1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 7 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 居住用地的使用权出让最高年限为( )年。（A）85（B） 30（C） 50（D）702 需求规律的例外是炫耀性物品和( )物品。（A）特殊（B）另类（C）吉芬（D）个性3 在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是( )的使用方式。（A）经济化（B）最高最佳（C）实际性（D）常规4 ( )的成交日期应与估价时点接近。（A）可比实例（B）要约案例（C）指数实例（D）加权实例5 某宗房地产的土地面积为 1000m2，建筑面积为 1400m2，现需
2、拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元/m 2 和 50 元/m 2，则该宗土地的减价修正额为( )元/m 2。（A）50（B） 250（C） 300（D）3506 现需评估某宗房地产 2004 年 10 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 2500元/m 2，成交日期为 2004 年 1 月末，该类房地产自 2003 年 7 月末至 2004 年 6 月末平均每月价格递增 l%，2004 年 6 月末至 2004 年 10 月末平均每月比上月价格上涨20 元/m 2。该可比实例在 2004 年 10 月末的价格为( )。（A）2648 元/m 2（B） 2688 元/m
3、2（C） 2708 元/m 2（D）2734 元/m 27 某套住宅建筑面积为 l00m2，套内建筑面积为 92m2，使用面积为 80m2，每平方米使用面积的价格为 3000 元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。（A）2400（B） 2580（C） 2607（D）27608 某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩 18 万元，规划容积率为 2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为 ( ) 元/m 2。（A）72（B） 108（C） 180（D）2709 以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有( )。（A）基础设施完备程度（B）城市规划限制条件（C）地面形状、面积大小（D）环境景观10 某可比实例
4、的成交价格为 2400 元/m 2，建筑面积 100m2，首期付款 12 万元，其余半年后支付 8 万元，1 年后支付 4 万元。已知年利率为 10%，则该可比实例的实际价格为( ) 元 /m2。（A）2290.91（B） 2326.41（C） 2344.16（D）2308.6611 某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积 120m2，单位建筑面积的重置价格为 800 元/m 2，建筑物残值率 6%，年折旧率 2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。（A）76800（B） 79104（C） 77952（D）8156212 某商业大楼建造期 2 年，建成 8 年后补办了土地使用权出让手续，土
5、地使用年限为 40 年，建筑物的经济寿命为 35 年，评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。（A）35（B） 45（C） 48（D）5013 已知某房地产的土地取得成本 1500 万元，土地开发成本 3000 万元，管理费用400 万元，投资利息 500 万元，销售费用 400 万元，销售税费 600 万元，开发完成后的房地产价值 10000 万元，则该房地产的成本利润率为( )。（A）36%（B） 62.07%（C） 7347%（D）80%14 基本完好房的成新率为( )。（A）十、九成新（B）九、八成新（C）八、七成新（D）七、六成新15 某宗房地产 32 年土地使用权的价格为 4000
6、元/m 2，对应的报酬率为 7%。现假定报酬率为 9%，该宗房地产 40 年土地使用权条件下的价格最接近于( )。（A）3275 元/m 2（B） 3287 元/m 2（C） 3402 元/m 2（D）4375 元/m 216 某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20%，年运营费用 50 万元。目前，该类物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商场在2005 年 10 月的价值最接近于( )万元。（A）536（B） 549（C） 557（D）8161
7、7 已知某房地产 40 年收益价格为 150 万元，该房地产报酬率为 10%，那么该宗房地产 30 年收益价格为( )万元。（A）112.5（B） 155.6（C） 144.6（D）132.418 已知一年期国债利率为 3.31%，贷款利率为 5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为 1.32%，缺乏流动性补偿为 1.42%，所得税抵扣为 0.5%，则报酬率为( ) 。（A）7.78%（B） 8.28%（C） 13.21%（D）14.21%19 某宗房地产，净收益每年 50 万元，建筑物价值 200 万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为 10%，则该宗房地产的总价值为(
8、)万元。（A）417（B） 500（C） 460（D）45020 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是 6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为( )%。（A）6（B） 6.9（C） 8.8（D）921 有效毛收入乘数是估价对象房地产的( )除以其有效毛收入所得的倍数。（A）售价（B）租金（C）潜在毛收入（D）净收益22 某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为 17%，按季计息；乙方案的贷款利率为 18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择( )。（A）方案甲（B）方案乙（C）方案甲和方案乙均可（D）无法判断23 当房地产价格的变动过
9、程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用( ) 预测房地产的未来价格。（A）数学曲线拟合法（B）平均增减量法（C）平均发展速度法（D）移动平均法24 某地区某类房地产 19992005 年价格如下表所示：某类房地产 19992005 年价格 单位：元/m 2根据平均增减量法进行估价，预测该地区该类型房地产 2006 年的价格为( )元/m 2。（A）3200（B） 3185（C） 3257（D）315625 某城市某类房地产的当期实际价格水平为 3600 元/m 2，预测值为 3630 元/m 2，修匀常数为 0.65，则下一期房地产的预测值为( )元/m 2。（A）3
10、610.5（B） 3619.5（C） 3711.5（D）3719.526 某宗房地产的总价值为 5000 万元，其总地价为 2000 万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90 万元，该部分的建筑面积为 200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为 ( )。（A）1%（B） 1.5%（C） 2%（D）2.5%27 某大厦总建筑面积 10000m2，房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值 2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 180 万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为 ( )。（A
11、）2.4%（B） 3.0%（C） 3.8%（D）7.2%28 已知某临街深度 30.48 米(即 100 英尺)、临街宽度 15 米的矩形土地，总价为100 万元。相邻有一临街深度 45.72 米(即 150 英尺)、临街宽度 15 米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为( )万元。（A）109（B） 117（C） 124（D）13029 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度 27 米，前街路线价为 2000 元/m 2，后街路线价为 1000 元/m 2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )米。（A）9（B） 13.5（C） 15（D）1830 有一宗三角形的土地需要进行估价，
12、其临街路线价(土地单价)为 2000 元/m 2，如果该宗地临街深度为 75 英尺，临街宽度为 50 英尺，那么该宗三角形土地的价格为( )万元。 矩形土地平均深度价格修正率表（A）350（B） 345（C） 315（D）30531 某幢大厦的房地总价值为 5000 万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为 1000 万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为 500 万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为( )。（A）20%（B） 10%（C） 30%（D）40%32 在某商业街深度 30.48%(即 100 英尺)、临街宽度 20%的矩形土地，总价为
13、1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为 45.72%(即 150 英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为( )万元。（A）1504（B） 1404（C） 1304（D）120433 在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。（A）居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值（B）居民区的房地产增值，工业用地房地产增值（C）居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值（D）居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值34 构成利率最高界限的是( )。（A）预期通货膨胀率（B）平均利润率（C）再贴现率（D）物价上涨
14、率35 搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的( )。（A）估价目的（B）估价方法（C）价格类型（D）时间长短二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产的最高最佳使用状态具体包括( )。（A）最佳区位（B）最佳规模（C）最佳用途（D）最佳集约度（E）最佳收益37 从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括( )等。（A）有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地（B） “干净” 的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产（C）有租约限制的房地产（D）未来状况下的房地产（
15、E）共有的房地产38 市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括( )等。（A）统一采用总价（B）统一面积单位和内涵（C）统一付款方式（D）统一币种和货币单位（E）统一采用单价39 对房地产估价的本质认识正确的有( )。（A）房地产估价是评估房地产的价格而不是价值（B）房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价（C）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（D）房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内（E）房地产估价既是一门科学又是一门艺术40 房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为( )
16、。（A）临时用地土地使用权（B）农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)（C）宅基地使用权(为农民集体土地上的)（D）行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的)（E）出让土地使用权( 为国有土地上的 )41 在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用 ( )等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。（A）比较法（B）成本法（C）基准地价修正法（D）标定地价修正法（E）假设开发法42 关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是( )。（A）地价分摊有按建筑面积、建筑物价值、土地价值三种方法（B）按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物（C）按房地价值分摊
17、适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物（D）因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行（E）高层建筑地价分摊方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊，也适用于同一层不同部位分别为不同人所有、房地价值不相等时的地价分摊43 房地产估价是估价行业的主流是由( )决定的。（A）需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性（B）房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备其他专业知识和经验（C）房地产估价行业具有广阔的发展前景（D）房地产量大面广，其他资产的数量相对较少（E）房地产需要估价的情形很多，其他资产需要估价的情形很少44
18、估价当事人是指( ) 。（A）与估价活动有直接关系的单位和个人（B）包括估价人员（C）包括估价主体（D）包括估价机构（E）包括估价委托人45 报酬资本化公式 的假设前提有( )。（A）净收益 A 每年不变（B）收益年限 n 为有限年（C）报酬率 Y 大于零（D）价格 V 符合评估时点市场情况（E）报酬率 Y 每年不变46 某类房地产 2001 年初至 2005 年初的价格分别为 2300 元 m2、2450 元/m 2、2650元/m 2、2830 元/m 2 和 3000 元/m 2，其增减量的权重分别为 0.1、0.2、0.3 和 0.4，按平均增减量趋势法估计，以 2001 年初为预测基
19、期，则该类房地产与 2006 年初的价格最接近于( ) 元/m 2。（A）3100（B） 3195（C） 3285（D）3300（E）319047 关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有( )。（A）长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测（B）长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算（C）长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整（D）长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏（E）长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势48 按照评估价值的本质来划分的房地产价值中，通常比市场价值低的有( )。（A）快速变现价值（B）谨慎价值（
20、C）清算价值（D）投资价值（E）原始价值49 影响房地产价格的区位因素有( )。（A）建筑规模（B）临路状况（C）楼层（D）繁华程度（E）建筑容积率50 估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用( )。（A）有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平（B）有助于解决日后可能发生的估价纠纷（C）有助于保持估价机构工作的连续性（D）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核（E）可以为日后的估价提供参考三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 一切财产，或为动产，或为不动产。对动产与
21、不动产的划分，通常是依据其使用性质是否可以自由移动为标准的。 ( )（A）正确（B）错误52 估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性。 ( )（A）正确（B）错误53 某建筑物总价值 100 万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、 25%、 15%，经济耐用年限分别为 55 年、10 年、5 年，残值率假设均为零，则用直线法计算出的折旧额为 6.59 万元。 ( )（A）正确（B）错误54 楼面地价是土地单价的特殊形式，比土地单价更能反映土地价格水平的剖 6。 ( )（A）正确（B）错误55 在市场法估价中，可比实
22、例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。 ( )（A）正确（B）错误56 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式，且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。 ( )（A）正确（B）错误57 有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为 50 年，单价为 3500元/m 2，乙房地产收益年限为 30 年，单价为 3000 元/m 2，那么乙的价格高于甲的价格。 ( )（A）正确（B）错误58 计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。 ( )（A）正确（B）错误59 对
23、于估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。( )（A）正确（B）错误60 某宗地已完成拆迁和三通一平，由于这些费用已经发生，在应用假设开发法进行估价时，一定要注意在评估待开发房地产价值时，要扣除拆迁成本和三通一平的成本。 ( )（A）正确（B）错误61 在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。 ( )（A）正确（B）错误62 土地所有权价格与土地使用权价格有着极为复杂的关系，但无论如何，土地使用权价格都不会高于土地所有权价格。 ( )（A）正确（B）错误63 在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整
24、为基准日期时的值。 ( )（A）正确（B）错误64 资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与价格的比率，并不明确的表示获利能力；后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得来来各期净收益现值的比率。 ( )（A）正确（B）错误65 如果某种房地产税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某企业有一在建工程，于 2005 年 10 月 1 日带抵押债务转让。已知该
25、在建工程占地面积 10000m 2，土地使用权年限为 2003 年 10 月 1 日2043 年 9 月 30 日，规划容积率为 5。14 层规划为商业，建筑面积为 2 万 m2；520 层规划为写字楼，建筑面积为 3 万 m2。项目总开发成本为 3000 元/m 2，管理费用为开发成本的 5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下： (1) 项目2004 年 6 月动工，2005 年 10 月 1 日已完成了 30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的 30%，预计再经过 24 个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。 (2) 该项目所在区域同类型、同档次
26、写字楼的售价为 8000 元/m 2，销售税费为售价的 6%。写字楼在建成后 1 年末时售出。 (3) 商业主体建成后，还需投入2000 元/m 2 的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为 3 亿元，包括税、经营成本等在内的支出占营业收入的 75%，合理商业利润为年经营收入的 10%。 (4) 2004 年 10 月 1 日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了 5000万元、年利率为 6%、每半年还款一次、5 年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担 2005 年 10 月 1 日以后的剩余债务。 (5) 项目折现率为 10%，商业物业报酬率为 12%。 (6)
27、转让在建工程时，受让方需按受让价格的 3%缴纳有关税费。 试计算该在建工程于 2005 年 10 月 1 日带抵押债务转让的合理交易价格。 67 估价对象为一出租写字楼，土地总面积 7000m2，建筑总面积 56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上 36 层，地下 2 层，土地使用权年限为 50 年，从1999 年 9 月 30 日取得土地时起计，建设期 3 年。 有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的 65%，月租金为使用面积 150 元/m 2，空置率平均为 15%。建筑物原值 22000 万元，耐用年限 60 年，残值率 0；家具设备原值 8000 万元，耐用年限为12 年，残
28、值率为 4%。经常费每月 100 万元，房产税为租金的 12%，营业税等为6%，报酬率为 8%。 请评估出该宗房地产 2004 年 9 月 30 日的买卖价格。 房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 7 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 居住用地的使用权出让最高年限为 70 年。2 【正确答案】 C【试题解析】 需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。3 【正确答案】 B【试题解析】 在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。4 【正确答案】 A【试题解析】 可比实例的成
29、交日期应与估价时点接近。5 【正确答案】 B【试题解析】 300-50250(元/m 2)6 【正确答案】 C【试题解析】 2500(1+1%)5+2042708(元/m 2)7 【正确答案】 A【试题解析】 每平方米建筑面积的价格8 【正确答案】 B【试题解析】 180000666.672.5108(元/m 2)9 【正确答案】 B【试题解析】 房地产权益状况比较、调整的内容有：土地使用年限、城市规划限制条件等。10 【正确答案】 B【试题解析】 11 【正确答案】 B【试题解析】 建筑物的现值 VC(1-dt)800120(1-2.2%8)79104 元12 【正确答案】 A【试题解析】
30、经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命 35 年。13 【正确答案】 B【试题解析】 开发利润10000-1500-3000-400-500-400-6003600(万元)成本利润率3600(1500+3000+400+500+400)100%62.07%14 【正确答案】 D【试题解析】 房屋新旧程度的判定标准是：(1) 完好房：十、九、八成；(2) 基本完好房：七、六成；(3) 一般损坏房；五、四成；(4) 严重损坏房及危险房：三成以下。15 【正确答案】 C【试题解析】 16 【正确答案】 A【试题解析】 商场未来正常年
31、净收益为 120(1-20%)-5046(万元)，运行年份40-5 35( 年 )，报酬率5%(1+60%) 8%。则该商场在 2005 年 10 月的价值17 【正确答案】 C【试题解析】 1446( 万元)18 【正确答案】 A【试题解析】 31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%7.78%19 【正确答案】 C【试题解析】 先求出土地价值(50-20012%)10%260 万元，房地产总价值260+ 200460(万元)。20 【正确答案】 B【试题解析】 R0MRM+(1-MRE0.70.06+(1-0.7)0.09 6.9%21 【正确答案】 A【试题解析】 有效毛收入乘
32、数是房地产的价格除以其有效毛收入所得的倍数。22 【正确答案】 B【试题解析】 甲方案中的实际利率为23 【正确答案】 B【试题解析】 运用平均增减量法进行预测的条件是房地产的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近。24 【正确答案】 D【试题解析】 d (2000-1800)0.02+(2190-2000)0.03+(2410-2190)0.05+ (2620-2410)0.1+(2810-2620)0.3+(3000-2810)0.5193.7(元/m 2) V8P0+di 1800+193.773156(元/m 2) 25 【正确答案】 A【试题解析】 Vi+1aP
33、i+(1-a)Vi36000.65+(1-0.65)3630 3610.5(元/m 2)26 【正确答案】 B【试题解析】 27 【正确答案】 C【试题解析】 28 【正确答案】 B【试题解析】 100+100(9%+8%)117(万元)29 【正确答案】 D【试题解析】 2000(2000+1000)2718(米)30 【正确答案】 C【试题解析】 2000120%70%75502315(万元)31 【正确答案】 C【试题解析】 32 【正确答案】 B【试题解析】 1200(40%+30%+20%+10%+9%+8%) 1404(万元)33 【正确答案】 C【试题解析】 对于不同类型的房地产
34、，同一影响因素引起房地产价格变动的方向可能是不同的。34 【正确答案】 B【试题解析】 企业借款是为了获取利润，如果利率高于利润率，企业就要将其利润全部付给贷款人，从而就不会去借款，因此，平均利润率构成了利率的最高界限。35 【正确答案】 B【试题解析】 搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,C,D37 【正确答案】 B,C,E38 【正确答案】 B,C,D,E39 【正确答案】 B,C,D,E40 【正确答
35、案】 A,B,C,E41 【正确答案】 A,B,C42 【正确答案】 B,C,D,E43 【正确答案】 A,D,E44 【正确答案】 A,B,D,E45 【正确答案】 A,B,C,E46 【正确答案】 C,D47 【正确答案】 A,C,D,E48 【正确答案】 A,B,C49 【正确答案】 B,D50 【正确答案】 A,B,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B52 【正确答案】 A53 【正确答案】 A54 【正确答案】 B55 【正确答案】 B56 【正确答案】 B57 【正确答案】 B58 【正确答案】 A59 【
36、正确答案】 A60 【正确答案】 B61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B【试题解析】 在经济发达、人口密集的地区，耕作权价格的情况。63 【正确答案】 B64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)根据题意，该在建工程土地面积 1 万 m2，土地使用权年限为2003 年 10 月 1 日至 2043 年 9 月 30 日，规划容积率为 5，允许建筑面积为 5 万m2，其中 14 层为商业用房 2 万 m2，520 层为写字楼 3 万 m2
37、。项目总开发成本为 3000 元/m 2，管理费用为开发成本的 5%，即 150 元/m 2，两项相加之和为3150 元/m 2。项目 2004 年 6 月动工，至估价时点 2005 年 10 月 1 日，已完成了全部工作量的 30%，实际资金投入为总开发成本及管理费用的 30%，即 5 万315030%4725 万元，假定费用是均匀投入，即在 2003 年 10 月 1 日与 2005 年10 月 1 日的中间点投入，可视作 2004 年 10 月 1 日一次性投入，折现率为10%。工程的其余部分，应追加投资为 5 万315070%11025 万元，在以后的 24个月中投入，可视作 2006
38、 年 10 月 1 日一次性投入 11025 万元。(2) 该项工程在估价时点(2005 年 10 月 1 日)后 24 个月即可竣工，即 2007 年 10 月 1 日可完成全部工程。写字楼在建成后一年末即 2008 年 10 月 1 日可以全部售出，售价为 8000 元/m2，写字楼销售面积为 3 万 m2，销售税费为售价的 6%，写字楼的净销售收入为：80003 万(1-6%) 22560 万元。(3) 商场部分还需投入 2000 元/m 2 的装修费，装修期一年，在期间(2007 年 10 月 1 日2008 年 10 月 1 日)均匀投入，可视作在 2008年 3 月 31 日一次性
39、投入装修费用 2 万20004000 万元。(4) 商场年经营收入(毛)为 3 亿元，包括税、经营成本在内的支出为营业收入的 75%，年净经营收入为 3亿元(1-75%)7500 万元/年，收益年份应自 2009 年 10 月 1 日至 2043 年 10 月 1日(严格一点说是 9 月 30 日)共 35 年，按商业物业报酬率 12%，折算至估价时点(2005 年 10 月 1 日) 的全部年经营收入的现值为：(5) 2004 年 10 月 1 日该企业办理了在建工程抵押贷款，获得 5000 万元、年利率为 6%、每半年还款一次、5 年内等额还款的贷款，从贷款后半年开始第 1 次还款，每隔半
40、年还款 1 次，共需还款 10 次，每次的等额本息还款额应为：在此工程转让前已还贷两次，即 2005年 4 月 1 日和 2005 年 10 月 1 日两次，而自 2006 年 4 月 1 日起共有 8 次还贷债务需由受让方归还，从 2006 年 4 月 1 日起每半年还款一次，至 2009 年 10 月 1 日止。依上述资料，可作本题之现金流量图。(6) 综上所述，此时可用假设开发法求取在建工程(带抵押债务)转让的合理交易价格： 在建工程价值续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息- 销售费用-销售税费- 续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费续建完成后的房地产价值(以 20
41、05 年 10 月 1 日为估价时点)=16949.66+46067.8363017.49(万元) 续建成本管理费用 已在上述 11025 万元中包括。投资利息 从 2006 年 4 月 1 日起每隔半年需归还贷款本息 586.15 万元，至 2009 年 10 月 1 日止共八次，折算到 2005 年 10 月 1 日共计：销售费用、销售税费已在上述销售收入、租金收入中扣除。续建投资利润已在上述续建完成后的房地产价值中包含。买方购买在建工程应负担的税费为受让价格的 3%，设受让价格即为评估的合理交易价格为 V，则税费为 3%V。 于是得到：在建工程合理交易价格V63017.49-13174.
42、67-4114.59-3%V，V44396.34 (万元)所以，此宗带抵押债务转让的在建工程合理交易价格为 44396.34 万元。67 【正确答案】 (1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：(2) 计算年总收益：5600065%15012(1-15%)55692000(元) 5569.2( 万元)(3) 计算年总费用：年家具设备的折旧费8000(1-4%)12640(万元) 年经常费100121200(万元) 年房产税5569.212%668.3(万元 )营业税等5569.26%334.15(万元)年总费用640+1200+668.3+334.15 2842.45(万元)(4) 计算年净收益：5569.2-2842.452726.75(万元)(5) 计算房地产价格：
