1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 37 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产由于具有( ), 使得同一宗房地产的利用在不同用途及利用方式之间出现了竞争和优选的问题。（A）相互影响性（B）易受限制性（C）数量有限性（D）用途多样性2 国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回 ,并根据土地使用者使用土地( )给予相应的补偿。（A）实际年限（B）实际年限和开发土地的实际情况（C）开发土地的实际情况（D）其他3 最高最佳使用必须符合 4 个标准,其不包括
2、( )。（A）法律上许可（B）技术上可行（C）经济上可行（D）价值最大化4 威廉.阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，N 表示( )（A）单位面积土地上农产品的产量（B）市场上每单位农产品的价格（C）生产每单位农产品的成本（D）向市场运输每单位农产品的成本5 房地产的( ) 是指房地产能满足人们的某种需要或欲望,俗话说“有用”, 经济学上称为使用价值或效用。房地产如果没有用,人们就不会产生占有房地产的需要或欲望,更谈不上花钱去购买,从而也就不会有价格。（A）有用性（B）稀缺性（C）有效需求（D）其他6 一般来说,某种房地产的价格上升,对其需求就会减少;价格下降,对其需求就会增加。其他商品一般
3、也如此,比较重要的例子是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品,由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用,所以,其需求与价格( )。（A）成反方向变化（B）成无规律变化（C）成同方向变化（D）其他7 由于房地产的( ), 在影响房地产供给价格弹性的因素中,时间是一个很重要的因素,即当房地产价格发生变化时,开发商对开发量的调整需要一定的时间。（A）开发商（B）开发量（C）开发周期（D）其他8 具体来说,如果城市规划规定了该宗土地为居住用途,即使从其( )来看,适合用作商业用途,而且能够获得批准。（A）用途和建筑高度（B）建筑高度和建筑容积率（C）用途和坐落位置（
4、D）坐落位置和周围环境9 多数估价是对当前的价值进行评估,一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期作为( ) 。（A）估价对象（B）估价时点（C）估价目的（D）以上答案都不对10 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假设开发法估价,假设按纯商业用途的估算结果为 800 万元,按纯居住用途的估价结果为 1000 万元。该宗土地的评估价值应为( )。（A）800 万元（B） 1000 万元（C） 1800 万元（D）8001000 万元11 交易情况的修正中应该( )。（A）以成交价格为基准（B）以可比实例的成交价格为基准（C）以实际成交价格为基准（D）以正常价格为基准12 房地产
5、价格变动率,有逐期递增或递减和期内平均上升或下降的( )。（A）价格变动率（B）价格浮动（C）价格修正系数（D）价格变化期13 收益法中资本化率等同于一定的( )。（A）投资资金（B）预资金额（C）银行利率（D）资金14 有效毛收入是由潜在的毛收入扣除空置、( )(延尺支付租金和不付租金)以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。（A）延付资金（B）不付资金（C）拖欠资金（D）充分利用的资金15 某宗房地产的年净收益为 2 万元,购买者的自有资金为 5 万元,购买者要求的年收益率为 12%,抵押贷款的年利率为 8%,该房地产的价格为( )。（A）21.5 万元（B） 22 万元（C） 22.5
6、 万元（D）23 万元16 建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束的,应按( )加上土地使用权的剩余年限计算折旧。（A）建筑物的有效使用年数（B）建筑物的实际使用年数（C）建筑物的有效寿命（D）建筑物的经济寿命17 收益乘数法是将估价对象一年的某种收益,乘以相应的( )来求取其价值的方法。（A）资本化率（B）收益率（C）收益乘数（D）利息率18 两宗房地产的净收益相等,当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时,则该宗房地产的( ) 。（A）资本化率应较高,价值较低（B）资本化率应较低,价值较高（C）资本化率应较高,价值较高（D）资本化率应较低,价值较低19 计算出的( ) 对于商业路线价区段来
7、说是路线价,对于住宅片区段和工业片区段来说是区片价。（A）土地价格（B）区段地价（C）土地总价格（D）区段地单价20 对于那些垄断了某些自然条件特别有利的土地,马克思说这种土地能提供垄断地租,从垄断地租量看( ) 。（A）垄断地租=垄断价格 -垄断土地上的个别生产价格（B）垄断地租= 垄断价格-生产成本（C）垄断地租= 垄断价格-生产成本-经营利润（D）垄断地租=垄断价格 -生产成本-经营利润-资本利息21 购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为 9%,若该类房地产的资本化率为 10.8%,则有资本要求的年收益率为( )% 。（A）15.0（B） 15.7（C） 12.6（D）1
8、1.622 搜集什么样的实例资料,主要取决于拟采用的估价方法,对于比较法而言,主要是( )。（A）成本实例资料（B）交易实例资料（C）收益实例资料（D）成交实例资料23 估价报告的纸张、封面设计、排版、装订应有较好的质量,尽量做到( )。（A）美观大方（B）图文并茂（C）格式单纯（D）实际24 某宗房地产土地面积 300m2，建筑面积 250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积 3002 元，残值每平方米建筑面积 50 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。（A）62500（B） 62000（C） 61000（D）6150025 某房地产贷款
9、价值比率为 70%，抵押贷款利率为 6%，抵押贷款常数为 7%，自有资金资本化率为 9%，综合资本化率为( )。（A）0.0725（B） 0.073（C） 0.069（D）0.07626 某宗房地产 2006 年 2 月的价格为 4000 元/m 2，现需要将其调整到 2006 年 6 月。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2006 年 1 月至 6 月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115， 116，117(均以上个月为 100)。则该宗房地产 2006 年 6 月的价格为( ) 元 /m2。（A）6992（B） 5183（C） 6062（D）539827 我国目前有偿出让和转让
10、土地的价格主要是( )。（A）房地产所有权价格（B）建设用地使用权价格（C）租赁权价格（D）地役权价格28 某房地产的净收益为每年 2 万元，收益期限为 40 年，近期同类地价为 5 万元，建筑物重置价格为 60 万元，已知建筑物资本化率为 12%，土地资本化率为 10%。根据上述资料，该建筑物的折旧额为( )万元。（A）47.73（B） 12.27（C） 24.54（D）36.8129 路线价估价法是一种评估大量土地的( )。（A）迅速估价方法（B）较慢估价法（C）简易法（D）延迟法30 估价报告有效期应从( )起计。（A）估价时点（B）估价作业期（C）出具估价报告之（D）签订估价委托合同之
11、日31 因为房地产价格形成有( )，所以估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知价格来求取。（A）替代原理（B）均衡原理（C）适合原理（D）收益递增递减原理32 某建筑物于 2005 年 10 月 31Et 建成，决算全部工程造价中建安工程费 4600 万元，管理费用 500 万元，其他利润税金 800 万元，建安工程费、管理费和其他利润及税金合计在 2005 年 10 月 31 日和 2008 年 10 月 1 日综合定基价格指数分别为112和 118，则该建筑物在 2008 年 10 月 1 日的重置成本为( )。（A）5900 万元（B） 6216 万元（C） 6962 万元（D）77
12、97 万元33 某幢大厦为 6 层综合楼，其中 13 层为商场，46 层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。该大厦的土地价值为 3500 万元，房地总价值为5000 万元，其中商场的房地价值为 3000 万元，写字楼的房地价值为 2000 万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为( )。（A）2100 万元（B） 3000 万元（C） 1270 万元（D）2400 万元34 某抵押房地产的市场价值为 600 万元，已知注定优先受偿款为 50 万元，贷款成数为 0.7。则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。（A）370（B） 385（C） 420（D）55035
13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的( )。（A）区位因素（B）社会因素（C）实物因素（D）权益因素二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括( )（A）拖欠建设工程价款（B）已抵押担保的债权数额（C）房地产变卖处置费用（D）诉讼费用（E）其他法定优先受偿款37 一般来说,房地产价格有上涨趋势是在( )。（A）社会动乱时期（B）战争年代（C）社会安定时期（D）经济发展时期38 套设
14、施是指属于可比实例、估价对象实物以外的部分,包括( )。（A）基础设施（B）安全设施（C）通信设施（D）交通设施（E）公共服务设施39 完成并向委托人出具估价报告后,估价人员应及时对涉及该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。保存的档案资料应包括( )。（A）委托估价合同（B）向委托人出具的估价报告(包括附件)（C）实地查勘记录（D）估价项目来源和接洽情况（E）估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见等。对估价资料的保存时间一般应在 10 年以上40 商品住宅价格由下列项目构成:( )。（A）成本（B）利润（C）税金（D）地段差价41 修正系数连乘形式:估价对象价格=可
15、比实例价格( )( )( )。（A）交易情况修正系数（B）交易日期修正系数（C）交易结果修正系数（D）房地产状况修正系数42 已知收益与所求价格直接对应下的估价( )。（A）由土地收益求取土地价格（B）由建筑物收益求取建筑物的价格（C）由房地收益求取房地价格（D）由综合收益法求房地的价格43 工料测量法是先估算建筑物所需( ),然后逐一乘以估价时点的各项费用标准,再将其相加来估算建筑物的重新购建价格的方法。（A）各种材料的数量（B）人工时数（C）设备的数量（D）管理费用44 可供选择的分摊方法有( )。（A）按建筑面积进行分摊（B）按房地产价值进行分摊（C）按土地价值进行分摊（D）按土地价格进
16、行分摊45 估价人员应经常搜集估价所需的资料,在估价时更应如此,估价所需资料包括( )。（A）对房地产价格有普遍影响的资料（B）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料（C）类似房地产的交易、成本、收益实例资料（D）反映估价对象状况的资料46 房地产专业估价的特点有( )。（A）由政府有关部门完成（B）具有公信力（C）是一种综合意见（D）不用承担法律责任（E）实行有偿服务47 某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括( )。（A）该种房地产的价格水平（B）相关房地产的价格水平（C）该种房地产的开发成本（D）房地产开发商对未来的预期（E）该种房地产的开发技术水平
17、48 房地产估价是科学与艺术的有机结合是指，正确的房地产价值的测算和判定，必须依赖于 ( ) 。（A）科学的估价理论和方法（B）估价人员的经验（C）估价人员的艺术修养（D）严谨的数学公式和数学模型（E）准确无误的计算过程49 对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括( )等（A）基础设施完备程度（B）周围环境和景观（C）交通（D）形状(规则与否)（E）面积大小50 长期趋势法运用预测科学的有关理论和方法，特别是( )。（A）德尔菲法（B）时间序列分析（C）经验分析（D）回归分析（E）归纳推理分析三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 权益
18、包括权利、利益和收益。( )（A）正确（B）错误52 房地产有三种存在形态:土地、建筑物和房地。 ( )（A）正确（B）错误53 建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。( )（A）正确（B）错误54 计算街角地的价格,先求低价街的影响加价,再求取高价街的价格,然后加总。( )（A）正确（B）错误55 当一种房地产自身的价格保持不变,而与它相关的其他房地产的价格发生变化时,该种房地产本身的需求也会发生变化。与某种房地产相关的房地产,是指该种房
19、地产的替代品。( )（A）正确（B）错误56 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值会有所不同。( )（A）正确（B）错误57 间接比较调整一般是采用评分的办法,以估价对象房地产状况为基准(通常定为100 分),将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。( )（A）正确（B）错误58 土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格。( )（A）正确（B）错误59 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即 100%出租)情况下的收入。( )（A）正确（B）错误60 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前
20、提进行 ( )（A）正确（B）错误61 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。( )（A）正确（B）错误62 消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定房地产价格水平下对房地产的需求量。( )（A）正确（B）错误63 估价时点不一定是现在，也可以是过去或将来。 ( )（A）正确（B）错误64 房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者之间没有内在关系。 ( )（A）正确（B）错误65 接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤
21、。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某开发项目住宅楼宇工程第一年初投资 1200 万元，第二年初投资 1000 万元，第三年初投资 800 万元，年利率 8%，则三年以后的实际投资总额为多少万元?67 某在建工程开工于 1997 年 11 月 31 日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限 50 年，从开工之日起计；规划建筑总面积 12400m2，其中商场建筑面积 2400m2，办公楼建筑面积 10000m2；该工程正常施工期 2 年，建筑费每平方米建筑面积 2300 元，专业费为建筑费的 10%；至 19
22、98 年 5 月 31 日已完成 7 层主体结构，已投入总建筑费及专业费的 36%，还需要投入总建筑费及专业费的 64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)；贷款年利率为 8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000 元，销售税费为售价的 8%；商场可出租面积的月租金为 80/m2，建筑面积与可出租面积之比 1:0.75，正常出租率为 85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为 8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为 5200000 元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于 1998 年 5 月 31 日
23、的正常总价格。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 37 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 在市场经济中,房地产拥有者都趋向于将房地产用于预期可以获得最高利益的用途。【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 B【试题解析】 确定这些补偿额,就需要房地产估价。【知识模块】 房地产和房地产估价3 【正确答案】 B【试题解析】 应为技术上可能。【知识模块】 房地产估价原则4 【正确答案】 A【知识模块】 综合5 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格6 【正确答案】 C【试题解析】 因为房地产的价格上升,对其需求就会减
24、少;价格下降,对其需求就会增加。【知识模块】 房地产价格7 【正确答案】 C【试题解析】 在较短的时间内,开发商要根据房地产的涨价及时地增加开发量,或者根据房地产的降价及时地缩减开发量,都存在着不同的困难。【知识模块】 房地产价格8 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价原则9 【正确答案】 B【试题解析】 题目叙述得很清楚;实地查勘的时间和估价作业期内的某个时间点,所以应选估价时点,B 选项正确。【知识模块】 房地产估价程序10 【正确答案】 D【试题解析】 根据最高最佳使用原则,应当取最高价格的用途,所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。【知识模块】 房地产估价原则11 【正
25、确答案】 D【试题解析】 之所以在交易情况修正中以正常价格为基准,是因为只有这样,比较的基准才会只有一个。【知识模块】 市场法12 【正确答案】 A【知识模块】 市场法13 【正确答案】 C【试题解析】 收益法中的资本化率等同于一定的银行利率。【知识模块】 收益法14 【正确答案】 C【知识模块】 收益法15 【正确答案】 C【试题解析】 购买有要求的收益额=512%=0.6 万元,支付抵押贷款利息的能力=2-0.6=1.4 万元,抵押贷款额=1.48%=17.5 万元,该房地产价格 =5+17.5=22.5 万元【知识模块】 收益法16 【正确答案】 B【知识模块】 成本法17 【正确答案】
26、 C【知识模块】 收益法18 【正确答案】 A【知识模块】 收益法19 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估20 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析22 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价程序23 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价程序24 【正确答案】 A【试题解析】 该宗房地产相对于空地的减价额为(300-50)25062500(元)25 【正确答案】 D26 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查交易日期调整的方法。交易日期调整的方法包括价格指数调整和价格变动率调整两种。其中，价格指数又包括
27、定基价格指数和环比价格指数。本题中采用的是环比价格指数，具体计算过程为27 【正确答案】 B28 【正确答案】 A【试题解析】 该建筑物的折旧额的计算过程如下：29 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法适用的对象。路线价法是一种快速、相对公平合理，又能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法。解决此题的关键在于理解路线价的内涵。30 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价程序中的撰写估价报告。估价报告的有效期是指使用估价报告不得超出的时间界限，如到未来某个年月日止，或自估价报告完成或交付之日起多长时间内有效。31 【正确答案】
28、 A32 【正确答案】 B33 【正确答案】 A34 【正确答案】 B【试题解析】 抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=600 万元-50 万元 =550 万元。抵押贷款额度=抵押价值贷款成数=550 万元0.7=385 万元。35 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A，B，E【知识模块】 房地产价格和价值37 【正确答案】 C,D【试题解析】 在社会动乱、战争年代,房地产不动产价格低落,而动产,尤其是食品的价格暴涨。【知
29、识模块】 房地产和房地产估价38 【正确答案】 A,E【知识模块】 市场法39 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 保存时间一般应在 15 年以上。【知识模块】 房地产估价程序40 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 成本法41 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 市场法42 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益法43 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 成本法44 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 地价评估45 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序46 【正确答案】 B,E47 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 B 项为某种房地产需求量的
30、影响因素。48 【正确答案】 A,B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。正确的房地产价格的测算和判定，必须依赖于一套科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些估价理论和方法，还必须依赖于估价人员的经验。从这一点上说，房地产估价是科学与艺术的有机结合。解决此题的关键在于弄清这句话的含义。49 【正确答案】 A,D,E50 【正确答案】 B,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价52 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价53 【正确答案】 B【知识模块】
31、成本法及其运用54 【正确答案】 B【试题解析】 计算街角地的价格,先求取高价街的价格,再计算低价街的影响加价,然后加总。【知识模块】 综合55 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格56 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则57 【正确答案】 B【知识模块】 市场法58 【正确答案】 A【知识模块】 成本法59 【正确答案】 A【知识模块】 收益法60 【正确答案】 B【试题解析】 最高最佳使用原则不是无条件的最高最佳使用，而是法律允许范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。61 【正确答案】 A62 【正确答案】 A63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B65 【正确答案
32、】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 三年后实际投资总额为 3542.05 万元。 按题意产 P0=1200 万元，P1=1000 万元，P 2=800 万元，i=8%，n=3。三年后实际投资总额 F 为： F=P 0(1+i)3+P1(1+i)2+P3(1+i) =1200(1+8%)3+1000(1+8%)2+800(1+8%) =3542.05(万元)67 【正确答案】 (1) 此题的计算公式应为： 在建工程价格：预期建成后的价值需投入的建筑费需投入的专业费销售税费投资利润 (2) 计算预期建成后的价值： (3) 计算建筑费： (4) 计算专业费： 17169481.9210%=1716948.19(元 ) (5) 计算销售税费： 44241046.928%=3539283.75(元) (6) 计算投资利润：(7) 计算在建工程的正常总价格： 56122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.75-4601068.88=29095244(元) =2909.5(万元) 答：该在建工程于 1998 年 5 月 31 日的正常总价格为 2909.5 万元。
