1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 56 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 1994 年 7 月 5 日公布了( )。（A）中华人民共和国城市房地产管理法（B） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范（C） 中华人民共和国担保法（D）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 2 ( )是构成环境的重要因素,其开发、利用不是孤立的,会影响到周围及社会公众的利益。（A）石油资源（B）土地（C）建筑物（D）其他3 图 3-2-1 表示房地产的需求量与其价格之间的关系。下列说法中错误的一项是( )。（A）由于价格下降导致需求增加,因此需求曲线向右下
2、方倾斜（B）如果考虑影响需求量的其他因素,则需求量不再是沿着需求曲线上下移动,而是整个需求曲线发生位移（C）如图 3-2-1b 以 DO 为基础,如果消费者的收入水平提高,整个需求曲线将由 DO向右移到 D1（D）如图 3-2-1b 以 DO 为基础,如果消费者的收入水平提高,整个需求曲线将由DO 向左位移到 D24 地价与一般物品价格虽然都受供求变化的影响,但由于土地数量难以增加或减少,并具有( ), 其供给弹性较小。所以,地价多受需求方面的影响,并且对土地的需求是一种“引致”需求,即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。（A）寿命长久性（B）不可移动性（C）数量有限性（D）独一无二性5
3、 如果是以上一时期作为基期的,称为( )。（A）前期比价格指数（B）定基价格指数（C）固定价格指数（D）环比价格指数6 进行权益状况修正,是将可比实例房地产在其( )的价格调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。（A）区位状况下（B）实物状况下（C）权益状况下（D）房地产市场状况下7 房地产价格=房地产的净收益( ) 。（A）投资金额（B）普通收益（C）利息率（D）资金8 对土地而言,当人们把土地所有权看作所有权的特别高尚的形式,并且把购买土地看作特别可靠的投资的话,资本化率就要低于( ),甚至低于银行的利息率。（A）短期投资的收益率（B）长期投资的收益率（C）无风险投资的收益率（D）高风险投
4、资的收益率9 计息的方式有( ) 。（A）单利计息（B）复利计息（C）多利计息（D）单利计息和复利计息10 一宗土地,面积为 1000m2,容积率为 5,时价为 400 元/m 2,现将容积率增加到 7,则补地价数额应为( ) 万元。（A）16（B） 11.4（C） 80（D）1411 更为合理的分摊方法就是( )。（A）依据各部分的房地价值进行分摊（B）依据建筑面积进行分摊（C）依据各部分的土地价值进行分摊（D）依据使用时间进行分摊12 某一房地,其土地总价为 35%,土地资本化率为 11%,建筑物的资本化率为 14%,则综合资本化率为( )%。（A）12.95（B） 12.5（C） 12.
5、05（D）1113 某宗房地产于去年抵押给银行,抵押期限为 10 年,自有资金权益价值为 200 万元,房地产净收益为 50 万元,自有资金资本化率为 12%,抵押贷款常数为 10%,则抵押贷款金额是( )。（A）260 万元（B） 200 万元（C） 170 万元（D）不能计算14 某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为 820、850 和 900 万元,若赋予的权重分别为 0,5、0,3 和 0,2,则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。（A）850（B） 845（C） 869（D）85715 某宗房地产的收益年限为 40 年，预测未来 3 年的净收益分 SU 为 17、18、19万
6、元，从第 4 年起，每年的净收益将稳定在 20 万元左右，如果资本化率为 9%，则该房地产的收益价格为( )万元。（A）195（B） 210（C） 213（D）21716 某宗房地产 2004 年的纯收益为 500 万元，预计以后每年按照 25 万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为( )年。（A）15（B） 20（C） 25（D）3017 在某商业街深度 30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000 元/m 2，后街路线价为 2000 元/m 2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为( ) 。（A）18%（B） 20%（C） 15%（D）25%18 市场比较法中
7、，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得 103 分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得 98 分，则个别因素修正系数为( )。（A）1.05（B） 0.98（C） 0.95（D）1.0319 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m 2、860 元/m 2、800 元/m 2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。（A）甲土地（B）乙土地（C）丙土地（D）甲、乙、丙三宗土地任选其一20 成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，通常把成本法求得的价格简称为(
8、)。（A）成本价格（B）市场价格（C）比准价格（D）积算价格21 某写字楼预计持有两年后出售,持有期的纯收益每年 216 万元,出售时的价格为5616 万元,报酬率为 8%,则该写字楼目前的收益价格为( )万元。（A）4858（B） 5200（C） 2700（D）626422 就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价通常是评估房地产的( )。（A）市场价值（B）交换价值（C）使用价值（D）评估价值23 当房地产的需求和供给同方向变化，且供给增加小于需求增加，则均衡价格和均衡交易量的变化分别是( )。（A）不变和减少（B）上升和减少（C）下降和不变（D）上升和增加。24 已知某宗收益性房地产，使
9、用期限为 40 年时，价格为 700 元/m 2，此时报酬率为 8%；如果使用期限为 50 年，则其价格为 810 元/m 2，则此时的报酬率为( )。（A）6%（B） 7%（C） 7.5%（D）6.5%25 有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地,甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,则乙土地连同地上建筑物价值( )甲土地的价值。（A）高于（B）低于（C）等于（D）难以判定26 下列房地产中，可采用市场法估价的是( )。（A）写字楼（B）在建工程（C）机场（D）码头27 某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积 78m2 的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月 70
10、0 元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8，剩余使用年限为 46 年，则该住宅价值( )。（A）6433 万元（B） 6625 万元（C） 7719 万元（D）7950 万元28 某建筑物于 2005 年 10 月 31Et 建成，决算全部工程造价中建安工程费 4600 万元，管理费用 500 万元，其他利润税金 800 万元，建安工程费、管理费和其他利润及税金合计在 2005 年 10 月 31 日和 2008 年 10 月 1 日综合定基价格指数分别为112和 118，则该建筑物在 2008 年 10 月 1 日的重置成本为( )。（A）5900 万元（B） 6216 万元（C） 696
11、2 万元（D）7797 万元29 在实际运用中，移动平均法有( )种。（A）4（B） 3（C） 2（D）130 甲、乙两宗相邻土地，价格均为 50 万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为 150 万元，在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )。2007 年考题（A）050 万元（B） 5075 万元（C） 50100 万元（D）100150 万元31 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为( )。（A）四类（B）五类（C）六类（D）七类32 某套住宅的套内建筑面积价格为 2600
12、元/m 2，已知使用面积为 58m2，套内建筑面积为 67m2，应分摊的共有建筑面积为 6m2。该套住宅的建筑面积价格为( )元/m2。（A）2600.00（B） 2386.30（C） 2832.84（D）3003.4533 某出租的房地产的年租金收入为 10 万元，年出租总费用为 1 万元。建筑物重置价格为 100 万元，成新率为 80%。已知土地资本化率为 6%，建筑物资本化率8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为( )万元。（A）43（B） 112.5（C） 123.3（D）15034 某一交易实例房地产的使用面积为 3000 平方 ft2，成交总价为 110 万
13、美元，分四次付款 (如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7%)，首付 35万美元，半年后付 35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为 1 美元兑换 7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为( )元人民币/m 2。(1ft 2=0.0929m2)（A）17484.19（B） 19019.99（C） 19753.57（D）20538.7735 某房地产 2009 年 4 月的价格为 6500 元/m 2，已知该类房地产 2009 年 310 月的价格指数分别为105.53、103.8
14、5、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产 2009 年 10 月的价格为( )元/m 2。（A）5110.51（B） 5307.26（C） 5549.95（D）5638.13二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 有关资本化率求取的说法,正确的是( )。（A）资本化率求取的一些方法都有一些前提条件 ,如要求房地产市场比较发达等（B）市场提取法是通过搜集三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法
15、计算公式,求出资本化率（C）累加法又称安全利率加风险调整值法,是以安全利率的基础,再加上风险调整值作为资本化率的方法（D）投资收益率排序插入法的结果是在图表上找出对应收益率 ,从而确定所要求取的资本化率（E）采用投资收益率排序插入法,应将所搜集的不同类型投资的收益率按高到低的顺序排列37 根据土地的“ 生熟” 程度 ,有把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种 ,由此又有( )。（A）原始价格（B）生地价格（C）毛地价格（D）熟地价格38 提出基准地价应用的建议和技术包括( )。（A）该基准地价的内涵、作用（B）该基准地价调整为宗地价格的方法和系数（C）具体区位、土地使用权年限、建筑容积率（D）土
16、地形状、临街状况等的修正方法和修正系数39 路线价法估价时需要用路线价再配合( )计算出待估宗地的价格。（A）深度百分率（B）资本化率（C）其他价格修正率（D）物价指数40 房地产估价是一项较为复杂的活动,( )为正确说法。（A）必须按照科学严谨的估价程序进行（B）遵循科学严谨的估价程序,可以避免出现不必要的浪费（C）提高估价效率,可以使估价工作规范化精细化,提高估价的质量（D）房地产估价程序是一项房地产估价全过程中的各项具体工作41 明确估价基本事项主要包括( )。（A）明确估价目的（B）明确估价对象（C）明确估价时点（D）明确估价内容（E）明确估价费用42 建筑物区分所有权包括( )等。（
17、A）按份共有所有权（B）专有部分所有权（C）共同关系成员权（D）共用部分持份权（E）长期使用和租赁43 不属于房地产估价程序作用的是( )。（A）提高估价利润（B）保证估价权益（C）保障估价质量（D）提高估价效率（E）规范估价行为44 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种( )。（A）潜在毛收入（B）有效毛收入（C）净运营收益（D）税后现金流量（E）税前现金流量45 不属于房地产特性的是( )。（A）不可移动（B）独一无二（C）价值量大（D）流动性强（E）互不影响46 成交价格一般应落在( )之间。（A）最低买价（B）最高买价（C）最低卖价（D）最高卖价（E）正常价格47 下列估价
18、中宜采用假设开发法进行估价的有( )。（A）拆迁补偿估价（B）在建工程估价（C）出让地块估价（D）房改售房估价（E）改变用途估价48 以下房地产中是基于租赁收入测算净收益的有( )。（A）影剧院（B）普通住宅（C）仓库（D）停车场（E）汽车加油站49 需求量与价格负相关的关系称为需求规律，下列选项中，此规律的例外有( )。2008 年考题（A）炫耀性物品（B） “吉芬” 物品（C）低档商品（D）高档商品（E）急需商品50 在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是( )。（A）求得的路线价已是正常价格（B）在求取路线价时没有搜集非正常交易实例（C）该路线价所对应的日期与待估宗地价格的
19、日期一致（D）该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格（E）路线价是标准宗地的平均水平价格三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（A）正确（B）错误52 房地产成本的增加并不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。( )（A）正确（B）错误53 房地价格又称房地混合价,是指建筑物连同其占用的土地的价格,它往往等同于人们平常所说的房价。( )（A）正确（B）错误
20、54 如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加,虽然其边际消费倾向较大,但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善,这对房地产价格的影响估计不大。( )（A）正确（B）错误55 均价是指所销售的商品房的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格,甚至这种价格的商品房根本不存在,仅是为了广告作用,吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。所以,均价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。( )（A）正确（B）错误56 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。( )（A）正确（B）错误57 投资者购买待开发房地产应负担的税费,是假定一旦购买了待开发房
21、地产,在交易时作为卖方应负担的有关税费。( )（A）正确（B）错误58 无论是被动接受还是主动争取,如果委托人有意将估价业务交给估价人员,估价人员也有意受理,则估价人员委托人协议沟通,就估价的收费标准、收费依据、收费方式、完成时间及有关估价的基本事项等加以明确。( )（A）正确（B）错误59 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。( )（A）正确（B）错误60 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 ( )（A）正确（B）错误61 已经停工的房地产开发项目不属于在建工程。( )（A）正确（B）错误62 从估价
22、角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。( )（A）正确（B）错误63 市场法的本质是以房地产的公开市场价值为导向求取估价对象的价值。（A）正确（B）错误64 供给量与价格正相关的这种关系，被称为供给规律。( )（A）正确（B）错误65 某建筑物建成于 1996 年 10 月 1 日，该建筑物所在地的土地使用权为 1994 年10 月 1 日取得，土地使用权年限为 40 年，该类建筑物寿命为 50 年，残值率为 0。则 2006 年 10 月 1 日该建筑物按直线法计算的成新率为 80。( )2006 年考题（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计
23、算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 为评估某商品住宅 2000 年 10 月 24 日的正常市场价格,在该商品住宅附近地区选取了 A、B、C 三宗类似商品住宅的交易 ,有关资料如下: 可比实例的成交价:可比实例 A,成交价格为 3700 元/m 2,成交日期 2000 年 5 月 24 日; 可比实例 B,成交价格为4200 元/m 2,成交日期为 2000 年 8 月 24 日;可比实例 C,成交价格为 3900 元/m 2,成交日期为 2000 年 9 月 24 日;交易情况的分析判断结果: 可比实例 A 的交易情况为-2%;可比实例 B
24、的交易情况为 0;可比实例 C 的交易情况为+1%。交易情况的分析判断以正常价格为基准,正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度,负值表示低于其正常价格的幅度,0 表示没有差别;该类商品住宅的 2000 年 4 月至 10 月的价格变动情况为:4 月,价格指数为 100;5 月,为 92.4;6 月,为 98.3;7 月,98.6;8 月,100.3;9 月,109.0;10 月,106.8。价格指数为定基价格指数;房地产状况的比较判断结果见下表:试用上述资料估算该商品住宅 2000 年 10 月 24 日的正常市场价格。67 6 年前，甲公司提供一宗 1ha、土地使用年限为 50 年的
25、土地，乙公司出资 30 万元人民币，合作建设 9000m2 建筑面积的房屋。房屋建设期为 2 年，建成后，其中3000m2 建筑面积划归甲公司所有，6000m 2 建筑面积由乙公司使用 20 年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房地产每 1m2 建筑面积的月租金为 120 元，出租率为 85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 12%。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 56 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有
26、1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 只有中华人民共和国城市房地产管理法是在 1994 年公布的,其他都不是。【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 B【试题解析】 拥有一宗土地,其范围虽然是上面所讲的空间,但在该空间范围内并不是可以随心所欲地开发、利用,而要受到多方面的限制,这些限制除了来自于建筑技术包括建筑施工技术、建筑材料性能和经济实力等拥有者自身的能力外,还有拥有者自身能力以外的限制。【知识模块】 房地产和房地产估价3 【正确答案】 D【试题解析】 显然,如果消费者的收入水平下降,整个需求曲线将由 D0 向左位移到D2。【知识模块】 房地产价格4 【正确答案】
27、B【试题解析】 因为由于土地数量难以增加或减少,并具有不可移动性,其供给弹性才可能较小。【知识模块】 房地产价格5 【正确答案】 D【知识模块】 市场法6 【正确答案】 C【试题解析】 针对的是权益状况修正,可比实例房地产的状况也应是权益状况下。【知识模块】 市场法7 【正确答案】 C【试题解析】 房地产价格=房地产的净收益利息率。【知识模块】 收益法8 【正确答案】 B【知识模块】 收益法9 【正确答案】 D【知识模块】 假设开发法10 【正确答案】 C【知识模块】 长期趋势法11 【正确答案】 C【知识模块】 地价评估12 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析13 【正确
28、答案】 D14 【正确答案】 B15 【正确答案】 B【试题解析】 16 【正确答案】 B【试题解析】 (500-25)-(n-1)25 0 n2017 【正确答案】 A【试题解析】 3000(3000-1-2000)30%18%18 【正确答案】 C【试题解析】 个别因素修正系数100/10398/100 0.9519 【正确答案】 B【试题解析】 依据楼面地价土地单价/容积率 楼面地价甲 =946/5.2=182 元/m 2 楼面地价乙=860/5=172 元/m 2 楼面地价丙=800/4.5=178 元/m 2 20 【正确答案】 D21 【正确答案】 B22 【正确答案】 A23 【
29、正确答案】 D【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产供求与价格之间关系的特殊性。解决此题的关键在于能够通过供求曲线熟练找出均衡价格和均衡交易量的变化情况。24 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查报酬资本化法的公式及其计算。本题为有限年且其他因素不变的情况，要求在已知不同年限价格的前提下，求解报酬率。根据计算公式求解的话，需解高次方程，计算非常复杂。所以，此题可采用试算的方法。使用期限 40 年时每年的净收益为从以上可以看出，两者的每年净收益相同，所以 7%为正确答案。25 【正确答案】 A26 【正确答案】 A27 【正确答案】 C28 【正确答案】 B29
30、【正确答案】 C30 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是相邻房地产的合并交易。本题价格均为 50 万元的两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大或形状变得较规则而有利于合理利用，合并后的土地市场价格为 150 万元，可见合并所产生的增值为 50 万元(150 万元一 50万元2=50 万元 )。则甲宗土地的拥有者可索价 50 万元100 万元，正常为 75 万元。31 【正确答案】 B32 【正确答案】 B【试题解析】 该套住宅的建筑面积价格为：20067/(67+6)=2386.30(元/m 2 建筑面积)33 【正确答案】 C34 【正确答案】 B【试题解析】 建筑面积=30000.9
31、29m 2/0.65=428.77m2，该交易实例的单位实际价格=7.71000035+35/(1+7%) 0.5+30/(1+7%)+10/(1+7%)1.5/428.77=19019.72 元人民币/m 2。35 【正确答案】 A【试题解析】 6500 元/m2100.04/10099.86/10098.28/10096.45/10092.17/10090.08/100=5110.51 元/m2。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C,D【试题解析】
32、市场提取法搜集的前提是要在同一市场上进行。【知识模块】 收益法37 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产价格38 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估39 【正确答案】 C,D【试题解析】 路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度,选取若干标准临街宗地求其平均价格,将此平均价格称为路线价,然后再配合临街深度价格修正率表和其他价格修正率表,计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。【知识模块】 地价评估40 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序41 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 明确估价基本事项的内容主要包括:明确估价目的、明确估价
33、对象、明确估价时点。明确估价内容的说法不准确,估价费用不是明确估价基本事项的内容。【知识模块】 房地产估价程序42 【正确答案】 A,C43 【正确答案】 A,B44 【正确答案】 A,B,C,E45 【正确答案】 D,E46 【正确答案】 B,C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。最高买价是指买者购买房地产时所愿意支付的最高价格，最低卖价是卖者出售房地产时所愿意接受的最低价格。在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿声接受的最低价格时，交易才有可能成功。解决此题的关键在于准确理解成交价格的含义。47 【正确答案】 B,C,E【试题
34、解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查假设开发法的适用对象。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地，在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房。解决此题的关键在于熟练掌握假设开发法的适用对象。48 【正确答案】 B,C,D49 【正确答案】 A,B【试题解析】 本题考核的是需求规律的概念。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，所以被称为需求规律。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商
35、品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在 1845 年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上涨，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这种现象在当时称为“吉芬难题”。该类特殊物品以后因此称为吉芬物品。50 【正确答案】 A,C,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A【知识模块】 综合52 【正确答案】 A【知识模块】 成本法53 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格54 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析55 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格56 【正确答案】 A【知识模块】 市场法57
36、【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法58 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B62 【正确答案】 A63 【正确答案】 A64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是建筑物的成新率。年平均折旧率=2；总折旧率=年平均折旧率 建筑物年龄=240 年=80；建筑物的成新率=1 一总折旧率=1 80=20 。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:估算该商品住宅 2000 年 10 月 24 日的正常市场价格如下: 计算公式:比准价格=可比实例价格 交易情况修正系数交易情况日期修正系数房地产状况修正系数交易情况修正系数 :可比实例 A: 交易日期修正系数: 【知识模块】 市场法67 【正确答案】 据题意本题的估价对象是未来 16 年后的 28 年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。这里采用收益还原法进行估价。 求取未来 44 年的净收益的现值之和： 年净收益=120600085%(1-35%)12=477.36(万元)
