1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 58 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 最高最佳使用的内容不包括( )。（A）最佳用途（B）最佳规模（C）最佳年限（D）最佳集约度2 某地区某类房地产 2002 年 4 月至 10 月的价格指数分别为99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上个月为 100)。其中某宗房地产在 2002年 6 月的价格为 2000 元/m 2,对其进行交易日期修正,修正到 2002 年 10 月的价格为( )。(要求采用环比价格指数进行交易日期修正)（A）3026.8 元/m 2（B） 3
2、036.8 元/m 2（C） 3046.8 元/m 2（D）3056.8 元/m 23 一块前后两面临街,总深度为 56m 的矩形土地,前街路线价 (土地单价)为 4000 元/m2,后街路线价(土地单价)为 1600 元/m 2,则按重叠价值估价法计算的前街影响深度为( )m。（A）28（B） 20（C） 30（D）404 从较长时期来看,国内外统计资料表明,房地产价格的上涨率( )一般物价的上涨率和国民收入的增长率。（A）高于（B）低于（C）等于（D）可能高于也可能低于5 成本法这个概念中的“ 成本 ”,并不是人们通常所认为的成本 ,而是( )。（A）材料（B）市场调查（C）原材料（D）价
3、格6 从估价的角度看,开发商自有资金应得的利息,也要与其应获的利润分开,不能算做( )。（A）利润（B）利息（C）开发所得（D）开发成本利润7 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 7%和 8%,某宗房地产交易买方付完卖方 2325 元/m 2,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( ) 元/m 2。（A）2487.75（B） 25.00（C） 2511.00（D）2162.258 某旧建筑物,其建造成本为 45 万元,重置成本为 48 万元,墙、地面破旧折旧为 8 万元,户型不好导致功能折旧为 9 万元,区位变化引起的经济折旧为 5 万元,则该建筑物
4、现值为( ) 万元。（A）31（B） 35（C） 26（D）239 进行房地产估价,首先要有( )。（A）估价对象（B）估价业务（C）估价目的（D）估价机会10 进行房地产估价,首先要有( )。（A）估价对象（B）估价业务（C）估价目的（D）估价机会11 估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算,一般应为( )。（A）永久性保管（B） 30 年以上（C） 15 年以上（D）10 年以上12 某宗土地面积为 300m2，其上附有建筑物，该建筑物的建筑面积为 250m2，外观及设备均已陈旧过时需拆除重建，估计拆除清理费为 300 元/m 2，残值 50 元/m 2。若市场上同类空地单价为 150
5、0 元/m 2，则该附有建筑物土地总价为( )。（A）31.25 万元（B） 38.75 万元（C） 37.5 万元（D）43.5 万元13 某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为 2005 年 5 月 20日至 5 月 30 日，估价报告应用有效期为 1 年。2006 年 5 月 20 日，甲利用该估价报告向银行申请办理了 16 年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。（A）15（B） 16（C） 17（D）3014 某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为 40 年，建造期为 2 年，建筑物的经济寿命为 60 年，则建筑物折旧
6、的经济寿命为 ( ) 年。（A）38（B） 42（C） 58（D）6015 某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经济寿命 60 年，则该商业房地产的折旧年限是( )年。（A）37（B） 40（C） 60（D）6316 在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。（A）市场案例（B）交易实例（C）交易预期值（D）市场预期值17 某在建工程土地使用权年限 40 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15000m 2，年净收益为 480 万元，自开工到建成的开发期为 3 年，估计该项目至建成还需 1.5
7、年，已知报酬率为 8%，折现率为 12%，该项目开发完成后的房地产现值为( ) 万元。（A）4023.04（B） 4074.10（C） 4768.50（D）5652.0918 以下房地产既可以销售，也可以出租或营业的是( )。（A）餐馆（B）旅馆（C）写字楼（D）特殊厂房19 评估一宗房地产开发用地 2007 年 8 月 15 日的价值，要将在未来发生的收入和支出都折算到 2007 年 8 月 15 日，如果预测该宗土地 2010 年 8 月 15 日开发完成后的房价(含地价) 为 5000 万元，折现率为 10%，则需要将 5000 万元折现到 2007 年8 月 15 日，即在 2007
8、年 8 月 15 日来看的房价实际为( )万元。（A）3456.77（B） 3478.66（C） 3657.75（D）3756.5720 ( )的本质与收益法相同，是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。（A）市场法（B）成本法（C）均衡法（D）假设开发法21 ( )的理论依据是生产费用价值论。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发未22 不是影响房地产价格的区位因素是( )。（A）位置（B）交通（C）人文（D）环境23 在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。（A）居民区的房地产增值，
9、工业用地房地产贬值（B）居民区的房地产增值，工业用地房地产增值（C）居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值（D）居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值24 当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明( )。（A）房地产市场存在着泡沫（B）房地产市场不景气（C）房地产市场很繁荣（D）房地产市场不存在泡沫25 某大厦总建筑面积 6000m2，房地总价值 2400 万元，其中土地总价值 800 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 126 万元，建筑面积为 300m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。（A）5.00%（B） 5.25%（C） 5.
10、40%（D）5.75%26 从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取( )个可比实例即可。（A）28（B） 310（C） 415（D）52027 已知某房地产的土地取得成本 1500 万元，土地开发成本 3000 万元，管理费用400 万元，投资利息 500 万元，销售费用 400 万元，销售税费 600 万元，开发完成后的房地产价值 10000 万元，则该房地产的投资利润率为( )。（A）36%（B） 62.07%（C） 73.47%（D）80%28 事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸，属于( )的理论依据。（A）长期趋势
11、法（B）移动平均法（C）平均增减量法（D）指数修匀法29 某宗房地产的总建筑面积为 5000m2，房地总价值为 2600 万元，其中土地价值为 600 万元。某人购买了其中 200m2，该部分的房地价值为 182 万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。（A）4%（B） 7%（C） 17%（D）30%30 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方 2385 元m 2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 68，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 9。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应
12、调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )。2006 年考题（A）2139 元m 2（B） 2146 元m 2（C） 2651 元m 2（D）2659 元m 231 威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式 PC(t)=N(PC 一 C 一 KC(t)中，N 表示( )。2009 年考题（A）单位面积土地上农产品的产量（B）市场上每单位农产品的价格（C）生产每单位农产品的成本（D）向市场运输每单位农产品的成本32 某地块临街深度为 18m，临街宽度为 50m，总价格为 243 万元，假设标准深度为 24m，则根据四三二一法则，其路线价为( )元m 2。2010 年考题（A）2
13、025（B） 2250（C） 2700（D）300033 二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有( )。2008 年考题（A）公司上市、企业清算（B）司法鉴定、城市房屋拆迁（C）企业清算、城市房屋拆迁（D）司法鉴定、公司上市34 某宗土地面积 2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率 3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是( )。（A）建筑物地面一层建筑面积为 800m2，总建筑面积为 5000m2（B）建筑物地面、层建筑面积为 1400m2，总建筑面积为 5000m2（C）建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 550
14、0m2（D）建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 2500m235 设立地役权通常会使( )。（A）供役地的价值下降（B）需役地的价值下降（C）供役地与需役地的价值都下降（D）供役地与需役地的价值都上升二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 要做好房地产估价,不仅需要通晓房地产估价的理论和方法,还需要具备( )。（A）房地产制度政策,开发经营方面的知识（B）经济、建筑、城市规划、法律等方面的知识（C）对房地产本身有全面、深入、正确的了解（D）理论和实践这两方面的高
15、度,密切地结合37 现实中对房地产估价的需要是多方面的,主要有下列几个方面:房地产交易的需要;房地产抵押、典当的需要;房地产保险和损害赔偿的需要;房地产税收的需要;房地产征用拆迁补偿的需要;房地产纠纷、涉案的需要;企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要;房地产管理的需要,其中全部正确的是( ) 。（A）（B） （C） （D）38 对于不同估价目的的房地产估价,其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的情形有( )。（A）估价时点为过去的情形,多出现在房地产纠纷案件中 ,特别是对估价结果有争议而引发的复核估价（B）估价时点为现在,估价
16、对象为历史状况下的情形,多出现于房地产损害赔偿案件中（C）估价时点为现在,估价对象为现时状况下的情形,是估价中最常见、最大量的,包括在建工程估价（D）估价时点为过去,估价对象为现在状况下的情形（E）估价时点为未来的情形,多出现于房地产市场预测 ,为房地产投资分析提供价值依据的情况中,特别是预估房地产在未来建成后的价值39 房地产需求价格弹性较大的数值说明需求对于价格的变化是较为敏感的,而较小的数值说明需求对于价格的变化是较不敏感的,在经济学里,将弹性数值分为下列几种类型:弹性数值大于 1 的情况 ,称为富有弹性;弹性数值小于 1 的情况 ,称为缺乏弹性;弹性数值等于 1 的情况 ,称为单一弹性
17、;弹性数值为无穷大的情况,称为完全弹性;弹性数值等于零的情况,称为完全无弹性,其中正确的是:( ) 。（A）（B） （C） （D）40 特别是像( ) 之类的房地产,在建成的前几年由于试营业等原因,收益可能不稳定,更适宜采用净收益在前若干年有变化的公式来估价。（A）商店（B）写字楼（C）旅馆（D）娱乐（E）餐饮41 建筑物的重新购建价格有( )两种。（A）重置价格（B）重修价格（C）重理价格（D）重建价格42 关于分界线说法正确的有( )。（A）各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠为准（B）各地价区段之间的分界线应以易于辨认的界线为准（C）商业路线价区段应以标准深度为分界线（D）商业街应以十字
18、路口为分界线43 影响房地产价格的环境因素有( )。（A）声觉环境（B）大气环境（C）水文环境（D）视觉环境和卫生环境44 封面的内容一般包括( )。（A）标题:估价报告的名称,如“房地产估价报告” 。估价项目名称 :说明该估价项目的全称（B）委托人:估价项目的委托人为单位的,为单位全称; 为个人的,为其姓名（C）估价机构:说明受理该估价项目的估价机构的全称。估价师: 说明负责该估价项目的估价师的姓名（D）估价作业日期:说明该估价项目估价的起止年月日,即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。估价报告编号:说明估价报告在估价机构内的编号45 完成并出具估价报告后,估价人员应对涉及该估价
19、项目的一切必要资料进行( )。（A）整理（B）归档（C）妥善保管（D）总结46 下列哪种情况可以采用表格形式的估价报告?( )。（A）旧城区居民房屋拆迁估价（B）成批房地产处置估价（C）居民预购商品住宅的抵押估价报告（D）企业破产评估47 在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有( )。（A）合法原则（B）最高最佳使用原则（C）估价时点原则（D）替代原则（E）应急原则48 某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括( )。（A）该种房地产的价格水平（B）相关房地产的价格水平（C）该种房地产的开发成本（D）房地产开发商对未来的预期（E）该种房地产的开发技术水平49
20、 下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。（A）土地的位置、面积、形状、地势、地质条件（B）通货膨胀率（C）环境改善、基础设施（D）利率因素（E）土地面积50 在实际中测算地租的方法有( )。（A）从房租中分离出地租（B）由地价求出地租（C）采用市场法求出地租（D）由土地开发成本求出地租（E）采用类似假设开发法的方法求出地租三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。( )（A）正确（B）错误52 房地产包括土地和建筑物两大部分,这就意味着只有土地与建筑物合成一体才叫房地产。( )（A）正确（
21、B）错误53 从专业估价的角度来讲,房地产估价是指专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。正确地理解房地产估价,需要把握下列两点:房地产估价是科学与艺术的有机结合; 房地产估价是把主观存在的房地产价格揭示、显现出来。( )（A）正确（B）错误54 房地产的有效需求是指现存房地产的数量尚不够满足每个人的需要或欲望,是相对稀缺,而不是绝对缺乏。绝对缺乏是指“物质的不可获得性”, 如严重干旱时,某些地区没有平日那么多的水可用。( )（A）正确（B）错误55 评估价格
22、不是事实,但在为交易目的而估价时,评估价格与理论价格有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场,房地产交易往往需要专业的房地产估价机构为交易双方提供服务,在这种情况下,房地产的评估价格往往会成为房地产的成交价格。但值得注意的是,由于估价人员的知识、经验、职业道德修养等的不同,同一宗房地产,不同的估价人员评估出的价格可能不同。( )（A）正确（B）错误56 具体来说,如果城市规划规定了该宗土地为居住用途,即使从其坐落位置、周围环境等来看,适合用作商业用途,但也必须以居住用途为前提来估价;除非申请变更为商业用途,而且能够获得批准。( )（A）正确（B）错误57 行政划拨的土地不能估价。( )（A）正确
23、（B）错误58 重新购建房地产的价格的是估价时点的,估价时点是单指“现在” 。( )（A）正确（B）错误59 估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失,是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额,扣除折旧即是减价修正。( )（A）正确（B）错误60 两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同,而所处位置不同的商场,尽管位置上有差异,但带来销售净收入相同。( )（A）正确（B）错误61 直线趋势法公式 Y=a+bX 中,X 代表时间,是因变量。( )（A）正确（B）错误62 从较长时期来看,房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。( )（A）正确（B）错误63 运用
24、平均增减量法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额较大，否则就不适宜采用这种方法。( )（A）正确（B）错误64 房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。( )（A）正确（B）错误65 一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公
25、式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 搜集有甲、乙两宗交易实例,甲交易实例的建筑面积 200m2,成交总价 80 万元人民币,首期付 16 万元人民币,第二期于半年后付 32 万元人民币,余款 32 万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积 2500 平方英尺,成交总价为 15 万美元,于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例,则一般在进行有关的修正之前应做何处理?67 为评估某写字楼 2008 年 9 月 1 日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。(1) 可比实例的成交价
26、格与成交日期如下。(2)交易情况分析判断如下。交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其止常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。(3)调查获知该类写字楼的价格，2007 年 12 月 1 日到 2008 年 4 月 1 日平均每月比上月上涨 11，2008年 4 月 1 日至 2008 年 9 月 1 日平均每月比上房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 58 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 房地产估价原则2 【正确答案】 C【试题解析】 采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为:可
27、比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数=在估价时的价格。 则修正到 2002 年 10 月的价格为: 20001.051.0921.1251.181=3046.8 元/m 2。【知识模块】 比较法3 【正确答案】 D【试题解析】 前街影响深度=564000/(4000+1600)m=40m【知识模块】 地价评估4 【正确答案】 A【知识模块】 综合5 【正确答案】 D【试题解析】 虽然在该办法中也用到了普通意义上的成本,但是因为它是估算房地产价格的方法,因而在成本法中的“成本”只能是价格。【知识模块】 成本法6 【正确答案】 A【试题解析】
28、 因为借贷资金要支付贷款利息,自有资金要放弃可得的存款利息,因此从估价的角度来看,开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开,不能算做利润。【知识模块】 成本法7 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析9 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价程序10 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价程序11 【正确答案】 C【知识模块】 房地产估价程序12 【正确答案】 B13 【正确答案】 B【试题解析】 估价资料的保管期限一般为 15 年，从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价所服务的
29、行为完结为止。例如，某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20 年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管 20 年以上。14 【正确答案】 A15 【正确答案】 A16 【正确答案】 B【试题解析】 可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。17 【正确答案】 C【试题解析】 项目开发完成后的房地产现值(估价时点为项目开工后 1.5 年)18 【正确答案】 A19 【正确答案】 D20 【正确答案】 D21 【正确答案】 B22 【正确答案】 C23 【正确答案】 C24 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查成本法适用的条件。
30、运用成本法估价，要注意两个方面：一是要区分实际成本和客观成本，在估价中要采用客观成本；二是要结合市场供求分析来确定评估价格。当市场供大于求时，价格应向下调整，当求大于供时，价格应向上调整。解决此题的关键在于正确理解成本法适用的条件。25 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定。确定的方法一般有三种：按建筑面积进行分摊；按房地价值进行分摊；按土地价值进行分摊。这三种中最合理的为第三种。本题计算过程如下：26 【正确答案】 B27 【正确答案】 C28 【正确答案】 A29 【正确答案】 C30 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是对于
31、交易税费非正常负担的修正。如果卖方、买方应缴纳的税费是正常价格的一定比率，有以下公式：正常成交价格=，正常成交价格= 。由题意可知，正常成交价格= 2559 元m 2，所以，调整后买方应付给卖方的价格=2559 元m 2(1+39)=2659 元m 2。31 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是威廉阿郎索对地租的认识。威廉 阿朗索指出：“任一区位的地租等于其产品的价值减去生产成本和运输成本。”“在任意区位处的地租可用下式来计算：P C(t)=N(PC 一 C 一 KC(t)，式中 PC(t)：在距离市场 t 处单位土地的租金；N t 单位面积土地上农产品的产量；P C 市场上每单位农产品
32、的价格；C ：生产每单位农产品的成本；P C(t)：在距离 t 处向市场运输每单位农产品的成本。”32 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是“四三二一法则”的运用。设临街宽度为 50m 的标准宗地价格为 x 万元，根据四三二一法则，243=x(40十 30+20)，x=270 万元，2700000(5024)=2250 元m 2。33 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产估价机构可以从事的房地产估价业务。从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从
33、事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。34 【正确答案】 C35 【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 要做好房地产估价,必须打好基础,循序渐进,从认识房地产开始,扩大个人的知识面,理论联系实际,深入了解房地产。【
34、知识模块】 房地产和房地产估价37 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 除了上述列举的以外,在现实中对房地产估价的需要还来自许多方面,在房地产开发经营中,从房地产开发投资决策,可行性研究到房地产的租售,也都离不开。【知识模块】 房地产和房地产估价38 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 E 项应为估价时点为现在,估价对象为未来状况下的情形。【知识模块】 房地产估价原则39 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 因为弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较为敏感的,弹性较小的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。【知识模块】 房地产价格40 【正确答案】 A
35、,C,D,E【知识模块】 收益法41 【正确答案】 A,D【试题解析】 重置、重建价格又称为重置、重建成本。【知识模块】 成本法42 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 地价评估43 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产价格的影响因素分析44 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序45 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产估价程序46 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产估价程序47 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则。48 【正确答案】 A,C
36、,D,E【试题解析】 B 项为某种房地产需求量的影响因素。49 【正确答案】 B,D【试题解析】 A 项为影响房地产价格的个别因素， C 项为区域因素，E 项为自身因素。50 【正确答案】 A,B,C,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格和价值52 【正确答案】 B【试题解析】 因为单独的土地或单纯的建筑物都属于房地产,是房地产的一种存在形态。【知识模块】 房地产和房地产估价53 【正确答案】 B【试题解析】 因为房地产是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来,而不是主观的,故不正确。【知识模块】
37、 房地产和房地产估价54 【正确答案】 B【试题解析】 房地产的稀缺性,而不是有效需求。【知识模块】 房地产价格55 【正确答案】 B【试题解析】 评估价格与理论价格有着密切的关系。【知识模块】 房地产价格56 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则57 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则58 【正确答案】 B【试题解析】 估价时点既可以是“过去”,也可以是“现在”。【知识模块】 成本法59 【正确答案】 A【知识模块】 成本法60 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估61 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法62 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析6
38、3 【正确答案】 B64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:(1) 统一付款方式。如果以成交日期一次付清为基准,假定当时人民币的年利率为 8%,则: (2)统一化单价,则: (3)统一币种和货币单位。以人民币为基准,乙交易的美元化为人民币。市场汇率 1 美元=8.3 元人民币,则:甲单价=3821.1(元人民币 /m2.建筑面积) 乙单价=608.3=498(元人民币/ 平方英尺.使用面积)(4)统一面积内涵。以 1m2 建筑面积=0.75m
39、2 使用面积,则: 甲单价=3821.6(元人民币/m 2.建筑面积) 乙单价=4980.75=373.5(元人民币/平方英尺.建筑面积)(5)统一面积单位。以 1m2 为基准,1m 2=10.764 平方英尺,则: 甲单价=3821.1(元人民币 m2.建筑面积)乙单价=373.510.764=4020.4(元人民币/平方米.建筑面积)【知识模块】 市场法67 【正确答案】 (1)计算公式：比准价格= 可比实例价格交易情况修正系数 交易日期修正系数房地产状况修正系数 (2) 交易情况修正系数为： 可比实例A=100(100+3)=100103； 可比实例 B=100(100 一 2)=10098； 可比实例C=100(100+2)=100 102。 (3) 交易日期修正系数为： 可比实例 A=(1+11)1(1+16) 5=10945； 可比实例 B=(1+16) 4=10656； 可比实例C=(1+11)
