1、房地产估价师（房地产基本制度与政策）模拟试卷 20 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，居住用地的出让最高年限为( )。（A）40 年（B） 50 年（C） 60 年（D）70 年2 未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续 2 年以上未使用的，经原批准机关批准，由( )无偿收回土地使用权并予以公告。（A）乡级以上政府（B）县级以上人民政府（C）市级以上人民政府（D）省级以上人民政府3 土地用途管制的核心是( )。（A）保护耕地（B）实行土地登记制度（C）实行土地有偿有限期使用制度（
2、D）不能随意改变农用地的用途4 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前( ) 年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。（A）4（B） 3（C） 2（D）15 任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。下列不能发房屋拆迁许可证的部门是( ) 。（A）国务院（B）省级人民政府（C）市级人民政府（D）乡级人民政府6 若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起( )日内向人民法院起诉。（A）15（B） 2
3、0（C） 30（D）607 拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的( )。（A）乡人民政府（B）县人民政府（C）拆迁管理部门（D）公安部门8 新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起( )日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。（A）7（B） 15（C） 30（D）609 在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向( ) 申请领取施工许可证。（A）工程所在地的县级人民政府（B）工程所在地的县级人民政府建设行政主管部门（C）工程
4、所在地的县级以上人民政府（D）工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门10 为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于 1999 年 1 月发布( )。（A）建设工程勘察设计管理条例（B） 建设工程勘察设计人员管理规定（C） 建设工程勘察设计市场管理规定（D）建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则 11 某商品住宅于 1999 年 1 月 10 日竣工并验收使用，2002 年 1 月 10 日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至( )。（A）2002 年 1 月 10 日（B
5、） 2004 年 1 月 10 日（C） 2005 年 1 月 10 日（D）2007 年 1 月 10 日12 按照住房置业担保管理试行办法的规定，住房置业担保公司提供的担保是( )担保。（A）一般保证（B）贷款人、保证人分担责任的比例保证（C）连带责任保证（D）信誉保证13 下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是( )。（A）将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁（B）承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止（C）承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益（D）租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是 城市房地产管理法规定的房屋租赁合同的必备条款14 下列关于抵押的表述中
6、，不正确的是( )。（A）抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人（B）在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证（C）因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足（D）抵押人一旦死亡，抵押权随之终止15 下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是( )。（A）新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后 60 日内向登记机关提出申请（B）城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地。原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起 90 日内申请登记（C）房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10 日内应当决定是否予
7、以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人（D）房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经 6 个月无异议的方可予以补发房屋权属证书16 从事房地产经纪活动的基本条件是( )。（A）取得房地产经纪人协理从业资格（B）取得房地产经纪人执业资格（C）取得房地产经纪人员相应执业资格证书（D）取得房地产经纪人执业资格并经注册生效17 全国房地产经纪人员执业资格制度的政策制定、资格考试、注册登记、监督管理等工作由( ) 共同负责。（A）国土资源部和人事部（B）建设部和人事部（C）建设部和房地产管理部门（D）人事部和房地产管理部门
8、18 我国房地产中介服务行业在 1994 年组建的一个全国性的自律组织是( )。（A）中国房地产协会（B）房地产估价师协会（C）中国房地产估价师学会（D）中国土地学会19 物业服务成本的构成一般包括( )。 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等，物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用， 物业管理区域清洁卫生费用，办公费用， 物业管理区域秩序维护费用， 物业管理区的绿化养护费，物业管理企业的酬金， 物业管理企业固定资产折旧费，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（A）（B） （C） （D）20 物业管理的基本特征不包括( )。（A）社会化（B）专业化（C）市场化（D）职能
9、化21 某企业年应纳税所得额为 10 万元，应缴纳企业所得税额为( )元。（A）3300（B） 33000（C） 1000（D）1000022 某市房产税按房产原值减除幅度为 30%，某企业拥有一房产原值为 3800 万元，则年征收房产税为( ) 万元。（A）114（B） 63.84（C） 31.92（D）28.7123 住房公积金汇缴年度为( )。（A）上年 1 月 1 日至上年 12 月 31 日（B）上年 6 月 1 日至当年 5 月 31 日（C）上年 12 月 1 日至当年 12 月 1 日（D）上年 7 月 1 日至当年 6 月 30 日24 ( )是管理中心运作住房公积金的基本要
10、求。（A）风险性（B）效益性（C）安全性（D）流动性25 在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为( )。（A）供给量的变化（B）影响供给量的因素变化（C）供给的变化（D）影响供给的因素变化26 规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时( ) 的变化情况。（A）经营成本（B）经营利润（C）销量（D）产量27 ( )是特别能适合家庭经济和小型合作经济分散经营的特点，满足融资要求的信用形式。（A）消费信用（B）银行信用（C）国家信用（D）民间信用28 在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，
11、规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为( )。（A）背书（B）委托（C）代理（D）审批29 下列关于保险分类的叙述有误的一项是( )。（A）以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险（B）以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险（C）以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险（D）以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险30 张某以自己的房产向保险人投保，确定该房产的价值为 100 万元，由于地震该房屋开裂，评估其重置净值为 60 万元，损失比例为 50%，则赔偿金额为( )万元。（A）100（B）
12、75（C） 50（D）2531 在房地产相关业务中，目前没有( )职业责任保险。（A）工程师责任（B）注册会计师（C）开发商（D）律师32 普通股不能享有的权力是( )。（A）参加股东大会的权利（B）参加表决的权利（C）总股控制的权利（D）股票转让权33 ( )指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷。（A）知情权（B）行使权（C）瑕疵权（D）拍卖权34 下列不属于房地产拍卖特征的是( )。（A）房地产拍卖数量多，价值高（B）房地产拍卖的时间短（C）房地产拍卖法律性强（D）拍卖结束后续工作多35 对时点指标特点叙述不正确的是( )。（A）只能间断计数（B）各时点指标不可以直
13、接累加（C）每个时点指标值的大小与时间长短无关（D）计数的准确率低36 不属于财务分析目的的是( )。（A）评价企业的偿债能力（B）评价企业的资产管理水平（C）评价企业的获利能力（D）评价企业过去的缺点37 不属于确定城市规模的意义是( )。（A）综合平衡法（B）区域分配法（C）环境容量法（D）线性阶段法38 不属于通风施工图纸类别的是( )。（A）平面图（B）剖面图（C）系统图（D）分部图39 某建设项目建设期 3 年，各年计划投资额分别为：第一年 3600 万元，第二年4800 万元和第三年 3800 元，年均价格上涨率为 5%，该项目建设期间涨价预备费为( )。（A）1570.975 万
14、元（B） 1370.975 万元（C） 1270.975 万元（D）1070.975 万元40 下列不符合工程建设定额特点的是( )。（A）稳定性（B）系统性（C）统一性（D）权威性二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 取得建设用地使用权的途径有( )。（A）通过行政划拨方式取得（B）通过国家出让的方式取得（C）通过房地产转让方式取得（D）通过房地产租赁方式取得（E）通过买卖方式取得42 对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，下列( )，经批准可保留划拨土地使用权。（A）继续
15、作为城市基础设施、公益事业和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外（B）国有企业互相兼并或非国有企业和国有企业合并后，仍为国有工业企业妁，不超过 5 年（C）国有企业兼并、合并中一方属于濒临破产企业的，不超过 5 年（D）国有企业改造、改组为公司制企业的（E）国有企业改造、改组成国有独资公司的，保留划拨不超过 5 年43 县级以上人民政府土地管理部门对应受理的建设项目征地，应在 30 日内拟定( )编制建设项目用地呈报说明书（A）修订土地利用总体规划方案（B）供地方案（C）补偿安置方案（D）补充耕地方案（E）农用地转用方案44 拆迁主管部门
16、收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对( )申请内容进行审查。（A）申请人提供的批准文件是否齐全、有效（B）拆迁范围内是否有受保护且不允许拆除的建筑（C）拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议（D）对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定及拆迁人内心满意情况（E）补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理45 根据土地使用权的获取方式，房地产的转让不包括( )。（A）以出让方式取得土地使用权的房地产转让（B）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让（C）以赠与方式取得土地使用权的房地产转让（D）以拍卖方式取得土地使用权的房地产转让（E）以招标方式取得土地使用权的房地产转让46 房地产权属登记管理的原则包括
17、( )。（A）房地产权属登记的合法原则（B）房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则（C）房地产权属登记的属地管理原则（D）申请在先的原则（E）房地产权属瑕疵披露原则47 物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括( )。（A）定期收取的物业管理服务费（B）物业共用部位、共用设备设施维修资金（C）政府的扶持（D）对长期拖欠物业费业主的罚款（E）开发建设单位给予一定的支持48 在下列行为中，属于犯罪的有( )。（A）欠税（B）偷税（C）抗税（D）退税（E）漏税49 下列行为中，应当缴纳契税的有( )。（A）房屋赠与（B）非法定继承人房屋继承（C）以土地
18、、房屋权属抵债（D）以土地、房屋权属投资、入股（E）房地产抵押50 直接导致市场失灵的原因有( )。（A）外部性（B）垄断（C）排他性物品的生产（D）信息不完全（E）政府对市场的管理与协调51 属于债券基本要素的是( )。（A）债券的票面价值（B）债券的发行时间（C）债券妁价格（D）债券的利率（E）债券的补偿期限52 属于拍卖活动类型的是( )。（A）强制拍卖和任意拍卖（B）动产拍卖和不动产拍卖（C）有保留价拍卖和无保留价拍卖（D）一次性拍卖和再次拍卖（E）个人拍卖和企业拍卖53 不属于控制性详细规划有关计算规则的是( )。（A）建筑间距（B）建筑占地面积（C）总建筑面积（D）建筑高度（E）建
19、筑形式54 属于按基础构造特点分类的基础类型有( )。（A）条形基础（B）独立基础（C）复合型基础（D）荷载基础（E）箱形基础55 担保物权包括( ) 。（A）地役权（B）典权（C）抵押权（D）留置权（E）质权三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。56 凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。( )（A）正确（B）错误57 国家实行土地登记制度，应由县级以上人民政府土地管理部门对所管辖的土地进行登记造册。( )（A）正确（B）错误58 国家对集体土地实行征收或征用后，土地所有权发生转移。( )（A）正确（B）错误59 农村集体经济组织按
20、协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费。( )（A）正确（B）错误60 土地管理法根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。( )（A）正确（B）错误61 拆除代管房屋、产权不明确的房屋、已设定抵押权的房屋，依法均需办理公证手续。( )（A）正确（B）错误62 根据城市房屋拆迁估价指导意见的规定，承担城市房屋拆迁估价业务的房地产估价机构须由拆迁主管部门指定。( )（A）正确（B）错误63 新设立的房地产开发企业领取营业执照后应当在法定时间内向登记机关所在地房地产开发主管部门备案。( )（A）正确（B）错误64 拆迁人与被拆迁人未达成房屋拆迁补偿安置协议的，不能实
21、施强制拆迁。( )（A）正确（B）错误65 在中华人民共和国境内从事各类房屋建设及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证。( )（A）正确（B）错误66 建设用地规划许可证是在建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。( )（A）正确（B）错误67 对本行政区域内的建设工程勘察、设计活动实施监督管理的部门是县级人民政府。( )（A）正确（B）错误68 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地
22、用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。( )（A）正确（B）错误69 根据商品房销售代理要求的有关规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收佣金以外的其他费用。( )（A）正确（B）错误70 无权利承受人或不能确定承受人，不能进行注销登记。( )（A）正确（B）错误71 向权利人发权属证书是权属登记程序的最后一项。( )（A）正确（B）错误72 房地产估价人员的考试办法由省、自治区房地产管理部门和直辖市建设行政主管部门负责制订。( )（A）正确（B）错误73 房
23、地产估价师执业资格考试主要以基础理论为主。( )（A）正确（B）错误74 物业管理招标有公开招标和邀请招标两种方式。( )（A）正确（B）错误75 业主，即物业产权人，指房屋所有权人。( )（A）正确（B）错误76 土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。( )（A）正确（B）错误77 课税对象决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。( )（A）正确（B）错误78 住房公积金义务性的目的是使职工逐步确立住房商品意识和自主其力观念，提高购房的支付能力。( )（A）正确（B）错误79 由单位出具证明并且凭职工的有效证明材料，职工才可去申请提取公
24、积金。( )（A）正确（B）错误80 消费者和生产者的信息完整是市场失灵的表现。( )（A）正确（B）错误81 一国政府通过中央银行确定的各种利率是固定利率。( )（A）正确（B）错误82 以保险标的的价值确定与否为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。( )（A）正确（B）错误83 按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。( )（A）正确（B）错误84 非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过成交价 10%的佣金。( )（A）正确（B）错误85 反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。标志是统计认识的
25、终点。( )（A）正确（B）错误86 在速度指标统计中，定基发展速度加上 1(或 100%)等于定基增长速度。( )（A）正确（B）错误87 会计主体可以是一个法律主体，也可以是多个法律主体。( )（A）正确（B）错误88 某房地产开发公司所开发的商品房尚未售出，则该商品房在该房地产开发公司的会计科目中应列入资产类科目。( )（A）正确（B）错误89 城市用地大类中的绿地是指居住小区及居住小区以上级的公共绿地和生产防护绿地。( )（A）正确（B）错误90 中美合资企业可以选择用美元作为记账本位币，相应财务会计报告也可以提供给中国境内的使用者。( )（A）正确（B）错误91 按定额的编制程序和用
26、途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标五种。( )（A）正确（B）错误92 当测量区域的半径小于 5km 时，可将地面视作水平面。 ( )（A）正确（B）错误93 指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理。( )（A）正确（B）错误94 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效。( )（A）正确（B）错误95 诉讼时效是指权利人在法定期限内行使权利，请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利。( )（A）正确（B）错误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合
27、题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。95 某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。96 该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括( )。（A）宗地用途（B）容积率（C）建筑物的允许高度（D）建筑物的结构97 该房地产开发公司所开发的住宅和商业房地产中，若以建筑物竣工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括( )竣工建筑面积。（A）配电房（B）商业房地产（C）水塔（D）住宅98 该房地产开发公司在编制建筑工程预算时，可将该开发项目划分为( )等单项工程。（A）土建（B）管道（C）电气安
28、装（D）住宅99 该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为( )类。（A）负债（B）资产（C）成本（D）所有者权益100 该房地产开发公司将商品房销售给购房者后，购房者办理的房屋所有权证书中的附图表明了所购房屋的权属范围，明确了异产毗连房屋的权利界线，注明了套内建筑面积和分摊面积，此附图是( )。（A）宗地图（B）房产分幅图（C）房产分丘图（D）房产分户图101 若该房地产公司在本项目的开发经营过程中，其经济成本大于销售收入，则该房地产开发公司在本项目中( )。（A）必然亏损（B）必然获利（C）不盈不亏（D）盈亏根据具体情况确定101 在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司(
29、以下简称甲公司)开发的 S住宅小区预购了一套商品住房。2001 年 8 月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定”房屋建筑面积 100m2，每平方米建筑面积的价格 3000 元”。2002 年 2 月，S 住宅小区综合验收合格并交付使用，经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为 95m2，该套住房所在楼共有 20 套住房，套内建筑面积总计 3000m2，需分摊的共用建筑面积为450m2。2002 年 3 月，李某将房屋出租给王某。2003 年 8 月，王某将房屋转租给张某。102 下列关于李某抵押贷款购房的表述中，正确的有( )。（A）李
30、某不可以选择住房公积金贷款方式（B）甲公司开发的 S 住宅小区必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证后，李某方可办理预售商品房抵押贷款（C）预售商品房抵押，购房者获得的只是债权，而不是房屋所有权，尚不需办理抵押登记（D）预售商品房抵押自房屋交付使用时生效103 李某实际应支付的房价为( )万元。（A）28.50（B） 30.00（C） 30.90（D）32.78104 李某出租该套住房，应缴纳的营业税、房产税、个人所得税的税率分别为( )。（A）3% 、4%、10%（B） 3%、5%、18%（C） 4%、3%、10%（D）3% 、3%、27%105 下列关于王某转租该套住房的表述中，正确
31、的有( )。（A）王某转租该套住房，必须经李某同意（B）王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益（C）李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案（D）房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除105 某房地产开发公司拟获得某城市规划区内 A 乡所有的集体土地从事经济适用房的引发建设。A 乡原耕地面积为 100 公顷，农业总人口为 800 人，现征用基本农田以外的耕地 4 公顷。该地前三年每公顷年产值分别为 4.3 万元、4.7 万元、4.9 万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的 9 倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为
32、该耕地被征用前三年平均年产值的 6 倍。补征用土地上的附着物及青苗补偿费为 30 万元。106 A 乡人均占有耕地( )公顷。（A）0.125（B） 1.25（C） 0.05（D）0.5107 该房地产开发公司需安置 A 乡的农业人口数为 ( )人。（A）200（B） 400（C） 600（D）800108 该房地产开发公司应支付的农业人口安置补助费为( )万元。（A）240（B） 1000（C） 1112（D）1200109 该房地产开发公司应支付土地补偿费为( )万元/ 公顷。（A）40.7（B） 41.7（C） 42.7（D）43.7110 该房地产开发公司共计补偿费用( )万元。（A）1800（B） 1810（C） 2800（D）2810
