1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 63 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 关于征收和征用，下列说法正确的是( )。（A）征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题（B）征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿（C）征用的实质是一种临时使用房地产的行为（D）征收是无偿的，征用是有偿的2 估价上的折旧注重的是( )。（A）原始取得价值的减价修正（B）原始取得价值的分摊、补偿与回收（C）重置价值的摊销与回收（D）资产市场价值的真实减损3 ( )是房地产估价的基本原则。（A）最高最佳原则（B）独立、客观、公正（
2、C）估价时点原则（D）合法原则4 房地产的( ) 特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。（A）不可移动（B）供给有限（C）价值量大（D）用途多样5 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。（A）装饰装修改造（B）通货膨胀（C）需求增加导致稀缺性增加（D）改进物业管理6 下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是( )。（A）都是价格用货币来表示（B）都有波动，受供求因素的影响（C）都是按质论价（D）都受区位因素的影响7 房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有( )。、（A）供给、需求、利用状况（B）价值、使用价值、供求（C）有用性、稀缺性、有效需求（D）权利、
3、租金、利率8 成交价格围绕着( ) 而上下波动。（A）市场价格（B）理论价格（C）清算价格（D）原始价格9 甲乙两宗土地，甲单价为 900 元m 2，乙单价为 600 元m 2，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为 6，乙地的容积率为 3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买( ) 。（A）甲（B）乙（C）甲、乙一样（D）无法判断10 用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是( )。（A）空间直线距离（B）交通路线距离（C）交通时间距离（D）经济距离11 在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于( )。（A）社会因素（B）环境因素（C）人口因素（D）行政因素12 房地
4、产估价的合法原则是针对( )来讲的。（A）估价机构（B）估价人员（C）估价对象（D）估价方法13 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )。（A）30 年（B） 20 年（C） 10 年（D）40 年14 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( )。（A）自然折旧（B）物质折旧（C）功能折旧（D）经济折旧15 在某商业街深度 3048m(100ft)，临街宽度 20m 的矩形土地，总价为 1200 万元。根据“四三二一法则 ”，与其相邻、临街深度为 4572m(150ft)、临街宽度 20m的矩形土地的总价为( ) 万元。（A）1504（B） 1404（C） 130
5、4（D）120416 某块土地总面积为 200m2，建筑物的各层面积相同，共 10 层，其建筑密度为60，则总建筑面积为( )m 2。（A）1200（B） 120（C） 3333（D）333317 成本法的本质是以房地产的( )为导向求取房地产的价值。（A）建筑规模（B）基础成本（C）重新开发成本（D）建后利润18 对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中，评估价值最大的一般是( )。（A）谨慎价值（B）市场价值（C）残余价值（D）快速变换价值19 某房地产 2009 年 4 月的价格为 6500 元m 2，已知该类房地产 2009 年 3 月至10 月的价格指数分别为10553、103
6、85、10004、9986、9828、9645、9217、9008(均以上个月为基数 100)，该房地产 2009 年 10 月的价格为( )元m 2。（A）51 1051（B） 530726（C） 554995（D）56381320 某抵押房地产的市场价值为 600 万元，已知注定优先受偿款为 50 万元，贷款成数为 07，则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。（A）370（B） 385（C） 420（D）55021 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。（A）装饰装修改造（B）通货膨胀（C）需求增加导致稀缺性增加（D）改进物业管理22 处分共有的房地产，应当经占份
7、额( )以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。（A）12（B） 13（C） 23（D）2523 开发经营期的起点是( )。（A）开工日期（B）取得估价对象的日期（C）取得待开发土地的日期（D）开始出售开发完成后的房地产的日期24 最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是( )。（A）苏曼斯法则（B）霍夫曼法则（C）四三二一法则（D）哈柏法则25 收益法是以( ) 为基础的。（A）定期原理（B）平衡原理（C）替代原理 （D）预期原理26 有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包括( )。（A）收益递增递减原则（B）利益最大化原则（C）均衡原理（D）适合原理27 某宗
8、已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费 30 万元，维修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额 70 万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为( )万元。（A）245（B） 275（C） 315（D）34528 估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档的主要作用不包括( )。（A）有助于估价机构和估价师展现估价业绩（B）有助于解决日后可能发生的估价纠纷（C）有助于保持估价机构工作的连续性（D）有助于行政主
9、管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核29 路线价法与一般的市场法主要的不同点不包括( )。（A）利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行 “房地产状况调整”和“ 市场状况调整”，仅进行 “交易情况修正 ”（B）利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正” 和“市场状况调整”，仅进行 “房地产状况调整 ”（C）先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整” ，而不是先分别对每个“ 可比实例价格 ”进行修正和调整，然后再进行综合（D）利用相同的“ 可比实例价格” 即路线价，同时评估出许多“ 估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价
10、值30 某宗土地总面积为 7500 元m 2，容积率为 3，相应的土地学价为 4500 元m 2，现允许容积率提高到 5，假设容积率每提高 01，楼面地价下降 1，则理论上因为容积率提高应补交的地价款为( )万元。（A）1125（B） 1800（C） 2250（D）337531 某宗房地产，净收益每年 50 万元，建筑物价值 200 万元，建筑资本化率为12，土地资本化率为 10，则该宗房地产的总价值为( )万元。（A）41 7（B） 500（C） 460（D）45032 下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是( )。（A）净收益包括有形收益和无形收益（B）运营费用包含房地产折旧额及其设备的
11、折旧费（C）通常只有客观收益才能作为估价依据（D）应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值33 直接资本化法的优点不包括( )。（A）不需要预测未来许多年的净收益（B）能较好地反映市场的实际情况（C）计算过程较简单（D）指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和34 运用假设开发法估价必须考虑资金的( )。（A）实用价值（B）有效价值（C）折算价值（D）时间价值35 报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是( )。（A）报酬率是投资回收与投入资本的比率（B）风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低；反之，报酬率应高（C）当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将
12、提高所要求的报酬率（D）当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的（A）装饰装修改造（B）通货膨胀（C）需求增加导致稀缺性增加（D）改进物业管理（E）周围环境改善37 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有( )。（A）该种房地产的价格水平（B）消费者的预期（C）该种房地产的开发成本（D）该种房地产的开发技术水平（E）房地
13、产开发商对未来的预期38 房地产价格的特征主要包括( )。（A）房地产价格受建筑技术的影响很大（B）房地产价格容易受交易者的个别情况影响（C）房地产价格形成的时间通常较长（D）房地产价格实质上是房地产权益的价格（E）房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格39 房地产估价机构资质等级可分为( )。（A）暂定期内的三级资质（B）三级资质（C）二级资质（D）一级资质（E）临时级资质40 下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有( )。（A）做到诚实正直公正执业（B）为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目（C）未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开（D）应执行政
14、府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用（E）不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章41 下列属于一宗房地产的位置因素的是( )。（A）方位（B）坐落（C）楼层（D）临街状况（E）交通条件42 房地产按开发程度来划分，可以分为( )。（A）自由的房地产（B）生地（C）毛地（D）熟地（E）现房43 下列不存在替代关系的有( )。（A）普通住宅与娱乐房地产之间（B）经济适用房与普通商品住宅之间（C）经济适用房与高档别墅之间（D）普通住宅与商业用房之间（E）宾馆与写字楼之间44 同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为( )不同。（A）开发成本（B）经营费用（C）纳税状
15、况（D）对未来的信心（E）评估方法45 投保火灾险时的保险价值有可能是( )。（A）遭受火灾毁损的建筑物价值（B）遭受火灾毁损的土地价值（C）连带损失（D）租金损失（E）遭受火灾毁损的建筑物重建成本46 某宗房地产购买总价为 50 万元，首付款为房价的 30，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为 10 年，年利率为 558，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有( )。（A）该厂房的实际价格等于名义价格（B）该房地产的名义价格为 50 万元（C）该房地产的实际价格为 50 万元（D）该房地产的实际价格高于 50 万元（E）该房地产不存在名义价格47 形成房地产有效需求必须具备的条
16、件有( )。（A）消费者有购买房地产的意愿（B）城市经济高速发展（C）人口急剧增长（D）消费者能够承受并支付得起房地产价格（E）房地产供给大于房地产需求48 理论上房地产的供求状况可分为的类型是( )。（A）全国房地产总的供求状况（B）本地区房地产总的供求状况（C）全国同类房地产的供求状况（D）本地区同类房地产的供求状况（E）房地产的短缺或者充足供求状况49 在房地产估价中，如果估价目的不同，则( )。（A）估价的依据有可能不同（B）估价的方法有可能不同（C）估价对象的范围有可能不同（D）不影响估价结果的公正性（E）不影响估价报告的用途50 房地产估价规范的内容包括( )。（A）评估制度（B）
17、估价原则（C）估价程序（D）估价报告（E）职业道德三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产交通条件的描述主要应说明道路状况、交通管制情况、停车方便程度、交通收费情况和临街状况。 ( )（A）正确（B）错误52 估价时点除了说明评估价值对应的时间，还要评估估价对象价值的时间界限，这是估价的时点原则。 ( )（A）正确（B）错误53 根据传统的地价理论，地价是地租的资本化或者资本化的地租，是预买一定年数的地租。( )（A）正确（B）错误54 在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。 ( )（A）正确（B）错误55 任
18、何一个估价项目都有估价目的。 ( )（A）正确（B）错误56 如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。 ( )（A）正确（B）错误57 房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿。 ( )（A）正确（B）错误58 地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。 ( )（A）正确（B）错误59 从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。 ( )（A）正确（B）错误60 房地产评
19、估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。 ( )（A）正确（B）错误61 建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定受益期限。 ( )（A）正确（B）错误62 某房地产的年有效毛收入为 10 万元，运营费为 25 万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为 75。 ( )（A）正确（B）错误63 一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响要大。 ( )（A）正确（B）错误64 房地产估价机构依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制。 ( )（A）正确（B）错误65 对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋征收补偿为目的进行估
20、价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房屋进行估价。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 王某于 2006 年 6 月 18 将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为 6 万，贷款金额为 200 万元，贷款年利率为 8，贷款期限为 5 年，按月等额偿还。2009年 10 月 18 日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛利收入为 50 万元，运营费用为 26 万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长 5和 3，未来收益期限为 3
21、6 年。当地该类房地产的报酬率为7，抵押贷款成数一般为 6 成。问题：请计算该商铺 2009 年 10 月 18 日的再次抵押价值。67 某建成的宾馆有 400 间客房及会议室、餐厅等，土地面积 10000m2，建筑容积率为 20。土地于 2 年前以出让方式取得，使用期限 40 年，约定不可续期，当时的楼面地价为 1400 元m 2，现实重新取得该类土地的楼面地价为 1750 元m 2，土地交易契税为 4。该宾馆正常建设期为 2 年；建筑安装工程费为 3000 元m 2，专业费及管理费为建筑安装工程费的 10；建筑安装工程费等费用第一年投入 60，第 2 年投入 40，在各年内均匀投入。该宾馆
22、建成前半年内需均匀投入广告宣传费 400 万元，建成时配置市场价值为 500 万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为 40。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为 180元(天 .间) ，第 1 年到第 4 年的入住率分别为 50 、60、70和 80，从此入住率稳定在 80；其他收入第 1 年为 500 万元，以后每年递增 5，从第 4 年起达到稳定。该宾馆运营费用第 1 年为当年收入的 35，此后各年的运营费用在第 1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第 1 年收入部分的 25。 问题： 请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。(报酬率为
23、10，年利率为 8)(提示：假设在取得土地时即开始建设)房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 63 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 征收和征用都应给予补偿，B 选项、D 选项错，征用的范围不仅限于房地产，C 选项错。2 【正确答案】 D【试题解析】 要注意区别估价上折旧与会计上折旧概念的不同点。估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。3 【正确答案】 B【试题解析】 房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。4 【正确答案】 A【试题解
24、析】 不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。5 【正确答案】 C【试题解析】 需求增加导致稀缺性增加和外部经济所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。而外部经济包括交通条件或6 【正确答案】 D【试题解析】 房地产价格与一般物品价格共同之处在于：(1)都是价格，是价值的货币表现；(2)都有波动，受供求因素的影响；(3) 都是按质论价：优质高价，劣质低价。7 【正确答案】 C【试题解析】 房地产价格的形成条件为三个：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。8 【正确答案】 A【试题解析】 一般
25、来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动。9 【正确答案】 A【试题解析】 开发商主要会比较甲乙的楼面地价，甲的楼面地价=9006=150(元m 2)，乙的楼面地价寻 600200(元m 2)，甲乙，所以开发商会选甲地。10 【正确答案】 A【试题解析】 空间直线距离，受交通条件限制，有时是无意义的。11 【正确答案】 A【试题解析】 影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。12 【正确答案】 C【试题解析】 合法原则主要是针对估价对象的。13 【正确答案】 B【试题解析】 受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是 20 年。14 【正确答案】 C【试题解析
26、】 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失，主要包括功能缺乏、功能落后、功能过剩。15 【正确答案】 B【试题解析】 该相邻的临街土地的总价计算如下：1200(1+9+8)=1404( 万元)。16 【正确答案】 A【试题解析】 总建筑面积为：2001060=1200(m 2)。17 【正确答案】 C【试题解析】 成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值称为计算价值。18 【正确答案】 B【试题解析】 市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，
27、可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最常用的价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。谨慎价值通常低于市场价值残余价值是指在非继续使用条件下的价值。它一般低于市场价值。快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中的，适当钓营销”下的价值，通常低于市场价值。19 【正确答案】 A【试题解析】 该房地产 2009 年 10 月价格为65001000410098 2810096 4510092 171009008100511051( 元m 2)。20 【正确答案】
28、 B【试题解析】 该房地产抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值_法定优先受偿款=600 50=550(万元)。抵押贷款额度=抵押价值 贷款成数=55007=385(万元)。21 【正确答案】 C【试题解析】 需求增加导致稀缺性增加和外部经济所引起的房地产价。格上升，是真正的房地产自然增值。而外部经济包括交通条件或周围环境改善等。22 【正确答案】 C【试题解析】 处分共有的房地产，应当经占份额 23 以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。23 【正确答案】 B【试题解析】 开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成
29、后的房地产经营结束的日期。24 【正确答案】 C【试题解析】 最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是“四三二一法则(fourthreetwoone rule)”。该法则是将临街深度 100 英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份。各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个 25 英尺等份的价值占整块土地价值的 40，第二个 25 英尺等份的价值占整块土地价值的 30，第三个 25 英尺等份的价值占整块土地价值的20，第四个 25 英尺等份的价值占整块土地价值的 10。例如，一宗临街深度为100 英尺、临街宽度为 50 英尺的土地，总价为 100 万元，从街道方向算起
30、，该土地四个等份的价值分别为 40 万元、30 万元、20 万元和 10 万元。25 【正确答案】 D【试题解析】 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是基于房地产市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者能够获得的满足、乐趣等的预期。26 【正确答案】 B【试题解析】 最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则：
31、(1)收益递增递减原理；(2)均衡原理；(3)适合原理。27 【正确答案】 C【试题解析】 该房地产净收益为 50050 一 406530=31 5(万元) 。28 【正确答案】 C【试题解析】 估价资料归档有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查和考核，有助于解决日后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。29 【正确答案】 A【试题解析】 路线价法与一般的市蝎法主要有以下 3 点不同：(1)不做“交易情况修正”和“市场状况调整”，只做“房地产状况调整”。(2)先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先分别对每个“可比实例价格”
32、进行有关修正、调整，然后再进行综合。(3)利用相同的“可比实例价格”路线价，同时评估出许多“估价对象”谈街道其他临街土地的价值；而不是仅评估出一个“估价时象”的价值。30 【正确答案】 A【试题解析】 原楼面地价=45003=1500(元m 2)，新楼面地价：楼面地价=1500一(5 3)0 115001=1200(元m 2)，补交地价 =(1200515003)7500=1125(万元)。31 【正确答案】 C【试题解析】 先求出土地价值=(5020012)10=260(万元)，房地产总价值=260+200=460(万元) 。32 【正确答案】 B【试题解析】 运营费用中包含设备折旧费，但是
33、不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。33 【正确答案】 D【试题解析】 直接资本化法的优点是：(1)不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；(2)资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；(3)计算过程较简单。34 【正确答案】 D【试题解析】 房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费，以及开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同，特别是那些大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。35
34、 【正确答案】 D【试题解析】 报酬率是投资回报和投入资本的关系，A 选项说成了投资回收。投资回收只是保本。风险大，风险报酬高。二者是正比关系。B 选项也不对。能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，C 选项也不对。土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 C,E【试题解析】 三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变。选项 AD，属于投资增值而非自然增值 B
35、属于保值而非自然增值。37 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平；(2) 该种房地产的开发建设成本；(3)该种房地产的开发技术水平；(4)房地产开发商和拥有者对未来的预期。38 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 房地产价格的独特之处，主要有下列 5 个：(1)房地产价格受区位的影响很大。(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格。(3)房地产价格形成的时间较长。(4)房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。(5)房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。39 【正确答案】 A,
36、B,C,D【试题解析】 房地产估价机构资质等级可分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质。40 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 B 选项超越自己业务能力的估价项目是不可以承接的，对于部分超越了估价机构专业胜任能力的，可以用合作或者聘请专家的方式提升自己的专业能力；D 选项不能收取任何额外费用。41 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 E 选项是指房地产的方便程度，不属于位置因素。42 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列 5 类：生地；毛地；熟地；在建工程；现房。43 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 某种房地产的替代
37、品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。44 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。45 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本(或重置成本) 和重建期间的经济损失(
38、如停产停业损失、租金损失等)。46 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 因为贷款是需要支付利息的，所以，名义价格实际价格都是 50 万。47 【正确答案】 A,D【试题解析】 有效需求=意愿+支付能力。48 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产供求状况分为以下 4 种类型：(1)全国房地产总的供求状况；(2)本地区房地产总的供求状况；(3) 全国同类房地产的供求状况；(4)本地区同类房地产的供求状况。49 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 估价目的不同会影响估价报告的用途。50 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 房地产估价规范的内容。除 BCDE 选项外还有总则、
39、术语、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 对交通条件的描述，主要说明下列方面：(1)道路状况；(2)出入可利用的交通工具；(3)交通管制情况；(4) 停车方便程度；(5)交通收费情况。52 【正确答案】 A【试题解析】 确立估价时点原则的意义在：估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。53 【正确答案】 A【试题解析】 根据传统的地价理论，地价是地租的资本化或者资本化的地租，是预买一定年数的地租。54 【正确答案】 B【试题解析】 判断题
40、可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款人是委托人，但是使用人是贷款人。55 【正确答案】 A【试题解析】 估价目的是基础，决定估价的其他方面。56 【正确答案】 B【试题解析】 如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的有租约限制的房地产。征收或拆迁补偿目的的评估是可以不考虑租约限制的。57 【正确答案】 A【试题解析】 征用房地产不仅应当给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当按照实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，征
41、用补偿金额应包括使用上的补偿金额和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿金额；房地产被征用后灭失的，征用补偿金额应包括使用上的补偿金额和相当于被征用房地产价值的补偿金额。58 【正确答案】 A【试题解析】 地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。59 【正确答案】 A【试题解析】 从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。60 【正确答案】 B【试题解析】 由估价目的决定，根据需要有时包含无形资产，有时不包含无形资产。61 【正确答案】 B【试题解析】 在土地是有期限的使用权下，建
42、筑物经济寿命与土地使用期限可能不是同时结束，因此，在求取建筑物折旧时应注意土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。计算建筑物折旧所采用的建筑物经济寿命遇到下列情况的处理为：(1)建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。(2)建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，分为在土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定可续期两种情况。62 【正确答案】 A【试题解析】 本题房地产综合资本化率为(10 一 25)100=7 5。63 【正确答案】 A【试题解析】 不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响
43、比楼层对价格的影响大。对于不同类型的房地产，同一因素对价格的影响大小可能是不同的。例如，楼层对商场价格的影响比对住宅价格的影响大。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的 60。64 【正确答案】 A【试题解析】 房地产估价机构可以在其资质等级范围内从事估价业务，不受地域范围限制。65 【正确答案】 A【试题解析】 城市房屋征收情况下，原有房屋会因为征收而灭失，因而其上的各种未来权利都会消失。因而直接按照无租约限制的房屋，进行完整产权房屋的价值评估。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)计算已抵押贷款余额 利用公式 A=(200812)1-(1+812) -60=406 万元 已抵押贷款余额=406 (812)1-(1+812) -20=7578 万元(2)测算在 2009 年 10 月 18 日的未设立法定优先受偿款的价格 V 用净收益按一定比率递增的变形公式 V解得：V=50(7-5)1-(1+5)(1+7) 36-26(7-3)1-(1+3 )(1+7) 36=75743 万元 根据：再次抵押价值=V-0-75 7806-0=74743-1263=62112 万元，则该商铺在2009 年 10 月 18 日的再次抵押价值为 62112 万元。
