1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 28 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 为评估某宗房地产 2002 年 10 月 13 日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000 元/m 2,成交日期为 2001 年 11 月 13 日。经调查获知 2001 年 6 月至 2002 年 10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( ) 元 /m2。（A）3214（B） 3347（C） 3367（D）34582 有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地,甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,则乙土地连同地
2、上建筑物价值( )甲土地的价值。（A）高于（B）低于（C）等于（D）难以判定3 某宗土地的规划容积率为 3,可兴建 6000m2 的商住楼 ,经评估总地价为 180 万元,该宗土地的单价为( ) 元/m 2。（A）100（B） 300（C） 600（D）9004 某商业大楼建造期 2 年,建成 8 年后补办了土地使用权出让手续,土地使用年限为40 年,建筑物的经济寿命为 35 年,评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。（A）35（B） 45（C） 48（D）505 已知某临街深度 30,48m(即 100 英尺)、临街宽度 15m 的矩形土地,总价为 100 万元。相邻有一临街深度 45,72
3、m(即 150 英尺)、临街宽度 15m 的矩形土地,根据四三二一和九八七六法则,其总价为( )万元。（A）109（B） 117（C） 124（D）1306 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于( )。（A）物质折旧（B）功能折旧（C）经济折旧（D）会计折旧7 一宗 2000m2 的工业用地,容积率为 0,8,楼面地价为 690 元/m 2。现按规划拟改为商业用地,容积率为 5,1,楼面地价为 950 元/m 2,理论上应补地价(单价)为( )元/m 2。（A）552（B） 3519（C） 4293（D）48458 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假
4、设开发法估价,假设按纯商业用途的估算结果为 800 万元,按纯居住用途的估价结果为 1000 万元。该宗土地的评估价值应为( )。（A）800 万元（B） 1000 万元（C） 1800 万元（D）8001000 万元9 判定某可比实例的成交价格比正常价格低 6%,则交易情况修正系数为( )。（A）0,060（B） 0,940（C） 1,060（D）1,06410 某宗土地取得成本为 1000 万元,开发成本为 1500 万元,管理费用为 75 万元,销售费用为 35 万元,投资利润率为 12%,则开发利润为( )万元。（A）180,0（B） 300,0（C） 309,0（D）313,211
5、房地产交换代价的价格,在经济学上称为( )。（A）交换价格（B）交换价值（C）源泉价格（D）市场价格12 有效毛收入乘数是估价对象房地产的( )除以其有效毛收入所得的倍数。（A）售价（B）租金（C）潜在毛收入（D）净收益13 评估房地产投保火灾险时的保险价值,通常包括( )。（A）重置成本+土地使用权价值（B）重置成本+ 土地使用权价值+ 重置期间的经济损失（C）有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失（D）建筑安装工程费+建造期间的经济损失14 某套住宅的套内建筑面积价格为 2600 元/m 2,已知使用面积为 58m2,套内建筑面积为 67m2,应分摊的共有建筑面积为 6m2。该套住
6、宅的建筑面积价格为( )元/m 2。（A）2600,00（B） 2386,30（C） 2832,84（D）3003,4515 某宗房地产的土地面积为 1000m2,建筑面积为 1400m2,现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元/m 2 和 50 元/m 2,则该宗土地的减价修正额为( )元/m2。（A）50（B） 250（C） 300（D）35016 预计某地区某类房地产的需求不变,但开发成本趋升,供给量趋增,则预计其价格会( )。（A）上升（B）下降（C）不变（D）升降难定17 某宗房地产的总建筑面积为 6000m2,房地产总价值为 2400 万元,其中土地价值为800
7、 万元。某人购买了其中 300m2,该部分的房地产价值为 126 万元。假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为( )。（A）5,00%（B） 5,25%（C） 5,42%（D）5,75%18 按房地产的( ) 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。（A）收益性（B）用途（C）市场性（D）地段19 最能说明土地价格水平高低的价格是( )。（A）土地单价（B）基准地价（C）楼面地价（D）标定地价20 市场法的理论依据是( )。（A）适合原理（B）替代原理（C）最高最佳使用原则（D）均衡原理21 房地产交易中的替代原理,导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间
8、,其价格应当( )。（A）完全相同（B）剧烈变动（C）差距加大（D）相近22 有一宗房地产,土地面积 1000m2,其价格为 1500 元/m 2,建筑面积 5000m2,其重置价格为 1200 元/m 2。该房地产价格为 1250 元/m 2,则该建筑物的单价为( )元/m 2。（A）950（B） 1000（C） 1200（D）125023 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为( )。（A）生地价（B）熟地价（C）毛地价（D）拆迁补偿安置价24 市场比较法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正。（A）交易实例（B）可比实例（C）估价对象（D）标准化实例25 有特殊保护价值的建筑物运
9、用成本法估价时,采用( )为好。（A）重建成本（B）重置成本（C）完全成本（D）重新购建价格26 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数,它们之间关系为( )。（A）有效经过年数等于实际经过年数（B）有效经过年数短于实际经过年数（C）有效经过年数长于实际经过年数（D）有效经过年数可能长于或短于实际经过年数27 甲土地的楼面地价为 2000 元/m 2,建筑容积率为 5,乙土地的楼面地价为 1500 元/m2,建筑容积率为 7,若两宗地的土地面积等其他条件相同,其总价相比有( )。（A）甲等于乙（B）甲大于乙（C）甲小于乙（D）难以判断28 标准深度是道路对地价影响的转折点,由此接近道路的
10、方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价( )。（A）逐渐降低（B）逐渐升高（C）可视为基本不变（D）为零29 用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取( )净收益作为估价依据。（A）类似房地产的客观（B）类似房地产的实际（C）类似房地产的最高（D）类似房地产的最低30 估价上折旧注重的是( )。（A）原始取得价值的减价修正（B）原始取得价值的摊销与回收（C）重置价值的摊销与回收（D）价值的减价修正31 某宗房地产,建筑层数 5 层,各层建筑面积相等,建筑覆盖率为 50%,楼面地价为100 元/m 2,则其土地单价为( )元/m 2。（A）500（B） 200（C） 25
11、0（D）10032 某宗房地产的总价值为 100 万元,其中土地价值 30 万元,通过抵押获得贷款 60 万元,若投火灾保险,则其投保价值应为( )万元。（A）100（B） 70（C） 60（D）4033 某建筑物,经实地勘察预计尚可使用 30 年,无残值。该类建筑物的耐用年限 50 年,则该建筑物的成新率为( )%。（A）40（B） 60（C） 50（D）6734 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为 7%和 8%。某宗房地产交易,买方付给卖方 297 万元,应缴税费均由卖方承担,则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。（A）323（B） 275（C） 273（D）25835 某宗
12、房地产,净收益每年 50 万元,建筑物价值 200 万元,建筑资本化率为 12%,土地资本化率为 10%,则该宗房地产的总价值为( )万元。（A）417（B） 500（C） 460（D）450二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产价格的形成条件有( )。（A）房地产的需要（B）房地产的有用性（C）房地产的有效需求（D）房地产的相对稀缺性37 评估基准地价时,应明确所评估的基准地价的内涵,包括( )等。（A）土地平整程度（B）土地使用权年限（C）土地使用者（D）用途38
13、一般来说,房地产价格有上涨趋势是在( )。（A）社会动乱时期（B）战争年代（C）社会安定时期（D）经济发展时期39 城市规划限制条件可通过下列哪些文件了解到( )。（A）规划要点、规划设计条件通知书（B）审定设计方案通知书（C）建设用地规划许可证（D）公证书40 成本法中的“ 开发利润 ”是指( )。（A）开发商所期望获得的利润（B）开发商所能获得的最终利润（C）开发商所能获得的平均利润（D）开发商所能获得的税前利润41 假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。（A）市场比较法（B）收益法（C）成本法（D）路线价法42 建筑物的物质折旧包括( )。（A）功能衰退（B）正常使用的磨损（C）环
14、境恶化（D）意外的破坏损毁43 一名合格的房地产专业估价人员,在房地产估价方面要具有( )。（A）扎实的理论知识（B）广泛的人际关系（C）丰富的实践经验（D）良好的职业道德44 运用市场比较法估价,选取的可比实例应符合下列条件( )。（A）使用性质相同（B）地点相近（C）价格相同（D）交易日期与估价时点相近45 有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。（A）不同收益年限的类似房地产价格的相互转换（B）资本化率的求取（C）市场比较法中交易日期修正（D）比较不同年限价格的高低46 下面( ) 是计入商品住宅价格的费用。（A）征地费（B）建筑安装工程费（C）住宅小区内的营业性用房建设费用（D
15、）住宅小区内设施的建设费用47 经济适用住宅基准价格由( )构成。（A）开发成本（B）税金（C）经营用房的建筑安装费（D）利润48 在成本法中,直接成本利润率的计算基数包括( )。（A）土地取得成本（B）开发成本（C）管理费用（D）销售费用49 房地产价格构成中的开发成本包括( )。（A）取得土地使用权时的出让金或转让金（B）基础设施建设费（C）公共配套设施建设费（D）勘察设计和前期工程费50 预计一年后建成的某在建工程,可能存在的估价情形为( )。（A）估价时点为现在,估价对象为现时状况下的价格（B）估价时点为现在,估价对象为未来状况下的价格（C）估价时点为未来,估价对象为未来状况下的价格（
16、D）估价时点为未来,估价对象为现实状况下的价格三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 在征收农地时,开发商应当向政府土管部门补交土地使用权出让金。( )（A）正确（B）错误52 市场法只能用作房地产成交价格的评估。( )（A）正确（B）错误53 运用收益法评估星级宾馆的收益价格时,应当将固定资产折旧费视为固定费用。( )（A）正确（B）错误54 在收益法估价中,广泛使用的是名义报酬率。( )（A）正确（B）错误55 在建筑物折旧中,功能过剩是可修复的。( )（A）正确（B）错误56 市场法中,采用间接比较得出房地产状况修正系数为 0,951
17、,其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得 102 分,估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得 97 分。( )（A）正确（B）错误57 在同一条道路上,只能附设一种路线价。( )（A）正确（B）错误58 判断建筑物经济寿命,不用考虑其市场状况和经营收益状况。( )（A）正确（B）错误59 房地产租赁权指的是承租人的权益。( )（A）正确（B）错误60 估价对象及其范围和内容,应根据估价目的,依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。( )（A）正确（B）错误61 人口密度过高必然降低房地产价格。( )（A）正确（B）错误62 “路线价”是一种平均价格 ,可视为市场法中的“可比实
18、例”价格。( )（A）正确（B）错误63 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同,就可以计算其逐期发展速度的平均数,即平均发展速度,据此推算各期的趋势值。( )（A）正确（B）错误64 开办着肯德基店的房屋,包含有无形资产。( )（A）正确（B）错误65 运用基准地价修正法估价,不用调整交易日期( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 评估某写字楼于 2005 年 9 月 30 日的正常市场价格,在该写字楼附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有
19、关资料如下表:上表的交易情况中,正(负) 值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度; 房地产状况中,正(负) 值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。已知该类房地产以美元为基准的价格变动率平均每月比上月下降0,5%,人民币与美元的市场汇率 2005 年 1 月 30 日为 1 美元=8,26 元人民币,2005 年9 月 30 日为 1 美元=8,29 元人民币。该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2005 年 1 月 30 日至 2005 年 5 月 30 日期间基本保持不变,2005 年 5 月 30 日至 2005年 9 月 30 日平均每月比
20、上月下降 1%。试利用上述资料测算该写字楼 2005 年 9 月30 日的正常市场价格(要求修正后的价格单位为元人民币/m 2,用直接比较修正与调整公式进行测算,并将三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果)。67 某酒店总建筑面积 10000m2;一层建筑面积 2000m2,其中 500m2 为酒店大堂,1500m2 出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房 190 间(建筑面积 7600m2),会议室 2 间(建筑面积 200m2),自用办公室 3间(建筑面积 200m2)。当地同档次酒店每间客房每天的房价为 200 元,年平均空置率为 30%;
21、会议室的租金平均每间每次 500 元,平均每间每月出租 20 次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积 1500 元,同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积 8000 元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的 40%。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为 8%。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 28 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 A3 【正确答案】 D4 【正确答案】 A5 【正确答案】 B6 【正确答案】 C7 【正确答案】 C8 【
22、正确答案】 D9 【正确答案】 D10 【正确答案】 C11 【正确答案】 C12 【正确答案】 A13 【正确答案】 C14 【正确答案】 B15 【正确答案】 D16 【正确答案】 B17 【正确答案】 D18 【正确答案】 B19 【正确答案】 C20 【正确答案】 B21 【正确答案】 D22 【正确答案】 A23 【正确答案】 C24 【正确答案】 B25 【正确答案】 A26 【正确答案】 D27 【正确答案】 C28 【正确答案】 C29 【正确答案】 A30 【正确答案】 D31 【正确答案】 C32 【正确答案】 B33 【正确答案】 B34 【正确答案】 B35 【正确答案
23、】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,C,D37 【正确答案】 A,B,D38 【正确答案】 C,D39 【正确答案】 A,B,C40 【正确答案】 C,D41 【正确答案】 A,B42 【正确答案】 B,D43 【正确答案】 A,C,D44 【正确答案】 A,B,D45 【正确答案】 A,D46 【正确答案】 A,B47 【正确答案】 A,B,D48 【正确答案】 A,B49 【正确答案】 B,C,D50 【正确答案】 A,B,C三、判断题请判断下列
24、各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B52 【正确答案】 A53 【正确答案】 A54 【正确答案】 A55 【正确答案】 B56 【正确答案】 A57 【正确答案】 B58 【正确答案】 B59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B62 【正确答案】 A63 【正确答案】 B64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:该写字楼 2005 年 9 月 30 日的正常市场价格
25、测算如下 : (1)测算公式: 比准价格=可比实例成交价格 交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数 (2)求取可比实例 A 的比准价格: VA=7800100/(100+2)(1-1%)4100/(100-3)=7572,80(元人民币 /m2) (3)求取可比实例 B 的比准价格: VB=1000100/(100+2)(1-0,5%)88,29100/(100-1) =7886,69(元人民币/m 2) (4)求取可比实例 C 的比准价格: VC=8000100/(100+2)100/(100+3)=7614,68(元人民币/m 2) (5)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为
26、市场法的测算结果,则: 估价对象价格(单价)=(7572.80+7886,69+7614,68)/3=7691,39(元人民币/m 2)67 【正确答案】 (1)计算一层餐厅和咖啡厅的价格:15001500=225(万元)(2)计算自用办公室价格:8000200=160(万元)(3)计算酒店客房年总收益:200190365(1-30%)=970,9(万元)(4)计算酒店会议室年总收益:50020212=24(万元)(5)计算酒店年总费用:970,940%=388,36(万元)(6)计算酒店自营部分年净收益:970,9+24-388,36=606,54(万元 )(7)计算酒店自营部分的价格(含大堂、客房、会议室、办公室):606,54/8%=7581,75(万元)(8)计算该酒店的正常总价格:7581,75+225+160=7966,75(万元)
