1、房地产估价师（房地产基本制度与政策）模拟试卷 12（无答案）一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，它属于( )。（A）第一产业（B）第二产业（C）第三产业（D）新兴产业2 在( )，我国经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。（A）1992 年（B） 2000 年（C） 1978 年（D）1987 年3 不动产登记费的收取( )（A）按不动产面积（B）按件收取（C）按不动产体积（D）按价款的比例4 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知宣布从(
2、)下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。（A）1996 年（B） 1997 年（C） 1998 年（D）1999 年5 各种商品的需求弹性不同：为了揭示商品价格弹性高低，可以根据弹性系数的绝对值的大小进行比较，当|Ed|0，称需求为( )。（A）单一弹性（B）缺乏弹性（C）富有弹性（D）完全无弹性6 建设单位征用的土地，其土地所有权属于( )。（A）集体经济组织（B）国家（C）建设单位（D）使用单位7 用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过约定开工时间满 1 年未开工的，按地价款的( )以下征收土地闲置费。（A）10%（B） 15%（C） 20%（D）25%8 每一个需要
3、安置的农业人口的安置补助费标准，应该为该耕地被征用前 3 年平均年产值的( )。（A）24 倍（B） 46 倍（C） 68 倍（D）810 倍9 国家对房地产开发企业资质管理实行( )（A）统一审批（B）国务院审批（C）分级审批（D）部门审批10 全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须持( )以上人民政府按照国家基本建设程序批准的文件申请批准。（A）省级（B）市级（C）区级（D）县级11 签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后( )日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。（A）10（
4、B） 20（C） 30（D）4012 以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为( )。（A）定值保险和不定值保险（B）单一危险保险和综合危险保险（C）财产保险和人身保险（D）原保险和再保险13 补偿标准以“ 物”( 房屋 )为主，更能充分体现( ) 这一民事法律关系最一般的原则。（A）入股补偿（B）等价有偿（C）等价补偿（D）实物补偿14 对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，用( )评估可能会更科学。（A）成本法（B）收益法（C）市场法（D）其他15 从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是( )。（A）不等价的（B）等价的（C）有时等价，有时不等价（D）无从判断16 股票可以
5、在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让，这体现了股票的( )。（A）风险性（B）营利性（C）价格的波动性（D）流通性17 根据城市房地产管理法的规定，以下( )方式可以采用划拨方式取得土地使用权。（A）国家安全局建设房屋用地（B）军民共建用地（C）城区扩建用地（D）地方水利工程用地18 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于( )。（A）10%（B） 35%（C） 15%（D）25%19 ( )是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为（A）房屋出租（B）房屋承租（C）房屋转租（D）房屋抵押20 ( )是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。（A）直接
6、观察法（B）间接观察法（C）采访法（D）报告法21 建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行( )。（A）资质年检制度（B）资质审查制度（C）资质复查制度（D）资质审批制度22 建设单位应当自领取施工许可证之日起 3 个月内开工，因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由：延期以( )为限，每次不超过 3个月。（A）2 次（B） 3 次（C） 4 次（D）5 次23 城市房地产转让管理规定中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后( )日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。（A）30（B
7、） 90（C） 50（D）6024 城市房地产转让管理规定中规定房地产转让应当以申报的成交价格作为交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格时，以( )作为缴纳税费的依据。（A）市场价格（B）评估的价格（C）申报价格和市场价格的加权平均（D）申报价格和评估的价格的加权平均25 城市规划的作用体现在 3 个层次，不包括下列的( )（A）作为国家宏观调控的手段（B）作为政策形成和实施的工具（C）作为具有法律效力的文件（D）作为城市未来空间架构26 房屋价格计算时，按套内面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式，当面积误差比绝对值在( )以内时，据实结算房
8、价款。（A）4%（B） 3%（C） 6%（D）5%27 商品房现售应取得的条件有( )。 持有商品房预售许可证； 拆迁安置已经落实； 物业管理方案已经落实； 出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 取得土地使用权证书或使用土地的批准文件； 供水供电供热供气等基础配套设备即将到位； 持有建设工程规划许可证和施工许可证。（A）（B） （C） （D）28 城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权并用于投资开发的，转让房地产时，应按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的( )以上。（A）30%（B） 20%（C） 25
9、%（D）15%29 城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为( ) 。（A）绿岛效应（B）温室效应（C）热岛效应（D）逆温效应30 房地产权属登记是指，经权利人申请，由( )将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。（A）土地管理局（B）房地产权属登记机关（C）国家房地产管理局（D）房地产登记机关31 权属登记的根本目的和出发点是( )。（A）保护房地产权利人的合法权益（B）保证交易安全，减少交易成本（C）房地产管理的基础工作（D）为城市规划、建设、管理提供科学依据32 具有独立设计的施工图和相应的概预算，能够单独施工，但竣工
10、后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程是( )。（A）建设项目（B）工程项目（C）单位工程（D）分部工程33 国务院将( ) 资质核准列为行政许可事项，建设部对其实行资质等级管理。（A）房地产估价机构（B）房地产咨询机构（C）房地产经纪机构（D）房地产住房置业担保机构34 房地产估价资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔( )以上，并不得越级升级。（A）1 年（B） 2 年（C） 3 年（D）4 年35 物业服务费用实行酬金制的，预收的物业服务支出属于( )性质。（A）占有（B）租金（C）代管（D）融资36 维修资金的归属权属于( )。（A）物业公司（B）当地房地产主管部门（C）
11、全体业主（D）开发商37 下列关于地籍图的阐述错误的是( )。（A）地籍测量绘制的图件称为地籍图（B）地籍图内容包括地籍要素和必要的地形要素（C）地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等依据，也是建立地籍档案必不可少的资料（D）地籍要素是指土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料38 自用的地下建筑，按以下方式计税；工业用途房产，以房屋原价的( )为应税房产原值，商业和其他用途房产，以房屋原价的( )作为应税房产原值；对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下
12、部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（A）30% 40% ，50% 60%（B） 30%40%，30% 40%（C） 50%60%，50% 60%（D）50% 60% ，70% 80%39 住房公积金的本质属性是( )。（A）补助（B）工资（C）公积金（D）个人专用基金40 在中国，不满( ) 周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。（A）10（B） 14（C） 16（D）18二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个
13、选项得 0.5 分。41 下列属于正常利润的是( )。（A）创新利润（B）使用自有土地的地租（C）企业主应得的酬金（D）雇佣工人的剩余价值（E）企业主自有资本的利息42 投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为( )几个档次。（A）0（B） 5%（C） 10%（D）15%（E）30%43 房地产档案资料由( )组成（A）房地产平面图（B）房地产有关证明和文件（C）房地产卡片（D）房地产权属账册（E）房地产施工图44 城镇房屋拆迁的货币补偿金额，按照被拆除房屋的( )等因素，以房地产市场评估价格确定。（A）区位（B）用途（C）权益（D）建筑面积（E）产权性质45 新设
14、立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起 30 日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括( )。（A）营业执照（B）企业章程和验资证明（C）企业法定代表人的身份证明（D）专业技术人员的资格证书和聘用合同（E）企业纳税证明46 房屋的建筑等级分为( )方面。（A）建筑物的耐久性等级（B）建筑物的抗震等级（C）建筑物的耐火等级（D）建筑物的环保等级（E）建筑物的重要性等级47 房地产测绘的作用，( )（A）为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务（B）为房地产管理提供信息服务（C）为其他部门提供参考资料（D）为房地产管理提供技术服务（E）房地产测绘结果提供了房地
15、产商品量的量度依据48 关于加强房地产交易市场管理的通知中有明确规定，城市房地产交易包括各种所有制房屋的( ) 。（A）抵押（B）租赁（C）转让（D）捐赠（E）产权分割49 物业管理的基本特征包括( )（A）社会化（B）专业化（C）市场化（D）国际化（E）规模化50 股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于( )。（A）买卖和转让的方式不同（B）投资性质和各自包含的权利不同（C）收益和风险责任不同（D）投资风险程度不等（E）流通程度不同51 住宅共用部位、共用设施设备维修资金闲置时，可用于( )。（A）购买股票（B）购买国债（C）投资房地产（D）投资期货（E）法律、法规规
16、定的有关范围52 享受免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属的铁路运输企业是指( )。（A）铁路局及国有铁路运输控股公司（B）铁路办事处（C）中铁集装箱运输有限责任公司（D）中铁特货运输有限责任公司和中铁快运股份有限公司（E）青藏铁路公司53 建筑安装工程费由( )构成。（A）直接费（B）间接费（C）施工企业利润（D）税金（E）人工费及福利费54 房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有( )等。（A）未依法取得房地产产权证书的（B）共有房地产，未经其他共有人书面同意的（C）以出让方式取得土地使用权的（D）国家依法收回土地使用权的（E）以划拨方式取得国有土地使用权的
17、55 住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于( )自住住房。（A）购买财产保险（B）购买（C）翻建（D）装修和大修（E）建造56 征收集体土地应遵守的原则包括( )。（A）珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则（B）保证国家建设用地的原则（C）妥善安置被征地单位和农民的原则（D）有偿使用土地的原则（E）依法征地的原则57 开发商企业申请商品房预售许可，应当向有关部门提供一下哪些证件及资料( )。（A）商品房预售许可申请表（B）开发企业的营业执照和资质证书（C）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证（D）工程施工合同及关于施工进度地说明（E）商品房预售方案58 房地产权
18、属登记信息查询对查询机构的要求包括( )。（A）建立房屋权属登记信息查询制度（B）更新查询信息（C）及时提供查询（D）指定专人负责查询工作（E）不得擅自扩大查询范围59 注册房地产估价师禁止行为包括( )。（A）不履行注册房地产估价师义务（B）在执业过程中实施商业贿赂（C）允许他人以自己的名义从事房地产估价业务（D）同时在 2 个或者 2 个以上房地产估价机构执业（E）以个人名义承揽房地产估价业务60 物业服务收费的计费方式包括( )。（A）按物业面积（B）包干制（C）按物业价值比例（D）酬金制（E）薪金制三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零
19、分。61 中华人民共和国土地管理法实施条例属于我国房地产业法律法规体系中最重要的 3 部法律之一。（A）正确（B）错误62 土地使用者只有在签订了土地使用权出让合同后才能领取土地使用权证书。（A）正确（B）错误63 物业管理的前期准备是物业管理最主要的工作内容。（A）正确（B）错误64 国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况给原土地使用者适当补偿。（A）正确（B）错误65 城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物。（A）正确（B）错误66 拆迁期限是房屋拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限。（A）正确（B）错误
20、67 对在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的被拆迁人或者房屋承租人，可以实施强制拆迁，而不论其是否进行补偿安置方面的诉讼。（A）正确（B）错误68 拆迁实施过程中由于主体不明确，拆迁人可以酌情降低或不对此类房屋进行补偿。（A）正确（B）错误69 职工购买、建造、翻建、大修自住住房时和偿还购房贷款本息时都可以提取住房公积金。（A）正确（B）错误70 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。（A）正确（B）错误71 在编制控制性详细规划的过程中，容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证土地开发的效益，防止无效益和低效益开发造成的土地浪费。（A）正确（B）错误72
21、 在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得所得的，无需缴纳个人所得税。（A）正确（B）错误73 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人在商品房买卖合同中应当约定。（A）正确（B）错误74 城市房地产管理法规定商品房销售可以实行预售许可。（A）正确（B）错误75 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产。（A）正确（B）错误76 在建的工程不可抵押。（A）正确（B）错误77 依法由房地产行政主管部门代管的房屋、无人主张权利的房屋以及法律、法规规定的其他情形，登记机关不能直接代为登记。（A）正确（B）错误
22、78 房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积和共有建筑分摊面积的测算。（A）正确（B）错误79 用地面积测算包括房屋占地面积的测算、丘面积的测算、各项地类面积测算和共用土地面积的测算、分摊。（A）正确（B）错误80 纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利。（A）正确（B）错误81 房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋外墙面水平投影计算。（A）正确（B）错误82 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积测算。（A）正确（B）错误83 房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人执业资格考试和房地产经纪人协理从业资格考试。（A）正确
23、（B）错误84 住房置业担保在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。（A）正确（B）错误85 住房置业担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务(房地产开发除外)，不得经营财政信用业务；金融业务等其他业务，但能提供其他担保。（A）正确（B）错误86 物业服务合同应当就物业管理服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限及违约责任等内容进行约定。（A）正确（B）错误87 物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级及四级，资质管理办法从企业的资产、人员构成、管理物业的类型与规模、业绩、诚信和内部规章制度等方面
24、分别作了相应的等级规定。（A）正确（B）错误88 契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。（A）正确（B）错误89 营业税是提供应税劳务，转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，销售不动产的营业税率为 8%。（A）正确（B）错误90 职工单位对职工缴存的住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作所在地统计部门公布的上一年度职工月平均工资的 23 倍。（A）正确（B）错误91 农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收耕地占用税。（A）正确（B）错误92 一般情况下，商品房价格上涨将导致人们对建筑装饰材料的需求减少。（A）正确（B）错误93 按照保险人承保危险的数量为
25、标准，可以将保险分为定值保险和不定值保险。（A）正确（B）错误94 证券不是真实的资本，本身不具有价值，不能直接用于生产过程，不能执行资本的职能。（A）正确（B）错误95 保留价是拍卖的必备条件，是一种权利义务的制衡点，保留价规则实际上是权力制衡机制。（A）正确（B）错误96 会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是会计账户。（A）正确（B）错误97 规定性指标中的容积率，是规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比。（A）正确（B）错误98 超高层建筑通常采用钢筋混凝土框架结构。（A）正确（B）错误99 一般建筑物中，南北方向的墙为横墙，东西方向的墙为纵墙。（A）
26、正确（B）错误100 房屋租金是指承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。（A）正确（B）错误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。101 某市房地产开发公司 A 通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。A 公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出申请，申请最终得到批准。A 公司在拆迁中遇到
27、的钉子户 C，无正当理由拒不与 A 公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。在此期间，商业中心建设按期进行，并于次年 5 月完成施工任务，并通过竣工验收。交付使用后，A 公司将其出租给某经贸公司 (B 公司)进行经营。在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，A 公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。101 A 公司欲改变部分土地用途，需办理( )手续。（A）向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请（B）向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请（C）变更土地使用权出让合同，并调整地价款（D）重新签订土地使用权出让合同，并调整地价
28、款102 责令限期拆迁决定发布后，若 C 户仍不搬迁，可由( )组织强制拆迁。（A）房屋拆迁主管部门或人民法院（B）县级以上人民政府或人民检察院（C）县级以上人民政府或人民法院（D）房屋拆迁主管部门或人民检察院103 A 公司将商业中心进行抵押，下列说法正确的有 ( )。（A）商业中心必须与其用地同时抵押（B）抵押年限受土地使用权、使用年限限制（C）建设银行要求对商业中心保险的，需在抵押合同中载明（D）A 公司将商业中心进行抵押需将抵押情况告知 B 公司104 A 公司若在抵押期限内未能偿还银行贷款，则建设银行有权 ( )。（A）要求处分抵押物（B）扣押抵押物（C）占用抵押物（D）与 A 公司
29、协议将抵押物折价抵偿贷款105 A 公司抵押商业中心办理抵押登记需提交的文件有 ( )。（A）抵押当事人的法人资格证明（B）抵押合同（C）抵押登记申请书（D）商业中心的房地权属证明106 在抵押期间，A 公司在商业中心装配了 2 部电梯和 1 套大型中央空调，若 A公司无法偿还贷款而对商业中心进行拍卖时，下列说法正确的是( )。（A）建设银行对商业中心的房屋、土地及所有配套设施具有优先受偿权（B）拍卖时可将商业中心的房屋、土地及所有配套设施一同拍卖（C）建设银行对上述两套设备的相应拍卖价值无权优先受偿（D）拍卖时，必须剔除上述两套没备107 下列情形所造成的土地闲置中，不征收土地闲置费的有(
30、)。（A）因地下发现文物而延迟动工开发（B）因动工开发必需的前期工作出现不可预计的情况而延迟动工开发（C）因不可抗力所造成的动工开发延迟（D）因政府、政府有关部门的行为所造成的动工开发延迟108 可能对房地产开发项目的质量承担责任的单位有( )。（A）施工单位、房地产开发单位（B）设计单位（C）监理单位、材料供应单位（D）勘察单位、验收单位109 2003 年 8 月，A 市一级资质 B 房地产开发公司通过出让方式，在该市城市规划区内，以 265 万元的出让金取得了一块土地的使用权，出让合同约定由 B 公司进行基础设施建设。该项目计划总投资 600 万元，建设工期为 2 年。随后，B 房地产开
31、发公司与 C 施工队签订了施工合同，合同价为 2507 万元。由于 B 房地产开发公司自身原因，该项目直到 2004 年 4 月才动工开发建设。建设中，B 房地产开发公司为融通资金，一是通过在建工程贷款方式取得部分建设资金；二是通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。因此，B 房地产开发公司向当地房地产管理部门提出了预售申请，并得到批准。从而 B 公司获得了大量资金用于后期工程建设，保证了工程按期、保质完成，并最终通过了验收。109 按照规定，B 房地产开发公司的注册资本最低应为( )万元。（A）100（B） 800（C） 2000（D）5000110 为做好该项目，B 房地产开发公司最低应落实( )万元的项目资本金。（A）53（B） 79.5（C） 120（D）180111 针对 B 房地产开发公司未按时对该项目动工开发建设，A 市土地管理部门可以向 B 房地产开发公司征收( )万元以下的土地闲置费。（A）23（B） 33（C） 43（D）53112 B 房地产开发公司申领建筑施工许可证时，要求该项目应落实不少于( )万元的项目建设资金。（A）75（B） 90（C） 120
