1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 6 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产的( ) 特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。（A）静止（B）坚固（C）不可移动（D）永久2 如果是无期限的土地所有权，就无需计提( )。（A）时限问题（B）附加值（C）利率（D）折旧3 财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其( ) 部分。（A）限值（B）预设价值（C）债权价值（D）余额4 ( )是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与
2、估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。（A）可比实例（B）吻合案例（C）相似实例（D）求同案例5 某幢可出租房地产尚有 1 年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为 5000 元/m2，现房出租的年末净收益为 500 元/m 2。若按折现率 10%和风险补偿值 100 元/m2 计，该幢房地产目前的价格应为( )元/m 2。（A）4400（B） 4409（C） 4445（D）44556 某宗地面积为 5000m2，现状容积率为 0.8，土地市场价值为 4000 元/m 2，拟进行改造。批准的规划容积率为 5.0，楼面地价为 1500 元/m 2，则理论上应补交
3、地价( )万元。（A）1250（B） 1750（C） 2050（D）21507 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。（A）均衡原理（B）预期原理（C）竞争原理（D）替代原理8 某宗房地产的总价值为 100 万元，其中土地价值 30 万元，通过抵押获得贷款 60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为( )万元。（A）100（B） 70（C） 60（D）409 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。（A）委托人（B）估价报告预期使用者（C）管理部门（D）中立10 某房地产 26000m
4、2，拥有两部电梯，售价 6000 元/m 2，若增加安装第三部电梯，安装费用 300 万元，价格可以达到 6300 元/m 2，则第三部电梯的投资价值为( )元。（A）3000000（B） 4800000（C） 15600000（D）16380000011 估价时点应与( ) 的日期相一致。（A）签订估价合同（B）开始估价作业（C）完成估价报告（D）估价结果所属12 按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 5%。若改为直接比较判定，将出现( ) 的情形。（A）估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高
5、7%（B）可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低 7%（C）可比实例价格的房地产状况调整系数为 1.071（D）可比实例价格的房地产状况调整系数为 0.93313 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500 元/m 2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方( ) 元/m 2。（A）2020.80（B） 2214.28（C） 2336.45（D）2447.37
6、14 某房地产使用面积成交价格 2800 美元/m 2，人民币与美元的汇率为 8.27，使用面积比率为 80%，则建筑面积价格为( )元/m 2。（A）15675（B） 16588（C） 17432（D）1852515 某房地产交易属于非正常交易，成交价格 3500 元/m 2，比正常价格高 8%，则正常价格为 ( ) 元 /m2。（A）3130（B） 3220（C） 3241（D）350016 判定某可比实例的成交价格比正常价格低 6%，则交易情况修正系数为( )。（A）0.060（B） 0.940（C） 1.060（D）1.06417 下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。（A）交通
7、拥挤（B）建筑技术进步（C）城市规划改变（D）自然环境恶化18 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用( )为好。（A）重建成本（B）重置成本（C）完全成本（D）重新购建价格19 某建筑物，经实地勘察预计尚可使用 30 年，无残值，该类建筑物的耐用年限50 年，则该建筑物的成新率为( )。（A）40%（B） 60%（C） 50%（D）67%20 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )。（A）30 年（B） 20 年（C） 10 年（D）40 年21 某商铺的收益年限为 30 年，年有效毛收入为 6000 元/m 2。假设净收益率为75%，报酬率为 10% ，则该商铺目前的价值为( )
8、 。（A）14140 元/m 2（B） 42421 元/m 2（C） 56561 元/m 2（D）60000 元/m 222 某宗房地产的收益期限为 40 年，通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15 万元、18 万元、23 万元，以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为 8%，则该宗房地产的收益价格最接近于( )万元。（A）280（B） 285（C） 290（D）29523 关于收益法适用的对象，下列最佳表述为( )。（A）临街房地产（B）城市房地产（C）有收益或有潜在收益的房地产（D）出租或销售的房地产24 某宗房地产 2004 年的纯收益为 500 万元，预计以
9、后每年按照 25 万元的速度递减，房地产剩余使用寿命 35 年，房地产的报酬率为 10%，则该房地产的价值接近于( )万元。（A）2360（B） 2500（C） 2722（D）284525 某旅馆共有 300 张床位，平均每张床位每天向客人实收 50 元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费 14 万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45 元，年平均空房率为 20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的 30%；该类房地产的资本化率为 10%。该旅馆的价值为( )万元。（A）2759.4（B） 2789.3（C） 2843.6（D）2987.626 某门市的土地剩余使用年限为 3
10、年，可出租面积 200 平方米，从现在租赁出去，期限为 2 年，约定好月租金是 180 元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是 200 元/平方米，报酬率是 l0%，运营费用率为 30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是( )。（A）700000 元（B） 695554 元（C） 777268 元（D）800500 元27 某宗收益性房地产，预测未来 3 年的净收益均为 100 万元/年，3 年后的出售价格会上涨 12%，届时转让税费为售价的 6%，资本化率为 9%。该房地产目前的价值为( )万元。（A）923（B） 1111（C） 1353（D）187228 在采用假设开发法
11、中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )（A）未知、需要求取的待开发房地产的价值（B）投资者购买待开发房地产应负担的税费（C）销售费用和销售税费（D）开发成本和管理费用29 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下( )。 (计算的周期数大于 1)（A）单利计息的利息少，复利计息的利息多（B）单利计息的利息多，复利计息的利息少（C）单利计息的利息与复利计息的利息一样多（D）无法知道30 某类房地产 2001 年初至 2005 年初的价格分别为 2300 元/m 2、2450 元/m 2、2650元/m 2、2830 元/m 2 和 3000 元/m 2，其增减量
12、的权重分别为 0.1、0.3、0.2 和 0.4，按平均增减量趋势法估计，以 2001 年初为预测基期，则该类房地产于 2006 年初的价格最接近于( ) 元/m 2。（A）3100（B） 3195（C） 3285（D）330031 某地区某类房地产 19992005 年价格如下表所示： 根据直线趋势法，预测该地区该类型房地产 2006 年的价格为( )元/m 2。（A）3300（B） 3157（C） 3357（D）315632 某临街深度 30.48m(即 100 英尺)，临街宽度 20m 的矩形土地，总价为 121.92 万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度 15.24m(即 50 英尺
13、)，临街宽度 25m 的矩形土地的总价为( ) 。（A）53.34 万元（B） 85.34 万元（C） 106.68 万元（D）213.36 万元33 在某商业街深度 3048%(即 100 英尺)、临街宽度 20%的矩形土地，总价为1200 万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为 45.72%(即 150 英尺)、临街宽度 20%的矩形土地的总价为( )万元。（A）1504（B） 1404（C） 1304（D）120434 某宗房地产的总建筑面积为 6000m2，房地产总价值为 2400 万元，其中土地价值为 800 万元。某人购买了其中 300m2，该部分的房地产价值为 126 万元。
14、假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。（A）5.00%（B） 5.25%（C） 5.42%（D）5.75%35 房地产估价委托合同的内容可以不包括( )。（A）估价对象（B）估价目的（C）估价人员（D）委托人的协助义务二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列属于“ 五通一平” 的是 ( )。（A）道路设施齐全（B）供水设施齐全（C）通信设施齐全（D）排水设施齐全（E）场地杂乱37 由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的( )等方面的情况
15、在短时间内不易了解。（A）产权（B）质量（C）效率（D）能量（E）环境38 ( )等经济学原理有助于把握最高最佳使用原则。（A）收益递增递减原理（B）惯性原理（C）特殊原理（D）均衡原理（E）适合原理39 求取报酬率的方法有( )。（A）累加法（B）市场提取法（C）投资报酬率排序插入法（D）实际观察法（E）分解法40 潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的( )。（A）租金（B）租金以外的收入（C）空置率的差异（D）运营费用的差异（E）转让收益41 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( )的准确与否。（A）路线价（B）深度百分率（C）宗地形状（D）临街状态（E）土地形状42 以下关于
16、家庭人口规模变化对房地产价格的影响说法中，正确的是( )。（A）家庭人口规模变小，房地产价格有下降的趋势（B）家庭人口规模变小，房地产价格有上升的趋势（C）家庭人口规模变大，房地产价格有下降的趋势（D）家庭人口规模变大，房地产价格有上升的趋势（E）家庭人口规模变大变小，只要人口数量不变，对房地产价格变化没有影响43 收益性房地产包括( )。（A）餐馆（B）旅馆（C）加油站（D）农地（E）未开发的土地44 房地产的供求状况可以分为( )。（A）全国房地产总供求情况（B）本地区房地产的供求状况（C）全国本类房地产的供求状况（D）本地区本类房地产的供求状况（E）邻近地区本类房地产的供求状况45 房地
17、产的最高最佳使用具体包括( )。（A）最佳区位（B）最佳规模（C）最佳用途（D）最佳集约度（E）最佳收益46 用市场法对房地产进行估价时，需要进行( )。（A）交易过程控制（B）交易情况修正（C）交易日期调整（D）交易价格变更（E）房地产状况调整47 成本法中的“ 开发利润 ”是指( )。（A）开发商所期望获得的利润（B）开发商所能获得的最终利润（C）开发商所能获得的平均利润（D）开发商所能获得的税后利润（E）开发商所能获得的税前利润48 某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于( ) 。（A）有形收益（B）无形收益（C）正常收益（D）实际收益（E
18、）广告收益49 假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有( )。（A）待开发房地产的价值（B）开发成本和管理费用（C）销售税费（D）投资者购买待开发房地产应负担的税费（E）开发利润50 一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括( )。（A）委托估价合同（B）实地查勘记录（C）估价人员的作息时间（D）向委托人出具的估价报告（E）估价项目来源和接洽情况三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 正确理解房地产估价需要把握以下两点：房地产估价是科学与艺术的有机结合；房地产估价是把主观存在的房地产价格揭示、显现出来。 ( )（A）正确（B）错误52
19、 估价时点的确定应先于价值的估价。 ( )（A）正确（B）错误53 房地产由于具有保值增值的特性，通常虽然经过了若干年的使用，其市场价值比过去的购置价格还要高。 ( )（A）正确（B）错误54 建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时的持续年数。 ( )（A）正确（B）错误55 房地产估价对象有土地、房屋、构筑物。在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等，而“烂尾楼” 已经停工故不能成为估价对象。 ( )（A）正确（B）错误56 房地产估价必须遵循合法原则，在合法使用方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。 ( )（A）正确（B
20、）错误57 在进行估价假设时，对于确定性因素，一般不得进行假设；对于不确定因素，估价师应当根据自己的经验来假设。 ( )（A）正确（B）错误58 有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为 50 年，单价为 3500元/m 2，乙房地产收益年限为 30 年，单价为 3000 元/m 2，那么乙的价格高于甲的价格。 ( )（A）正确（B）错误59 资本化率是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率；报酬率是直接将房地产的净收益转换为价值的比率。 ( )（A）正确（B）错误60 假设开发估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然
21、因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。 ( )（A）正确（B）错误61 运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相等，否则就不适宜采用这种方法。 ( )（A）正确（B）错误62 中国现行房地产持有环节税收制度改革的趋势是：将现行房地产持有环节的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税三个税种合并，将现行依据房产原值和占用土地面积计征改为依据房地产面积计征。 ( )（A）正确（B）错误63 在划分路线价区段时要注意，为保持连续性所划分的路线价区段一般不要从十字路或丁字路口中心处划分。 ( )（A）正确（B）错
22、误64 高层建筑地价分摊的关键是，确定每一栋建筑物的所有者应占有的土地份额。 ( )（A）正确（B）错误65 在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房价水平。但在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某房地产占地 4000m2，土地使用年限为 50 年，容积率为 6，共 24 层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用
23、情况预计如下：1 层的大堂部分占该层建筑面积的 60%，其余部分的 75%可用于商业铺位出租，正常出租率为 90%，每平方米出租面积每月可得净租金 60 元；23 层为商场，营业面积占该层建筑面积的 70%，每平方米营业面积年正常收入为 8500 元，每年正常营业需投入 1000 万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为 600 元；第 4 层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的 70%，每平方米出租面积的月租金为 50 元，出租人每年需支付 8 万元的运营费用；510 层为用于出租的办公用房，每层共 20 间，当地同类同档次办公用房每间每月租金 1800 元，出租率为
24、80%，出租人需承担相当于租金收入 10%的运营费用；1124 层为商品住宅，其中 11 层以每平方米建筑面积 3800 元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积 4200 元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积 4000 元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值。(设资本化率分别为商场 10%，酒楼 8%，办公楼 7%)67 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积 1000m2，建筑总面积 4500m2，建于1984 年 9 月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下：(1) 搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：从 2003年 11 月20
25、04 年 10 月地价每月上升 0.5%。 (2) 当地征用农地的费用等资料如下：在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要 10 万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为 150 元/m 2，土地开发费用、税金和利润为 120 元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为 8 个级别，城市边缘土地为第 8 级，而估价对象处于第 3 级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示： (3) 建筑物的重置价格为 l100 元/m 2。(4) 建筑物耐用年限为 60 年，无残值。试用成本法评估该办公楼 2004 年 9 月 30 日的价值。(土地重置价要求分别用市场法和成本法求
26、取，如需计算平均值，请采用简单算术平均法)房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 6 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。2 【正确答案】 D【试题解析】 如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。3 【正确答案】 D【试题解析】 财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。4 【正确答案】 A【试题解析】 可比实例(comparable property)是指交易实例中房地产状况与估价对象
27、的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。5 【正确答案】 C【试题解析】 6 【正确答案】 B【试题解析】 理论上应补交地价50005150-500040001750(万元)7 【正确答案】 D【试题解析】 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。8 【正确答案】 B【试题解析】 100-3070(万元)9 【正确答案】 D【试题解析】 遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。10 【正确答案】 B【试题解析】 (6300
28、-6000)26000-30000004800000(元)11 【正确答案】 D【试题解析】 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。12 【正确答案】 C【试题解析】 13 【正确答案】 B【试题解析】 首先计算正常成交价格 现在买卖中涉及的税费全由买方支付，则：买方应付给卖方的价格卖方实际得到的价格正常成交价格(1-应由卖方缴纳的税费比率)2380.95(1-7%)2214.28(元/m 2)14 【正确答案】 D【试题解析】 2780%18525(元/m 2)15 【正确答案】 C【试题解析】 3500(8%+1)3241(元/m 2)16 【正确答案】 D【试题解析
29、】 交易情况修正系数100(100-6)1.06417 【正确答案】 B【试题解析】 经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)，区位因素(如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素( 如政府政策变化等)。18 【正确答案】 A【试题解析】 重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用重建成本最好。19
30、 【正确答案】 B【试题解析】 3050100% 60%20 【正确答案】 B【试题解析】 受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是 20 年。21 【正确答案】 B【试题解析】 22 【正确答案】 A【试题解析】 281.27(万元)，最接近于 280 万元。23 【正确答案】 C【试题解析】 收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。24 【正确答案】 C【试题解析】 311.352722(万元 )25 【正确答案】 A【试题解析】 26 【正确答案】 C【试题解析】 租赁期限内的年净收益200180(1-30%)12302400( 元)
31、租赁期限外的年净收益200200(1-30%)12336000(元)V302400(1+10%)+302400(1+10%)2+336000(1+10%)3 777268(元)27 【正确答案】 C【试题解析】 28 【正确答案】 C【试题解析】 销售费用和销售税费一般不计息。29 【正确答案】 A【试题解析】 复利计息是利息产生利息，即利滚利。30 【正确答案】 B【试题解析】 该类房地产逐年上涨额的加权平均数为： d(2450-2300)0.1+(2650-2450)0.3+(2830-2650)0.2+(3000-2830) 0.41500.1+2000.3+1800.2+1700.41
32、79( 元/m3) 则 2006 年初的价格最接近于：V62300+1795 3195(元/m 2) 31 【正确答案】 B【试题解析】 令X0。已知 N7 为奇数，故设中间项的 X0，则 X 的值分别为-3、 - 2、-1、0、l、2、 3，Y=16500 ，XY=5600，X2=28 则所以该类房地产价格变动长期趋势线的方程为：Y2357.14+200X 预测该类房地产 2006 年的价格为： Y2357.14+20043157(元/m2)32 【正确答案】 C【试题解析】 92(40%+30%)25/20106.68(万元)33 【正确答案】 B【试题解析】 1200(40%+30%+2
33、0%+10%+9%+8%) 1404(万元)34 【正确答案】 D【试题解析】 此人应占有的土地份额126-(2400800)6000300800 100%5.75%35 【正确答案】 C【试题解析】 房地产估价委托合同的内容除包括 A、B 、D 项内容外，还包括委托人的名称或姓名和住所、估价机构的名称和住所、估价时点、估价服务费及其支付方式、估价报告交付的日期和方式、违约责任、解决争议的方法、其他事项。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D【试题
34、解析】 “五通一平”，一般是指具备了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施或条件以及场地平整。37 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解。38 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则：收益递增递减原理；均衡原理； 适合原理。39 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D、E 项是求建筑物折旧的方法。40 【正确答案】 A,B【试题解析】 潜在毛收入乘数法未考虑房地产空置率和运营费用的差异。41 【正确答案】 A,B【试题解析】 简单
35、来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。42 【正确答案】 B,C【试题解析】 家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起所需住房数量的变动，随之导致房地产价格变化。43 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产按是否产生收益来划分，可以分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓) 、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。44 【正确答案】
36、A,B,C,D【试题解析】 在理论上可以将房地产的供求状况分为四种类型：全国房地产总的供求状况；本地区房地产总的供求状况； 全国本类房地产的供求状况；本地区本类房地产的供求状况。45 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 最高最佳使用具体包括三个方面：最佳用途； 最佳规模；最佳集约度。46 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整) 、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况
37、调整)。47 【正确答案】 C,E【试题解析】 开发利润是所得税前的，即开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终获得的实际利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。48 【正确答案】 B,D【试题解析】 无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。49 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 就计息的项目包括：未知、需要求取的待开发房地产的价值；投资者购买待开发房地产应负担的税费； 开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。
38、50 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 在可能的情况下，归档的估价资料应尽量全面，一般包括：向委托人出具的估价报告(包括附件)； 与委托人签订的估价委托合同； 实地查勘记录；估价项目来源和接洽情况记录； 估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或者修改意见记录；估价报告审核记录； 估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B52 【正确答案】 A53 【正确答案】 A54 【正确答案】 B55 【正确答案】 B【试题解析】 “烂尾楼”仍然属于在建工程，也可以作为评估
39、对象。56 【正确答案】 B57 【正确答案】 A58 【正确答案】 B59 【正确答案】 B60 【正确答案】 B61 【正确答案】 B62 【正确答案】 B【试题解析】 在应用指数修匀法进行估价时，要进行修匀常数口的试算，用哪个常数 a 修正的预测值与实际值的绝对误差最小，就以这个常数来修正最合适。63 【正确答案】 B64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1) 运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：(2) 各层建筑面积40006/241000(m 2/层)(3) 计算 1 层商铺收益价格年净收益1000(1-60%)75%90%601219.44(万元)V119.4410%1-1/(1+10%)50-3192.20(万元)(4) 计算 23 层商场收益价格年净收益1000270%600 84(万元)V238410%1-1/(1+10%)50-3830.48(万元)(5) 计算 4 层酒楼收益价格年净收益100070%5012-
