1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 46 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产的( ) 是指房地产能满足人们的某种需要或欲望,俗话说“有用”, 经济学上称为使用价值或效用。房地产如果没有用,人们就不会产生占有房地产的需要或欲望,更谈不上花钱去购买,从而也就不会有价格。（A）有用性（B）稀缺性（C）有效需求（D）其他2 一般来说,某种房地产的价格上升,对其需求就会减少;价格下降,对其需求就会增加。其他商品一般也如此,比较重要的例子是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品,由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用,
2、所以,其需求与价格( )。（A）成反方向变化（B）成无规律变化（C）成同方向变化（D）其他3 某建筑物已建成 10 年,估计尚可使用 40 年,残值率为 3%,该建筑物的成新率为( )。（A）24%（B） 76%（C） 81%（D）85%4 一宗房地产通常与其周围其他房地产构成某一特定地区,而该地区并非固定不变,尤其是社会经济位置经常在变化。所以,房地产价格是在考虑该房地产过去如何使用,预计将来可以做何种使用,总结这些考虑结果后才能形成房地产的( )。（A）现在价格（B）过去价格（C）需求价格（D）供给价格5 城市化率一般采用( ) 来衡量。（A）城市化数量和质量（B）城镇人口占总人口比重（C
3、）城镇人口占农村人口比重（D）农村人口向城镇人口转化的比重6 交易日期修正的关键,是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况,具体是调查在过去不同时间的数宗类似房地产的价格,找出这类房地产的价格随着时间的变化而变动的规律,据此再对可比实例的成交价格进行( )。（A）时点价格（B）交易日期修正（C）实例修正（D）市场状况修正7 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用权剩余年限为 50 年,预计该房地产未来第一年的净收益为 16 万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长 2%,该类房地产的资本化率为 9%,该宗房地产的价格为( )。（A）210.6 万元（B） 2
4、08.9 万元（C） 220.3 万元（D）224.7 万元8 每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前 3 年平均年产值的( )倍。（A）10（B） 12（C） 13（D）159 更为合理的分摊方法就是( )。（A）依据各部分的房地价值进行分摊（B）依据建筑面积进行分摊（C）依据各部分的土地价值进行分摊（D）依据使用时间进行分摊10 购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为 9%,若该类房地产的资本化率为 10.8%,则有资本要求的年收益率为( )%。（A）15.0（B） 15.7（C） 12.6（D）11.611 用成本法评估旧建筑物的价格时,折旧注重的应是建筑物价值
5、的( )。（A）收回（B）摊销（C）减损（D）补偿12 从经济上看，土地利用的一般顺序是：( )。（A）商业、办公、工业、居住（B）商业、办公、居住、工业（C）办公、商业、居住、工业（D）商业、居住、办公、工业13 某公司 2 年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中 500m2 的面积，约定租赁期限为 5 年，月租金固定不变为 95 元/m 2。现市场上类似写字楼的月租金为 200 元/m 2。假设折现率为 8%，则目前承租人权益的价值为( )万元。（A）159.8289（B） 992.0172（C） 187.5321（D）162.382514 某套住宅建筑面积为 100m2，套内建筑
6、面积为 92m2，使用面积为 80m2，每平方米使用面积的价格为 3000 元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。（A）2400（B） 2580（C） 2607（D）276015 砖混结构二等房屋的残值率一般为( )。（A）4%（B） 3%（C） 2%（D）1%16 运用( ) 估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。（A）抽检法（B）平滑法（C）指数加权法（D）市场法17 地租-市场价格- 生产成本-普通利润( 平均利润)是 ( )提出的。（A）亚当.斯密（B）威廉 .配弟（C）大卫 .李嘉图（D）马尔萨斯18 房地产的供给曲线表示( )。（A）房地产的出售量与其价格之间的关系（B）房
7、地产的出售量与购买者能力的关系（C）房地产的供给量与其价格之间的关系（D）房地产的供给量与购买者能力的关系19 下列表述中不正确的是( )。（A）在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果（B）在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果（C）在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果（D）在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果20 重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是( )的体现。（A）经济学原理（B）均衡原理（C）替代原理（D）对立原理21 在某商业街深度 30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000 元/m 2，后街路线价为 2000 元/m 2。那么按重叠
8、价值估价法计算，其前街影响深度为( ) 。（A）18%（B） 20%（C） 15%（D）25%22 某宗房地产的收益期限为 40 年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 25 万元、26 万元、24 万元、25 万元，报酬率为 10%。该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）222.76（B） 224.67（C） 268.67（D）298.3323 某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为 40 年，建造期为 2 年，建筑物的经济寿命为 60 年，则建筑物折旧的经济寿命为( ) 年。（A）38（B） 42（C） 5
9、8（D）6024 某宗 2000 年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益 160 万元，该房地产的报酬率为 7%估价时点为 2005 年末，该宗房地产的收益价格为( ) 万元。（A）1830.4（B） 2176.88（C） 2169.27（D）2285.7125 长期趋势法应用的假设前提条件为( )。（A）过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在（B）房地产市场无明显季节性波动（C）忽略了政府宏观调控因素对价格的影响（D）市场上能够找到充分的房地产历史价格资料26 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 12 万元和 7 万元,此后分别逐年递增 2%和 1%,
10、该类房地产的报酬率为 8%,该房地产的价格为( )万元。（A）100（B） 42（C） 63（D）7727 某建筑物的重置价格为 100 万元，自竣工之日到估价时点已有 10 年，根据建筑物的实际情况，认为维修保养得好，有效年龄相当于 12 年，经济寿命为 35 年，残值率为 5%。如果用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，则该建筑物的现值为( )万元。（A）32.57（B） 27.14（C） 67.43（D）50.2528 某住宅小区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于( )。（A）物质折旧（B）功能折旧（C）经济折旧（D）会计折旧29 明确估价的基本事项中，龙头是
11、( )。（A）项目是否合法（B）明确估价目的（C）明确估价时点（D）明确估价对象30 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 946 元、860 元、800 元，建筑容积率分别为 55、5、45，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。（A）甲土地或丙土地（B）乙土地或丙土地（C）丙土地（D）甲土地或乙土地31 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )。（A）30 年（B） 20 年（C） 10 年（D）40 年32 估价人员通过市场调查获知，某地区 20032006 年普通商品住宅平均价格水平分别为 4682 元m 2，4887 元m 2，5037 元m 2，5192 元m
12、 2，若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅 2008 年的价格为( )元m 2。2008 年考题（A）5362（B） 5347（C） 5532（D）556333 从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应( )。（A）越高（B）越低（C）不变（D）越可靠34 收益法中的运营费用率是指( )。（A）运营费用与潜在毛收入之比（B）运营费用与总收益之比（C）运营费用与净收益之比（D）运营费用与有效毛收入之比35 下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是( )。（A）（B）（C）（D）二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的
13、，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 相邻关系的实质,从义务方面来说是对所有权、使用权的一种限制。在现实生活中,主要存在的相邻关系有( )。（A）通风与采光的相邻关系（B）险情危害相邻关系（C）排水与排污的相邻关系（D）通风、采光、排水、排污的相邻关系37 最低收益率( ) 与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率。（A）一定高于（B）一定低于（C）可能高于（D）可能低于38 对于房地产来说,由于买现房可以立即出租,买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入,并由于买期房总存在着风险(如有可能不能按期建成,或实际交付的品质比预售时讲的差等),所以,期房价格与现房价格之间的
14、关系有: 期房价格=现房价格-( )-( )。（A）现货价格（B）预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值（C）风险补偿（D）期货价格39 补地价是指需要补交给政府的一笔地价。目前主要( )情况的补地价。（A）更改原出让土地使用权时规定的用途（B）增加原出让土地使用权时规定的建筑容积率（C）转让、出租、抵押划拨土地使用权（D）出让的土地使用权期满后续期40 建设部、财政部制定的房地产单位会计制度会计科目和会计报表(1992 年 6 月 5 日建综1992349 号印发) 对经租房产折旧作了有关规定,对经租房产折旧的有关规定正确的项是( )。（A）钢筋混凝土结构:全部或承重部分为钢筋混凝土
15、结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好,设备比较齐全（B）砖混结构一等:部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷,并设有阳台,内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋（C）砖混结构二等:部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙,没有阳台,内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋（D）砖木结构一等:材料上等,标准较高的砖木结构。这类房屋一般是外部有装修处理,内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋41 下列哪几项属于功能落后?( )（A）建筑式样过时（B）办公楼没有电梯（C）住宅没有卫生间（D）房屋的空间布局欠佳42 中国城市基准
16、地价评估有一个发展完善的过程( )。（A）第一阶段是建立在城市土地定级基础之上,采用数学模型测算土地级差收益 ,然后根据地租资本化原理将土地级差收益转化为土地价格（B）第二阶段仍然是建立在城市土地定级基础上,但在采用数学模型测算土地级差收益将其转化为土地价格的同时,也利用土地经营收益资料市场交易资料等直接运用收益法、比较法、假设开发法、成本法等评估出若干宗地的价格（C）第三阶段是不经过土地定级而直接评估出基准地价（D）第四阶段调查评估出各地价区段中若干宗地的价格 ,再求这些宗地价格的平均数,中位数或众数,以此确定出各地价区段的价格43 影响房地产价格的因素也可分类为( )。（A）个别因素（B）
17、区域因素（C）一般因素（D）自然因素44 房地产按开发程度来划分，可以分为( )。（A）耕地（B）生地（C）毛地（D）熟地（E）期房45 房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于( )等引起。（A）交通建设（B）市场供求变化（C）人口素质变化（D）所在地区衰落（E）城市规划的制定与修改46 房地产估价中，估价方法的选择是由( )综合决定的。（A）估价对象的房地产类型（B）估价方法适用的对象和条件（C）估价人员的技术水平（D）委托人的特殊要求（E）所收集到的资料的数量和质量47 在下列情形中,通常会引起房地产价格降低的有( )。（A）农用地改为非农建设用地（B）在写字楼旁新建大型游乐场（C）住宅
18、区内道路禁止货车通行（D）常常遭受洪水威胁48 房地产范围不同的情况在实际估价中主要有( )。（A）带有债权债务的房地产（B）含有非房地产成分（C）含有房地产成分（D）房地产区位范围不同（E）房地产实物范围不同49 下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有( )。2010 年考题（A）交通便捷程度（B）朝向、楼层（C）周围环境和景观（D）建筑规模（E）外部配套设施50 下列房地产不得用于抵押的有( )。（A）无地上建筑物的出让土地使用权（B）无地上建筑物的划拨土地使用权（C）所有权或使用权有争议的房地产（D）依法查封扣押期间的房地产（E）幼儿园等公益教育设施三、判断题请判断下列各题正误。不
19、答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。( )（A）正确（B）错误52 从全社会的角度来看,土地的自然供给是完全弹性的,不会随着地价的变化而增减。但对于某种特定用途的土地来说,土地的供给是有弹性的。因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择,从而一种用途可以挤占其他用途的土地。如商业可以挤占居住用地,住宅可以挤占工业用地,工业可以挤占农业用地。( )（A）正确（B）错误53 最高最佳使用原则要求评估价格应是在合法使用
20、方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最大收益的使用方式的估价结果。例如,某宗房地产,城市规划规定既可用作商业用途,也可用作居住用途,如果用作商业用途能够取得最大收益,则估价应以商业用途为前提;反之,应以居住用途或商业与居住混合用为前提。 ( )（A）正确（B）错误54 估价时点原则优先于其他估价原则。( )（A）正确（B）错误55 繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼房、土地使用权年限,城市规划限制条件,以上均为区位状况比较修正的主要内容。( )（A）正确（B）错误56 适用于开发后出租、直接经营的公式有 V=VP-C 或 V=VR-C。( )（A）正确（B）错误
21、57 在运用移动平均法时,一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。( )（A）正确（B）错误58 一般来说政治不安定,意味着社会可能动荡,会造成房地产价格上涨。( )（A）正确（B）错误59 喽面地价比土地单价更能说明土地价格水平高低。( )（A）正确（B）错误60 房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。( )（A）正确（B）错误61 当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。（A）正确（B）错误62 估价报告一般应当采取书面形式，书面报告按照格式，分为文字式报告和表格式报告。( )（A）正确（B）错误6
22、3 购买年是预期估价对象可获得收益的年限。 ( )（A）正确（B）错误64 偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。 ( )（A）正确（B）错误65 在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某块土地上有一建筑物,各层建筑物面积均相同,共有 20 层,且建筑密度为 70%,求建筑容积率。67 某房地产的土地面积 1000m2,建筑面积 2000m2。土地于 1999 年 10 月 1
23、日通过有偿出让方式获得,使用权年限为 50 年,当时的单价为 1000 元/m 2;建筑物的结构为钢筋混凝土,于 2000 年 10 月 1 日竣工投入使用,当时的建筑造价为每 1m2 建筑面积800 元。2004 年 10 月 1 日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为 50 年的土地的单价为 1100 元/m 2;该类房屋的重置价格(含使用权年限为 50 年的土地价格)为每 1m2 建筑面积 2000 元。估计该类建筑物的残值为零 ,土地资本化率为 6%。试利用上述资料估算该房地产 2004 年 10 月 1 日的总价。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 46 答案与解析一、
24、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格2 【正确答案】 C【试题解析】 因为房地产的价格上升,对其需求就会减少;价格下降,对其需求就会增加。【知识模块】 房地产价格3 【正确答案】 C【试题解析】 该建筑的成新率=1-(1-3%)10/50=80%【知识模块】 成本法4 【正确答案】 A【试题解析】 房地产由于具有独一无二性,价值大,质量、功能、产权、物业管理情况不易了解,交易价格很难在短期内达成。【知识模块】 房地产价格5 【正确答案】 B【知识模块】 综合6 【正确答案】 B【试题解析】 本题指出的便是交易日期的修正。【知识模块】 市
25、场法7 【正确答案】 C【知识模块】 收益法8 【正确答案】 D【知识模块】 成本法9 【正确答案】 C【知识模块】 地价评估10 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析11 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析12 【正确答案】 B13 【正确答案】 D【试题解析】 14 【正确答案】 A15 【正确答案】 C16 【正确答案】 D【试题解析】 运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。17 【正确答案】 A18 【正确答案】 C19 【正确答案】 D20 【正确答案】 C21 【正确答案】 A【试题解析】 3000(3000-1-2000)30%18
26、%22 【正确答案】 B23 【正确答案】 A【试题解析】 依题意，应为 40-2=38 年24 【正确答案】 B25 【正确答案】 A26 【正确答案】 A27 【正确答案】 C【试题解析】 已知：C100 万元；R5%；N35 年；t12 年。28 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的概念。建筑物折旧中的经齐折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。修建铁路对于住宅来讲，会降低其价值。解决此题的关键在于深刻理解几种建筑物折旧的含义。29 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价程序中的明确估价基本事
27、项。明确估价基本事项主要包括三方面：明确估价目的；明确估价对象；明确估价时点。其中估价目的是龙头。解决此题的关键在于日常的工作体会以及重点记忆。30 【正确答案】 D31 【正确答案】 B32 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是普通商品住宅价格的计算。d=(51924682)3=170(元m 2)，V 2008=P0+di=4682+17055532 元m 2。33 【正确答案】 A34 【正确答案】 D35 【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正
28、确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产相邻关系是指房地产所有人或使用人从事工业等活动及行使其他权利时,负有注意避免损害相邻房地产的义务。【知识模块】 房地产和房地产估价37 【正确答案】 C,D【试题解析】 价值是未来净收益的现值之和,但在评估市场价值时,收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率,而在评估投资价值时,该折现率是投资者所要求的最低收益率。【知识模块】 房地产价格38 【正确答案】 B,D【知识模块】 房地产估价原则39 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则40 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 另外砖木结构二等:结构正规、材
29、料较好,一般外部没有装修处理室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋;砖木结构三等;结构简单、材料较差,室内设有专用上,下水等设备,较低级的砖木结构房屋;简易结构:如简易楼、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木捆绑房等。【知识模块】 成本法41 【正确答案】 A,D【试题解析】 BC 属于功能缺乏。【知识模块】 成本法42 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 地价评估43 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析44 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 房地产按开发程度来划分，除了选项 B、C 、D 外，还有在建工程和现房。45 【正确答案】 A,E46 【正确答案】
30、A,B,E47 【正确答案】 B,D48 【正确答案】 A,B,E49 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 本题考核的是影响房地产价格的因素。建筑规模属于实物因素。50 【正确答案】 B,C,D,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【知识模块】 综合52 【正确答案】 B【试题解析】 土地的自然供给是完全无弹性的。【知识模块】 房地产价格53 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则54 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则55 【正确答案】 B【试题解析】 土地使用权年限、城市规划限制条件为权益状况
31、的修正的内容,其他均为区位状况修正的内容。【知识模块】 市场法56 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法57 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法58 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B63 【正确答案】 A64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:因为各层建筑面积相同,所以有公式 :建筑容积率=建筑密度建筑层数即:建筑容积率=70
32、%20=14故建筑容积率为 14【知识模块】 房地产和房地产估价67 【正确答案】 解:(1) 计算公式为 : 旧房地价格= 土地重新取得价格 +建筑物重新购建价格-建筑物折旧 (2)修正后的土地价格= V50K54/K50=110010001-1/(1+6%)45/1-1/(1+6%)50=1078642,66 元。 (3)建筑物重新购建价格=20002000-11001000=2900000 元 (4) 建筑物累计折旧额=29000004/(50-1)=236734,69 元 (5)该房地产 2004 年 10 月 1 日总价=1078642,66+2900000-236734,69=3741908 元
