1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 45 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某块土地的总面积为 100m2,其上建筑物的总建筑面积为 400m2,则容积率为( )。（A）40000（B） 4（C） 0.25（D）其他2 房地产由于具有独一无二性,使其不像一般商品那样有一个统一的价格,可以说每宗房地产的价格都不相同;并且由于一般单位或个人不是专业从事房地产交易的 ,对房地产市场行情不易掌握,所以,在房地产交易时往往需要请( )为其提供价格参考依据。（A）专业估价师（B）专业的房地产估价机构（C）估价市场人员（D）其他人员或机构3 下列关于比准价格、积
2、算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。（A）在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格（B）在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格（C）在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格（D）比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价4 某地区某类房地产 2002 年 4 月至 10 月的价格指数分别为99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上个月为 100)。其中某宗房地产在 2002年 6 月的价格为 2000 元/m 2,对其进行交易日期修正,修正到 2002
3、年 10 月的价格为( )。(要求采用环比价格指数进行交易日期修正)（A）3026.8 元/m 2（B） 3036.8 元/m 2（C） 3046.8 元/m 2（D）3056.8 元/m 25 房地产价格也符合这一规律,只是由于房地产的( ),使得完全相同的房地产几乎没有,但在同一市场上具有相近效用的房地产,其价格是相近的。（A）独一无二性（B）不可移动性（C）价值高大性（D）增值保值性6 在一块土地上投资建造写字楼,当楼高为 5 层时,预期投资利润率为 4,36%;在 520层时,每增高一层,投资利润率上升 0,18%;而在 2030 层时,每增高一层,投资利润率下降 0,14%。由此可见
4、,超过 20 层之后,这块土地的边际收益开始出现递减,揭示了( )。（A）收益递增规律（B）收益递减规律（C）规模的收益递增规律（D）规模的收益递减规律7 房地产正常成交价格的形成方式是买卖双方经过充分讨价还价的( )。（A）协议方式（B）调解方式（C）交易方式（D）成交方式8 经过交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正后,就把可比实例房地产的实际成交价格变成了估价对象在估价时点的( )。（A）修正价格（B）计算价格（C）交易价格（D）客观合理价格9 旧建筑物的情况下,成本法的基本公式:旧建筑物的价格 =( )-建筑物的折旧。（A）建筑物的重新装修价格（B）建筑物的修复工作的价格（C）旧
5、建筑物的重新整理价格（D）旧建筑物的购建价格10 在一般情况下,( ) 适用于一般建筑物和因年代久远,已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备,或因建筑技术和建筑标准改变等,使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。（A）重置价格（B）重建价格（C）正常价格（D）新建价格11 指数调整法是利用有关指数或变动率,将估价对象建筑物的( )调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。（A）理论价格（B）使用价值（C）账面价值（D）原始价值12 年限法中最主要的方法是( ),它是最简单的和迄今应用的最普遍的一种折旧方法,它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。（A）经济划分法（B）
6、功能重调法（C）直线法（D）曲线法13 一宗土地,面积为 1000m2,容积率为 5,时价为 400 元/m 2,现将容积率增加到 7,则补地价数额应为( ) 万元。（A）16（B） 11.4（C） 80（D）1414 某宗房地产的净收益为每年 100 万元,建筑物价值为 1000 万元,建筑物的资本化率为 8%,土地的资本化率为 6%,该宗房地产的价值为( )。（A）1468 万元（B） 1333 万元（C） 1500 万元（D）1287 万元15 评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格,没有可参照的土地交易实例,但存在着大量的房屋出租、商业经营行为,这时宜采用( )评估。（A）市场法估价
7、（B）成本法（C）土地剩余技术（D）假设开发法16 对于前后两面临街矩形土地价格的计算( )。（A）采用路线价法（B）采用重叠价值估价法（C）采用深度价格修正率法（D）采用分界线法17 区段地价是某特定地价区段的单价或楼面地价,它代表或反映着( )。（A）该地价区段内土地价格的正常水平（B）该地价区段内土地价格的总水平（C）该地价区段内土地价格的平均水平（D）该地价区段内土地价格的正常和总的水平18 ( )应当建立估价资料的立卷、归档、保管、查阅和销毁等管理制度,保证估价资料妥善保管,有序存放、方便查阅,严防毁损、散失和泄密。（A）委托人（B）保管员（C）估价机构（D）估价员19 多数估价是对
8、当前的价值进行评估,一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期作为( ) 。（A）估价对象（B）估价时点（C）估价目的（D）以上答案都不对20 中高层住宅,通常是指( )。（A）46 层（B） 79 层（C） 1011 层（D）总高度在 24m 以上21 某宗房地产的土地价值占总价值的 40%，建筑物价值占总价值的 60%，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，综合资本化率为( )。（A）6.2%（B） 7.2%（C） 8.2%（D）9.2%22 当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价-路线价( ) 临街宽度。（A）单独深度价格修正率（B
9、）累计深度价格修正率（C）平均深度价格修正率（D）混台深度价格修正率23 新建的经济适用住房出售价格实行( )，按保本微利原则确定。（A）市场调节价（B）政府定价（C）政府指导价（D）标定地价24 某宗房地产交易，买方实际付给卖方 3900 元/m 2，并约定买卖中的所有税费均由卖方负担，根据调查，该地区房屋买卖中买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 7%，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m 2。（A）3482（B） 3714（C） 3645（D）390025 一宗 2000m2 的工业用地,容积率为 0,8,楼面地价为 690 元/m 2。现按规划拟改
10、为商业用地,容积率为 5,1,楼面地价为 950 元/m 2,理论上应补地价(单价)为( )元/m 2。（A）552（B） 3519（C） 4293（D）484526 以下房地产的估价，一般不适用收益法的是( )。（A）游乐场（B）影剧院（C）公园（D）写字楼27 会计上的折旧注重的是( )。（A）原始取得价值的减价修正（B）原始取得价值的分摊、补偿或回收（C）重置价值的摊销与回收（D）价值的减价修正28 未来开发完成后的房地产经营方式有( )等。（A）销售、出租（B）出租、营业（C）销售、营业（D）销售、出租、营业29 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该
11、待开发房地产开发经营期的起点应是( )。2006 年考题（A）待开发房地产开发建设开始时的具体日期（B）待开发房地产建设发包日期（C）取得待开发房地产的日期（D）房地产开发完成并投入使用的日期30 楼面地价=土地单价( )。（A）建筑层数（B）建筑覆盖率（C）绿地率（D）建筑容积率31 房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。（A）有用性、稀缺性、有效需求（B）供给、需求、利用状况（C）权利、租金、利率（D）价值、使用价值、供求32 基准地价系数修正法的基本原理是( )。（A）收益原理（B）替代原理（C）地租理论（D）区位理论33 某块临街深度为 50ft、临街宽度为 30ft 的矩
12、形土地甲，总价为 40 万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为 150ft，临街宽度为 15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为( ) 万元。（A）23.4（B） 28.6（C） 33.4（D）46.834 某套 200m2、单价 4000 元/m 2 的住宅，要求成交时首付 20 万元，余款在 3 年内分 3 期支付，每期末支付 20 万元。如果折现率为 5%，则该套住宅的实际价格为( )万元。（A）71.84（B） 74.47（C） 75.23（D）80.0035 在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是( )。（A）建筑物重置成本和土地使用重新取得成本（B）建筑物重置成本和
13、重建期间的经济损失（C）建筑安装工程造价和重建期间的经济损失（D）建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 归纳起来,古今中外主要有下列几种物品分配方式( )。（A）武力、计划（B）偷窃、掠夺（C）抽签、排队（D）分配、补偿37 下列方法属于求取建筑物折旧的方法是( )。（A）年限法（B）实际观察法（C）成新折扣法（D）综合折旧法（E）部分折旧法38 一个地价区段可视为一个地价“均质” 区域。通常可将土地划分为 3 类地价
14、区段,即( )。（A）商业路线价区段（B）住宅片区段（C）公共片区段（D）工业片区段（E）娱乐片区段39 一宗房地产的土地价值为 40 万元,建筑物价值为 60 万元,已抵押贷款 45 万元,作为某种目的的估价结果为 55 万元,则该估价目的可能是( )。（A）买卖（B）抵押贷款（C）拆迁补偿（D）保险40 等量资本要获得等量利润,等质劳动力要获得等量工资等的要求,以社会平均或一般水平来扣除的有( ) 。（A）销售税费（B）生产成本（C）资本利息（D）经营利润41 人口数量还可具体分为( )。（A）日间人口和夜间人口（B）常住人口（C）暂住人口（D）流动人口42 在划分路线价区段时,应将( )
15、的土地划为同一个路线价区段。（A）价格相同（B）可及性相当（C）地块相连（D）路线相同43 预期原理是( ) 等估价方法的理论依据。（A）市场比较法（B）收益法（C）成本法（D）假设开发法（E）路线价法44 收益性房地产的价值高低主要取决于( )。（A）已经获得净收益的大小（B）未来获得净收益的风险（C）未来获得净收益的大小（D）目前总收益的大小（E）未来获得净收益期限的长短45 现状为在建工程，可能同时存在下列( )估价。（A）估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价，即该在建工程现在这个样子的价值是多少（B）估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间(如 15
16、个月) 后将建成某样，而现在预售或预购它的价值是多少（C）估价时点在过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价（D）估价时点在未来，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间(如 15 个月) 后将建成某样，该建成后样子在未来建成时的价值是多少（E）估价时点为过去，估价对象为现时状况下的估价，该在建工程过去这个样子的价值是多少46 在实际运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于( )。（A）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（B）是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的
17、房地产价值（C）是否根据我国的房地产相关税法规定，正确地扣除了开发完成后作为卖方要缴纳的税费（D）是否根据我国的房地产估价相关约定，正确地扣除了开发完成后要获得的开发利润（E）估价人员的业务水平47 房地产价格与机器设备等一般物品的价格既有相同之处，也有不同的地方，它们的相同之处是( ) 。（A）都受区位影响（B）都受时间影响（C）都是按质论价（D）都有波动（E）都是价格48 高层建筑地价分摊的方法有( )。2006 年考题（A）按建筑物价值进行分摊（B）按房地价值进行分摊（C）按土地价值进行分摊（D）按建筑面积进行分摊（E）按楼面地价进行分摊49 房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件
18、的目的是( )。2007 年考题（A）说明估价报告的合法性、真实性（B）说明估价的独立、客观、公正性（C）规避估价风险（D）保护估价报告使用者（E）防止委托人提出高估或低估要求50 从某种意义上讲，房地产价格是( )。（A）个别人的价值判断（B）估价人员的主观定价（C）由市场力量决定（D）市场参与者集体竞价的结果（E）由交易双方委托经纪人确定三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 可获净收益越大,房地产的价值越高,反之越低;可获净收益期限越长 ,房地产的价值越高,反之越低;获得该净收益越可靠,房地产的价值越高 ,反之越低。( )（A）正确（
19、B）错误52 报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。( )（A）正确（B）错误53 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 36 万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2 万元。则该宗房地产的合理经营期限为 20 年。( )（A）正确（B）错误54 房地产的需求价格弹性,是建立在房地产的需求量与消费者收入量之间关系上的一个弹性概念,用来表示消费者对某种房地产需求量的相对变动对于消费者收入量的相对变动的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比。( )（A）正确（B）错误55 路线价通常为土地单价,也可为楼面地价,可用货币表示,也可用相对数表示。(
20、 )（A）正确（B）错误56 一般来说,受到周围巨大建筑物或者其他东西遮挡的房地产价格,要低于无遮挡情况下的类似房地产价格。( )（A）正确（B）错误57 肥力不单纯是个技术问题,更是社会问题及经济问题。( )（A）正确（B）错误58 签订了书面估价委托合同之后,估价机构在未经委托人书面同意时,也可转让、变相转让受托的估价业务,并应明确至少一名合适的专职注册房地产估价师负责该估价项目。( )（A）正确（B）错误59 估价报告质量的高低,除了取决于估价结果的准确性、估价依据的充分性、估价方法选用的正确性、有关参数选取的合理性,还取决于估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷质量。前者是估价报告的内
21、在质量,后者是估价报告的外在质量,两者不可偏废。( )（A）正确（B）错误60 致函日期是指致函时的年、月、日,也即正式出具估价报告的日期估价报告出具日期。( )（A）正确（B）错误61 在估价报告中陈述估价的假设和限制条件,一方面是规避风险、保护估价机构和估价人员,另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者。( )（A）正确（B）错误62 在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值。( )（A）正确（B）错误63 在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，但一般不易选取协议方式的买
22、卖实例。（A）正确（B）错误64 独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在自己的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。( )（A）正确（B）错误65 城市中有一块空地，目前未作任何使用，实际收益为零，甚至为负数(因为要缴纳有关税费)，但如此并不表示这块空地无价值。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 一临街深度 15.24m(即 50 英尺),临街宽度 20 米的矩形土地,所在区段的路线价(土地单价) 为 2000 元/m 2,根据下列提供的深度价格修正率,其单价和
23、总价分别是多少( )。 临街深度 25 50 75 100 125 150 175 200 四三二一法则 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 单独深度价格修正率 40 30 20 10 9 8 7 6 累计深度价格修正率 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度价格修正率 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.067 有一家店铺，建筑面积 50m2，重置价格为 700 元/m 2，估计年净收益 1 万元，其资本化率为 12%，则估计该店铺的收益价格为多少?房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 45 答案与解析一
24、、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 总建筑面积与土地面积的比为 4。【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 B【试题解析】 对于卖者来说需要了解房地产市场价值,以确定合理的卖价,避免定价过低;对于买者来说也需要了解房地产市场价值,以确定合理的买价,避免付款过多。【知识模块】 房地产和房地产估价3 【正确答案】 C【知识模块】 市场法及其运用4 【正确答案】 C【试题解析】 采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为:可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数=在估价时的价格。 则修正到
25、 2002 年 10 月的价格为: 20001.051.0921.1251.181=3046.8 元/m 2。【知识模块】 比较法5 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则6 【正确答案】 B【试题解析】 收益递减原理揭示的是一种投入产出关系,指在仅有一种投入量逐渐增加的情况下,其他投入量不变,在开始时,产出量的增加有可能是递增的,但当可投入变量增加到某一点时,产出量的增加会越来越小。【知识模块】 房地产估价原则7 【正确答案】 A【试题解析】 双方经过讨价还价的结果使达成协议,协议的双方正式签署买卖合同。【知识模块】 市场法8 【正确答案】 D【试题解析】 进行修正的最终目的,便是为了
26、得到客观合理的价格。【知识模块】 市场法9 【正确答案】 D【知识模块】 成本法10 【正确答案】 A【知识模块】 成本法11 【正确答案】 D【知识模块】 成本法12 【正确答案】 C【知识模块】 成本法13 【正确答案】 C【知识模块】 长期趋势法14 【正确答案】 B【知识模块】 收益法15 【正确答案】 C【知识模块】 收益法16 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估17 【正确答案】 D【知识模块】 地价评估18 【正确答案】 C 【试题解析】 委托人对单独一份估价资料的保存是没有意义的,而估价员不得将估价资料拒为已有。所以排除其它选项而选 C。【知识模块】 房地产估价程序19 【
27、正确答案】 B【试题解析】 题目叙述得很清楚;实地查勘的时间和估价作业期内的某个时间点,所以应选估价时点,B 选项正确。【知识模块】 房地产估价程序20 【正确答案】 B21 【正确答案】 B22 【正确答案】 B23 【正确答案】 C24 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。意在考查市场法中交易情况修正的方法。对于交易税费非正常负担的修正，主要是把握下列两点：(1)正常成交价格-应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格(2)正常成交价格+ 应由买方负担的税费买方实际付出的价格本题的计算过程为该宗房地产的正常成交价格买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 解决此题的关键就是掌握上面提
28、到的这两点。25 【正确答案】 C26 【正确答案】 C27 【正确答案】 B28 【正确答案】 D29 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是后续开发经营期。后续开发经营期尚称为开发经营期。开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即估价时点)，终点是开发完成后的房地产的经营结束日期。30 【正确答案】 D31 【正确答案】 A32 【正确答案】 B33 【正确答案】 C34 【正确答案】 B【试题解析】 20 万元+20 万元/(1+5%)+20 万元/(1+5%) 2+20 万元/(1+5%) 3=74.47万元。35 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选答案
29、中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C【试题解析】 古今中外主要有下列几种物品分配方式:武力、礼让、抽签、排队、计划、价格。【知识模块】 房地产价格37 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 成本法38 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 综合39 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 长期趋势法40 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 综合41 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产价格的影响因素分析42 【正确答案】 B,C【知识模块】 地价评估43 【正确
30、答案】 B,D44 【正确答案】 B,C,E45 【正确答案】 A,B,D46 【正确答案】 A,B47 【正确答案】 C,D,E48 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 本题考核的是高层建筑地价分摊的方法。高层建筑地价分摊的方法有按建筑面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等。49 【正确答案】 C,D【试题解析】 本题考核的是说明估价的假设和限制条件的目的。说明估价的假设和限制条件，一方面是为了规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是为了告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告使用者。50 【正确答案】 C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒
31、扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A【知识模块】 收益法52 【正确答案】 A【知识模块】 收益法53 【正确答案】 B【试题解析】 该宗房地产的合理经营期限为(36/2)+1年=19 年。【知识模块】 收益法54 【正确答案】 B【试题解析】 房地产的需求收入弹性,而不是需求价格弹性。【知识模块】 房地产价格55 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估56 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析57 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析58 【正确答案】 B【试题解析】 估价机构未经委托人书面同意,不得转让,变相转让受托的估价业务。【知
32、识模块】 房地产估价程序59 【正确答案】 A【试题解析】 估价报告的内在实质内容故然重要,但若表达陈述较差,将使委托人无法了解其实质内容,因此其外在形式也十分重要。【知识模块】 房地产估价程序60 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序61 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序62 【正确答案】 B63 【正确答案】 B【试题解析】 为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，一般应选取协议方式的买卖实例。但当选取土地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。64 【正确答案】 B65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要
33、写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:由于路线价是用土地单价表示 ,计算时采用题中的深度价格修正率,具体应为平均深度价格修正率,故: 该宗土地的单价 =路线价深度价格修正率 =2000140% =2800(元/m 2) 该宗土地的总价为=土地单价土地面积 =28002015.24 =85.34(万元)【知识模块】 地价评估67 【正确答案】 该店铺的收益价格为 8.33 万元。按题意，此题虽然可求出该店铺的重新购建价格，但因资料缺乏，无法计算折旧，所以不宜采用成本法。已知每年净收益 NOI=1 万元，资本化率 R=12%，故可以用收益法中的直接资本化法来求取店铺之价格 V：
