1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 9（无答案）一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 ( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。（A）房地产的权益和区位（B）房地产的权益（C）房地产的实物和权益（D）房地产的区位2 ( )，建设部制定了 城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据。（A）2003 年 1 月 1 日（B） 2004 年 1 月 1 日（C） 2004 年 12 月 1 日（D）2003 年 12 月 1 日3 净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为( )。（A）（B）（C）（D）4 某地块为一带有陈旧建筑物 200m2 的
2、空地，地价为 2500 元/m 2，面积为 400m2。拆除建筑物费用为 150 元/m 2，残值 50 元/m 2。则该地块总价为( )万元。（A）102（B） 52（C） 54（D）1035 某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18 年，剩余经济寿命为 22 年，残值率为 4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。（A）43.2%（B） 50%（C） 56.8%（D）70%6 房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )。（A）最高最佳使用原则（B）合法原则（C）估价时点原则（D）
3、独立客观公正原则7 市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得 103 分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98 分，则个别因素修正系数为( )。（A）1.05（B） 0.98（C） 0.95（D）1.038 某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有 10 层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为 1000m2，则建筑容积率为( )。（A）60（B） 6（C） 10（D）60%9 假设某类住宅价格从 3000 元/m 2，下降到 2800 元/m 2，其需求量从 900 套上升到1000 套，则用中点法计算该类住宅需求的
4、价格弹性为( )。（A）-1.33（B） -0.66（C） 0.66（D）1.5310 在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指( )。（A）使用价值（B）交换价值（C）理论价值（D）评估价值11 某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为79.6%、 74.7%、 76.7%、85.0% 、89.2%、92.5%、98.1%( 以 2002 年 1 月 1 日为100%)。其中有一房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元/m 2，对其作交易日期修正到 2004 年 10 月 1 日的价格为 ( )元/m 2。（A）2121
5、（B） 2200（C） 1819（D）224212 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m 2、860 元/m 2、800 元/m 2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。（A）甲土地（B）乙土地（C）丙土地（D）甲、乙、丙三宗土地任选其一13 针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。（A）主观合理价值和公开市场价值（B）主观合理价值和非公开市场价值（C）主观合理价值和客观合理价值（D）公开市场价值和非公开市场价值14 当居民收入的增加是( )的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。（A）低收入者（B）中等
6、收入者（C）高收入者（D）可支配收入15 某宗房地产土地面积 300m2，建筑面积 250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积 300 元，残值每平方米建筑面积 50 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。（A）62500（B） 62000（C） 61000（D）6150016 下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。（A）政府协议出让土地（B）购买相邻房地产（C）卖方不了解行情（D）设立抵押的房地产17 已知某城市容积率修正系数表，见下表。 容积率修正系数表若确定比较案例宗地地价为 900 元/m 2，容积率为 1.7，待估宗地规划容积
7、率为 1.3，则进行容积率修正后可比实例的价格为( )元/m 2。 （A）1177（B） 675（C） 6882（D）120018 估价上的折旧注重的是( )。（A）原始取得价值的减价修正（B）原始取得价格的摊销与回收（C）重置价格的摊销与回收（D）价值的减价修正19 某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为 40 年，建造期为 2 年，建筑物的经济寿命为 60 年，则建筑物折旧的经济寿命为( ) 年。（A）38（B） 42（C） 58（D）6020 某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来
8、正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20%，年运营费用 50 万元。目前该类物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商场在2005 年 10 月的价值最接近于( )万元。（A）536（B） 549（C） 557（D）81621 下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。（A）新开发房地产项目（B）用于出售用途的房地产项目（C）具有投资开发或再开发潜力的房地产（D）用于投资或再开发的房地产22 评估某宗房开发用地 2005 年 10 月 16 日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2005 年 10 月 16 日。如果预测该宗土地 2008
9、年 10 月 15 日开发完成后的房价为 3000 万元，折现率为 12%，则需将这 3000 万元折现到 2005 年 10 月 16 日，即在 2005 年 10 月 16 日的房价实际为( )万元。（A）2526（B） 2241（C） 2135（D）298523 某地区某类房地产 19982004 年价格见下表。 某类房地产 19982004 年价格 (单位：元/m 2)根据直线趋势法，预测该地区该类型房地产 2005 年的价格为( )元/m 2。 （A）3300（B） 3157（C） 3357（D）315624 运用平均增减量法进行估价的条件是( )。（A）房地产价格时间序列逐期升高或
10、下降（B）房地产价格的变动呈现出一定的规律性（C）房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等（D）房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近25 某高层楼房占用的土地总面积为 900m2，房地产总价值为 3000 万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为 2000 万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为 1000 万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m 2。（A）700（B） 600（C） 500（D）20026 某临街深度 30.48%(100ft)、临街宽度 2
11、0%的矩形土地，总价为 1500 万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为 15.24%(50ft)、临街宽度 20%的矩形土地的总价为 ( ) 万元。（A）1200（B） 1150（C） 1100（D）105027 某高层楼房占用的土地总面积为 800m2，总建筑面积为 2000m2，某人拥有其中120m2 的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m 2。（A）40（B） 45（C） 48（D）5028 通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( ) 对地价的影响。（A）土地面积（B）地质条件（C）土地位置（D）土地
12、形状29 用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：基础数据是否准确； 测算过程是否有错误；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查( ) 。（A）（B） （C） （D）30 收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。（A）预期收益大小（B）预期收益能力（C）预期价格高低（D）预期价格涨落31 已知某房地产 40 年收益价格为 150 万元，该房地产
13、报酬率为 10%，那么该宗房地产 30 年收益价格为( )万元。（A）112.5（B） 155.6（C） 144.6（D）132.432 某宗房地产未来第一年的净收益为 20 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 3 万元，该类房地产的报酬率为 8%。该房地产的价格为( )万元。（A）695.83（B） 681.25（C） 715.83（D）718.7533 假设开发法是以( ) 原理为理论依据的。（A）收益递增原理（B）均衡原（C）预期原（D）未来趋势原理34 在影响房地产价格的各因素中，“城市化” 属于 ( )。（A）社会因素（B）环境因素（C）人口因素（D）行政因素35 某地区某
14、类房地产 19982004 年价格见下表。 某类房地产 19982004 年价格 (单位：元/m 2)根据平均发展速度法进行估价，预测该地区该类型房地产 2005 年的价格为( )元/m2。 （A）3700（B） 3785（C） 3737（D）3156二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 楼面地价应该是( ) 二者之比值。（A）建筑容积率与土地单价（B）土地单价与建筑覆盖率（C）土地单价与建筑容积率（D）土地总价与总建筑面积（E）土地总价与建筑容积率37 合法原则要求房地产估
15、价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动。合法权益应包括( ) 等方面。（A）合法交易（B）合法产权（C）合法使用（D）合法处分（E）评估出的价格必须符合国家政策38 运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件( )。（A）交易日期与估价时点相近（B）使用性质相同（C）地点相近（D）价格相同（E）可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常价格39 投资利润率的计算基数包括( )。（A）土地取得成本（B）开发成本（C）管理费用（D）销售费用（E）销售税费40 建筑物的物质折旧包括( )。（A）自然经过的老化（B）正常使用的磨损（C）自然环境的恶化（D）意外破坏的损毁（E）延迟维修
16、的损坏残存41 毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价” 。其主要优点是 ( )。（A）方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料（B）由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同市场影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值（C）忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异（D）避免了由于多层次测算可能产生的各种误差累计（E）忽略了房地产租金以外的收入42 求取建筑物重新构建价格的具体方法有( )。（A）单位比较法（B）分部分项法（C）造价分析法（D）指数调整法（E）工料测算法43 在计算投资利息时要注意，应计息项目包括( )。（A）未知的、需要求取的待开发的房地产项目的价值（B）投资者购
17、买待开发房地产应负担的税费（C）销售税费及销售费用（D）开发成本和管理费用（E）开发利润44 下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。（A）土地的位置、面积、形状、地势、地质条件（B）通货膨胀率（C）环境污染程度（D）利率因素（E）基础设施完备度45 以下关于“ 地租” 的说法，正确的有 ( )。（A）地价是地租的资本化（B）地租是指利用土地所获得超额报酬（C）地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的报酬（D）地价的高低是由地租来决定的（E）提供级差地租的土地：地租：级差地租+绝对地租46 如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为 (
18、)。（A）0.5（B） 1.0（C） 1.5（D）3.0（E）1.847 抑制房地产价格上涨的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有( )。（A）制定最高限价或标准价格（B）政府通过调整房地产的供给来平抑房地产价格（C）征收房地产交易税或增值税（D）通过降低存款准备金率（E）建立一套房地产交易管理制度48 关于长期趋势法的作用，下列说法正确的是( )。（A）长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测（B）长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算（C）长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整（D）长期趋势法用来填补某些
19、房地产价格历史资料的缺乏（E）长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势49 房地产估价中，估价方法的选择是由( )综合决定的。（A）估价对象的房地产类型（B）估价方法适用的对象和条件（C）估价人员的技术水平（D）委托人的特殊要求（E）所收集到的资料的数量和质量50 下列情形下可以应用路线价法评估的有( )。（A）城市土地整理时进行的价格评估（B）城市房屋拆迁补偿目的的价格评估（C）房地产税收目的的价格评估（D）临街商业用地出租目的的价格评估（E）需要大范围内同时对大量土地进行估价的情形三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多
20、扣至零分。51 房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，即有形的实体。（A）正确（B）错误52 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权力、区位三者的综合体。（A）正确（B）错误53 由于房地产具有独一无二性，所以房地产市场不具备替代性。（A）正确（B）错误54 房地产供给有限性的本质，在于土地总量有限和面积不能增加。（A）正确（B）错误55 房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，它是一个地区性市场。（A）正确（B）错误56 房地产估价是对估价对象在某一时期的价值作出估计。（A）正确（B）错误57 同一宗房地产，在不同的时间，其价值一般是不相同的。（A）正确（B）错误
21、58 房地产估价的完整概念是：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。（A）正确（B）错误59 一般物品是“ 劳动价值 ”的货币表现，地价本质上是地租的资本化，不是 “劳动价值”的货币表现。（A）正确（B）错误60 基准地价、标定地价、房屋重置价格都是一种评估价值。（A）正确（B）错误61 标定地价是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。（A）正确（B）错误62 合法原则是房地产估价的最高行为原则。（A）正确（B
22、）错误63 成本法的本质是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。（A）正确（B）错误64 运用平均发展速度法进行房地产价格预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近，否则就不宜采用这种方法。（A）正确（B）错误65 按房地价值进行高层建筑地价分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物。（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 8 年。经调查测算，现在重
23、新建造全新状态的该建筑物的建造成本为 800 万元(建设期为 2 年，假定第 1 年投入建造成本的 60%，第 2 年投入 40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的 3%，年利息率为 6%，销售税费为 55 万元，开发利润为 120 万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 21 万元；装修的重置价格为 200万元，平均寿命为 5 年，已使用 2 年：设备的重置价格为 120 万元，平均寿命为10 年，已使用 8 年，假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。67 某在建工程开工于 2004 年 3 月 1 日，总用地面积 5000m2，规划总建筑面积为 15000m2，用途为
24、写字楼。土地使用年限为 50 年，从开工之日起计：当时取得土地的花费为楼面地价 800 元/m 2。该项目的正常开发期为 2.5 年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积 1200 元。至 2005 年9 月 1 日实际完成了主体结构，已投入 50%的建设费用。但估计至建成尚需要 1.5年，可出租面积为建筑面积的 75%，正常出租率为 80%，出租的运营费用为有效毛收入的 25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的 5.55%。试利用上述资料用现金流量折线法测算该在建工程 2005 年 9 月 1 日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为 8%，折现率为 12%)。
