1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 41 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 现实中,房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为( )。（A）存量+ 新开发量+ 该类房地产与其他种类房地产之间转换总量（B）存量 +新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量（C）存量 +新开发量+空置房量 -拆毁量（D）存量+ 新增竣工量-拆毁量2 房地产交换代价的价格,在经济学上称为( )。（A）交换价格（B）交换价值（C）源泉价格（D）市场价格3 某建筑物的建筑面积为 400m2,重置价格为 1300 元/m 2,建筑物剩
2、余经济寿命为 30年,有效经过年数 10 年,残值率 2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。（A）31.6（B） 30.6（C） 36.7（D）15.34 某宗房地产的土地价值占总价值的 40%,土地资本化率为 6%,综合资本化率为7.2%。则建筑物资本化率为( )。（A）8%（B） 6.7%（C） 8.5%（D）7.8%5 所谓最高最佳使用,是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到( )的一种最可能的使用。（A）最小（B）最大（C）平均（D）不限6 某估价机构于 2003 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估,估价时点
3、为2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议,2003 年 8 月 15 日进行复估,则复估的估价时点为( )。（A）2003 年 6 月 15 日（B） 2003 年 8 月 15 日（C）签订估价委托合同之日（D）估价人员与委托人商定的某日7 理性的买者在购买商品时,会选择( )。（A）效用最大而价值最低的（B）效用最小而价值最低（C）效用最大而价值最高的（D）效用最小而价值最高的8 可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途,下列为大类用途的是:( )。 居住;商业;办公 ;旅馆;工业;农业;小型作业。（A）（B） （C） （D）9 采用成本法估价,要求在
4、运用成本法时注意“逼近”, 其中最主要的方面的内容是( )。（A）区分实际成本和客观成本（B）正确估计正常花费和实际花费（C）房地产市场和开发商协调好房地产价和房地产开发成本（D）结合市场供求分析以便于确定评估质量10 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧,而是注重建筑物的( )。（A）理论损耗程度（B）实际情况（C）实际损耗程度（D）实际使用年限11 投资者购买收益性房地产,实质便是( )。（A）以现在的资金去交换期望在未来可以获得收益的一系列资金（B）以现在的资金去交换最终可获收益的房地产（C）以现在的资金去获得可终身受用的房地产（D）以现在的资金去获得后来的舒服12 房
5、地产开发具有( ) 的特点,故其开发成本、管理费用、销售税费,开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同,特别是一项大型的房地产开发项目。（A）周期长（B）工程量大（C）经常停工性（D）等待性13 估价的假设前提是( )。（A）估价的假设和限制条件（B）估价目的说明（C）估价业务调查（D）估价对象概述14 下面哪个说法是错误的：( )。（A）重新购建价格是估价时点的价格（B）重新购建价格是客观的价格（C）建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格（D）土地的重新购建价格是全新状态下的价格15 某类房地产 1994 年至 1998 年的价格分别为 910 元/m 2、1190 元/m 2、1490 元
6、/m2、1810 元/m 2、2110 元/m 2。按平均增减量趋势法估计,该类房地产于 1999 年的价格为( ) 元/m 2。（A）2390（B） 2410（C） 2430（D）245016 评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 3000 元/m2，成交日期为 2005 年 1 月末，该类房地产自 2005 年 1 月末至 2005 年 9 月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5% 、-1.0%、 1.5%、 -1.5%、0。则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为( )元m 2。（A）2938（B） 2
7、982（C） 3329（D）337917 某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3 300 元/m 2，出租的年末净收益为 330 元/m 2。假设折现率为 10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为( )。（A）2834 元/m 2（B） 1834 元/m 2（C） 2934 元/m 2（D）3934 元/m 218 对一幢正在出租的被拆迁房屋评估其拆迁补偿价值,无租约限制下的价值为 15万元,有租约限制下的价值为 20 万元,则其合理的评估价值应为( )。（A）15 万元（B） 20 万元（C） 17,5 万元（D）难说19 房地产估价原则是为了使不同的估
8、价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。（A）同一估价原则、同一估价时点（B）同一估价目的、同一估价方法（C）同一估价目的、同一估价时点（D）同一估价原则、同一估价目的20 通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( ) 对地价的影响。（A）土地面积（B）地质条件（C）土地位置（D）土地形状21 ( )要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和
9、权威性。（A）合法原则（B）公平原则（C）替代原则（D）估价时点原则22 估价人员在拆迁估价中可按下列( )来把握被拆迁房屋的性质和面积。（A）一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准（B）地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定（C）拆迁人与被拆迁入协商一致后，可以依据协商结果进行评估（D）在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算23 以下难以用市场法进行估价的有( )。（A）住宅（B）写字楼（C）房地产开发用地（D）在建工程24 某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了( )的职业道德。（A）独立、客观
10、、公正（B）诚实守信（C）社会责任（D）勤勉尽责25 以下( ) 属于建筑物方面的描述。（A）交通条件（B）周围环境景观（C）公共服务设施完备程度（D）设施设备26 现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为( )时点的状态。（A）现在（B）未来（C）过去（D）B 和 C27 某宗土地总面积 2000m2，容积率为 32，对应的土地单价为 450 元m 2，现允许将容积率增加到 43，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为( )。（A）274 万元（B） 309 万元（C） 427 万元（D）99 万元28 一般来说,开发经营期的起点( )。（A
11、）与经营期的起点重合（B）与运营期的起点重合（C）与建造期的起点重合（D）与开发期的起点重合29 可比实例房地产成交价格为 3500 元m 2，分 7 次付清，首付 40之后以后平均每半年支付一次，年折现率为 6，则可比实例实际成交价格为( )。（A）2036 元m 2（B） 3271 元m 2（C） 3319 元m 2（D）3500 元m 230 城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是( ) 。（A）投资价值（B）谨慎价值（C）快速变现值（D）市场价值31 某宗土地总面积为 7500m2，容积率为 3，相应的土地单价为 4500 元/m 2，现允许容
12、积率提高到 5，假设容积率每提高 0.1，楼面地价下降 1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。（A）1125（B） 1800（C） 2250（D）337532 楼面地价=土地单价( )。（A）建筑层数（B）建筑覆盖率（C）绿地率（D）建筑容积率33 有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为 50 元/m 2，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为 59 元/m 2，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积 10 元。甲、乙两写字楼的租金相比有( ) 。（A）甲高于（B）甲低于乙（C）甲等于（D）不可比34 区位是指地球上( )
13、 空间方位和距离上的关系。（A）某一事物（B）某房地产（C）某一事物与其他事物（D）各种事物35 若较为精确地应用假设开发法时，应考虑( )。（A）通货膨胀影响（B）投资利息因素（C）资金时间价值（D）投资风险补偿二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列选项中,属非收益性房地产的有( )。（A）私人宅邸（B）未开发的土地（C）政府办公楼（D）商务办公楼（E）教堂、寺庙37 有关收益法估价的计算公式,正确的是( )。（A）房地产价格=房地产净收益 /资本化率（B）房地产价格=
14、 房地产收益 收益乘数（C）土地价格= 土地净收益/土地资本化率（D）房地价格=房地净收益 /综合资本化率（E）土地价格=(建筑物净收益-房地净收益)/土地资本化率38 搜集交易实例的途径有( )。（A）出国考察（B）向房地产交易当事人了解交易情况（C）与房地产出售者洽谈获得其房地产的要价资料（D）同行之间相互提供39 房地产的交易类型主要有( )。（A）抵押（B）买卖（C）租赁（D）征用40 在统一面积内涵方面,计算公式为:建筑面积下的价格 =使用面积下的价格( )建筑面积,使用面积下的价格=建筑面积下的价格( )使用面积。( 答案顺序对应)（A）使用面积（B）建筑面积（C）房屋整体面积（D
15、）建设外使用面积41 基准地价的内涵、构成表达式方式等可能不同,具有修正的内容和方法也不完全相同,其分类有( ) 。（A）土地级别的基准地价（B）区片价的基准地价（C）路线价的基准地价（D）土地价格的基准地价42 别墅的要求是( ) 。（A）接近大自然（B）环境优质优良（C）生活的私密性（D）交通发达43 在一些地方建立经济特区,实行( )往往会提高该地区的房地产价格。（A）特殊的政策（B）特殊的体制（C）特殊的对外开放措施（D）特殊的环境44 拟定作业步骤和作业进度,主要是对往后要做的工作做出日程进度安排,包括对( )。（A）作业内容（B）时间进度（C）作业人员（D）所需经费等的安排45 房
16、地产估价的核心是为了特定的目的,对特定的房地产或特定的房地产权益,在特定的时点的价值进行测算和判定。因此,明确估价基本事项主要包括( )。（A）明确估价目的（B）明确估价结果（C）明确估价时点（D）明确估价人员（E）明确估价对象46 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。（A）未来净收益的大小（B）获得净收益的可靠性（C）获得净收益期限的长短（D）获得净收益预期（E）估价对象的现值47 政府出让建设用地使用权的方式有( )。（A）招标（B）拍卖（C）挂牌（D）协议（E）销售48 实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括( )等影响房地产价格的因素。
17、（A）地形（B）面积大小（C）建筑结构（D）形状（E）建筑规模49 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( )的健全与否。（A）路线价（B）深度百分率（C）宗地形状（D）临街状态50 从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于( )。（A）一般物价上涨率（B）餐饮业利润率（C）国内生产总值增长率（D）特殊物业投资收益率（E）土地开发利润率三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（A）正确（B）错误52 从 1995 年起,取得房地产估价师资格的惟一途径
18、,是通过全国房地产估价师执业资格考试。( )（A）正确（B）错误53 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。( )（A）正确（B）错误54 总价格、单位价格和楼面地价,是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。( )（A）正确（B）错误55 估价对象是在委托人指定的基础上由估价人员根据估价时点并征求委托人同意后决定的。( )（A）正确（B）错误56 如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等,那么,对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。( )（A）正确（B）错误57 在统一单价方面,土地除了单价之外还可为整个房产地价。( )（A）正确（B）
19、错误58 供小于求时,就会使价格上升,价格上升就会使利润减少,从而影响重新吸引投资。( )（A）正确（B）错误59 地上附着物和青苗的补偿费包括房屋、农田基础设施、树木、青苗等的补偿费,其标准由省、自治区、直辖市规定。( )（A）正确（B）错误60 深度价格修正率又称深度百分率,深度指数。( )（A）正确（B）错误61 路线价法用于一面临街矩形土地价格的计算公式为:土地价格( 单价)=路线价深度价格修正率土地面积。( )（A）正确（B）错误62 房地产的流动性较好。 ( )（A）正确（B）错误63 估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应
20、根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。 ( )（A）正确（B）错误64 当市场价格偏离成交价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。( )（A）正确（B）错误65 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 需要预测某宗房地产 2004 年的价格,已知该类房地产 19992003 年的价格及其逐年上涨速度如 下列所示: 199
21、9 年,房地产价格的实际值为 560 元/m 2。 2000 年,房地产价格的实际值为 675 元/m 2,逐年上涨速度 120.5%,房地产价格的趋势值为 678元/m 2。 2001 年,房地产价格的实际值为 820 元/m 2,逐年上涨速度为 121.5%,房地产价格的趋势值为 820 元/m 2。 2002 年,房地产价格的实际值为 985 元/m 2,逐年上涨速度为 120.1%,房地产价格的趋势值为 992 元/m 2。 2003 年,房地产价格的实际值为1200 克/m 2,逐年上涨速度为 121.8%,房地产价格的趋势值为 1200 元/m 2。 试采用平均发展速度法预测该宗房
22、地产 2004 年的价格。67 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命 50 年，有效经过年数为 8 年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为 800 万元(建设期为 2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入 40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的 3%，年利率为 6%，销售税费为 50 万元，开发利润为 120 万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 18 万元；装修的重置价格为 200 万元，平均寿命为 5 年，已使用 2 年；设备的重置价格为 110 万元，平均寿命为 10 年，已使用 8 年。假设残值均为零，试计算该建筑物的折旧总额。房地产估
23、价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 41 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格2 【正确答案】 C【试题解析】 源泉价格是交换代价的价格在经济学上的叫法。【知识模块】 房地产价格3 【正确答案】 C【试题解析】 该建筑物现值 V=130040001-(1-2%)12/40元=36.7 万元【知识模块】 成本法4 【正确答案】 A【知识模块】 收益法5 【正确答案】 B【试题解析】 既为最高最佳使用原则,即使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。因此选 B 选项而排除其它选项。【知识模块】 综合6 【正确答案】 A【试
24、题解析】 这是 2003 年考题。这种估价时点为过去的情形,多出现在房地产纠纷案件中,特别是对估价结果有争议而引发的估价复核或鉴定。例如:某市某大厦强制拍卖的拍卖底价评估结果争议一案,原产权人对估价机构的估价结果有异议,引发了对该估价结果究竟是否合理的争论。此时衡量该估价结果是否合理,要回到原估价时点(原估价时点是 1996 年 3 月 11 日),相应地,估价对象的产权性质、用地性质、建筑物状况以及房地产市场状况等,也都要以原估价时点 1996 年 3 月 11 日时的状况为准。否则的话,就无法检验该估价结果是否合理。而且,任何估价项目的估价结果在事后来看也都可能是错误的,事实上可能并没有错
25、误,只是过去的估价结果不适合现在的情况,因为房地产市场状况和估价对象状况可能发生了变化。【知识模块】 房地产估价原则7 【正确答案】 A【试题解析】 任何经济主体(个人、家庭、企业等)在市场上的行为,是要以最小的代价(花费或成本) 取得最大的效益(效用或利润) 。所以,任何理性的买者在购买商品时,都会选择效用最大而价格最低的。如果价格与效用相比,显示价格过高或效用过小,则人们会敬而远之。换句话说,如果有两个以上相同的商品同时存在时,则明智的买者会选择价格最低的;或者反过来,如果有两个以上价格相同的商品同时存在时,则明智的买者会选择效用最大的。卖者为了使其产品能够卖出去,也会展开价格竞争。市场上
26、各个经济主体的这些行为导致的结果,是在效用相同的商品之间形成相同的价格。【知识模块】 房地产估价原则8 【正确答案】 A【试题解析】 可比实例和用途主要指大类用途与估价的用途相同,在日常生活中,以居住、商业、办公,旅馆、工业等为主。【知识模块】 市场法9 【正确答案】 A【试题解析】 B 实际成本是某个开发商的实际花费,客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费,在估价中应采用客观成本,而不是实际成本;当市场供大于求时,价格向下调整;当求大于供时,价格应向上调整。【知识模块】 成本法10 【正确答案】 C【试题解析】 实际观察法是估价人员亲临现场、直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方
27、面的折旧因素所造成的折旧总额。【知识模块】 成本法11 【正确答案】 A【知识模块】 收益法12 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法13 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序14 【正确答案】 D15 【正确答案】 B16 【正确答案】 A【试题解析】 可比实例在 2005 年 9 月末的价格3000(1+2.5%)(1+0.5%)(1 -1.5%)(1-2.5%)(1-1.0%)(1+1.5%)(1-1.5%)1 30001.025 1.0050.9850.9750.991.0150.98512938(元/m 2)17 【正确答案】 C18 【正确答案】 C19 【正确答案】
28、C20 【正确答案】 D21 【正确答案】 B22 【正确答案】 C23 【正确答案】 D24 【正确答案】 B25 【正确答案】 D26 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查估价时点原则的含义和内容。由于是期房，房地产状况为来来某个时点。但现在要预测该期房目前的价格，所以估价时点为现在，那么，房地产市场肯定也是现在的某个时点。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系比较复杂，辅导教材在这方面讲的很详细，关键还在于在理解的基础上要熟练掌握。27 【正确答案】 B28 【正确答案】 D29 【正确答案】 A30 【正确答案】 D3
29、1 【正确答案】 A32 【正确答案】 D33 【正确答案】 B34 【正确答案】 C35 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 收益性房地产及非收益性房地产的说明见单选参考答案 7,其中 D 项属收益性房地产。【知识模块】 房地产和房地产估价37 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收益法38 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 市场法39 【正确答案】 B,C【知识模块】 市场法40 【正确答案】 A,B【
30、知识模块】 市场法41 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 地价评估42 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析43 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析44 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序45 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 因为估价结果是估价前难以预料的,而估价人员对估价并无决定性影响,所以应排除此两项而选 A、C、E 三个。【知识模块】 房地产估价程序46 【正确答案】 A,B,C47 【正确答案】 A,B,C,D48 【正确答案】 A,B,D49 【正确答案】 A,B50 【正确答案】 A,C三、判断题
31、请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格和价值52 【正确答案】 A【试题解析】 因为只有通过全国房地产估价师执业资格考试,才能取得房地产估价师资格。【知识模块】 房地产和房地产估价53 【正确答案】 A【知识模块】 成本法54 【正确答案】 A【知识模块】 综合55 【正确答案】 B【试题解析】 估价对象是在委托人指定的基础上由估价人员根据估价目的并征求委托人同意后决定的。【知识模块】 房地产估价程序56 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则57 【正确答案】 B【试题解析】 在统一单价方面,土地除了
32、统一单价之外还可为的是楼面地价,而不是整个房产地价。【知识模块】 市场法58 【正确答案】 B【试题解析】 供小于求时,价格上升是自然的,价格的上升造成的是利润的增加,利润的增加就会重新吸引投资。【知识模块】 成本法59 【正确答案】 A【知识模块】 成本法60 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估61 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估62 【正确答案】 B【试题解析】 房地产由于价值最大，加上具有不可移动和独一无二的特性，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常要花费相当长的时间，几周、几个月，甚至几年来寻找合适的买者，讨价还价的时间通常也较长，因此，房地产的流动性较差
33、。63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:从题意可知该类房地产 19992003 年价格的逐年上涨速度大致相同。故该房地产价格的平均发展速度为: 据此预测该宗房地产 2004 年的价格为:V5=5601.21 5 =1452(元/m 2)【知识模块】 长期趋势法67 【正确答案】 (1)计算建筑物的重置价格：建造成本800 万元管理费用8003%24(万元)投资利息(800+24)60%(1+6%)1.5-1)+(800+24)40%(1+6%)0.5-1)54.90( 万元)建筑物的重置价格800+24+54.90+50+1201048.90(万元)(2) 计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额18 万元装修部分的折旧额2002/580(万元)设备部分的折旧额1108/1088(万元)长寿命项目的折旧额(1048.90-18-200-110)850115.34(万元)该建筑物的折旧总额18+80+88+115.34301.34(万元)由上计算可知，当假设残值均为零时，该建筑物的折旧总额为 301.34 万元。
