1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 4 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 土地价值不包含地上( )的价值。（A）装修工程（B）物业（C）建筑物（D）物产2 价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且( )的一种分配方式。（A）应急物品（B）一般物品（C）特殊商品（D）稀缺物品3 为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。（A）估价细则（B）估价原则（C）估价准则（D）估价程序4 在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况
2、，有针对性地搜集一些( )。（A）市场案例（B）交易实例（C）交易预期值（D）市场预期值5 已知某房地产价格为 900 元/m 2，需求量为 100 万 m2，当价格为 1000 元/m 2 时，需求量为 90 万 m2，则需求价格弹性为( )。（A）10（B） 9（C） 1（D）0.96 假设某类住宅的价格从 3000 元/m 2 下降到 2800 元/m 2，其需求量从 900 套上升到1000 套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。（A）-1.33（B） -0.66（C） 0.66（D）1.537 房地产的供给曲线表示( )。（A）房地产的出售量与其价格之间的关系（B）房地
3、产的出售量与购买者能力的关系（C）房地产的供给量与其价格之间的关系（D）房地产的供给量与购买者能力的关系8 有一宗房地产，土地面积 1000m2，其价格为 1500 元/m 2，建筑面积为 5000m2，其重置价格为 1200 元/m 2。该房地产价格为 1250 元/m 2，则该建筑物的单价为( )元/m2。（A）950（B） 1000（C） 1200（D）12509 某估价机构于 2003 年 6 月 10 日 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2003 年 8 月 15 进行复估，则复估的估价时点为( ) 。（A）2003 年
4、6 月 15 日（B） 2003 年 8 月 15 日（C）签订估价委托合同之日（D）估价人员与委托人商定的某日10 某宗房地产土地面积 300m2，建筑面积 250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积 3002 元，残值每平方米建筑面积 50 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。（A）62500（B） 62000（C） 61000（D）6150011 估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在( )中。（A）房地产损害赔偿案件（B）房地产纠纷案件（C）房地产预售（D）房地产预测12 某宗房地产交易中，买方支付给卖方 29 万元，
5、买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 5%和 3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。（A）27.6（B） 28.2（C） 29.0（D）29.913 某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m 2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于( )。（A）2427 元/m 2（B） 2500 元/m 2（C） 2575 元/m 2（D）2632 元/m 214 在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单
6、价分别是 6800 元/m2、6700 元/m 2 和 6300 元/m 2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m 2。（A）-100（B） 50（C） 50（D）10015 下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是( )。（A）可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区（B）可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例（C）可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价
7、格（D）选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便16 某建筑物实际经过年数为 10 年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46 年，该建筑物经济寿命为 50 年，残值率为 2%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。（A）80%（B） 82%（C） 83%（D）92%17 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15%上升为 25%，每月可出租面积租金为 70 元/m 2，又知该写字楼可出租面积为 10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年，投资报酬率
8、为 8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。（A）548.19（B） 558.15（C） 567.39（D）675.4018 成本利润率的计算公式是( )。（A）开发利润(土地取得成本+开发成本+ 管理费用+投资利息+销售费用)（B）开发利润(土地取得成本+开发成本)（C）开发利润(土地取得成本+开发成本+ 投资费用)（D）开发利润开发完成后的房地产价值19 某建筑物已使用 8 年，经实地勘察，估计尚可使用 32 年，残值率为 5%，则该建筑物的成新率为( ) 。（A）76%（B） 80%（C） 81%（D）84%20 有一房地产，未来第一年净收益为 20 万元，预计此后各年
9、的净收益会在上一年的基础上增加 2 万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为 10%，则该房地产的收益价格为( ) 万元。（A）400（B） 450（C） 500（D）54021 某宗房地产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 8 年，预计该宗房地产年有效毛收入为 80 万元，运营费用率为 40%，安全利率假定为 6%，风险补偿率为安全利率的 40%，该房地产的收益价格为( )。（A）368 万元（B） 552 万元（C） 561 万元（D）920 万元22 收益法是以( ) 为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。（A）均衡原理（B）替代原理（C）预期原
10、理（D）未来趋势原理23 有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为 50 年，单价为 3500 元/m 2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为 30 年，单价为 3000 元/m 2，报酬率为 6%。那么，甲的价格( ) 乙的价格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）条件不足，无法确定24 选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为 13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为 0.4、0.3和 0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。（A）12.90%（B） 13.10%（C） 13.06%（D）13.07%25 某写字楼预计持有两
11、年后出售，持有期的净收益每年 216 万元，出售时的价格为 5616 万元，报酬率为 8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。（A）4858（B） 5200（C） 2700（D）626426 采用收益法测算房地产价格时，公式 表示( )。（A）房地产净收益按固定数额逐年递增（B）房地产净收益按固定数额逐年递减（C）房地产净收益按固定比率逐年递增（D）房地产净收益按固定比率逐年递减27 某在建工程项目计划建混合结构仓库 2000m2，总预算为 400 万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成 50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整
12、个建筑工程造价的比重分别是 15%、60% 、25% ，该在建工程在估价时点的完工程度是( )。（A）30%（B） 45%（C） 65%（D）75%28 假设开发法是以( ) 为理论依据的。（A）收益递增原理（B）均衡原理（C）预期原理（D）未来趋势原理29 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。（A）开发结束时的时间（B）购买待开发房地产时的时间（C）开发期间的某个时间（D）全部租售出去时的时间30 某地区商品住宅价格自 1997 年至 2002 年分别为 3100 元/m 2、3260 元/m 2、3440元/m 2、3620 元/m 2、3800 元/m 2、39
13、80 元/m 2，采用平均发展速度法预测 2003 年住宅价格为( ) 元 /m2。（A）4120（B） 4149（C） 4184（D）421631 若标准宗地的临街深度为 10m，按照四三二一法则计算临街深度为 15m 的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。（A）78%（B） 85%（C） 117%（D）150%32 下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。（A）路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理（B）路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价（C）运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐（D）路线价法是在特定的街道上设定标
14、准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格33 路线价法主要适用于( )。（A）城市街道两侧商业用地的估价（B）旧建筑物的估价（C）新建筑物的估价（D）拆迁房屋的估价34 影响房地产价格的环境因素不包括( )。（A）大气环境（B）声觉环境（C）卫生环境（D）治安环境35 在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括( )。（A）估价目的、估价原则、估价对象（B）估价目的、估价原则、估价时点（C）估价原则、估价对象、估价时点（D）估价目的、估价对象、估价时点二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，
15、每个选项得 0.5 分。36 地质条件包括( ) 。（A）地基的承载力（B）地基的稳定性（C）地下水位（D）地下水质（E）地下稀矿的放射性环境37 房地产价格的特征主要有( )。（A）房地产价格受区位的影响很大（B）房地产价格实质上是房地产权益的价格（C）房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（D）房地产价格是在短期考虑下形成的（E）房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响38 最高最佳使用不包括( )方面。（A）最佳用途（B）最佳规模（C）最佳集约度（D）最佳观赏值（E）最佳适应性39 交易日期修正的具体方法为( )。（A）价格指数（B）价格变动率（C）百分率法（D）
16、价格可变系数（E）差额法40 商品住宅价格中的利润是以( )为基数核定。（A）征地费及拆迁安置补偿费（B）勘察设计及前期工程费（C）住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用（D）住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费（E）住宅建筑、安装工程费41 房屋的完损等级是根据房屋的( )来划分的。（A）结构的完好、损坏程度（B）装修的完好、损坏程度（C）设备的完好、损坏程度（D）使用年限的长短（E）质量42 关于收益法，下列说法正确的是( )。（A）净收益占有效毛收入的比率称为净收益率（B）运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率（C）投资回报占投资回收的比率称为报酬率（D）报酬
17、率与投资风险正相关（E）报酬率与投资风险负相关43 假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。（A）市场法（B）收益法（C）成本法（D）折现法（E）长期趋势法44 求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用( )等方法。（A）市场法（B）收益法（C）成本法（D）土地剩余技术（E）建筑物剩余技术45 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。（A）不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的（B）房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关（C）理论上，房地产价格与利率因素呈负相关（D）房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公
18、式或数学模型来量化（E）汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降46 影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素主要有( )。（A）大气环境（B）声觉环境（C）水文环境（D）卫生环境（E）政治安定47 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，估价作业方案的内容主要包括( )。（A）拟采用的估价技术路线和估价方法（B）拟调查搜集的资料及其来源渠道（C）预计所需的时间、人力、经费（D）估价作业步骤和时间进度安排（E）违约责任48 以下可以据以确定投入人力参加估价
19、的因素有( )。（A）估价目的（B）估价对象（C）估价时点（D）估价报告交付日期（E）估价结果价值高低49 以下属于估价报告内在质量的有( )。（A）估价结果的准确性（B）估价方法选用的正确性（C）参数选择的合理性（D）文字表述水平（E）文字格式及印刷质量50 要确定拟采用的估价技术路线，就需要先明确( )。（A）估价目的（B）估价对象（C）估价方法（D）估价时点（E）估价原则三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭的特性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。 ( )（A）正确（B）错误52
20、需求量的大小还取决于消费者的收入水平。 ( )（A）正确（B）错误53 加权指数递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 ( )（A）正确（B）错误54 可比实例的交易类型不应与估价目的吻合。 ( )（A）正确（B）错误55 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行 ( )（A）正确（B）错误56 适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为合法使用。 ( )（A）正确（B）错误57 在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。 ( )（A）正确（B）错误58 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方
21、2500 元/m 2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 4%。则该宗房地产的正常成交价格为 2604 元/m 2。 ( )（A）正确（B）错误59 成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 ( )（A）正确（B）错误60 运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。 ( )（A）正确（B）错误61 某建筑物耐用年限为 50 年，在估价时点时已使用 8 年，预
22、计尚可使用 35 年，其残值率为 2%。则该建筑物的成新率为 81.4%。 ( )（A）正确（B）错误62 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 38 万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少 3 万元，则该宗房地产的合理经营期限为 12 年。 ( )（A）正确（B）错误63 在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。 ( )（A）正确（B）错误64 假设开发法其实就是成本法的倒算法，它与成本法其实没有什么区别。 ( )（A）正确（B）错误65 运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过
23、程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某公司于 5 年前以出让方式取得一宗面积 2000m2 的 40 年使用权的土地，并于3 年前建成物业投入使用，总建筑面积为 5000m2。现时重新取得 40 年土地使用权的出让价格为 2000 元/m 2，重新建造建筑物的建安成本为 600 万元(建设期为 2 年，第一年投入 40%，第二年投入 60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的 3%，年利率为 6%，销售税费为 9
24、0 万元，开发利润为 120 万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为 8 万元；装修的重置价格为 140 万元，平均寿命为 5 年；设备的重置价格为 100 万元，平均寿命为 10 年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为 8%)67 某商场的土地使用年限为 40 年，从 2001 年 10 月日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各 200m2。一层于 2002 年 10 月 1 日租出，租赁期限为 5 年，可出租面积的月租金为 180 元/m 2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为 200 元/m 2 和 120 元/m 2，运
25、营费用率为 25%。该类房地产的报酬率为 9%。试测算该商场 2005 年 10 月 1 日带租约出售时的正常价格。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 4 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 如说土地价值时，此价值不包含地上建筑物的价值。2 【正确答案】 D【试题解析】 价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。3 【正确答案】 D【试题解析】 为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的
26、估价程序。4 【正确答案】 B【试题解析】 可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。5 【正确答案】 C【试题解析】 6 【正确答案】 D【试题解析】 7 【正确答案】 C【试题解析】 房地产的供给曲线表示的是某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。8 【正确答案】 A【试题解析】 (12505000-10001500)5000950(元/m 2)9 【正确答案】 A【试题解析】 房地产市场状况始终是估价时点时的状况，因此题中所述情形要回到原估价时点 (2003 年 6 月 15 日)。10 【正确答案】 A【试题解析】 该宗房地产相对于空地的减价额为(30
27、0-50)25062500(元)11 【正确答案】 A【试题解析】 估价时点为过去情形，多出现在房地产纠纷案件中；估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中；估价时点为未来的情形，多出现在房地产市场预测。12 【正确答案】 B【试题解析】 13 【正确答案】 D【试题解析】 14 【正确答案】 B【试题解析】 三个可比实例的比准单价的加权算术平均数=68000.3+67000.5+63000.26650(元/m 2)，而三个可比实例的比准单价的中位数为 6700 元/m 2，前者与后者的差6650 -6700-50(元/m 2)15 【正确答案】 D【试
28、题解析】 选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取 3 个以上(含 3 个)、10 个以下(含 10 个)的可比实例即可。16 【正确答案】 D【试题解析】 17 【正确答案】 C【试题解析】 18 【正确答案】 A【试题解析】 B 项是直接成本利润率的计算公式，D 项是销售利润率的计算公式，C 项不是任何利润率的计算公式。19 【正确答案】 C【试题解析】 求成新率的公式：1-(1-残值率)有效经过年数建筑物的经济寿命 100%，即1-(1-5%)8(8+32)100% 81%
29、。20 【正确答案】 A【试题解析】 21 【正确答案】 B【试题解析】 Y6%(1+40%)84%，A80(1-40%)48(万元)22 【正确答案】 C【试题解析】 房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。23 【正确答案】 B【试题解析】 24 【正确答案】 D【试题解析】 1%0.4+12.5%0.3+13.6%0.313.07%25 【正确答案】 B【试题解析】 根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：26 【正确答案】 A【试题解析】 这是收益年限为无限年时的净收益按固
30、定数额逐年递增的公式。27 【正确答案】 B【试题解析】 28 【正确答案】 C【试题解析】 假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。29 【正确答案】 A【试题解析】 开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。30 【正确答案】 C【试题解析】 V7=31001.0516=4184(元/m 2)31 【正确答案】 A【试题解析】
31、 32 【正确答案】 D【试题解析】 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格。33 【正确答案】 A【试题解析】 路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。34 【正确答案】 D【试题解析】 影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。35 【正确答案】 D【试题解析】 房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益在特定的时点的价值进行测算和判定，因此，需要明确的估价基本事项主要包括：估价目的、估价时点和估价对象。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，
32、得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 地质条件包括地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况)。37 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 房地产价格的特征主要有下列五个：(1) 房地产价格受区位的影响很大。(2) 房地产价格实质上是房地产权益的价格。(3) 房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。(4) 房地产价格是在长期考虑下形成的。(5) 房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。38 【正确答案】 D,E【试题解析】 最高最佳使用具体包括三个方面：最佳
33、用途； 最佳规模；最佳集约度。39 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D、E 两项属于房地产状况调整方法之一。40 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。41 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。42 【正确答案】 A,D【试题解析】 B、C 项正确的说法分别是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率；投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。43 【正确答案】 A,B,E【
34、试题解析】 预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。44 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等。45 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在与时间有关的影响因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立刻引起房地产价格的变动，有的影响因素对房地产价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模
35、型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。46 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 E 项属于社会因素。47 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 E 项为估价委托合同的内容。48 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 根据估价目的、估价时点、估价对象、估价报告交付日期，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定需要多少人、需要什么样的人及何时需要等。49 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 估价报告质量的高低，除取决于估价结果的准确性、估价依据的充分性、估价方法选用的正确性、有关参数选取的合理性外，还取决于估价报告
36、的文字表述水平、文本格式及印刷质量。前者是估价报告的内在质量，后者是估价报告的外在质量。50 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 在明确了估价目的、估价时点和估价对象之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A52 【正确答案】 A53 【正确答案】 B【试题解析】 收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。54 【正确答案】 B【试题解析】 可比实例的交易类型应与估价目的吻合。55 【正确答案】 B【试题解析】 最高最佳使用原则不是无条件的最高最
37、佳使用，而是法律允许范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。56 【正确答案】 B【试题解析】 适合原理是用来判定最高最佳使用原则的经济学原理之一。57 【正确答案】 B【试题解析】 在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查、了解做出判断。58 【正确答案】 B【试题解析】 59 【正确答案】 B【试题解析】 成本法是指先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。60 【正确答案】 B【试题解析】 运用成本法计算的投资利
38、息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。61 【正确答案】 B【试题解析】 当有残值存在时，应严格遵循 进行计算，切不可疏漏残值对成新度的影响。62 【正确答案】 B【试题解析】 A-(n-1) b0nAb+1383+11463 【正确答案】 B【试题解析】 对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中是根据估价时的房地产市场状况作出的，而并不是在现金流量折旧法中。64 【正确答案】 B【试题解析】 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需求取的是土地的价格。65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1) 运用成本法计算公式为：房地产价格土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧(2) 求土地的重新取得价格：因该土地使用权为40 年，已过去了 5 年，故要求土地使用权为 35 年的价格：
