1、房地产估价师（房地产基本制度与政策）模拟试卷 31 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产是国民经济发展的一个基本的( )要素。（A）生产（B）生活（C）基础（D）产业2 房地产的部门规章是以( )颁布的。（A）省房地产行政主管部门部长令（B）国务院房地产行政主管部门的部长令（C）国务院令（D）中国城市规划局令3 拆迁条例规定,货币补偿的金额,不能由( )加强监督。（A）省人民政府（B）自治区人民政府（C）直辖市人民政府（D）镇政府4 转租期间,若原租赁合同变更、解除或终止,则转租合同( )。（A）一律取消（B）随之变更、解除或者终止（C）不再生效（D）一
2、律终止5 承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的( ),在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务,并对其提供的勘察文件的质量负责。（A）工程勘察资质证书（B）工程设计资质证书（C）工程勘察资质证书或工程设计资质证书（D）工程勘察资质证书和工程设计资质证书6 房地产权利人因法定名称改变应申请( )。（A）变更登记（B）转移登记（C）初始登记（D）注销登记7 以基数形式研究消费者效用最大化的理论称为基数效用论。基数效用论采用的分析方法是( ) 。（A）边际效用分析法（B）无差异曲线分析法（C）界面效用分析法（D）有差异曲线分析法8 转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门签署同意意见外,还必须由( )。
3、（A）出租人在合同上签署同意意见（B）原有出租人同意转租的书面证明（C）出租人在合同上签署同意意见或原有出租人同意转租的书面证明（D）出租人在合同上签署同意意见和原有出租人同意转租的书面证明9 城市建设地区的土地使用性质和使用强度控制指标由( )确定。（A）城市分区规划（B）城市控制性详细规划（C）城市土地利用总体规划（D）城市修建性详细规划10 进口设备原价是指进口设备的( )。（A）CIF+ 税费（B） FOB+税费（C） CIF 价格（D）FOB 价格11 房屋权利人法定名称改变或者房屋现状、用途变更时,应申请房屋( )登记。（A）他项权利（B）转移（C）所有权初始（D）变更12 房地产
4、估价师续期注册的有效期为( )年。（A）一（B）二（C）三（D）四13 房地产估价师必须是通过国家统一考试、执业资格认证,取得房地产估价师执业资格证书,并经注册登记取得( )的人员。（A）房地产经纪人资格证（B）房地产会计师（C）房地产估价师注册证（D）房地产评估员岗位合格证书14 对下列土地减税的有( )。农村居民占用耕地新建住宅,按规定税额减半征收一部分农村革命裂士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及边远贫困山区生活困难的农户。在规定用地标准内,新建住宅纳税确有困难的对民政部门所办福利工厂,确属安置残疾人就业的 ,可按残疾人占工厂人员的比例,酌情给予减税照顾国家在“老少边穷”地区采取以工代赈办
5、法修筑的公路,缴税确实困难的,由省、自治区财政厅(局) 审查核实,提出具体意见报财政部批准后,可酌情给予照顾对定居台胞新建住宅占用耕地,如确属农业户口 ,可比照农民建房减半征税对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施, 但确属综合性枢纽工程的,可按为农业服务直接收益占工程总效益的比重确定耕地占用税征收额（A）（B） （C） （D）15 个人住房贷款的审查,包括对借款人申请材料的审查、借款人资信审查、抵押物审查、质押权利审查、对保证人的审查等,借款人申请个人住房贷款应向贷款银行提交下列材料( ) 。合法的身份证件借款人偿还能力的证明材料合法的购(建造、大修)房合同、协议或其他批准文件抵押物或质押
6、权利清单、权属证明文件、有权分权人出具的同意、抵押或质押的证明,贷款行认可的评估机构出具的抵押物或估价报告书保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明借款人用于购买(建造、大修 )住房的自筹资金的有关证明（A）（B） （C） （D）16 银行与借款人应根据借款用途,不同的担保方式签订有关合同,可分为( )。（A）抵押贷款、质押贷款、保证贷款（B）担保贷款、抵押贷款、保证贷款（C）担保贷款、抵押贷款、质押贷款（D）担保贷款、质押贷款、保证贷款17 中国工商银行总行设在( )。（A）北京（B）汕头（C）上海（D）广州18 中国进出口银行的业务范围包括( )。办理与机电产品和成套设备有关的
7、出口信贷业务(卖方信贷和买方信贷);办理与机电产品和成套设备有关的政府贷款、混合贷款、出口信贷的转贷,以及中国政府对外国政府贷款、混合型贷款的转贷;国际银行间的贷款,组织或参加国际、国内银团贷款;出口信用保险、出口信贷担保、进出口保险;在境内发行金融债券和在境外发行有价证券(不含股票);经批准的外汇经营业务;参加国际进出口银行组织及政策性金融保险组织;进出口业务咨询和项目评审,为对外经济技术合作和贸易提供服务 ;经国家批准和委托办理的其他业务（A）（B） （C） （D）19 存单的发行方式有( ) 。（A）批发式发行和零售式发行（B）个体式发行和集体式发行（C）单一式发行和集体式发行（D）批发
8、式发行和集体式发行20 对于保险合同的主体间的相互关系说法有误的一项是( )。（A）保险合同的当事人有保险人和投保人,保险合同的关系人有被保险人和受益人（B）保险人又称承保人,是指在保险关系中,依保险合同的约定,享有收取保险费的权利,并向被保险人承担赔偿损失或者给付保险金义务的一方（C）在我国,保险人是指各家保险公司,投保人是指与保险人订立保险合同,并按保险合同承担缴付保险费义务的另一方,投保人可以是法人,也可以是自然人（D）保险人俗称“ 保户”,是指保险事故发生的遭受损失并享受保险保障的人。21 股票与股单的区别表现在多方面,不是其根本区别的是( )。（A）适用范围不同（B）性质不同（C）内
9、容不同（D）表现形式不同22 地形图具有现实性和( )的特点,决定了它可以作为其他各种专题图的底图。（A）可量测性（B）稳定性（C）可变性（D）可比性23 以下关于房地产面积测算方法的说法中，错误的是( )。（A）房地产面积测算的方法很多，按测算的形式可以分为解析法和图解法两大类（B）进行房地产面积测算，主要采用解析法（C）房屋用地面积大多采用界址点坐标法测算（D）房屋的面积一般用几何图形法量算24 业主公约由( ) 制定并修改。（A）业主大会（B）业主委员会（C）一半以上业主（D）全体业主和物业管理企业共同25 禁止发布房地产预售广告的是( )。（A）在划拨土地上开发建设的房地产（B）已设定
10、抵押的房地产（C）未取得商品房预售许可证的房地产（D）没有选聘物业管理企业的房地产26 契税的税率采用( ) 。（A）定额税率（B）超额累进税率（C）比例税率（D）各地适用税率27 中国传统的城市住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的( )住房制度。（A）实物补贴性（B）实物福利性（C）低租福利性（D）货币补贴性28 ( )的颁布，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。（A）中华人民共和国土地管理法（B） 城市房地产管理法（C） 中华人民共和国城市规划法（D）中华人民共和国土地使用法29 建设工程勘察、设计的招标人应当在( )推荐的候选方案中确定中标方案。（A
11、）业主（B）评标委员会（C）投资人（D）监理单位30 等产量曲线凸向原点，表示随着一种生产要素投入的增加，每增加一单位，所能替代的另一种生产要素的数量将逐渐减少，这是由( )所决定的。（A）边际效用递减规律（B）边际收益递减规律（C）边际技术替代率递减规律（D）规模报酬递减规律31 房屋登记费向申请人收取，住房登记一套住房为一件，收费标准为每件( )元。（A）50（B） 80（C） 100（D）12032 物业管理市场的需求主体是( )。（A）业主（B）房屋承租人（C）物业使用人（D）房屋租赁人33 股票的( ) 随股份有限公司的经营状况和盈利水平而浮动，同时还会受到股票市场行情的影响。（A）
12、盈利性（B）风险性（C）价格波动性（D）流通性34 假设某建设项目建设期 4 年，各年计划投资额分别为：第一年 3600 万元，第二年 4800 万元，第三年 3800 万元，第四年 3400 万元，年平均价格上涨率为 5，则该项目建设期间涨价预备费为( )万元。2010 年考题（A）1130（B） 1165.43（C） 1910（D）2003.735 房地产开发企业不得采取( )的方式销售商品房。2005 年考题（A）分期付款（B）收取预售款（C）收取定金（D）返本销售36 下列关于预告登记的表述中，错误的是( )。2007 年考题（A）预告登记的目的是保障将来实现的物权（B）预告登记后，债
13、权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的，预告登记失效（C）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力（D）预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖37 下列股东权利中，属于自益权的是( )。2010 年考题（A）股票过户的权利（B）表决权（C）查询公司经营状况的权利（D）出席股东大会的权利38 房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由( )认定。（A）拆迁人（B）拆迁主管部门（C）房地产权属登记部门（D）规划行政主管部门39 选聘、解聘物业管理企业是( )的职责。（A）业主大会（B）业主代表大会（C）业主委员会（D）居民委员会40 城市规划中确
14、定的必须控制的城市基础设施用地的控制界线，称为城市( )。（A）绿线（B）蓝线（C）黄线（D）紫线二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项,一般应包含( )。（A）开发单位、设计单位、施工单位,委托监理的应注明监理单位（B）装修、装饰注意事项（C）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项（D）上水、下水、电、燃气、通讯等设施配置的说明（E）厕所、厨房使用注意事项42 报建审批管理主
15、要包括( )。（A）对建设项目选址审批核发项目选址意见书（B）对城市用地审批核发建设用地规划许可证（C）对建设工程审批核发建设工程规划许可证（D）对建设工程质量审批核发竣工验收意见书（E）对建设人员资质检核颁发证书43 城市房地产管理法规定,( )应签订书面合同。（A）房屋租赁（B）房地产抵押（C）房地产转让（D）土地使用权划拨（E）土地使用权出让44 我国住房公积金实行低存低贷的利率政策,最大限度支持职工贷款购房,国家为了职工住房公积金的利率给予了补偿( )。（A）单位相应地资助职工一定比例的住房公积金相当于弥补职工缴存公积金部分的利率损失（B）提供社会性的住房保障供应体系（C）提供适时的购
16、房贷款（D）对个人住房公积金及其收益予以免税（E）提供家庭性的住房保障供应体系45 长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资,其特点有( )。（A）融资期长,至少在一年以上,最长可达数十年, 甚至没有期限（B）融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要。新筹措的长期资金主要用于补充固定资产,扩大再生产能力,如开办新企业、更新改造或扩充厂房设备,国家长期建设性项目的投资等（C）资金交易量大（D）作为交易工具的有价证券,与短期金融工具相比 ,其收益较高,但流动性差、价格变动幅度大,有较大风险46 以被保险标的不同性质为标准,保险可分为( )。（A）自愿保险（B）强制保险（C）人身保险（
17、D）财产保险（E）意外伤害保险47 搜集资料的方法有( ) 。（A）直接观察法（B）采访法（C）报告法（D）反馈法48 国家城市规划体系包括( )。（A）规划法规体系（B）规划行政体系（C）规划运作体系（D）规划编管体系49 当排水不能以重力流排至室外排水管中时,必须设置局部污水抽升设备来排除内部污废水。常用的抽升设备有( )。（A）污水泵（B）潜水泵、喷射泵（C）手摇泵（D）气压输水器50 工程造价的特点有( )。（A）大额性（B）常规性（C）层次性（D）复杂性（E）动态性51 建筑设计评价指标包括( )、厂房有效面积与建筑面积比和工程全寿命成本。（A）绿化面积（B）单位面积造价（C）厂房展
18、开面积（D）永久性堆场占地面积（E）建筑物周长与建筑面积比52 货币政策作为国家宏观经济政策的重要组成部分之一，通常具有( )两大功能。（A）调节性（B）防御性（C）控制性（D）主动性（E）中间性53 基金按其运用方式不同，可分为( )。（A）开放型基金（B）封闭型基金（C）融通型基金（D）追加型基金（E）固定型基金54 根据会计基本准则规定，( )是会计信息的首要质量要求，是企业财务报告中所提供会计信息应具备的基本质量特征。（A）可靠性（B）相关性（C）可比性（D）明晰性（E）可理解性55 廉租住房保障资金的来源有( )。2007 年考题（A）财政预算资金（B）房屋维修资金（C）土地出让净收
19、益（D）住房公积金增值收益（E）廉租住房预售资金三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。56 需要延长拆迁期限,拆迁人应当在批准的拆迁期限届满 30 天前向房屋拆迁主管部门提出延期拆迁申请。( )（A）正确（B）错误57 房地产估价师可以在任何一家房地产估价机构执业,由房地产估价机构统一接受委托。( )（A）正确（B）错误58 国家对工程招标代理机构实行资质年检制度。( )（A）正确（B）错误59 未报建的开发项目不得办理招标投标和发放施工许可证,设计、施工单位不得承接该项工程的设计和施工。( )（A）正确（B）错误60 年应税所得额超过 3
20、 万元至 10 万元以下(含 10 万元)的,按 18%的税率征收企业所得税。( )（A）正确（B）错误61 按资产有无实物形态分,可以分为有形资产和无形资产。应收账款、短期投资、专利、商标均属于有形资产。( )（A）正确（B）错误62 调查对象和调查单位可以是某种实体,也可以是某种现象和行为。( )（A）正确（B）错误63 承租人经出租人同意,可以依法将承租房屋转租,但出租人不能从中获得收益。( )（A）正确（B）错误64 在建工程竣工时,如抵押权仍未消灭,抵押人在申请领取房屋权属证书时,当事人应重新办理房产抵押登记。( )（A）正确（B）错误65 除委托方对物业管理企业可提供无偿管理用房外
21、,在物业管理合同中,不应有无偿无期限的承诺。如对住用人无偿提供班车服务等。这是因为,首先物业管理从本质上讲是市场经济条件下的有偿服务,无偿提供服务是福利制的产物;其次,无偿提供导致住用人之间享受到的服务不一致,因为物业管理企业提供的无偿服务对每个住用人来说,并不都是必需的;第三,物业管理的委托是有期限的 ,无限期的承诺从理论上讲是不通的,在实践上也是难以做到的。( )（A）正确（B）错误66 收入总额指生产、经营所得和其他所得。生产经营所得指从事制造业、采掘业、交通运输业、建筑安装业、商业、金融业、服务业、勘探开发作业及其他作业的生产经营所得。其他所得指利润、利息租金,转让财产收益,提供或者转
22、让专利权、专有技术、商标权、著作收益以及营业外收益所得。( )（A）正确（B）错误67 自营性个人住房贷款是银行自主发放的贷款,贷款受理、审批、发放等由银行负责,贷款风险由银行承担;政策性个人住房贷款是一种委托贷款 ,贷款受理、审批由政府住房基金管理中心办理,银行根据委托贷款协议或合同载明的内容发放贷款,委托银行不承担贷款的风险。( )（A）正确（B）错误68 票据市场包括票据承兑市场和票据贴现市场。( )（A）正确（B）错误69 按基金的发起和建立方式的不同,基金证券有基金受益证券和基金股票两种形式。( )（A）正确（B）错误70 结构相对指标是指取自两个不同性质的总体但又有一定联系的总量指
23、标对比的综合指标。( )（A）正确（B）错误71 应付债券属于流动负债。 ( )（A）正确（B）错误72 合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。 ( )（A）正确（B）错误73 划拨土地使用权的租赁时间超过 1 年的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。 ( )（A）正确（B）错误74 一幢房屋，其价值既受建筑结构、区位等影响，又受产权状况的影响。 ( )（A）正确（B）错误75 拍卖的报价是一种价格上行的报价方式。 ( )（A）正确（B）错误76 预购商品房抵押也称为房屋期权抵押，购房者在签订购房合同时，双方产生了债的关系，购房者获得的是房屋所有权。( )（A）正确（B）错误77
24、商品租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的。（A）正确（B）错误78 我国注册建筑师级别设置分为一级、二级、三级注册建筑师。（A）正确（B）错误79 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府还应当优先给予住房保障。( )（A）正确（B）错误80 我国采用渤海平均海水面作为高程基准。( )（A）正确（B）错误81 房产测绘可分为房产基础测绘和房产项目测绘。( )（A）正确（B）错误82 房屋建筑面积的量算精度要求比较高，一般不能直接从图上量取，而必须进行实测和计算。、( )（A）正确（B）错误83 地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影
25、图。( )（A）正确（B）错误84 如果交易双方对确认的评估价格有异议，可以要求重新评估，对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民检察院提起诉讼。( )（A）正确（B）错误85 货币具有价值尺度、流通手段、支付手段、贮藏手段和世界货币职能五个职能。( )（A）正确（B）错误86 连续型变量值只能用计算的方法取得。( )（A）正确（B）错误87 房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。2004 年考题( )（A）正确（B）错误88 国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。2009 年考题( )（A）正确（B）错误89 金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，
26、但不包括所有权凭证。( )2004 年考题（A）正确（B）错误90 申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。2009 年考题( )（A）正确（B）错误91 投资基金证券，是指由基金管理人向社会公开发行的，表示持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。( )2005 年考题（A）正确（B）错误92 封闭型证券基金的特点是资产比较稳定，要求有较强的变现能力。( )（A）正确（B）错误93 持有优先股的股东，在公司重大决策时享有表决权。( )（A）正确（B）错误94 征收集体土地是国家为了公共利益需要而强制取得土地所有权的行为。
27、( )（A）正确（B）错误95 物价总水平下降，且持续下降至少在半年以上，就意味着出现通货紧缩。( )（A）正确（B）错误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。95 甲房地产开发公司(以下简称甲)在 H 省 B 市建设 C 住宅小区。C 住宅小区占地40 公顷，其中 5 公顷的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2005 年 6 月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售，同年 7 月，在职职工丙签订了购买该小区
28、 D 套商品房预售合同，并在合同中约定“ 房屋建筑面积为 100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理。”同年 8 月甲经有关部门批准调整了原规划设计，在小区内增加了一部分商业用房，同时 D 套房屋的建筑面积也变更为 105m2，并书面通知了丙。 该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测 D 套房屋的套内建筑面积为 83m2，套内阳台建筑面积为 3m2，分摊的共有建筑面积为 21m2。96 甲以出让方式获得 C 小区土地使用权应当由( )批准。（A）B 市土地管理部门（B） B 市人民政府（C） H 省人民政府（D）国务院97 甲预售商品房时
29、，应当具备( )等条件。（A）取得土地使用权证（B）投入资金达到工程建设总投资的 20%（C）取得建设工程规划许可证（D）取得商品房预售许可证98 乙代理预售商品房必须向购房人出示( )。（A）商品房预售许可（B）商品房销售广告（C）房屋综合验收合格证明（D）甲出具的商品房销售委托合同99 签订的商品房预售合同应当向( )行政主管部门备案。（A）工商（B）土地（C）房产（D）建设100 丙收到甲规划设计变更书面通知之日起( )日内未做出书面意见的视为接受。（A）5（B） 10（C） 15（D）20101 甲在销售商品房时应当缴纳( )。（A）营业税（B）城市维护建设税（C）契税（D）房产税10
30、2 在房屋产权登记中，D 套房屋的建筑面积应登记为 ( )m2。（A）100（B） 104（C） 105（D）107103 丙经过考虑，决定购买，若商品房预售合同中 D 套房屋的单位为 2000 元/m 2，则甲房地产开发公司可以向丙要求补缴房款( )元。（A）6000（B） 8000（C） 10000（D）15000104 丙在购买该房屋的过程中可以申请( )。（A）住房公积金贷款（B）自营性个人住房贷款（C）个人住房组合贷款（D）单位购建房贷款105 A 市某房地产开发公司 B，拟在某市中心繁华地段进行开发建设一商业广场。B 房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了
31、土地出让金。该项目建设中，B 房地产开发公司通过招标方式，选择了施工及监理单位。该项目建成后，B 房地产开发公司将该商业广场 13 层转让给 C 公司，将 45层租给 D 公司。105 按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括( )。（A）拍卖方式（B）招标方式（C）协议出让（D）挂牌出让106 按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为( )年。（A）30（B） 40（C） 50（D）70107 若 B 房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向( )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。（A）1（B） 2（C） 3（D）4108 监
32、理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取( )等形式，对建设工程实施监理。（A）旁站（B）巡视（C）平行检验（D）仅听取汇报109 关于该项目中标人确定后，下列说法正确的包括( )。（A）招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人（B）招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人（C）中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让（D）中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成110 B 房地产开发公司和 C 公司，在房地产转让合同签订后( )日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向 A 市房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。（A）15（B） 30（C） 60（D）90111 C 公司为获得房地产权，应办理( )。（A）到 A 市房地产行政主管部门，办理房屋所有权初始登记，取得房屋所有权证（B）到 A 市房地产行政主管部门，办理房屋所有权转移登记，取得 房屋所有权证（C）到 A 市土地管理部门，办理国有土地使用证 （D）到 A 市土地管理部门，办理国有土地所有证
