1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 53 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某宗土地规划的建筑覆盖率 50%,地上建筑层数 12 层,层高 3m;地下 1 层,层高3.6m,每层建筑面积均为 2000m2,其容积率为( )。（A）10.5（B） 6（C） 8（D）42 下列选项中关于土地价格,建筑物价格和房地价格,说法有误的一项是( )。（A）土地价格简称地价,如果是一块无建筑物的空地 ,此价格即指该块土地的价格;如果是一块有建筑物的土地,此价格是指该宗房地产中土地部分的价格,同时应含建筑物的价格（B）建筑物价格是指建筑物部分的价格,不含建筑物所占
2、用的土地的价格（C）房地价格又称房地混合价,是指建筑物连同其占用的土地的价格,他往往等同于人们平常所说的房价（D）对于同一宗房地产而言,房地价格=土地价格 +建筑物价格3 下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是( )。（A）独立、客观、公正原则属于基本原则（B）合法原则属于一般性原则（C）最高最佳使用原则属于技术性原则（D）谨慎原则属于一般性原则4 一宗房地产的正常成交价格为 2500 元/m 2,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的 5%,则:卖方实际得到的价格为( )。（A）2315 元/m 2（B） 2325 元/m 2（C） 2335 元/m 2（D
3、）2345 元/m 25 某建筑物的重置价格为 180 万元,经济寿命为 50 年有效经过年数为 10 年。其中,门窗等损坏的修复费用为 2 万元;装修的重置价格为 30 万元,平均寿命为 5 年,已使用 3 年;设备的重置价格为 60 万元,平均寿命为 15 年,已使用 10 年。残率假设均为零。则折旧总额为( ) 。（A）77.6 万元（B） 70 万元（C） 57.6 万元（D）35.6 万元6 ( )是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。（A）土地价格（B）房地价格（C）城市基准地
4、价（D）标定地价7 有时为了一定的需要,持有一定房地产的可能会合并相邻的一宗房地产,则价格往往会( )。（A）偏低（B）与市场吻合（C）偏高（D）其他8 如果是以上一时期作为基期的,称为( )。（A）前期比价格指数（B）定基价格指数（C）固定价格指数（D）环比价格指数9 销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用,及应( )的税费。（A）由卖方和买方双方缴纳的（B）由卖方独立承担和缴纳的（C）由买方缴纳的（D）由土地开发和房产开发所缴纳10 在出让土地使用权上建造的普通商品住宅,土地使土权出让年限为 70 年,建造期为 2 年,建筑物的经济寿命为 50 年,计算建筑物折旧的经济寿命为( )。（
5、A）50 年（B） 52 年（C） 70 年（D）无限期11 目前的房地产市场不景气,但预测 3 年后价格会回升,现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低,年出租净收益 500 万元,预计未来的三年内仍维持这个水平,但等到 3 年后市场回升时将其转卖的售价会高达 7950 万元,销售税费为 6%。如果投资者要求该类投资的收益率为 10%,则该写字楼目前的价值为:( )。（A）6743 万元（B） 5986 万元（C） 6858 万元（D）7234 万元12 运营费用是从( ) 出发的,与会计上的成本费用有所不用,如不包括所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费(寿命比整个建筑物寿命
6、短的设备、装修除外,但还要看其是否被考虑在维修费中)、土地摊提费、房地产改建扩建费用等,而包含其他资本或经营的收益,如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。（A）从市场的角度（B）从估价的角度（C）从维修的角度（D）从购买的角度13 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价,如( )。（A）生地、毛地、熟地（B）已建好工程（C）旧房（D）新房14 收益法适用的条件,是房地产的收益和( )都易于量化。（A）成本（B）报酬率（C）运营费用（D）风险15 路线价法实质上是一种( )。（A）比较法（B）平均法（C）单价法（D）总价法16 从成本的角度来看,利率上升会( )房地产开发的投
7、资利息,从而使房地产价格( )。（A）增加 上升（B）增加 减少（C）减少 上升（D）减少 下降17 估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括,对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选,选择( )来说明情况和表达观点。（A）典型性资料（B）有代表性资料（C）能反映事情本质特征的资料（D）典型、有代表性,能反映事情本质特征的资料18 在房地产权利中，属于用益物权的是( )。（A）自物权（B）划拨土地使用权（C）抵押权（D）租赁权19 某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、 89.2、92
8、.5、98.1(以 2002 年 1 月 1 日为 100)。其中有一房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元/m 2，对其作交易日期修正到 2004 年10 月 1 日的价格为( ) 元/m 2。（A）2121（B） 2200（C） 1819（D）224220 基准地价系数修正法的基本原理是( )。（A）收益原理（B）替代原理（C）地租理论（D）区位理论21 房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是房地产( )的价值。（A）社会（B）现实（C）权益（D）保险22 直线趋势法公式 Y=a+bX 中,X 表示( )。（A）价格（B）常数（C）价格变动数（D）时间
9、23 卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值为( )。（A）清算价值（B）在用价值（C）快速变现价值（D）市场价值24 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 30 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2 万元。如果报酬率为 6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）209.94（B） 176.26（C） 180.56（D）204.3425 估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。此情形大多出现在( )中。（A）房地产纠纷案件（B）房地产损害赔偿和保险理赔案件（C）在建工程估价（D）评估期房的价值26 可比实例房地产成交价格为 3500 元m 2，分 7 次付清，首付 4
10、0之后以后平均每半年支付一次，年折现率为 6，则可比实例实际成交价格为( )。（A）2036 元m 2（B） 3271 元m 2（C） 3319 元m 2（D）3500 元m 227 某医院住院部共有 300 张床位，该类标准住院部的建筑造价最高、平均和最低水平分别为每床位 15 万元、12 万元和 1 万元，则该建筑物的重新购建价格估算为( )。（A）4500 万元（B） 3600 万元（C） 3000 万元（D）3700 万元28 甲房地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建于 1998 年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算 2001年
11、该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则( )。（A）甲大于乙（B）甲小于乙（C）甲等乙（D）难以判断两者的大小29 未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用( )评估。（A）成本法（B）市场法（C）假设开发法（D）剩余法30 房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。2007 年考题（A）市场价值（B）清算价值（C）快速变现价值（D）投资价值31 某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的 3和6，某宗房地产建筑面积为 120m2，买卖双方商定，买方付给卖方 30 万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为( )。2007 年考题（A）
12、242718 元m 2（B） 250000 元m 2（C） 257500 元m 2（D）265957 元m 232 按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为( )。（A）某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积（B）某部分占有的土地份额=该部分建筑面积 土地总价 总建筑面积（C）某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额（D）某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积 土地总价33 某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经济寿命 60 年，则该商业房地产的折旧年限是( )年。（A）37（B） 40（C） 60（D）6334 下图是一块
13、前后两面临街、总深度为 175ft，临街宽度为 30ft 的矩形地块。已知，前街路线价为 320 元/ft 2，后街路线价为 240 元/ft 2。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为( ) 万元。(采用四三二一法则) （A）144.6（B） 160.8（C） 170.8（D）180.835 威廉.阿郎索的在任意区位处的地租计算公式 Pc(t)=NPc-C-kc(t)中，N 表示( )。（A）单位面积土地上农产品的产量（B）市场上每单位农产品的价格（C）生产每单位农产品的成本（D）向市场运输每单位农产品的成本二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2
14、 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 政府对房地产的限制一般是通过特权来实现的是( )。（A）警察权。政府为增进公众安全、健康、道德和一般福利 ,可以直接限制某些房地产的使用,如通过城市规划对土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度和绿地等作出规定（B）征用权。政府为了社会公共利益的需要,如修公路,建学校等,在给予了业主合理的补偿之后,甚至在违反业主意愿的情况下,可以强行取得私人的房地产（C）征税权。政府为了提高财政收入,可以对房地产征税或提高房地产税收,只要这些税收是公平课税的（D）充公权。政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下 ,无偿收
15、回房地产37 重新购建价格又称重新购建成本,它是( )的价格。（A）估价时点时（B）客观（C）建筑物建造完成时（D）全新状况下（E）考虑折旧后38 房地产价格与一般物品的价格,既有共同之处,也有不同的地方。共同之处是( )。（A）都是价格,用货币来表示（B）都有波动,受供求与因素的影响（C）都是按质论价:优质高价,劣质低价（D）市场性质相同39 下列属于危险房的特点的是( )。（A）承重构件已属危险构件（B）结构丧失稳定及承载能力（C）随时有可能倒塌（D）不能确保住用安全40 用成本法评估商品住宅的价格时,其中的土地价格为( )求取。（A）市场比较法（B）基准地价修正法（C）假设开发法（D）成
16、本法41 人口数量还可具体分为( )。（A）日间人口和夜间人口（B）常住人口（C）暂住人口（D）流动人口42 社会治安程度是指( )等方面的刑事犯罪情况。（A）小偷（B）抢劫（C）强奸（D）绑架43 可将税收分为( ) 。（A）房地产价格开发环节的（B）房地产交易环节的（C）房地产持有环节的（D）房地产卖出环节的44 在供给量中应包括( )。（A）已完成的项目、在建项目（B）已审批立项的项目（C）潜在的竞争项目（D）预计投入市场的时间45 遵循科学严谨的估价程序作用有( )。（A）可避免不必要的反复和浪费（B）提高估价效率（C）可以使估价工作规范化、精细化（D）提高估价的质量46 收益乘数有(
17、 ) 。（A）毛租金乘数（B）利润乘数（C）净收益乘数（D）销售收入乘数（E）潜在毛收入乘数47 要确定拟采用的估价技术路线，就需要先明确( )。（A）估价目的（B）估价对象（C）估价方法（D）估价时点（E）估价原则48 某宗商用房地产于 30 年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为 20 年，房地产未来第一年的净收益为 28 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2 万元，报酬率为 8，则( ) 。2010 年考题（A）该房地产的收益价格为 13673 万元（B）该房地产的收益价格为 14389 万元（C）以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为514（D）该房地产
18、的合理经营期限为 15 年（E）该房地产的合理经营期限为 20 年49 路线价法估价时需要用路线价再配合( )计算出待估宗地的价格。（A）深度百分率（B）资本化率（C）收益率（D）物价指数（E）其他价格修正率50 需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有( )。（A）炫耀性物品（B） “吉芬” 物品（C）低档商品（D）高档商品（E）急需商品三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 估价目的限制了估价报告的用途。( )（A）正确（B）错误52 房地产的需求价格弹性,是建立在房地产的需求量与消费者收入量之间关系上的一个弹性
19、概念,用来表示消费者对某种房地产需求量的相对变动对于消费者收入量的相对变动的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比。( )（A）正确（B）错误53 房地产的需求价格弹性,是建立在房地产的需求量与消费者收入量之间关系上的一个弹性概念。用来表示消费者对某种房地产需求量的相对变动对于消费者收入量的相对变动的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比。( )（A）正确（B）错误54 在经济学里,将弹性数值分为下列 5 种类型:弹性数值大于 1 的情况,称为完全弹性;弹性数值小于 1 的情况,称为缺乏弹性; 弹性数值等于 1 的情况,称为单一弹性;
20、弹性数值为无穷大的情况,称为富有弹性;弹性数值等于零的情况,称为完全无弹性。( )（A）正确（B）错误55 当市场供大于求时,价格应向下调整,当求大于供时,价格应向上调整。( )（A）正确（B）错误56 收益法不是以预期原理为基础的。( )（A）正确（B）错误57 收益法适用的对象限于估价对象本身现在是否有收益,只要它所属的这类房地产有收益即可。( )（A）正确（B）错误58 对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价,收益法大多不适用。( )（A）正确（B）错误59 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断,如用于假设开发法中预测本来开发完成后的房地产价值。( )（A）正确（
21、B）错误60 房地产估价的主要难点是影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握。( )（A）正确（B）错误61 主动争取是估价人员走出门去力争为他人提供估价服务,这在估价业务商业化后是估价业务的最主要来源,特别是在估价机构多、竞争激烈的情况下。( )（A）正确（B）错误62 同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益价值三者之间的关系为：承租人的权益价值=有租约限制下的价值+无租约限制下的价值。( )（A）正确（B）错误63 成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。 ( )（A）正确（B）错误64 在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响，受到这些
22、因素影响的实例资料在估价时不可以采用。( )（A）正确（B）错误65 资本化率是一种将房地产的预期收益转化为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某商场的土地使用年限为 40 年，从 2004 年 10 月 1 日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各为 200m2。一层于 2005 年 10 月 1 日租出，租赁期限为 5 年，可出租面积的月租金为 180 元m 2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面
23、积的正常月租金分别为 200 元m 2 和 120 元m 2，运营费用率为25。该类房地产的报酬率为 9。试测算该商场 2008 年 10 月 1 日带租约出售时的正常价格。67 某公寓共 3 层，每层建筑面积均为 1000m2，其房地产单价平均为 1100 元/m 2，底层的单价比第二层的单价低 150 元，第二层的单价比第三层的单价高 150 元。试按房地产价值分摊方法确定第二层的土地占有份额。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 53 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 各层建筑面积均相等时,容积率=建筑密度 建筑层数
24、=0.512=6。【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 A【试题解析】 前半句无错,后半句应改为:如果是一块有建筑物的土地,此价格是指该宗房地产中土地部分的价格,不含建筑物的价格。【知识模块】 房地产价格3 【正确答案】 D【知识模块】 综合4 【正确答案】 B【试题解析】 正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格。【知识模块】 比较法5 【正确答案】 A【试题解析】 该建筑物的折旧总额=2+18+40+17.6=77.6(万元)。【知识模块】 成本法6 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格7 【正确答案】 C【试题解析】 一宗房地产与另一宗房地产合并后,效用通常会
25、增加,故当该房地产的拥有者欲购买相邻房地产时,相邻房地产的拥有者会据此而出高价,而该房地产的拥有者也往往会愿意出较高的价钱,因而交易时会偏高。【知识模块】 市场法8 【正确答案】 D【知识模块】 市场法9 【正确答案】 B【知识模块】 成本法10 【正确答案】 A【知识模块】 成本法11 【正确答案】 C【知识模块】 收益法12 【正确答案】 B【知识模块】 收益法13 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法14 【正确答案】 D【知识模块】 收益法15 【正确答案】 A【试题解析】 路线价法实质上是一种比较法,路线价是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格,可视为比较法中的“可比实例”价格。
26、【知识模块】 地价评估16 【正确答案】 A【试题解析】 利率上升会引起货款利率上涨,投资成本增加,从而房价就会上涨。因此选 A 选项而排除其它选项。【知识模块】 综合17 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价程序18 【正确答案】 B19 【正确答案】 B【试题解析】 20 【正确答案】 D21 【正确答案】 C22 【正确答案】 D23 【正确答案】 C24 【正确答案】 B【试题解析】 该宗房地产的合理经营期限 n 计算如下：25 【正确答案】 B26 【正确答案】 A27 【正确答案】 B28 【正确答案】 C29 【正确答案】 B30 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是清
27、算价值。清算价值是指在非继续使用条件下的价值，一般低于市场价值。房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于清算价值。31 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产的正常成交单价的计算。由题意得：正常成交价格= ，则该宗房地产的正常成交单价=265957 元 m2。32 【正确答案】 A33 【正确答案】 A34 【正确答案】 A【试题解析】 前街影响深度=总深度前街路线价(前街路线价+后街路线价)=175ft320 元/ft 2(320+240)元/ft 2=100ft，则后街影响深度 =75ft，根据四三二一法则，V 总价 =320 元/ft 2(40%+ 30%+20%
28、+10%)30ft100ft+240 元/ft2(40%+30%+20%)30ft75ft=144.60 万元。35 【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产易受限制性还表现在,由于房地产不可搬走,也不可隐藏,因此逃避不了未来制度、政策变化的影响。【知识模块】 房地产和房地产估价37 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 成本法38 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 因为他们的市场性质是不同的,一般物品的市场为
29、较完全市场,形成的价格较客观,而土地市场为不完全市场,形成的地价受主观因素的影响较大。【知识模块】 房地产价格39 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 成本法40 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 长期趋势法41 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产价格的影响因素分析42 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产价格的影响因素分析43 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析44 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序45 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序46 【正确答案】 A,C,E47 【正确答案
30、】 A,B,D【试题解析】 在明确了估价目的、估价时点和估价对象之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。48 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 本题考核的是房地产的相关计算。该宗房地产的合理经营期限为n，令 A 一(n 一 1)b=028 一(n 一 1)2=0 n=15 年该宗房地产的收益价格V=(288一 28 2)11(1+8) 15+28 15(1+8 ) 15=14389 万元以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数=收益价格年净收益=143 8928=5 14。49 【正确答案】 A,E50 【正确答案】 A,B三、判断题请判
31、断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价52 【正确答案】 B【试题解析】 房地产的需求收入弹性,而不是需求价格弹性。【知识模块】 房地产价格53 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格54 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格55 【正确答案】 A【试题解析】 这是价值规律的体现。【知识模块】 成本法56 【正确答案】 B【试题解析】 收益法是以预期原理为基础的。【知识模块】 收益法57 【正确答案】 B【试题解析】 收益法适用的对象不限于估价对象本身现在是否有收益,只要它所属的这类房地产有收益即可
32、。如果价值对象目前为自用的住宅,可设想为出租的情况下来运用此方法估价。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的估价,收益法大多不适用。【知识模块】 收益法58 【正确答案】 A【知识模块】 收益法59 【正确答案】 A【试题解析】 除了以上用途之外,还可以应用于收益法中的未来净收益的预测。【知识模块】 长期趋势法60 【正确答案】 A【试题解析】 在现实中,房地产价格的高低是由众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用的结果。因此,为做好房地产估价,估价人员必须知晓各种房地产价格影响因素,认识它们是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析61 【正
33、确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序62 【正确答案】 B63 【正确答案】 B64 【正确答案】 B65 【正确答案】 A【试题解析】 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即通常用未来第一年的净收益除以价格来计算，仅仅表述从收益到价值的比率，并不明确表示获利能力。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 该商场 2008 年 10 月 1 日带租约出售时的正常价格测算如下： (1)商场一层价格的测算： 租赁期限内年净收益=200180(1 一 25)12 元=3240万元； 租赁
34、期限外年净收益=200200(1 一 25 )12元=3600 万元； V=3240 万元(1+9)+3240 万元(1+9 ) 2+3600 万元9(1+9) 211(1+9) 40-4-2=37569 万元。 (2) 商场二层价格的测算： 年净收益=200120(1-25)12元=2160 万元； V=2160 万元911(1+9 96)40-4=22921 万元。 (3)该商场的正常价格=商 11 店一层的价格+商店二层的价格=(37569+22921)万元=60490 万元。67 【正确答案】 (1)该公寓房地产总价值 V=110010003=3300000(元)=330(万元)(2)设第二层单价为 x 元/m 2，则： 解得 x=1200(元/m2)(3)第二层房地总价值为：12001000=1200000(元)=120( 万元)(4)第二层土地占有份额为：120/330100%=36.36%=36%答：第二层的土地占有份额为 36%。
