（A）正在拆除中的商店（B）尚未租出去的写字楼（C）已经建好的高级私人宅邸（D）A、B、C 都可能5 相比之下,成本法最适合于对( )的估价。（A）新建筑物（B）旧建筑物（C）商业门市（D）待开发房地产6 某套不含阳台的商品房,建筑面积 156m2,分摊的共有建筑面积 8m2,套内墙体面积16m2,已知套内建筑面积单价是 2000 元/m 2,那么该套商品房的使用面积下的单价为( )元/m 2。（A）2100（B） 2242（C） 20
3、00（D）无法计算7 某宗房地产的收益年限为无限年,预计其未来第一年的总收益和总费用分别为 30万元和 8 万元,此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加 2%,该类房地产的报酬率为 10%,则该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）300（B） 280（C） 275（D）2708 某宗房地产,建筑层数为 5 层,建筑密度为 50%,土地单价为 2500 元/m 2,则其楼面地价为( )元/m 2。（A）500（B） 2500（C） 1000（D）无法计算9 房地产开发成本的增加( )房地产的价格。（A）必定提高（B）必定降低（C）不一定提高（D）不一定降低10 一般来说,商业用房( )的
4、价格或租金最高。（A）一层（B）二层（C）三层（D）地下一层11 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的,共分为( )。（A）四类（B）五类（C）六类（D）七类12 新建建筑物价格=( )+建筑物建造成本+管理费用 +投资利息销售费用+销售税费+开发利润。（A）征地费（B）拆迁安置补偿费（C）地价款（D）零13 某类房地产 1994 年至 1998 年的价格分别为 910 元/m 2、1190 元/m 2、1490 元/m2、1810 元/m 2、2110 元/m 2。按平均增减量趋势法估计,该类房地产于 1999 年的价格为( ) 元/m 2。
5、（A）2390（B） 2410（C） 2430（D）245014 某建筑物已使用 8 年,经实地勘察,估计尚可使用 32 年,残值率为 5%,则该建筑物的成新率为( ) 。（A）76%（B） 80%（C） 81%（D）84%15 甲房地产尚可使用年限为 50 年,单价为 1050 元/m 2,乙房地产尚可使用年限为 60年,单价为 1100 元/m 2,报酬率均为 8%,实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）B 或 C16 某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为 820、850 和 900 万元,若赋予的权重分别为 0,5、0,3 和 0,2,则该宗
6、房地产的最终评估价格为( )万元。（A）850（B） 845（C） 869（D）85717 假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )取得。（A）市场比较法（B）收益法（C）成本法（D）长期趋势法18 房产税的计税依据是房产原值一次减除( )后的余值。（A）10%30%（B） 10%25%（C） 10%20%（D）10%15%19 评估一在建工程的抵押价值,该项目的投资总额为 1000 万元,房地产开发商已投入 150 万元,通常贷款比率为 70%,该在建工程的抵押价值应当为( )。（A）850 万元（B） 700 万元（C） 7001000 万元（D）020 在实际当中,( ) 上市出售,政府
7、只是要求开发商象征性地补交一点地价。（A）商品住宅（B）经济适用住房（C）商业大厦（D）商住综合楼21 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为 1200m2,现空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的为( )。（A）建筑面积 1800m2,两年前租出,年租 35 万元,位于同一工业区（B）建筑面积 1100m2,近期租出,年租 50 元/m 2,位于 20km 外（C）建筑面积 10000m2,近期租出,年租 180 万元,位于同一工业区（D）建筑面积 1000m2,近期租出,年租 20 万元,位于同一工业区22 某宗房地产已使用 5 年,现土地价值为 50 万元
8、,建筑物重置价格为 80 万元,该房地每年的纯收益为 11 万元,土地资本化率为 8%,建筑物资本化率为 10%,则该宗房地产的价值为( ) 万元。（A）130,0（B） 119,2（C） 117,5（D）128,623 某写字楼刚建成,其建筑造价实际为 1000 万元,建筑面积为 5000m2,其基地的现时市场价格为 600 万元,附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为 2800元/m 2,则该写字楼中建筑物的合理市场价格为( )万元。（A）800（B） 900（C） 1000（D）大于 100024 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 7%和8%。某宗
9、房地产交易,买方付给卖方 2325 元/m 2,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m 2。（A）248,75（B） 2500,00（C） 2511,00（D）2162,2525 中高层住宅,通常是指( )。（A）46 层（B） 79 层（C） 1011 层（D）总高度在 24m 以上26 房屋拆迁管理费用按房屋拆迁补偿安置费用的( )收取。（A）0,2%（B） 0,30,6%（C） 0,1%0,15%（D）0,8%27 房地产估价的合法原则是针对于( )来讲的。（A）估价机构（B）估价人员（C）估价对象（D）估价方法28 估价时点为现在,估价对象为历史状况下的情形
10、,多出现在( )中。（A）房地产损害赔偿案件（B）房地产纠纷案件（C）房地产预售（D）房地产预测29 某宗房地产交易中,买方支付给卖方 29 万元,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 5%和 3%,则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。（A）27,6（B） 28,2（C） 29,0（D）29,930 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法,是以( )状况为参照系进行的。（A）可比实例房地产（B）估价对象房地产（C）标准房地产（D）类似房地产31 对一幢正在出租的被拆迁房屋评估其拆迁补偿价值,无租约限制下的价值为 15万元,有
11、租约限制下的价值为 20 万元,则其合理的评估价值应为( )。（A）15 万元（B） 20 万元（C） 17,5 万元（D）难说32 卖方不了解市场行情,这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。（A）高（B）低（C）不高不低（D）无法确定33 某成交实例成交总价为 24 万元,分三期付款,首期付 8 万元,6 个月后支付 8 万元,余款于一年后付清,假设年利率为 5%,则该实例的实际价格是( )万元。（A）24（B） 23,42（C） 23,43（D）22,8634 一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的不宜采用。（A）1 年（B） 3 年（C） 5 年（D）6 年3
12、5 如果估价对象房地产的建筑结构为钢筋混凝土结构,则可比实例的建筑结构为( )。（A）钢结构（B）钢筋混凝土结构（C）砖混结构（D）砖木结构二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列叙述正确的是( )。（A）权益是房地产中无形的、不可触摸的部分（B）国有土地使用权必为出让土地使用权（C）通行权为最典型的地役权（D）实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大37 评估基准地价时,应明确所评估的基准地价的内涵,包括( )等。（A）土地生熟程度（B）土地使用权年限（C）土地使用者（
13、D）土地利用条件38 标价是商品房出售者在其“价目表” 上标注的不同 ( )的商品房的出售价格。（A）楼层（B）朝向（C）户型（D）面积39 房地产需要专业估价的理由有( )。（A）房地产具有独一无二性（B）政府部门要求估价（C）房地产的价值量较大（D）估价人员要求估价40 假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。（A）市场比较法（B）收益法（C）成本法（D）购买年法41 建筑物的物质折旧包括( )。（A）功能衰退（B）正常使用的磨损（C）环境恶化（D）意外的破坏损毁42 运用市场法估价,选取的可比实例应符合下列条件( )。（A）使用性质相同（B）地点相近（C）价格相同（D）交易日期与估价
14、时点相近43 有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。（A）不同收益年限的类似房地产价格的相互转换（B）资本化率的求取（C）市场法中交易日期修正（D）不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较44 影响房地产价格的社会因素,主要有( )。（A）政治安定状况（B）社会治安程度（C）房地产投资（D）房地产投机45 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用,如前者不包含( )。（A）所得税（B）土地摊提费（C）改扩建费（D）房屋火灾保险费46 求取报酬率的方法有( )。（A）累加法（B）市场提取法（C）投资报酬率排序插入法（D）实际观察法47 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。（
15、A）商业利润（B）净运营收益（C）潜在毛收入（D）有效毛收入48 在收益法中,下列哪一种说法是正确的?( )（A）净收益占有效毛收入的比率称为净收益率（B）运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率（C）投资回报占投资回收的比率称为报酬率（D）报酬率与投资风险正相关49 下列哪种房地产最适用成本法估价?( )（A）学校（B）公园（C）商场（D）普通商品住宅50 下列房地产抵押评估中,抵押价值为零的是( )。（A）社会公益设施（B）权属有争议的房地产（C）空置的法律允许出售的商场（D）已依法公告列入拆迁范围的房地产三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零
16、分。51 两幢同时建成的完全相同的建筑物,其折旧额也相同。( )（A）正确（B）错误52 估价时所依据的房地产市场状况应始终是估价时点时的。( )（A）正确（B）错误53 不论估价目的如何,委托人要求估价的房地产都应是估价人员的估价对象。( )（A）正确（B）错误54 在城市房屋拆迁估价中,被拆迁房屋的性质和面积必须以房地产权属证书上的记载为估价依据。( )（A）正确（B）错误55 市场比较法中选取的可比实例应是交易实例中与估价对象类似的房地产。( )（A）正确（B）错误56 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m 2、860 元/m 2、800 元/m 2,建筑容积率分别为 5,5、
17、5、4,5,若该三宗土地的其他条件相同,则明智购买者会选择甲土地。( )（A）正确（B）错误57 成本法不可评估具有开发或再开发潜力的房地产的价格。( )（A）正确（B）错误58 高收入居民的收入增加对房地产价格的影响一定较大。( )（A）正确（B）错误59 如果建筑物的实际成新率大于用直线法计算出的成新率,则表明建筑物的维修保养情况较好。( )（A）正确（B）错误60 某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格,则说明该成交价格是公平合理的。( )（A）正确（B）错误61 房地产估价的委托人必是房地产的产权人。( )（A）正确（B）错误62 长期来看,是由于高房价才有高地价(或地租),而不是高
18、地价(或地租)导致高房价。( )（A）正确（B）错误63 建筑物总价值 100 万元,其中主体、设备、装修的价值分别占 60%、25%、15%,耐用年限分别为 55 年、10 年、5 年,残值率假设均为零,则用直线法计算出的年折旧额为 6,59 万元。( )（A）正确（B）错误64 地役权、抵押权、典权是对所有权的限制。( )（A）正确（B）错误65 某人购房在成交日期首付 10 万元,又以抵押贷款方式支付 20 万元,此时的总价30 万元为名义价格。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不
19、得分。66 某旧厂房的土地面积 4000m2,建筑面积 6000m2。根据其所在地点和周围环境,适宜装修改造成写字楼出租,并可获得政府主管部门批准,但需补交楼面地价为 500 元/m2 的地价款,同时取得 50 年的土地使用权。预计装修改造期为一年,装修改造费为每 1m2 建筑面积 1000 元(装修改造费均匀投入,视同发生在装修改造期中 )。此类房地产投资的正常利润率为 10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出,可出租面积为建筑面积的 70%;附近同档次写字楼每 1m2 可出租面积的年租金为 1000 元,出租的成本及税费为年租金的 40%,资本化率为 8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的
20、税费为旧厂房价格的 4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价(采用现金流量折现法,折现率为 8%)。67 某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命 50 年,有效经过年数为 8 年,经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为 800 万元(建设期为 2 年,假定第一年投入建造成本的 60%,第二年投入 40%,均为均匀投入),管理费用为建造成本的 3%,年利率为 6%,销售税费为 50 万元,开发利润为 120 万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 18 万元;装修的重置价格为 200 万元,平均寿命为 5 年,已使用 2 年;设备的重置价格为 110 万元,平
21、均寿命为 10 年,已使用 8 年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 27 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 D3 【正确答案】 D4 【正确答案】 B5 【正确答案】 A6 【正确答案】 B7 【正确答案】 C8 【正确答案】 D9 【正确答案】 C10 【正确答案】 A11 【正确答案】 B12 【正确答案】 D13 【正确答案】 B14 【正确答案】 C15 【正确答案】 B16 【正确答案】 B17 【正确答案】 C18 【正确答案】 A19 【正确答案】 D20
22、【正确答案】 B21 【正确答案】 D22 【正确答案】 C23 【正确答案】 D24 【正确答案】 B25 【正确答案】 B26 【正确答案】 B27 【正确答案】 C28 【正确答案】 A29 【正确答案】 B30 【正确答案】 C31 【正确答案】 C32 【正确答案】 B33 【正确答案】 C34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C,D37 【正确答案】 A,B,D38 【正确答案】 A,B,C39 【正确
23、答案】 A,C40 【正确答案】 A,B,D41 【正确答案】 B,D42 【正确答案】 A,B,D43 【正确答案】 A,D44 【正确答案】 A,B,D45 【正确答案】 A,B,C46 【正确答案】 A,B,C47 【正确答案】 B,C,D48 【正确答案】 A,D49 【正确答案】 A,B50 【正确答案】 A,B,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B52 【正确答案】 A53 【正确答案】 B54 【正确答案】 B55 【正确答案】 A56 【正确答案】 B57 【正确答案】 B58 【正确答案】 B59 【
24、正确答案】 A60 【正确答案】 B61 【正确答案】 B62 【正确答案】 A63 【正确答案】 A64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:(1) 该旧厂房现状下正常购买价格总价 V (2)装修改造后的总价值=1000600070%(1-40%)/8%1-1/(1+8%) 49/(1+8%)=28495047,97 元 (3)补交地价款=5006000=300 万元 (4)装修改造费=100060001/(1+8%) 0,5=5773502,
25、69 元 (5)买方需支付的税费=V4% (6)利润=(V+3000000+5773502,69+4%V)10% (7)旧房购买总价: V=28495047,97-3000000-5773502,69-(V+3000000+5773502,69+V4%)10%-V4% V=16529995,65 元67 【正确答案】 解:(1) 计算建筑物的重置价格 建造成本=800 万元 管理费用=8003%=24 万元 投资利息=(800+24)60%(1+6%) 1,5-1+(800+24)40%(1+6%)0,5-1=54,90 万元 建筑物的重置价格=800+24+54,90+50+120=1048,90 万元 (2)计算建筑物的折旧额: 墙、地面等损坏的折旧额=18 万元 装修部分的折旧额=2002/5=80 万元 设备部分的折旧额=1108/10=88 万元 长寿命项目的折旧额=(1048,90-18-200-110)8/50=115,34 万元 建筑物的折旧总额 =18+80+88+115,34=301,34 万元
