1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 51 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 1999 年 2 月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了中华人民共和国国家标准房地产估价规范,自( )起施行。（A）1999 年 6 月 1 日（B） 1999 年 7 月 1 日（C） 1999 年 8 月 1 日（D）1999 年 9 月 1 日2 己知某收益性房地产的收益期限为 50 年，报酬率为 8%，价格为 4000 元/m 2：若该房地产的收益期限为 40 年，报酬率为 6%，则其价格最接近于( )元/m 2。（A）3816（B） 3899（C） 4087（D
2、）49203 地价与一般物品价格虽然都受供求变化的影响,但由于土地数量难以增加或减少,并具有( ),其供给弹性较小。所以,地价多受需求方面的影响,并且对土地的需求是一种“引致”需求,即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。（A）寿命长久性（B）不可移动性（C）数量有限性（D）独一无二性4 房屋完损等级是根据房屋的( )组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的。（A）建筑、装修、设备（B）建筑、装饰、设备（C）结构、装修、设备（D）结构、装饰、设备5 某类房地产,在其购买中,通常抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率为 8%,自有资金要求的年收益率为 15%,则该类房地产的资本化率为( )。（A）
3、10%（B） 11%（C） 10.1%（D）11.1%6 认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是:预计转换用途所带来的房地产价值的 ( )大于转换用途所需的费用。（A）减少额（B）不变（C）增加额（D）其他7 估价时点为现在,估价对象为历史状况下的情形,多出现在( )中。（A）房地产损害赔偿案件（B）房地产纠纷案件（C）房地产预售（D）房地产预测8 某城市市区内有一座长期亏损的工厂,其周边多为新建的商品住宅,且销售形势良好,根据城市规划,该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值,则应按( )进行评估。（A）工厂厂房
4、（B）工业用地（C）商品住宅（D）商住用地9 从卖方的角度来看,成本法的理论依据是( ),即房地产的价格是基于其“生产费用”,重在过去的投入。（A）销售状况价值论（B）市场供求价值论（C）生产费用价值论（D）经济花费价值论10 年限法中最主要的办法是( ),它是最简单的和迄今应用的最普遍的一种折旧方法,它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。（A）经济划分法（B）功能重调法（C）直线法（D）曲线法11 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用权剩余年限为 50 年,预计该房地产未来第一年的净收益为 16 万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长 2%,该类房地产的资本化率为 9
5、%,该宗房地产的价格为( )。（A）210.6 万元（B） 208.9 万元（C） 220.3 万元（D）224.7 万元12 运营费用率是指运营费用与( )之间的比率。（A）有效毛收入（B）潜在毛收入（C）客观毛收入（D）实际毛收入13 计息期有些费用不是发生在一个时间点,而是在一段时间内连续发生,但计息时通常将其假设为所发生的时间段内( )。（A）均匀发生（B）期中发生（C）估价时点发生（D）终点时发生14 甲房地产尚可使用年限为 50 年,单价为 1050 元/m 2,乙房地产尚可使用年限为 60年,单价为 1100 元/m 2,资本化率均为 8%,实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价
6、格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）B 或 C15 一般的土地估价方法主要适用于( )的估价。（A）单宗土地（B）成片土地（C）单栋宿舍（D）成片校园16 运用路线价法估价的前提条件是( )。（A）道路较规整,各宗土地的排列较整齐（B）有妥善合理的深度价格修正率表和其他价格修正率表（C）标准深度是道路对地价影响的转折点（D）设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数17 某宗房地产,建筑物各层建筑面积相等,共有 10 层,建筑密度为 70%,土地单价为2100 元/m 2,则楼面地价为( )元/m 2。（A）540（B） 530（C） 586（D）58018 城市基准地价评估的
7、步骤顺序是( )。（A）提出基准地价应用的建议和技术确定基准地价评估的区域范围 明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价（B）确定基准地价评估的区域范围确定基准地价划分地价区段明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价提出基准地价应用的建议和技术（C）确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段计算区段地价确定基准地价提出基准地价应用的建议和技术（D）确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准
8、临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价提出基准地价应用的建议和技术19 某旧住宅，测算其重置价格为 50 万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为 2万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为 8 万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为 4 万元。则该旧住宅的现值为( )万元。（A）36（B） 40（C） 38（D）4420 估价报告书的外在质量包括( )。（A）估价结论的准确性（B）估价参数确定的合理性（C）估价方法选择的正确性（D）估价报告的文字表述水平21 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。（A）估价对象状况为过去，房地产市场状
9、况为现在（B）估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在（C）估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去（D）估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去22 某宗房地产 1998 年 2 月 15 日的价格为 1000 美元/m 2，汇率为 1 美元等于 8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减 0.4%，则其 1998 年 10 月 15日的价格为( ) 元人民币/m 2。1998 年 10 月 15 日的汇率假定为 1 美元等于 8.29 元人民币。（A）7999（B） 7967（C） 7996（D）802823 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是( )。（A）建筑物的
10、经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数（B）建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数（C）建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等（D）建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数24 某类房地产 2001 年初至 2005 年初的价格分别为 2300 元/m 2、2450 元/m 2、2650元/m 2、2830 元/m 2 和 3000 元/m 2，其增减量的权重分别为 0.1、0.3、0.2 和 0.4，按平均增减量趋势法估计，以 2001 年初为预测基期，则该类房地产于 2006 年初的价格最接近
11、于( ) 元/m 2。（A）3100（B） 3195（C） 3285（D）330025 某商场建成 3 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40 年，建筑物的自然寿命为 50 年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为( )年。（A）40（B） 43（C） 47（D）5026 某地区商品住宅价格 1997 年至 2002 年分别为 3100 元/m 2、3260 元/m 2、3440元/m 2、 3620 元/m 2、3800 元/m 2、3980 元/m 2，采用平均发展速度法预测 2003 年住宅价格为 ( ) 元/m 2。（A）4120（B） 4149（C） 4184（D）4
12、21627 现有某宗房地产，建筑面积为 85.16m2，成交总价为 60 万元人民币，分 4 次支付，首付 18 万元，其余分三期支付，半年后支付 14 万元，一年后再支付 14 万元，余款两年后付清。则该宗房地产的实际成交价格为( )元人民币/ 平方米建筑面积。（A）6774.31（B） 7045.56（C） 6974.58（D）7034.5228 一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成 6 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为 40 年，建筑物经济寿命为 50 年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。（A）50（B） 40（C） 46（D）不确定29 路线价法的
13、关键和难点是( )。（A）划分路线价区段（B）设定标准深度（C）调查评估路线价（D）制定深度百分率30 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用( )为好。（A）重建成本（B）重置成本（C）完全成本（D）重新购建价格31 下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是( )。2010 年考题（A）高层建筑地价分摊（B）房地产投资价值评估（C）因环境污染导致的房地产价值减损评估（D）城市房屋拆迁中的停业损失评估32 引起真正的房地产自然增值的原因是( )。2007 年考题（A）装修改造（B）需求增加（C）通货膨胀（D）改进物业管理33 某宗土地的面积为 1000m2，其上建筑物的建筑
14、面积为 5000m2，建筑物的基底面积为 700m2，建筑物层数为 8 层。则该宗土地的容积率为 ( )。（A）8.0（B） 5.6（C） 5.0（D）0.734 有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7%，土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，则该宗房地产的土地价格为( )万元(收益可视为无限年)。（A）30（B） 40（C） 50（D）6035 某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为 1 年，实际建设期为 1.5 年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为 0.5 年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为 3 年，在强制拍卖
15、下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为( )年。（A）1（B） 1.5（C） 2（D）2.5二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 建筑物区分所有权包括( )等。（A）按份共有所有权（B）专有部分所有权（C）共同关系成员权（D）共同部分持份权（E）长期使用租赁权37 某种房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有( )。（A）该种房地产的价格水平（B）消费者的收入水平（C）供给者对未来的预期（D）消费者的偏好（E）相关物品的价格水平38 专业估价人
16、员是指经房地产估价人员资格考试合格,由有关主管部门审定注册,专门从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员,必须符合下列( )几个条件。（A）具有良好的、健康的身体（B）有扎实的估价理论知识。包括房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、经济、建筑、城市规划、法律等方面的知识（C）有良好的职业道德修养（D）有丰富的估价实践经验。包括房地产估价实践经验、技巧及市场调查、推断判断的才能39 最高最佳使用具体包括( )几个方面。（A）最佳规模（B）最佳环境（C）最佳用途（D）最佳集约度（E）最佳收益40 求取建筑物重新购建价格的具体方法,有( )。（A）造价指数法（B）分部分项法
17、（C）单位比较法（D）工料测量法（E）概算指标法41 无论人类社会处于什么阶段,只要当一种物品有用但其数量又不能满足人人随心所欲的需要时,就会出现对该种物品究竟如何分配的问题,古今中外主要有下列几种分配方式:争夺。如小到个人之间的打架,大到国家之间的战争,物品最后由胜者获得;计划。如在传统社会主义计划经济下凭下达的指标或票证获得物品,但这实际上往往演变为按权力大小或关系好坏进行分配;抽签。这是用随机的方式分配物品,最后是谁的运气好 ,物品就归谁;排队。这是把物品给予那些最愿意排队等待的人,即谁排在最前面,物品就归谁;礼让。如像有些人那样发扬高尚风格;即使自己需要,也将物品让与他人;价格。这是谁
18、愿意且能够付出的钱最多,物品就归谁 ,其中正确的是( ) 。（A）（B） （C） （D）42 下列有关利率升降对房地产价格的影响关系说法中,正确的有( )。（A）房地产价格与利率正相（B）关房地产价格与利率负相（C）关利率上升房地产价格会下降（D）利率上升房地产价格会上升（E）折现率与利率正相关43 房地产估价可在下列活动中发挥作用( )。（A）房地产出租（B）房地产保险（C）房屋继承、分割（D）房地产拍卖抵债44 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和,该价值高低主要取决于( )这几个因素。（A）未来净收益的大小（B）获得净收益的可靠性（C）获得净收益期限的长短（D）利率的高低45 宗
19、地价格原则上可采取( )技术途径进行评估。（A）直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估（B）基准地价修正法估价（C）将基准地价在基准日时的值调整（D）将估价对象宗地的状况与评估基准地价时设定的土地条件进行比较46 运用长期趋势法估价的一般步骤有( )。（A）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别（B）整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图（C）观察、分析时间序列，得出一定的模式（D）以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格（E）对未来的价格进行分析和预测47 正常成交价格的形成条件包括( )。（A）公开市场，交易对象本身也具备市场性（B）理性的经济行为（C）
20、适当的期间完成交易（D）买者和卖者众多，且具有完全信息（E）卖者对价格具有控制力量48 以下属于估价技术报告的内容的是( )。（A）估价方法适用性分析（B）估价结果确定（C）估价对象描述分析（D）市场背景描述与分析（E）估价对象位置分析49 运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有( )。（A）总收益的准确性（B）费用及扣除项目的准确性（C）基准地价的准确性（D）还原利率的准确性50 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。（A）装饰装修改造（B）通货膨胀（C）需求增加导致稀缺性增加（D）改进物业管（E）周围环境改善三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分
21、，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 适合原理是以房地产与其内部构成要素是否协调,来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。( )（A）正确（B）错误52 报酬率与净收益本身的变化,与获得净收益期限的长短等无直接关系;而资本化率与净收益本身的变化,与获得净收益期限的长短等有直接关系。( )（A）正确（B）错误53 均价是指所销售的商品房的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格,甚至这种价格的商品房根本不存在,仅是为了广告作用,吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。所以,均价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。( )（A）正确（B）错误54
22、 建筑材料造价或人工费方面的因素,我们通常选用的是一般物价指数或变动率。( )（A）正确（B）错误55 如果估价对象是出让土地使用权的房地产,交易实例则既可以选择出让土地使用权,也可以选择划拨土地使用权的交易实例。( )（A）正确（B）错误56 在完善的市场经济下,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费组成。( )（A）正确（B）错误57 分部分项法是以建筑物的各个独立的构件或工程的单价或成本为基础来估算建筑物的重新购建价格的方法。( )（A）正确（B）错误58 在运用移动平均法时,一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。( )（A）正确（B）错误59 路线价通
23、常为土地单价,也可为楼面地价,可用货币表示,也可用相对数表示。( )（A）正确（B）错误60 估价对象房地产状况为过去,估价时点却可以是过去或现在、未来。( )（A）正确（B）错误61 明确估价时点是要明确所要评估的价值是将来哪个具体时间上的价值。( )（A）正确（B）错误62 用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。 ( )（A）正确（B）错误63 收益递增递减原理揭示了收益递减规律和规模报酬规律，可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 ( )（A）正确（B）错误64 房地产估价的委托人必是房地产的产权人。(
24、)（A）正确（B）错误65 运用基准地价修正法估价,不用调整交易日期( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C 、D、E 共五个类似住宅楼的交易实例其有关资料如下表 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从 2001 年 7 月1 日至 2002 年 1 月 1 日该类住宅楼市场价格每月递增 1.5%，其后至 2002 年
25、11 月1 日则每月递减 0.5%，而从 2002 年 11 月 1 至 2003 年 4 月 30 日的市场价格基本不变，以后每月递增 1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的 3 个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003 年 8 月 31 日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。67 六年前，甲、乙合作建房，甲提供土地，面积为 2000m2，使用年限为 70 年的土地，乙出资 400 万元人民币，合作建成了 3000m2 建筑面积的房屋。已知房屋使用年限为 38 年，建设期 2 年。建成后，1000m 2 归甲所有， 2000m2 归乙使用 20 年，期满后无偿
26、归还给甲所有。另外，房屋使用期满后将被拆除作为商业用地，预计作为商业用地的价值为 1100 万元，拆除费用为 50 万元。现今，乙有意将其现在的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商进行估价。通过调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为 100 元，出租率为 85%，年运营费用约占租赁潜在毛收入的 40%，报酬率为 10%。试对此房地产进行估价。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 51 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 D【知识
27、模块】 收益法及其运用3 【正确答案】 B【试题解析】 因为由于土地数量难以增加或减少,并具有不可移动性,其供给弹性才可能较小。【知识模块】 房地产价格4 【正确答案】 C【知识模块】 成本法5 【正确答案】 C【试题解析】 【知识模块】 收益法6 【正确答案】 C【知识模块】 房地产估价原则7 【正确答案】 A【试题解析】 估价时点为现在,估价对象为历史状况下的情形,多出现于房地产损害赔偿案件中。例如,建筑物被火灾烧毁后,确定其损失程度和损失价值,要根据其过去的状况(现在已不存在了)和损毁后的状况的对比来评估。【知识模块】 房地产估价原则8 【正确答案】 D【试题解析】 最高最佳使用原则要求
28、评估价值应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最大收益的使用方式的估价结果。【知识模块】 房地产估价原则9 【正确答案】 C【试题解析】 具体一点讲,是卖方愿意接受的最低价格,不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价,如果低于该代价,他就要亏本,这即是“生产费用价值论”。【知识模块】 成本法10 【正确答案】 C【知识模块】 成本法11 【正确答案】 C【知识模块】 收益法12 【正确答案】 A【知识模块】 收益法13 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法14 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法15 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估16 【正确答案】 A【知识模块
29、】 地价评估17 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析18 【正确答案】 D【知识模块】 地价评估19 【正确答案】 A【试题解析】 该旧住宅的折旧总额=2+8+4=14( 万元 )则该旧住宅的现值=重置价格-折旧=50-14=36(万元)20 【正确答案】 D21 【正确答案】 C【试题解析】 在回顾性房地产估价中，最常见的关系是估价对象状况和房地产市场状况均为过去的状况。22 【正确答案】 D【试题解析】 29(1-0.4%)8 8028(元/m 2)23 【正确答案】 D24 【正确答案】 B【试题解析】 该类房地产逐年上涨额的加权平均数为： d(2450-2300)0
30、.1+(2650-2450)0.3+(2830-2650)0.2+(3000-2830) 0.41500.1+2000.3+1800.2+1700.4179( 元/m3) 则 2006 年初的价格最接近于：V62300+1795 3195(元/m 2) 25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C27 【正确答案】 A【试题解析】 28 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的计算方法。在计算建筑物折旧时，应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响，建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。解决此题的关键
31、在于分清建筑物经济寿命和土地使用权年限两者之间的关系。29 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。运用路线价法估价一般分为 6 个步骤进行；划分路线价区段，设定标准深度；选区标准宗地；调查评估路线价；制作深度价格修正率表和其他价格修正率表；计算临街各宗土地的价格。这6 个步骤中，其他的都比较容易确定，唯独第五步在确定的时候比较难，而且这一步对结果的影响还很大，目前一般采用国外的一些做法来处理。掌握此题的关键在于日常的经验。30 【正确答案】 A31 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产价值评估的业务。区分估价和评估并不意味着房地产估价师和房地产估价机构
32、只能从事房地产价值评估业务。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务(包括为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：(1)房地产价值分配业务。(2) 房地产价值减损评估业务。例如，因修改城乡规划、环境污染、工程施工、工程质量缺陷、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。(3)房地产价值提升评估业务。(4) 相关经济损失评估业务。(5)房地产咨询业务。32 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是引起房地产自然增值的原因。引起房地产价格上升的原因主要有 5 个方面：(1)房地产拥有者自己对房地产进行投资改良。(
33、2)外部经济。(3)需求增加导致稀缺性增加。(4) 通货膨胀。(5)房地产使用管制改变。其中，房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值，外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的自然增值。33 【正确答案】 C34 【正确答案】 C35 【正确答案】 D【试题解析】 正常建设期 3 年减去该在建工程正常建设期 1 年，再加上 0.5 年的换手期，后续建设期为 2.5 年。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，
34、得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B，C ，D【知识模块】 综合37 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 房地产价格38 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 有良好的身体是有必要的。但这并不是成为合格的房地产专业估价人员的主要条件。【知识模块】 房地产和房地产估价39 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 房地产估价原则40 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 成本法41 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产价格42 【正确答案】 B,C,E【知识模块】 综合43 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 长期
35、趋势法44 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益法45 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估46 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 运用长期趋势法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式；以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。47 【正确答案】 A,B,C,D【试题解
36、析】 正常成交价格的形成条件包括公开市场，交易对象本身也具备市场性；理性的经济行为；在适当的期间完成某种交易；买者和卖者众多，且具有完全信息。48 【正确答案】 A,B,C,D49 【正确答案】 A,B,D50 【正确答案】 C,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【知识模块】 综合52 【正确答案】 A【知识模块】 收益法53 【正确答案】 B【试题解析】 起价是指所销售的商品房的最低价格,而不是均价,起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。【知识模块】 房地产价格54 【正确答案】 B【试题解析】 单纯的通货膨
37、胀因素,选用一般物价指数或变动率,而建筑材料造价或人工费方面的因素则需选用建筑材料价格指数或变动率。【知识模块】 市场法55 【正确答案】 B【知识模块】 市场法56 【正确答案】 A【知识模块】 成本法57 【正确答案】 A【知识模块】 成本法58 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法59 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估60 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估61 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价程序62 【正确答案】 B【试题解析】 商业利润也应扣除。63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，
38、要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)此题首先应确定采用 3 个交易实例为可比实例，尽管题目所给出的信息尚不够丰富，如 5 个交易实例建筑结构不清楚，成交面积大小不了解，权利性质未说明等在极有限的信息条件下，比较难以做出筛选决定，初步认为A、C、E 三个交易实例作为可比实例较为恰当，原因是 D 交易实例成交日期较早，在 2001 年 7 月；而交易实例 B 的交易情况离正常交易情况距离较远，故而舍去，保留了 A、C、E 作为可比实例。 (2)以市场法求取某住宅的价格(单价)。 建立价格可比基础。可以认为这一步已经完成，A、C、E 的单价都是人民币元/平方米建筑面积，分别为 5100、5200、5000。 经市场法评估，该住宅楼在估价时点(2003 年 8 月 31 日)的正常单价为 5325.85 元/m2 建筑面积。67 【正确答案】 由于乙是将其现在的房地产使用期满后的剩余年限购买下采，所以也应包括拆除后的土地的价值。求取未来 64 年的净收益的现值之和：求取未来 16 年的净收益的现值之和。求取未
