1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 32 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 ( )是构成环境的重要因素,其开发、利用不是孤立的,会影响到周围及社会公众的利益。（A）石油资源（B）土地（C）建筑物（D）其他2 一般物品的寿命有限,可以大量重复生产,其价值通常随着时间的流逝而降低,而土地由于具有不可毁灭性,不能再生产,其价格通常随着时间的流逝而自然升高,所以这就是土地与一般物品价格的( )。（A）生产成本不同（B）折旧不同（C）价格差异不同（D）市场性质不同3 地价与一般物品价格虽然都受供求变化的影响,但由于土地数量难以增加或减少,并具有( ), 其供
2、给弹性较小。所以,地价多受需求方面的影响,并且对土地的需求是一种“引致”需求,即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。（A）寿命长久性（B）不可移动性（C）数量有限性（D）独一无二性4 以各宗临街土地临街深度的( )作为标准临街深度。（A）简单算术平均数（B）加权算术平均数（C）众数（D）中位数5 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则应以( )进行估价。（A）保持现状前提（B）装修改造前提（C）转换用途前提（D）重新利用前提6 如果估价对象房地产优于可比实例房地产,则应对价格做( )修正。（A）增价（B）减价（C）不变（D）相对
3、比例的调整7 判定某可比实例的成交价格比正常价格低 6%,则交易情况修正系数为( )。（A）0,060（B） 0,940（C） 1,060（D）1,0648 现判断某可比实例的交易情况比估价对象的差 2%,则可比实例的交易情况修正系数为( )。（A）100/102（B） 102/100（C） 100/98（D）98/1009 某宗房地采用三种估价方法得出的结果分别为 820、850 和 900 万元,若赋予的权重分别为 0.5、0.3 和 0.2,则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。（A）850（B） 845（C） 869（D）85710 现有某总建筑面积为 15000m2 的在建工程,已
4、知土地使用年限为 40 年( 自开工之日起算),计划开发期为 3 年,现已进行 1,5 年,估计建成还需 1,5 年。投入使用后年净收益为 480 万元,资本化率为 8%,折现率为 2%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为( ) 万元。（A）3939,61（B） 4433,88（C） 4768,50（D）5652,0911 杜能关于地租量计算用现在的概念来表达即为:( )。（A）地租= 市场价格-生产成本-经营利润（B）地租 =市场价格- 生产成本-平均利润- 资本的利息（C）地租 =市场价格- 生产成本-普通利润（D）地租= 市场价格-生产成本-平均利润12 房地产估价的主要难点是( )。
5、（A）当地市场行情变化不稳定（B）国际市场行情变化不稳定（C）影响房地产价格的因素极其复杂且难把握（D）影响房地产价格变动的方向是不尽相同的13 购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为 9%,若该类房地产的资本化率为 10.8%,则有资本要求的年收益率为( )% 。（A）15.0（B） 15.7（C） 12.6（D）11.614 对于成片多宗房地产的同时估价,且单宗房地产的价值较低时,估价报告可以采用( )。（A）叙述式报告（B）口头报告（C）书面报告（D）表格式报告15 完成并出具估价报告后,估价人员应对涉及该估价项目的一切必要资料进行( )。（A）整理（B）归档（C）妥善保管
6、（D）整理、归档和妥善保管16 某宗房地产的土地面积为 1000m2，建筑面积为 1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元/m 2 和 50 元/m 2，则该宗土地的减价修正额为( )元/m 2（A）50（B） 250（C） 300（D）35017 某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3 300 元/m 2，出租的年末净收益为 330 元/m 2。假设折现率为 10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为( )。（A）2834 元/m 2（B） 1834 元/m 2（C） 2934 元/m 2（D）3934 元/m 218 数
7、学曲线拟合法中最简单、最常用的为( )。（A）直线趋势法（B）指数曲线趋势法（C）二次抛物线趋势法（D）指数修匀法19 在估价中选取 4 个可比实例，甲成交价格 4 800 元/m 2，建筑面积 100m2，首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格 5000 元/m2，建筑面积 120m 2，首次支付 24 万元，半年后付清余款 36 万元；丙成交价格4700 元/m 2，建筑面积 90m2，成交时一次付清；丁成交价格 4760 元/m 2，建筑面积110m2，成交时支付 20 万元，一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率为 10%，那么这 4
8、个可比实例实际单价的高低顺序为( )。（A）甲乙丙丁（B）乙丁甲丙（C）乙丙甲丁（D）丙乙丁甲20 运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来( )。（A）利润（B）毛收入（C）价值（D）净收益21 市场比较法是将( ) 与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（A）估价对象（B）估价目标（C）估价手段（D）估算价值22 某人拥有一套住宅建筑面积为 200m2，整幢建筑物总面积为 8000m2。其房地总价为 8000 万元，其中建筑物总价为 5500 万元。该人占有的土地价值为( )万元。（A）62.5
9、（B） 2500（C） 137.5（D）20023 基本完好房的判定标准是( )。（A）九、八成（B）八、七成（C）七、六成（D）六、五成24 开发利润与开发完成后的房地产价值之比称为( )。（A）开发利润率（B）销售利润率（C）成本利润率（D）直接成本利润率25 房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均为公平合理的价值，是( ) 的要求。（A）独立、客观、公正原则（B）合法原则（C）最高最佳利用原则（D）估价时点原则26 某房地产价格分两期支付,首期付款 50 万元,余款 80 万元在第 8 个月末一次付清,当时月利率为 1%。该房地产的实际价格为( )万元。（A）87（B）
10、124（C） 130（D）13427 某建筑物建成于 1990 年 6 月，建筑面积 4000m2，经济寿命 40 年，单位建筑面积的账面原值为 2500 元m 2，1990 年 6 月和 2005 年 6 月相对 1980 年的建筑价格指数为 108和 112，残值率为 5，该建筑物 2005 年 6 月的累计折旧额为( )。（A）61233 万元（B） 61574 万元（C） 625 万元（D）64815 万元28 某类房地产 20002008 年的价格如第 3 题表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为( )。（A）Y=485533+265X （B） Y=35222238
11、5X （C） Y=497832+433X（D）Y=352222+38500X29 下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是( )。2007 年考题（A）房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对（B）房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄（C）房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣（D）估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解30 下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（ ）。（A）任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘（B）对已消
12、失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解（C）实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况（D）拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁入签字认可31 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为( )。（A）有效经过年数等于实际经过年数（B）有效经过年数短于实际经过年数（C）有效经过年数长于实际经过年数（D）有效经过年数可能短于或长于实际经过年数32 基准地价是城市中均质区域内的土地( )。（A）最低价格（B）最高价格（C）平均价格（D）成交价格33 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或
13、下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。（A）平均增减量法（B）平均发展速度法（C）移动平均法（D）指数修匀法34 下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。（A）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价（B）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（C）房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制（D）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格35 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费 30 万元，维修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额 70 万元，租赁合同约定，保证合
14、法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为( )万元。（A）245（B） 275（C） 315（D）345二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 某种房地产的供给,是指房地产开发商和拥有者(卖者)在一定价格上所愿意且能够出售的该种房地产的数量。形成的供给有两个条件:一是开发商或拥有者愿意供给,二是开发商或拥有者有能力供给。对某种房地产的供给量是由许多因素决定的,其中主要的有( ) 。（A）该种房地产的价格水平（B）该种房地产的开发成本（C）该种房地产的开
15、发技术水平（D）开发商对未来的预期37 房地产的价格,通常由几个大项组成:( )。（A）土地取得成本（B）开发成本（C）管理费用（D）开发利润38 搜集交易实例的途径有( )。（A）出国考察（B）向房地产交易当事人了解交易情况（C）与房地产出售者洽谈获得其房地产的要价资料（D）同行之间相互提供39 在求取净收益时应根据净收益过去、现在和未来的变动情况及可获收益的年限,确定未来净收益流量的类型,以下是几种类型正确的项是( )。（A）每年基本上不变（B）每年基本上按某个固定的数额递增或递减（C）每年基本上按某个固定的比率递增或递减（D）其他有规则的变动情形40 净收益流的模式有( )。（A）每年基
16、本上固定不变（B）每年基本上按某个固定的数额递增或递减（C）每年基本上按某个固定的比率递增或递减（D）每年基本上按不同的比率递增或递减41 估价合同是委托人和估价机构就估价事宜的相互约定包括( )。（A）估价目的、估价对象（B）估价时点,委托人应提供的资料（C）估价收费,估价报告交付日期（D）违约责任及其他有关事项的约定42 在明确了有关事项之后,估价机构可以要求委托人出具估价委托书,并与其签定书面估价委托合同。估价委托合同是委托人和估价机构之间就估价事宜的相互约定。其作用主要有( ) 。（A）成立受法律保护的委托与受托关系（B）明确委托人和估价机构的权利与义务（C）提供解决争议的依据（D）载
17、明估价的有关事项（E）说明报酬问题43 适用于旧有建筑物估价的公式为：( )等。（A）建筑物重新建造成本-建筑物年折旧额（B）建筑物重新建造成本-建筑物总折旧额（C）建筑物原始建造成本-建筑物总折旧额（D）建筑物重新建造成本成新率44 某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括( )。（A）该种房地产的价格水平（B）相关房地产的价格水平（C）该种房地产的开发成本（D）房地产开发商对未来的预期（E）该种房地产的开发技术水平45 建筑物区分所有权包括( )等。（A）按份共有所有权（B）专有部分所有权（C）共同关系成员权（D）共用部分持份权（E）长期使用和租赁46 一份
18、完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即( )。（A）封面；目录（B）致委托人函；估价师声明（C）估价结果审核（D）估价技术报告及附件（E）估价结果报告47 在一般情况下，开发技术水平的提高会促使开发商开发更多的房地产，主要理由是( )。（A）降低开发成本（B）房地产的价格升高（C）增加开发利润（D）施工工期加快（E）促进房地产的需求48 收益递增递减原理揭示的投入产出关系不包括( )。（A）收益递减规律（B）规模报酬规律（C）利润最大化规律（D）均衡规律（E）适合规律49 假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为( )。2007 年考题 （A）开发期+经营期（B）开
19、发期+ 运营期（C）开发期+ 经营期一前期一建造期（D）开发期+运营期一前期一建造期（E）前期+ 建造期+经营期50 针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有( )。2009 年考题（A）理论上适用的估价方法，都必须选用（B）在适用的估价方法中，选用两种即可（C）理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用（D）必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法（E）仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值可能有很大不同;而如果权益相
20、同,则价值不可能有很大不同。( )（A）正确（B）错误52 实物是房地产中无形的、不可触摸的部分,例如,建筑物的结构、设备、装修、外观,土地的形状、平整程度等。实物又可进一步分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面来认识。( )（A）正确（B）错误53 某房地产年折旧率为 2%,有效经过年数为 12 年,按直线法折旧该房地产应属完好房。( )（A）正确（B）错误54 居住条件讲求宁静、安全、舒适;商业房地产着重繁荣程度、交通条件。 ( )（A）正确（B）错误55 房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产,价格通常较低。( )（A）正确（B）错误
21、56 有限年的公式估价适用于像写字楼、宾馆这类房地产,在建成后的前几年由于试营业等原因,收益可能不稳定的估价。( )（A）正确（B）错误57 两宗房地产的净收益相等,但其中一宗的净收益获取的风险大,从而要求的净收益率高,另一宗风险小,从而要求的收益率低。由此,风险大的房地产价值低,风险小的房地产价值高。( )（A）正确（B）错误58 数学曲线拟合法主要有( )。（A）直线趋势法（B）指数曲线趋势法（C）二次抛物线趋势法（D）平均增减量法59 越接近估价时点的增减量对估价更为重要。( )（A）正确（B）错误60 路线价法实质上是一种比较法。( )（A）正确（B）错误61 路线价区段是沿街带状的。
22、( )（A）正确（B）错误62 估价机构是说明受理该估价项目的估价机构的全称。( )（A）正确（B）错误63 房地产的收益包括有形收益和无形收益，无形收益可以通过选取较高的报酬，率或资本化率来考虑。（A）正确（B）错误64 政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等的采用，应以房地产估价的作业日期来定。（A）正确（B）错误65 某宗可比实例房地产 2006 年 1 月 30 日的价格为 500 美元m 2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降 07，假设人民币与美元的市场汇率 2006 年 1 月 30 日为 1 美元=798 元人民币，2006 年
23、 9 月 30 日为 1 美元=795 元人民币，则将该可比实例调整为 2006 年 9 月 30 日的价格约为 3758 元人民币m 2。( )2006 年考题 （A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某商场的土地使用权年限为 40 年,从 1994 年 5 月 31 日起计,该商场共两层,每层建筑面积各为 2000m2,可出租面积占建筑面积的 60%。一层于 1996 年 5 月 31 日租出,租期为 5 年,可出租面积的月租金为 180 元/m 2,且每年不变,二层现暂空置。附近
24、类似商场一、二层可出租面积的正常月租分别为 200、120 元/m 2,出租的成本及税费为租金的 20%。该类房地产的资本化率为 8%,试估计该商场于 1998 年 5 月 31 日带租约出售时的正常总价格。67 估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平” 的建设用地，土地总面积10000m2，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率 5，建筑覆盖率50；土地使用权出让时间为 2004 年 10 月，土地使用年限从土地使用权出让时起 50 年。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：用途为商业与居住混合。容积率达到最大的允许程度，即为 5，故总建筑面积为50000m2。建
25、筑覆盖率适宜为 30。 建筑物层数确定为 18 层。其中，12层的建筑面积相同，均为 3000m2，适宜为商业用途； 318 层的建筑面积相同，均为 2750m2，适宜为居住用途。故商业用途的建筑面积为 6000m2，居住用途的建筑面积为 44000m2。预计共需 3 年时间才能完全建成投入使用，即 2007 年 10 月建成。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出 30，半年后再可售出 50，共余 20需一年后才能售出。商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积 4500 元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积 2500 元。建筑安装工程费预
26、计为每平方米建筑面积 1200 元，勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积 500 元。估计在未来 3 年的开发期内，开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况下：第一年需投入 20，第二年需投入 50，第三年投入余下的30。销售费用和销售税费预计为售价的 9，其中广告宣传和销售代理费为售价的 3，两税一费和交易手续费等为售价的 6。折现率选取 14。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的 3缴纳有关税费。需要评估该块土地于 2004年 10 月出让时的正常购买价格。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 32 答案与解析一、单项选择题
27、每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 拥有一宗土地,其范围虽然是上面所讲的空间,但在该空间范围内并不是可以随心所欲地开发、利用,而要受到多方面的限制,这些限制除了来自于建筑技术包括建筑施工技术、建筑材料性能和经济实力等拥有者自身的能力外,还有拥有者自身能力以外的限制。【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 B【试题解析】 因为一般物品的寿命有限,可以大量重复生产,其价值通常随时间流逝而降低,故有折旧。而土地具有不可毁灭性,不能再生产,不仅无折旧,而且有增值。【知识模块】 房地产价格3 【正确答案】 B【试题解析】 因为由于土地数量难以增加或减少,并
28、具有不可移动性,其供给弹性才可能较小。【知识模块】 房地产价格4 【正确答案】 C【知识模块】 地价评估5 【正确答案】 A【试题解析】 这是 2003 年考题。最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最大收益的使用方式的估价结果。当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时,应当保持现状前提,应以保持现状、继续使用为前提进行估价。【知识模块】 房地产估价原则6 【正确答案】 A【知识模块】 市场法7 【正确答案】 D【试题解析】 交易情况修正系数=100/(100-6%)=1,064。【知识模块】 市场
29、法8 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法9 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法10 【正确答案】 C【知识模块】 收益法11 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估12 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析13 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析14 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价程序15 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价程序16 【正确答案】 B17 【正确答案】 C18 【正确答案】 A19 【正确答案】 C20 【正确答案】 D21 【正确答案】 A22 【正确答案】 A【试题解析】 该人占有的土地价值：(8000-55
30、00)(200/8000)=25000.025=62.5 万元23 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于了解的范畴。是在考查房屋折旧和房屋完损等级评定的有关规定。1984 年，我国颁布了房屋完损等级评定标准，指出了房屋新旧程度的判定标准。解决此题的关键在于重点记忆。24 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查成本法中房地产价格构成及各构成部分的测算。在复习时应注意区分开发利润率、销售利润率、成本利润率以及直接成本利润率。25 【正确答案】 A26 【正确答案】 B27 【正确答案】 B28 【正确答案】 D29 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产估价师实地查
31、看估价对象的相关知识。实地查看是指房地产估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象的状况，包括感受估价对象的位置、交通、环境景观、外部配套设施的优劣，对此前获得的估价对象的坐落、四至、面积、形状、建筑、结构、用途等情况进行核对，观察估价对象的外观、内部状况及其周围环境景观或临路状况的影像资料，调查了解估价对象历史使用状况、周边乃至当地类似房地产的市场行情，并搜集补充估价所必要的其他资料等。由此可见选项 B 中的内部状况可不拍摄的说法是错误的。30 【正确答案】 C31 【正确答案】 D32 【正确答案】 C33 【正确答案】 A34 【正确答案】 C35 【正确答案】 D【试题解析】 500
32、 万元-50 万元-40 万元-65 万元=345 万元。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产价格37 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 除了这四项之外还有投资利息、销售税费,共六种大项构成。【知识模块】 成本法38 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 市场法39 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收益法40 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益法41 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估
33、价程序42 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 提供解决争议的依据和报酬问题都包含在 D 选项载明估价的有关事项之中,所以应排除这两项而选 A、B、D 三个。【知识模块】 房地产估价程序43 【正确答案】 B,D44 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 B 项为某种房地产需求量的影响因素。45 【正确答案】 A,C46 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 一个完整的估价报告通常由如下七个部分组成：封面； 目录；致委托人函； 估价师声明； 估价结果报告；估价技术报告； 附件。47 【正确答案】 A,C【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查决定房地产供给量的因素。在一般情况下，开
34、发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。解决此题的关键在于充分理解每种因素的含义。48 【正确答案】 C,D,E49 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 本题考核的是开发经营期、建设期、经营期等在出租或营业、自用的情况下50 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 本题考核的是房地产估价方法的运用。不同估价方法之间的关系有以下 3 种：(1)可以同时采用，以相互验证，而不是相互替代。因为不同的估价方法是从不同的方面或角度来测量房地产价值的，同时采用多种估价方法，可以使估价结果更加合理。(2)可以相互弥补。例如，有些房地产适用成本法估价而不适用市场法估价，
35、如在建工程；有些房地产可能相反，适用市场法估价而不适用成本法估价，如位置和环境很好、适宜建造别墅、尚未开发的生地。(3)可以相互引用。例如，市场法中的土地使用期限调整可以采用收益法；收益法中的租赁收入、成本法中的土地取得成本可以采用市场法求取；假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法和收益法求取。因此，估价师应熟知、理解各种估价方法及其综合运用，正确选用、运用估价方法进行估价。在评估一宗房地产的价值时，理论上适用的估价方法都应选用，不得随意取舍。如果确因客观条件不具备而不能选用的，应在估价报告中充分说明不选用的理由。此外，一般情况下，有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的估价方法；收益
36、性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；具有开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 “两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值可能有很大不同”的说法正确,而“如果权益相同,则价值不可能有很大不同”是不正确的,房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。【知识模块】 房地产和房地产估价52 【正确答案】 B【试题解析】 实物是
37、看得见,摸得着的部分,而权益才是无形的、不可触摸的部分。【知识模块】 房地产和房地产估价53 【正确答案】 B【知识模块】 成本法54 【正确答案】 A【试题解析】 工业房地产强调对外交通运输,农业房地产则重视土壤、排水和灌溉条件。【知识模块】 市场法55 【正确答案】 A【知识模块】 市场法56 【正确答案】 A【知识模块】 收益法57 【正确答案】 A【知识模块】 收益法58 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 长期趋势法59 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法60 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估61 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估62 【正确答案】 A【知识模块】
38、 房地产估价程序63 【正确答案】 B【试题解析】 房地产的收益包括有形收益和无形受益，无形收益可以通过选取，较低的报酬率或资本化率来考虑。64 【正确答案】 B【试题解析】 政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等的采用，应以房地产估价的估价时点来定。65 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是市场状况调整的变动法。采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格(1价格变动率)期数 =可比实例在估价时点的价格，即由题意可得该可比实例调整为 2006 年9 月 30 日的价格为：500(107) 8795=375778
39、 元人民币m 2。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:(1) 各层可出租面积 =200060%=1200(m2)一层租期内年纯收益=180120012(1-20%)=2073600(元)一层租期满后年纯收益=200120012(1-20%)=230400(元) 该商场带租约出售的正常总价格=26402649.05+16197847.32=42600496(元)【知识模块】 地价评估67 【正确答案】 建成后的总价值=4500 元m 26000m2(1+14 ) 3+2500 元m 244000m230 (1+14) 3+50(1+14) 35 +20(1+14 ) 4=8829 33 万元。 开发建设费用总额=(1200+500)元m 250000m220(1+14 ) 05 +50(1+14) 15 +30(1+14) 25 =6921 57 万元。 销售费用和销售税费总额= 建成后的总价值9 =882933 万元9=79464 万元。 购地税费总额 =总地价3=003 总地价 总地价=(88293369215779464) 万元一 003 总地价 总地价=(8829 3369215779464)万元(1+0 03)=1080 70 万元。
