1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 59 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产估价就是对房地产的( )进行估算和判定的活动。（A）价格（B）成交价格（C）客观合理价格或价值（D）面积2 在一国总财富中,房地产往往占大部分,一般为( ),即其他财富之和也不及房地产一项。（A）30%40%（B） 40%50%（C） 60%70%（D）20%30%3 某宗土地面积 2000m2,地上建有一座总建筑面积为 4000m2 的建筑物,层数为 4 层,且每层建筑面积均相等,其建筑覆盖率为( )。（A）2（B） 1（C） 0.5（D）0.24 对于房地产估价来
2、说,土地是( )。（A）平面的（B）三维立体的（C） A 和 B（D）其他5 下列说法中不正确的一项是( )。（A）合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益可以是委托人或估价人员随意假定的（B）最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行（C）替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格（D）估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值6 一宗 2000m2 的工业用地,容积率为 0,8,楼面地价为 690 元/m 2。现按规划拟改为商业用地,容积率为 5,1,楼面地价为 950 元/m
3、 2,理论上应补地价(单价)为( )元/m 2。（A）552（B） 3519（C） 4293（D）48547 某套建筑面积 100m2、每平方米建筑面积标价 3000 元的住房,总价 30 万元。如果实际单价为 2928 元/m 2,年折现率为 5%,则实际交易中的付款方式为( )。（A）在成交日期时一次付清,给予 5%的优惠（B）从成交日期起分期付清,首付 10 万元,余款每隔半年支付 10 万元,一年付清（C）一年后付清（D）以抵押方式支付,首付 5 万元,余款在 10 年内以抵押贷款方式支付8 某成片荒地面积 2 平方公里,取得该荒地的代价为 1.2 亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开
4、发成本和管理费用为 2.5 亿元,开发期为 3 年,贷款年利率为 10%,销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 5.5%和 9.5%,开发完成后可转让土地面积的比率为 60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为( )。（A）437.4 元/m 2（B） 438.4 元/m 2（C） 439.4 元/m 2（D）440.4 元/m 29 工料测量法是建筑物重新购建价格的求取方法中的一种,下列有关他的说法中不正确的一项是( ) 。（A）优点是详实（B）缺点是费时费力（C）需要有其他专家的参与（D）他主要用于有价值的建筑物估价10 下列关于有效毛收入乘数法的说法中,有误的一项是( )。（
5、A）有效毛收入乘数法是将估价对象一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数得出估价对象价值的方法（B）其优点之一是考虑了房地产租金以外的收入（C）其优点之二是考虑了房地产的空置率（D）其优点之三是不用考虑运营费用的差异11 估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素;不断提高估价技能,丰富估价经验和遵循严谨的( )。（A）估价程序（B）估价时间（C）估价区位（D）估价目的12 加权算术平均数,是在把修正出的各个价格综合成一个价格时,考虑到每个价格的重要程度不同,先( ), 然后综合出一个价格。（A）赋予每个价格不同的权数（B）赋予每个价格的变动率（C）赋予每个价格中位数（D）赋予每个价格
6、一个具有综合性的比准价格13 货币的时间价值是指现在的钱有更高的价值;或者说 ,现在的钱比将来的钱( )。（A）更值钱（B）不值钱（C）更不值钱（D）下降了14 某宗房地产已使用 5 年,现土地价值为 50 万元,建筑物价格为 80 万元,房地每年的纯收益为 11 万元,土地资本化率为 8%,建筑物化率为 10%,则该宗房地产的价值为( )万元。（A）130.0（B） 1192（C） 117.5（D）120.015 报酬资本化法又称作( )。（A）收益乘数法（B）现金流量折现法（C）报酬法（D）直接资本化法16 销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以( )扣除的,这是等量资本要获得等量利
7、润,等质劳动力要获得等量工资等的要求。（A）该产品单价最高水平（B）该产品的单价平均水平（C）社会平均水平或一般水平（D）社会最高水平17 在有预售的情况下,销售期与( )有重合。（A）经营期（B）开发期（C）开发经营期（D）运营期18 某开发商在开发某别墅区时,为增加利润提高了建筑密度和容积率,但结果反而使其别墅的价格下降,这是因为( )。（A）市场不景气（B）该别墅区的环境条件变差（C）该别墅区的单位开发成本降低（D）开发商获得满意的利润即可19 有甲、乙两宗房地产,甲可使用 50 年,价格为 1400 元/m 2;乙使用 90 年,价格为1500 元/m 2。由于规划变化,两宗房地产都只
8、能再使用 20 年,若资本化率都为 8%,则甲的价格( ) 乙的价格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）不能确定20 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。（A）空间直线距离（B）交通路线距离（C）交通时间距离（D）至市中心距离21 假设某类住宅的价格从 3000 元/m 2 下降到 2800 元/m 2，其需求量从 900 套上升到 1000 套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。（A）-1.33（B） -0.66（C） 0.66（D）1.5322 钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为( )年。（A）50（B） 40（C） 35（D
9、）3023 对一幢正在出租的被拆迁房屋评估其拆迁补偿价值,无租约限制下的价值为 15万元,有租约限制下的价值为 20 万元,则其合理的评估价值应为( )。（A）15 万元（B） 20 万元（C） 17,5 万元（D）难说24 可比实例房地产成交价格为 3500 元/m 2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优 6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为( )元/m 2。（A）3290（B） 3302（C） 3500（D）371025 当居民收入的增加是( )的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。（A）低收入者（B）中等收入者（C）高收入者（D）可支配收入2
10、6 下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。（A）政府协议出让土地（B）购买相邻房地产（C）卖方不了解行情（D）设立抵押的房地产27 现有某总建筑面积为 15000m2 的在建工程，已知土地使用年限为 40 年( 自开工之日起算)，计划开发期为 3 年，现已进行 1.5 年。估计建成还需 1.5 年，投入使用后年净收益为 480 万元，资本化率为 8%，折现率为 12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为( ) 万元。（A）3939.61（B） 4433.88（C） 4768.50（D）5652.0928 某宗收益性房地产，预测未来 3 年的净收益均为 100 万元/年，3 年后的出售价格
11、会上涨 12%，届时转让税费为售价的 6%，资本化率为 9%。该房地产目前的价格为( )万元。（A）923（B） 1111（C） 1353（D）187229 某宗 2000 年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益 160 万元，该房地产的报酬率为 7%估价时点为 2005 年末，该宗房地产的收益价格为( ) 万元。（A）1830.4（B） 2176.88（C） 2169.27（D）2285.7130 在某商业街深度 30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000 元/m 2，后街路线价为 2000 元/m 2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度
12、为( ) 。（A）18%（B） 20%（C） 15%（D）25%31 投资利润率的计算公式是( )。（A）开发利润/(土地取得成本+开发成本+ 管理费用 )（B）开发利润/(土地取得成本+开发成本)（C）开发利润/(土地取得成本+开发成本+ 投资费用)（D）开发利润/开发完成后的房地产价值32 最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一法则” ，它是将临街深度为( ) 英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。（A）50（B） 100（C） 150（D）20033 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。2006 年考题（A）
13、房地产投机（B）物价变动（C）财政收支状况（D）居民收人水平34 某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是 120m2，单位建筑面积的重置价格为 800 元/m 2，建筑物残值率为 6%，年折旧率 2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。（A）76880（B） 79104（C） 77952（D）8156235 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。（A）易受限制（B）相互影响（C）独一无二（D）不可移动二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多
14、选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 最低收益率( ) 与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率。（A）一定高于（B）一定低于（C）可能高于（D）可能低于37 房屋重置价格是采用估价时点时的( ),按照估价时点时的价格水平,重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房屋所需的一切合理、必要的费用,税金加上应得的利润。（A）建筑材料（B）建筑构配件（C）建筑设备（D）建筑技术38 特别是像( ) 之类的房地产,在建成的前几年由于试营业等原因,收益可能不稳定,更适宜采用净收益在前若干年有变化的公式来估价。（A）商店（B）写字楼（C）旅馆（D）娱乐（E）餐饮39 交易日期调整的
15、方法有( )。（A）价格指数（B）价格变动率（C）时间序列分析（D）直接比较调整40 下列这些建筑物的估价中,成本法特别适用于( )。（A）交易中心（B）学校（C）图书馆（D）化工厂41 收益法适用的条件,是房地产的( )都易于量化。（A）收益（B）风险（C）价值（D）金额42 关于标准深度说法正确的有( )。（A）标准深度是道路对地价影响的转折点,由此接近道路方向 ,地价受道路的影响而逐渐升高,由此远离道路方向,地价可视为基本不变（B）在实际估价中,设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数（C）以临街土地深度的众数为标准深度,可以简化以后各宗土地价格的计算（D）如果深度普遍为
16、25m,则标准深度应定为 25m43 下列属于路线价法估价步骤的是( )。（A）划分路线价区段（B）设定标准深度,选取标准临街宗地（C）调查评估路线价,制作临街深度价格修正率表和其他价格修正率表（D）进行交易日期调整44 关于初步选择估价方法的说法正确的有( )。（A）初步选择估价方法的目的是为了使后面进入搜集资料和实地查勘时有的放矢 ,避免不必要的重复劳动（B）不同的估价方法所需要的资料是不完全相同的,有些资料可能是某些估价方法所不必需的（C）初步选择估价方法对于有估价经验的估价人员来说也是较容易的,因为每一种估价方法都有其适用的对象和条件。反过来,哪种类型的房地产适宜采用哪些估价方法来估价
17、（D）在明确了估价对象和估价目的等之后,便可确定拟采用的估价技术路线 ,初步选择适合于估价对象的估价方法45 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有( )等。（A）意外破坏的损毁（B）市场供给的过量（C）建筑设计的缺陷（D）人们消费观念的改变（E）周围环境条件恶化46 房地产的特性主要有( )。（A）独一无二（B）需求有限（C）流动性好（D）相互影响（E）保值增值47 影响房地产价格的区位因素有( )。（A）建筑规模（B）临路状况（C）楼层（D）繁华程度（E）建筑容积率48 下列可以作为假设开发法适用的对象的有( )。（A）生地
18、、毛地（B）在建工程（C）有收益或有潜在收益的房地产（D）可装修改造或可以改变用途的房地产（E）熟地49 下列叙述正确的是( )。（A）权益是房地产中无形的、不可触摸的部分（B）国有土地使用权必为出让土地使用权（C）通行权为最典型的地役权（D）实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大50 下列表述中，正确的有( )。（A）开发经营期可分为开发期和经营期（B）开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期（C）开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同（D）经营期可具体化为销售期和出租期（E）在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日
19、期三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产包括土地和建筑物两大部分,这就意味着只有土地与建筑物合成一体才叫房地产。( )（A）正确（B）错误52 交易日期调整的价格指数或变动率,最适用的是可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。( )（A）正确（B）错误53 一般物品,如电视机、汽车,人们可以大量制造,相同的很多,故其价格较一致。由于土地具有不可移动性,所以基本上是一宗土地一个价格,而且不同的土地之间价格差异较大,有的寸土寸金,有的可能一文不值。( )（A）正确（B）错误54 人口高密度地区,一般来说对房地产的求多于供,供给相
20、对缺乏,因而价格趋高,由此说明,人口密度越高的地区,则房地产价格越高。( )（A）正确（B）错误55 在完善的市场经济下,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费组成。( )（A）正确（B）错误56 净收益按等差级数递减的公式具体有一种情况,那就是无限年。( )（A）正确（B）错误57 现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定时期内收入或支出的资金数额。( )（A）正确（B）错误58 对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价,收益法大多不适用。( )（A）正确（B）错误59 只要房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,就可运用平均增减量法。( )（A）正确
21、（B）错误60 签订了书面估价委托合同之后,估价机构在未经委托人书面同意时,也可转让、变相转让受托的估价业务,并应明确至少一名合适的专职注册房地产估价师负责该估价项目。( )（A）正确（B）错误61 虽然房地产估价所评估的是房地产的市场价值，但作为房地产估价人员，评估房地产的投资价值或者提供房地产市场分析报告、房地产投资可行性研究报告，也是其服务的重要领域。（A）正确（B）错误62 如果估价时点为现在，则估价对象状况可能为过去、现在或未来，相应的房地产市场状况也可能为过去、现在或未来。（A）正确（B）错误63 具有收益性建筑物的经济寿命，是指从建筑物竣工之日开始在正常市场和运营状态下产生的收入
22、大于运营费用的持续时间，一般要短于其自然寿命。（A）正确（B）错误64 在城市房屋拆迁估价中,被拆迁房屋的性质和面积必须以房地产权属证书上的记载为估价依据。( )（A）正确（B）错误65 运用收益法评估星级宾馆的收益价格时,应当将固定资产折旧费视为固定费用。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某宗土地面积为 1.2 公顷，已完成“七通一平” 。某房地产开发商拟取得该宗土地50 年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为 2.5。在第 1
23、年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排 (见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。 根据市场调查，有关数据如下：(1) 该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为 5000 元/m2，销售税费为销售价格 6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为 120 元/m2(可出租面积占建筑面积的 70%)，并且按照年租金收入的 30%交纳押金，出租空置率为 20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的 30%计，银行存款年利率为 3%，报酬率为 10%。(2) 同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼 1800 元/m2，写字楼 2
24、800 元/m 2，管理费用为开发成本的 5%。(3) 除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入 50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。(4) 目前，此类项目折现率为 10%。(5) 为得到该宗土地，还需要按取得地价款的 3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。67 某宾馆总建筑面积 10000m2；一层建筑面积 2000m2，其中 500m2 为宾馆大堂， 1500m2 出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房 190 间(建筑面积 7600m2)，会议室 2 间(建筑面积 200m2)，
25、自用办公室 3 间(建筑面积 200m2)；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为 200 元，年平均空置率为 30%；会议室的租金平均每间每次 500 元，平均每间每月出租 20 次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积 15000 元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积 8000 元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的 40%。当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为 8%。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 59 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题
26、解析】 房地产估价不应是估价人员的主观随意定价,而应是估价人员模拟市场形成价格的机制过程,将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来。【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 C【试题解析】 由于题中说明了房地产往往占大部分,且其他财富之和也不及房地产一项。故选 C。【知识模块】 房地产和房地产估价3 【正确答案】 C【试题解析】 建筑基底面积=4000/4m 2=1000m2,则建筑覆盖率=1000/2000=0.5 。【知识模块】 房地产和房地产估价4 【正确答案】 C【试题解析】 土地是平面和三维立体的结合,它是指地球的表面及其上下一定范围内的空间,具体一宗土地的范围,可从“横”
27、、“竖”两个方面来认识。【知识模块】 房地产和房地产估价5 【正确答案】 A【试题解析】 在估价时,估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的,必须有合法的依据。【知识模块】 房地产估价原则6 【正确答案】 C【试题解析】 这是与“改变土地用途并提高容积率”有关的补地价计算题,根据:补地价(单价 )=现楼面地价现容积率-原楼面地价原容积率我们可求出补地价( 单价)=9505,1-6900,8=4293 元 /m2。所以正确答案应当为 C。【知识模块】 房地产价格7 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格8 【正确答案】 C【试题解析】 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=( 取得该荒
28、地) 的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)1-(销售税费率+销售利润率) 可转让熟地总面积=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+ 总投资利息)1-(销售税费率+销售利润率)(该荒地总面积可转让土地面积的比率) 31.5=120000000(1+10%)+250000000(1+10%)2 1-(5.5%+9.5%)(200000060%)=439.4 元/m。【知识模块】 综合9 【正确答案】 D【试题解析】 他主要用于具有历史价值的建筑物估价。【知识模块】 成本法10 【正确答案】 D【试题解析】 没有考虑运营费用的差异是有效毛收入乘数法的缺点,要做粗略的估价。【
29、知识模块】 收益法11 【正确答案】 A【试题解析】 为评估出公平合理的价格,估价人员还必须公正清廉,不能受任何私心杂念的影响;如果与估价对象有利害关系或是当事人的亲属,应当回避;必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素。【知识模块】 综合12 【正确答案】 A【知识模块】 市场法13 【正确答案】 A【试题解析】 货币的时间价值是指现在的钱有更高的价值;或者说,现在的钱比将来的钱更值钱。【知识模块】 收益法14 【正确答案】 D【知识模块】 长期趋势法15 【正确答案】 B【知识模块】 收益法16 【正确答案】 C【知识模块】 地价评估17 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法1
30、8 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析19 【正确答案】 D【知识模块】 房地产价格的影响因素分析20 【正确答案】 C【试题解析】 由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。21 【正确答案】 D【试题解析】 22 【正确答案】 C23 【正确答案】 C24 【正确答案】 B【试题解析】 3500(1+6%)3302(元/m 2)25 【正确答案】 B26 【正确答案】 B27 【正确答案】 C28 【正确答案】 C29 【正确答案】 B30 【正确答案】 A31 【正确答案】 A32 【正确答案】 B33 【正确答案】
31、 A【试题解析】 本题考核的是影响房地产价格的经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况、居民收入水平、物价水平、利率、汇率等。房地产投机不属于影响房地产价格的经济因素，属于社会因素。34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 C,D【试题解析】 价值是未来净收益的现值之和,但在评估市场价值时,收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率,而在评估投资价值时,该折现率是投资者所要求的最低收益率。
32、【知识模块】 房地产价格37 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产价格38 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 收益法39 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 是房地产状况调整的方法。【知识模块】 市场法40 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 交易中心不是属于特别适用的范围,学校、图书馆是无收益又很少交易的房地产的估价,而化工厂,则为具有独特设计的房地产。【知识模块】 成本法41 【正确答案】 A,B【试题解析】 收益法适用的条件,是房地产的收益和风险都易于量化。【知识模块】 收益法42 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估43 【正确答案】 A,B,
33、C【知识模块】 地价评估44 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序45 【正确答案】 C,D【试题解析】 功能折旧(functional depreciation， functional obsolescence)又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能折旧的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。46 【正确答案】 A,D,E47 【正确答案】 B,D48 【正确答案】 A,B,D,E49 【正确答案】 A,C,D50 【正确答案】 A,B,C三
34、、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 因为单独的土地或单纯的建筑物都属于房地产,是房地产的一种存在形态。【知识模块】 房地产和房地产估价52 【正确答案】 A【知识模块】 市场法53 【正确答案】 B【试题解析】 是由于土地的独一无二性。【知识模块】 房地产价格54 【正确答案】 B【试题解析】 人口密度过高的地区会导致生活环境恶化,有可能降低房地产价格。【知识模块】 综合55 【正确答案】 A【知识模块】 成本法56 【正确答案】 B【试题解析】 净收益按等差级数递减的公式具体有两种情况;一是无限年,二是有限
35、年。【知识模块】 收益法57 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法58 【正确答案】 A【知识模块】 收益法59 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法60 【正确答案】 B【试题解析】 估价机构未经委托人书面同意,不得转让,变相转让受托的估价业务。【知识模块】 房地产估价程序61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B【试题解析】 评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况。63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确
36、答案】 第一种(1) 项目总建筑面积 1.2100002.530000(m 2)其中，住宅楼总建筑面积 15000m2，写字楼总建筑面积 15000m2(2) 房地产开发项目总价值及折现值 1)住宅楼价值：5000150007500( 万元)住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末) 的折现值：7500/(1+10%)35634.86(万元)2)写字楼价值字楼年租金收入1201500070%(1-20%)121209.6(万元)写字楼押金：1209.630%362.88( 万元 )写字楼押金运用年收益：362.883%10.89(万元)有关税费和经营管理费用：1209.630%36
37、2.88( 万元)租赁净收入：1209.6+10.89-362.88857.61(万元)写字楼价值：写字楼折现到第 1 年末折现值8478.86/(1+l0%)3 6370.29(万元)3)项目总价值折现值：5634.86+6370.2912005.15( 万元)(3) 项目开发成本、管理费用及其折现值住宅楼部分：180015000(1+5%)2835(万元)写字楼部分： 280015000(1+5%)4410( 万元) 住宅楼开发成本及管理费折现值：28350.5/(1+10%)0.5+0.5/(1+10%)1.52580.13( 万元) 写字楼开发成本及管理费用折现值：44100.5/(1
38、+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.53648.76(万元)项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.766228.89(万元)(4) 住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费：75006%450(万元)住宅楼销售税费折现值：450/(1+10%)3338.09(万元)(5) 所能支付的最高土地价格 (总价值 -住宅楼销售税费- 开发成本及管理费用)(1+3%)(12005.15-338.09-6228.89)(1+3%)5279.78(万元)第二种(1) 项目总建筑面积 2100002.530000(m 2)其中，住宅楼总建筑面积 15000m2，写字楼总建筑面积 1500
39、0m2(2) 房地产开发项目总价值及折现值 1)住宅楼价值：500015000 7500(万元)2)写字楼价值字楼年租金收入1201500070%(1-20%)121209.6(万元)写字楼押金：1209.630%362.88(万元) 写字楼押金运用年收益：362.883%10.89( 万元)有关税费和经营管理费用：1209.630%362.88( 万元 )租赁净收入：1209.6+10.89-362.88857.61(万元)写字楼价值： 8478.86(万元)3)项目总价值折现值：7500+8478.86 15978.86( 万元)(3) 项目开发成本、管理费用及其折现值住宅楼部分： 180
40、015000(1+5%)2835(万元)写字楼部分：280015000(1+5%)4410(万元) 住宅楼开发成本及管理费折现值：28350.5(1+10%)2.5+0.5(1+10%)1.53434.25(万元)写字楼开发成本及管理费用折现值：44100.5(1+10%)1.5+0.5(1+10%)0.54856.51(万元)项目开发成本及管理费用折现值：3434.25+4856.518290.76(万元)(4) 住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费 75006%450( 万元)(5) 所能支付的最高土地价格 第 4 年末地价(总价值- 住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)15978.86-
41、450-8290.767238.1(万元) 贴现：7238.1(1+l0%)3 5438.09(万元) 地价款5438.09(1+3%)5279.70(万元)因此，本题答案为 5279.78 万元或 5279.70 万元。67 【正确答案】 (1) 计算一层餐厅和咖啡厅的价格：150001500=22500000(元)=2250(万元)(2) 计算宾馆客房年总收益：200190365(1-30%)=9709000(元)=970.9( 万元)(3) 计算宾馆会议室年总收益：50020212=240000(元 )=24(万元)(4) 计算宾馆年总费用970.940%=388.36(万元 )(5) 计算宾馆自营部分年净收益：970.9+24-388.36=606.54(万元)(6) 计算宾馆自营部分的价格(含大堂、客房、会议室、办公室)：606.54/8%=7581.75 (万元) (7) 计算该宾馆的正常总价格：7581.75+2250=9831.75(万元)答：该宾馆的正常总价格为 9832 万元。
