1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 2 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列不属于房地产区位因素的是( )。（A）交通（B）用途（C）环境（D）楼层2 某城市居民人均月收入自 2006 年 3 月 1 日 2006 年 9 月 30 日由 1200 元增加到1300 元，某类商品住宅的需求量由 16 万套上升到 20 万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。（A）0.36（B） 1.22（C） 2.78（D）3.253 某房地产现房价格为 4000 元/m 2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年 300 元/m
2、2(年末收取)，出租运营费用为每年 50 元/m 2。假设折现率为 5%，风险补偿为 200 元/m 2，则该房地产的期房价格为( )元/m 2。（A）3300（B） 3324（C） 3335（D）35734 某仓库房地产，建筑面积为 800m2，容积率为 0.8，对应的土地单价为 850 元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为 2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为 2000 元/m 2，则理论上应补地价的数额为( )万元。（A）9375（B） 115（C） 293.75（D）3155 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认
3、识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。（A）同一估价原则、同一估价时点（B）同一估价目的、同一估价方法（C）同一估价目的、同一估价时点（D）同一估价原则、同一估价目的6 某房地产的土地面积为 500m2，土地价格为 2000 元/m 2；建筑面积为 1000m(2。成本法估算建筑物重置价格为 1800 元/m 2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500 元/m 2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m 2。（A）200（B） 300（C） 700（D）10007 某套住宅的套内建筑面积为 145m2，套内使用面积为 132m2，应分摊的公共部分建筑面积为
4、 9m2，按套内建筑面积计算的价格为 3500 元/m 2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( ) 元/m 2。（A）3000（B） 3277（C） 3295（D）35998 某宗地的面积为 1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为 2130 元/m 2，2190 元/m 2 和 2220 元/m 2，如果赋予这三个价格的权重分别为 0.3，0.4 和 0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m 2。（A）2160（B） 2175（C） 2181（D）22059 某房地产在 2006 年 3 月的价格为 2009 元/m 2，现要调整为 2006 年
5、 9 月的价格。已知该类房地产 2006 年 3 月至 9 月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7 和 118.3(均以上个月为基数 100)，则该房地产 2006 年 9 月的价格为( )元/m 2。（A）2700.8（B） 2800.1（C） 2800.8（D）2817.710 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方 2385 元/m 2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价
6、格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m 2。（A）2139（B） 2146（C） 2651（D）265911 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。（A）某标准厂房（B）某酒厂厂房（C）某待出让土地（D）某写字楼12 某企业开发某土地，工地重新取得成本为 1000 元/m 2，正常开发成本为 1500 元/m2，管理费用为前两项的 5%，投资利息占直接成本的 5%，销售费用为 100 元/m2，直接成本利润率为 6%，则开发后的地价为( )元/m 2。（A）1840（B） 2840（C） 2966（D）300013 某幢写字楼，建筑物重新购
7、建价格为 2000 万元，经济寿命为 50 年，有效经过年数为 10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为 10 万元；装修的重置价格为 200 万元，平均寿命为 5 年，有效经过年数为 4 年；设备的重置价格为 250 万元，平均寿命为 15 年，有效经过年数为 9 年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。（A）400（B） 628（C） 656（D）70014 某企业拥有一办公楼，建成于 1996 年 1 月，1998 年 1 月补办了土地出让使用权手续，出让年限为 50 年(自补办之日算起)。在 2006 年 1 月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为 45 年，则在计算建筑
8、物折旧时，经济寿命应取为( )年。（A）45（B） 50（C） 52（D）5515 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。（A）假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法（B）运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用（C）假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房（D）假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余16 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。（A）待开发房地产开发建设开始时的具体日期（B）待开发房地产建设发包日期（C）取得待开发房地产
9、的日期（D）房地产开发完成并投入使用的日期17 在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。（A）过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在（B）市场上能找到充分的房地产历史价格资料（C）房地产市场在过去无明显的季节变动（D）政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格18 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。（A）平均增减量法（B）平均发展速度法（C）移动平均法（D）指数修匀法19 某块临街深度为 50 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形土地甲，总价为 40 万元
10、。其相邻的矩形土地乙，临街深度为 150 英尺，临街宽度为 15 英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。（A）23.4（B） 28.6（C） 33.4（D）46.820 一前后临街、总深度为 50 米的矩形宗地，其前街路线价为 5000 元/m 2，后街路线价为 3800 元/m 2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )米。（A）22（B） 28（C） 38（D）5021 某居民楼总建筑面积为 5000m2，房地总价值为 1000 万元，其中土地总价值为500 万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为 150m2，房地总价值为 35 万元。若按照土地
11、价值进行分摊，该人占有的土地份额为( )。（A）3%（B） 3.5%（C） 7%（D）4%22 随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。（A）单独深度价格修正率（B）累计深度价格修正率（C）平均深度价格修正率（D）加权深度价格修正率23 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。（A）房地产投机（B）物价变动（C）财政收支状况（D）居民收入水平24 确定估价对象及其范围和内容时，应根据( )，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。（A）估价原则（B）估价目的（C）估价方法（D）估价程序25 某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为 2005 年 5
12、 月 20日至 5 月 30 日，估价报告应用有效期为 1 年。2006 年 5 月 20 日，甲利用该估价报告向银行申请办理了 16 年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。（A）15（B） 16（C） 17（D）3026 房地产使用权目前主要是( )。（A）土地占有权（B）土地收益权（C）土地所有权（D）土地使用权27 某块土地总面积为 100m2，其上建筑物的基底总面积为 65m2，则建筑密度是( )。（A）50%（B） 65%（C） 60%（D）154%28 按房地产的( ) 来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。（A）收益性（B）用途（C）市
13、场性（D）地段29 房地产的( ) 对价值的决定作用几乎是房地产独有的。（A）权益和区位（B）权益（C）实物和权益（D）区位30 某块土地总面积为 200m2，建筑物的各层面积相同，共 10 层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为( )m2。（A）1200（B） 120（C） 3333（D）333.331 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。（A）空间直线距离（B）交通路线距离（C）交通时间距离（D）至市中心距离32 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。（A）独一无二和供给有限（B）独一无二和价值量大（C）流动性大和价值量大（D）不可移动和用
14、途多样33 某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有 20 层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。（A）33.3（B） 12（C） 20（D）60%34 ( )是随着时间的推移而减少的；（A）原始价值（B）账面价值（C）市场价值（D）投资价值35 房地产估价中的价值，一般是指( )。（A）使用价值（B）交换价值（C）投资价值（D）账面价值二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 一般人通常对土地最直观的认识是( )。（A）建筑物（B）水域（C）田地（D）大气层（E）地
15、面37 地价与一般物品价格的不同之处是( )。（A）生产成本不同（B）折旧不同（C）价格差异不同（D）货币性质不同（E）供求变化不同38 最高最佳使用同时符合( )标准。（A）无任何风险（B）法律上许可（C）技术上可能（D）经济上可行（E）价值最大化39 正常成交价格的形成条件包括( )。（A）公开市场，交易对象本身也具备市场性（B）理性的经济行为（C）适当的期间完成交易（D）买者和卖者众多，且具有完全信息（E）卖者对价格具有控制力量40 在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在( ) 。（A）竞争（B）技术（C）经济（D）优选（E）法律41 在下列说法
16、运用市场法估价，其步骤包括( )。（A）搜集交易比例（B）选取可比实例（C）对可比实例成交价格做适当处理（D）价格调整（E）求取比准价格42 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有( )等。（A）意外破坏的损毁（B）市场供给的过量（C）建筑设计的缺陷（D）人们消费观念的改变（E）周围环境条件恶化43 以下属于重新购建价格的是( )。（A）建筑物的重置价格（B）土地的重置价格（C）建筑物的重建价格（D）土地的重建价格（E）房地的重建价格44 建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。（A）自然环境恶化（B）消费观念变更（C
17、）设备陈旧落后（D）城市规划改变（E）政府政策变化45 收益性房地产的价值高低主要取决于( )。（A）已经获得净收益的大小（B）未来获得净收益的风险（C）未来获得净收益的大小（D）目前总收益的大小（E）未来获得净收益期限的长短46 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。（A）商业利润（B）净运营收益（C）潜在毛收入（D）有效毛收入（E）税后现金流量47 下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。（A）待开发的土地（B）在建工程（C）有收益或有潜在收益的房地产（D）可装修改造或可以改变用途的房地产（E）既无收益又很少发生交易的房地产48 在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有(
18、 )。（A）数学曲线拟合法（B）平均增减量法（C）移动平均法（D）路线价法（E）指数修匀法49 某建筑物共 3 层，总建筑面积为 600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为 600万元，土地价值 480 万元。其中一层价值是二层的 1.5 倍，二层价值是三层的 1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的是( )。（A）按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为 33.3%（B）按房地价值分摊，二层占有的土地份额为 30.0%（C）按土地价值分摊，二层占有的土地份额为 35.0%（D）按房地价值分摊，一层占有的土地份额为 45.0%（E）按土地价值分摊，一层占有的土地份额为 47.9%50 下列房地产
19、价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。（A）土地的位置、面积、形状、地势、地质条件（B）通货膨胀率（C）环境改善、基础设施（D）利率因素（E）土地面积三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 构筑物是指房屋内外的建筑物。 ( )（A）正确（B）错误52 一般物品与土地在本质上都是劳动的产物。 ( )（A）正确（B）错误53 拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，应当将经双方签名认可的书面协商结果提供给估价人员。 ( )（A）正确（B）错误54 可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性。 ( )（A）正确
20、（B）错误55 就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。 ( )（A）正确（B）错误56 政府对价格的干预包括规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本微利的原则确定。 ( )（A）正确（B）错误57 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，合法权益包括合法产权、合法区位、合法使用、合法处分。 ( )（A）正确（B）错误58 如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，交易实例既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。 ( )（A）正确（B）错误5
21、9 母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。 ( )（A）正确（B）错误60 成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。 ( )（A）正确（B）错误61 在实际估价中，采用的是实际成本。 ( )（A）正确（B）错误62 对那些特殊的有保护价值的建筑物估价应以重置成本为宜。 ( )（A）正确（B）错误63 建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。( )（A）正确（B）错误64 应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定
22、必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 ( )（A）正确（B）错误65 净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除所得税后得到的归属于房地产的收入。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C 、D、E 共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表： 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从 2
23、001 年 7 月 1 日至 2002 年 1 月 1 日该类住宅楼市场价格每月递增 1.5%，其后至 2002 年 11 月 1 日则每月递减 0.5%，而从 2002 年 11 月 1 日至 2003 年 4 月 30 日的市场价格基本不变，以后每月递增 1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的 3 个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003 年 8 月 31 日的正常单价。(如需计算平均值，请采用简单算术平均)67 某宗土地面积为 1.2 公顷，已完成“七通一平” 。某房地产开发商拟取得该宗土地50 年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容
24、积率为 2.5。在第 1 年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排 (见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。 根据市场调查，有关数据如下：(1) 该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为 5000 元/m2，销售税费为销售价格 6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为 120 元/m2(可出租面积占建筑面积的 70%)，并且按照年租金收入的 30%交纳押金，出租空置率为 20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的 30%计，银行存款年利率为 3%，报酬率为 10%。(2) 同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼 18
25、00 元/m2，写字楼 2800 元/m 2，管理费用为开发成本的 5%。(3) 除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入 50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。(4) 目前，此类项目折现率为 10%。(5) 为得到该宗土地，还需要按取得地价款的 3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 2 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 房地产的区位可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。2 【正确答案】 C3 【正确答案
26、】 C4 【正确答案】 D5 【正确答案】 C【试题解析】 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有相近性。每一位估价人员都应当熟知并正确理解这些估价原则，以此作为估价时的指南。6 【正确答案】 B【试题解析】 7 【正确答案】 C【试题解析】 8 【正确答案】 C【试题解析】 依题意，比准价格21300.3+21900.4+22200.32181(元/m 2)。9 【正确答案】 D【试题解析】 依题意，该房地产 2006 年 9 月的价格10 【正确答案】 D【试题解析】 依题意，可根据公
27、式：卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费或买方实际付出的价格=正常成交价格+ 应由买方缴纳的税费，代人数值可得。11 【正确答案】 B【试题解析】 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。12 【正确答案】 D【试题解析】 依题意，可根据公式：代入数值即得。13 【正确答案】 B【试题解析】 依题意，该建筑物的物质折旧额计算如下：门窗等损坏的修复费用10(万元)装饰装修的折旧额200
28、1/54160(万元)设备的折旧额2501/159150(万元)长寿命项目的折旧额(2000-10-200-250)1/5010308(万元)该建筑物的物质折旧额10+160+150+308628( 万元)。14 【正确答案】 C【试题解析】 建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。15 【正确答案】 C【试题解析】 假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如待开发的土地 (包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的
29、范畴)。16 【正确答案】 C【试题解析】 开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。17 【正确答案】 A【试题解析】 长期趋势法是根据房地产价格在过去长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。18 【正确答案】 B【试题解析】 运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。19 【正确答案】 D【试题解析】
30、依题意，土地乙的总地价为 40(40%+30%+20%+10%+9%+8%) 46.8( 万元)。20 【正确答案】 B【试题解析】 依题意，可根据公式：前街影响深度总深度21 【正确答案】 D【试题解析】 依题意，可根据公式：22 【正确答案】 B【试题解析】 临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。23 【正确答案】 A【试题解析】 房地产投机属于社会因素。经济因素除了选项 B、C 、D 外，还有经济发展、利率、汇率。24 【正确答案
31、】 B【试题解析】 估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求来决定，也不能根据估价人员的主观愿望来决定，而应根据估价目的，依据法律、法规并征求委托人同意后予以决定。25 【正确答案】 B【试题解析】 估价资料的保管期限一般为 15 年，从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价所服务的行为完结为止。例如，某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20 年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管 20 年以上。26 【正确答案】 D【试题解析】 土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或集体土地享有占有、使用、收益和部分处
32、分的权利。27 【正确答案】 B【试题解析】 建筑密度建筑基底总面积建筑用地面积100%65%。28 【正确答案】 B【试题解析】 居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。29 【正确答案】 D【试题解析】 虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。30 【正确答案】 A【试题解析】 根据总建筑面积土地总面积建筑密度 建筑层数可得。31 【正确答案】 C【试题解析】 由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重
33、视交通时间距离。32 【正确答案】 B【试题解析】 一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。33 【正确答案】 B【试题解析】 容积率建筑密度建筑层数。34 【正确答案】 B【试题解析】 原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。35 【正确答案】 B【试题解析】 交换价值是指该种商品同其他商品相交换的影响关系或比例，通常用货币来衡量，在房地产估价中通常指交换价值。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选
34、且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 C,E【试题解析】 土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。37 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 地价与一般物品价格的不同主要表现在下列六个方面：(1)生产成本不同；(2)折旧不同； (3)价格差异不同； (4)市场性质不同；(5) 价格形成时间不同；(6)供求变化不同。38 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 最高最佳使用必须同时符合四个标准：法律上许可； 技术上可能；经济上可行； 价值最大化。39 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 正常成交价格的形成条件包括公开市场，交易对象本身也具备市场性；理性的经济
35、行为；在适当的期间完成某种交易；买者和卖者众多，且具有完全信息。40 【正确答案】 A,D【试题解析】 在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在竞争和优选。41 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 D 项为 C 项中的一部分。42 【正确答案】 C,D【试题解析】 功能折旧(functional depreciation， functional obsolescence)又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能折旧的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建
36、筑技术进步、出现了更好的建筑物等。43 【正确答案】 A,C【试题解析】 土地和房地没有重置价格和重建价格之说。44 【正确答案】 B,C【试题解析】 建筑物功能折旧的原因除 B、C 项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。45 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 收益性房地产的价值高低主要取决于未来获得净收益的风险，未来获得净收益的大小以及未来获得净收益期限的长短。46 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 A 项不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。47 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 C 项属于收益法适用的对象，E 项属于成本法适用的
37、对象。48 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 路线价法专门适用于城镇街道两侧商业用地估价。49 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 因为建筑物共三层，总建筑面积为 600m2，每层建筑面积相等，即每层建筑面积均为 200m2。房地总价值为 600 万元，其中土地价值为 480 万元，建筑物价值为 120 万元。根据题意，一层房地价值是二层的 1.5 倍，二层房地价值是三层的 1.2 倍。设三层房地价值为 x，二层为 1.2x，一层是 1.51.2x1.8x，则x+1.2x+1.8x 4x600 万元，x150 万元，即三层房地价值为 150 万元，二层房地价值为 180 万元，一
38、层房地价值为 270 万元。50 【正确答案】 B,D【试题解析】 A 项为影响房地产价格的个别因素， C 项为区域因素，E 项为自身因素。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不宜直接在内进行活动。52 【正确答案】 B【试题解析】 一般物品是劳动的产物，而土地本质上不是劳动创造的。53 【正确答案】 A54 【正确答案】 A55 【正确答案】 A56 【正确答案】 B【试题解析】 政府规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，可按保本微利原则确定，政府定价与政府指导
39、价是两个不同概念。57 【正确答案】 B【试题解析】 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分，区位是指房地产的空间位置，不属于其权益。58 【正确答案】 B【试题解析】 选取可比实例要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例，而不宜选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。59 【正确答案】 B【试题解析】 利害关系人之间的交易往往造成成交价格偏离正常市场价格。60 【正确答案】 B【试题解析】 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
