1、房地产估价师（房地产基本制度与政策）模拟试卷 41 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在征用土地时应反对两个极端,下列对其表述正确的是( )。（A）以节约土地为理由,拒绝私人征用（B）大幅度提高征地费用,以限制农业部门占有土地（C）大幅度提高征地费用,来鼓励发展农业用地（D）以节约土地为理由,拒绝国家征用2 拆迁估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示( ),并进行现场说明,听取有关意见。（A）5 天（B） 10 天（C） 7 天（D）15 天3 城市分区规划经当地( )审核后,报城市人民政府审批。（A）土地管理部门（B）人民代表大会（C）城市规划管理部
2、门（D）房地产管理部门4 开发单位除土地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额( ) 。（A）10% 以上（B） 15%以上（C） 25%以上（D）30% 以上5 转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( ) 日内 ,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（A）15（B） 30（C） 60（D）906 房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法以拍卖方式转让房地产,应当向( )县级以上地方人民政府房地产行政主管部门如实申报成交价格。（A）转让人所在地（B）受让人所在地（C）房地产所在地（D）抵押权人所在地7 物业管理服
3、务收费包括( )两大类。（A）公共性服务费和私人服务费（B）公共性服务费和特约服务费（C）封闭性服务费和私人服务费（D）封闭性服务费和特约服务费8 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当向( )发出保修通知。（A）建设单位（B）施工单位（C）总承包单位（D）监理单位9 ( )是股票的一个基本特征,他对社会资金的有效利用和资源的合理配置具有重要的促进作用。（A）流通性（B）稳定性（C）决策参与性（D）价格的波动性10 住房公积金缴存比例实行动态调整机制,由( )拟定。（A）住房公积金管理委员会（B）住房公积金管理中心（C）缴存住房公积金的单位（D）省级人民政府11
4、根据( )的不同,房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。（A）转让的对象（B）转让的方式（C）转让的范围（D）转让的内容12 城市房地产抵押管理办法规定房地产当事人应在抵押合同签订后的( )内,持有关文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。（A）15 日（B） 20 日（C） 30 日（D）40 日13 房地产管理部门对符合登记条件的应在( )内核准登记并颁发他项权利证书,特殊原因的最长不得超过法定办理期限。（A）5 日（B） 10 日（C） 15 日（D）30 日14 私有房屋出租人必须持有( ),承租人必须持有( )。（A）房屋所有权证 身份证明（B） 房屋所有权证 租房证明和
5、身份证明（C） 房屋所有权证和城市人民政府规定的其他证明文件 身份证明（D）房屋所有权证和城市人民政府规定的其他证明文件 租房证明和身份证明15 保险事故发生以后,有权获得保险金给付的人应为( )。（A）投保人（B）被保险人（C）受益人（D）经纪人16 在进行土地面积测算时,不计入用地面积的范围有( )。无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地公共使用的河滩、水沟、排水沟已征用、划拨或属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地其他规定不计入宗地的面积（A）（B） （C） （D）17 税收是国家依据其社会职能参加社会剩余产品分配的一种规范形式,即国家
6、为了实现其职能,凭借政治权力,按照法律规定的标准,无偿地取得财政收入的一种分配形式,它具有的特点是( ) 。（A）强制性、无偿性、固定性（B）强制性、有偿性、固定性（C）自觉性、无偿性、固定性（D）自觉性、有偿性、固定性18 下列对于单利与复利的区别,说法不正确的一项是( )。（A）单利是指在计算利息时,不论期限长短,仅按本金计算利息 ,所生利息不加入本金重复计算利息（B）复利是指计算利息时,要按一定期限(如一年)将所得利息加入本金再计算利息,逐期滚算,俗称“ 利滚利”（C）用单利计算利息,具有手续简便的优点,而用复利计算利息,则有利于加强资金使用的时间观念,促进企业加速资金周转,从而有利于提
7、高资金的使用效益,特别是可用来比较不同期限的资金使用效益（D）在我国,大量存款通常采用复利计算,而少量存款采用单利计算19 根据我国保险法的规定,在我国设立保险公司必须具备的条件是( )。具备专业知识和业务工作经验的高级管理人员;具有健全的组织机构和管理制度;符合保险法 和公司法 的有关规定;符合规定的注册资本最低限额,我国规定这一限额为人民币 2 亿元;有符合要求的营业场所和与业务有关的其他设施;设立保险公司必须经金融监督管理部门批准（A）（B） （C） （D）20 下列不是股票与公司债券的质的区别的是( )。（A）适用范围不同（B）投资性质和各自所包含的权利不同（C）收益和风险责任不同（D
8、）投资风险程度不同21 刑法规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处( )，并处罚金。（A）3 年以下有期徒刑或者拘役（B） 5 年以下有期徒刑或者拘役（C） 5 年以下有期徒刑或者管制（D）5 年以上，10 年以下有期徒刑22 下列职能中，属于保险基本职能的是( )。（A）分散危险（B）融通资金（C）防灾防损（D）分配资金23 瑕疵请求权是指( ) 。（A）拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷（B）公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷（C）竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍
9、品的缺陷（D）买受人在以最高应价购得拍卖标的时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷24 不属于通风施工图纸类别的是( )。（A）平面图（B）剖面图（C）系统图（D）分部图25 维修资金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由( )制定。（A）业主（B）银行（C）市、县房地产行政主管部门（D）市、县财政部门26 下列不属于房地产保险估价范围的是( )。（A）房地产投保时的保险价值评估（B）保险事故发生后的损失价值（C）价值的最差值的评估（D）损失程度评估27 国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。国家信用的工具不包括( ) 。（A）公债（B）国库券（C）商业票据（D）政府对外担
10、保28 关于物权的效力说法有误的是( )。（A）同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存（B）同一标的物一般来说物权优先于债权（C）私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效（D）物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利29 房屋面积测算的内容不包括( )。（A）房屋建筑面积（B）房屋使用面积（C）共有建筑分摊面积（D）房屋占地面积30 下列关于土地使用权划拨正确的表述为( )。（A）经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者（B）在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用（C）只要有政府批准，
11、无须缴纳任何费用（D）在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用31 房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取( )。（A）佣金（B）手续费（C）咨询费（D）保证金32 房地产预售、销售广告，必须载明的事项不包括( )。（A）开发企业名称（B）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称（C）房地产项目名称（D）预售或者销售许可证书号33 按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按( )进行登记。（A）实际面积（B）建筑面积（C）土地面积（D）测量面积34 人民法院依法对某抵押的房地产进行拍卖，该房地产的评估价为 500 万元，那么
12、第一次拍卖的保留价为( )万元。（A）400（B） 500（C） 450（D）47535 物业服务企业的资质管理实行( )制度。（A）备案审查（B）分级审批（C）分类分级审批（D）集中审批36 某企业拥有一原值为 2000 万元的房产，该市房产税按房产原值减除幅度为15征收，则该房产年征收房产税为( )万元。（A）255（B） 24（C） 26（D）20437 下列关于拍卖公正原则的表述中，错误的是( )。（A）拍卖人及工作人员不得以竞买人身份参加本拍卖机构举办的拍卖活动（B）拍卖活动中，拍卖人不得有歧视竞买人使其无法成交或超高价成交的行为（C）委托人应向拍卖人，同时拍卖人也应向竞买人指明或提
13、示其知道或应当知道的拍卖标的瑕疵（D）委托人不得竞买本身所委托的拍卖标的，可以委托他人代为竞买38 某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为( )预算价格。2004 年考题（A）单项工程（B）单位工程（C）分部工程（D）分项工程39 建设工程规划许可证是( )行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证。（A）城市规划（B）城市建筑管（C）土地管（D）房地产管理40 下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是( )。（A）定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式（B）定额计价方式投标一般采用合理低价中
14、标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法（C）定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式（D）定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 中国房地产业发展主要得益于( )等重大制度、体制的改革。（A）城镇住房制度改革（B）房地产投资形式的改革（C）城市土地使用制度改革（D）房地产生产方式改革（E）房地产使用制度改革42 经济适用住房主要是通过以下( )措
15、施切实降低住房建设成本。（A）土地划拨（B）减少土地出让金（C）减免行政事业性收费（D）落实税收优惠政策（E）政府适当补贴43 下列对划拨土地使用权可以出租的有关表述正确的是( )。（A）房产所有权人以营利为目的,将划拨土地使用权的地上建筑物出租 ,应当将租金中所含土地收益上缴国家（B）用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不适办理土地出让的,可实行租赁（C）租赁时间超过 5 个月的,应办理租赁合同,合同期限不得超过出让年限的两年（D）可不办理出让手续,但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家（E）租赁时间超过 6 个月的,应办理租赁合同,合同期限不得超过出让年限44 住宅使用
16、说明书应当对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项,一般应包含( )。（A）开发单位、设计单位、施工单位,委托监理的应注明监理单位（B）装修、装饰注意事项（C）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项（D）上水、下水、电、燃气、通讯等设施配置的说明（E）厕所、厨房使用注意事项45 房地产价格评估应当遵循( )的原则。（A）合法（B）公开（C）公正（D）公平（E）诚实信用46 下列五个选项中,说法正确的是( )。（A）在城市规划区内进行建设需要申请用地的,必须持有国家批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划行政主管部门核定其用地位
17、置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证（B）建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地,经县级以上地方人民政府审查批准后,由土地管理部门根据土地管理的有关规定供应土地（C）土地管理部门在办理征用、划拨建设用地的过程中,若确需改变建设用地规划许可证核定的用地位置和界限,必须与城市规划行政主管部门商议并取得一致意见（D）在城市规划区内,未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件 ,占用土地的,批准文件无效,占用的土地由县级以上人民政府责令退回（E）在城市规划区内,取得建设用地批准文件,该批准文件有效47 招标投标活动应当遵循( )原则
18、。（A）公开、公平、公正（B）平等互利（C）诚实信用（D）一切从实际出发（E）原则性与灵活性相结合的原则48 属于房屋产权变更登记的情形有( )。（A）买卖（B）赠与（C）继承（D）翻建（E）扩建49 房地产产籍资料是由( )组成的。（A）房地产资料簿（B）房地产平面图（C）房地产档案（D）房地产卡片（E）房地产权属账册50 住房公积金的特点有( )。（A）义务性（B）互助性（C）保障性（D）公共性（E）无偿性51 在进行市场分析时,市场结构可分为( )。（A）完全竞争市场（B）完全垄断市场（C）垄断竞争市场（D）寡头垄断市场52 投资基金证券与股票、债券的区别主要表现在( )。（A）发行的主
19、体不同,体现的权利关系不同（B）运行机制不同,投资人的经营管理权不同（C）风险收益不同（D）存续时间不同53 根据城市房屋拆迁管理条例，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得( )。（A）转让房屋（B）租赁房屋（C）迁移户口（D）新建、扩建、改建房屋（E）改变房屋和土地用途54 产权人将其房地产( )的行为，属于房地产转让。（A）买卖（B）捐献给福利机构（C）所有权抵债（D）使用权抵债（E）抵押55 城市房地产管理法规定，( )应签订书面合同。（A）房屋租赁（B）房地产抵押（C）房地产转让（D）土地使用权划拨（E）土地使用权出让三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。
20、本大题总分最多扣至零分。56 分期建设的项目,应当分期征地,不得先征待用。( )（A）正确（B）错误57 拆迁安置地点,应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质,按照有利于实施城市规划和城市旧城改造的原则确定。因此城市规划的要求决定了拆迁安置的地点。( )（A）正确（B）错误58 确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的 ,还应报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。( )（A）正确（B）错误59 担保公司的组织形式为有限责任公司或合伙制。( )（A）正确（B）错误60 工程监理单
21、位可以转让工程监理业务。( )（A）正确（B）错误61 工程的竣工验收工作,由施工单位负责组织实施。( )（A）正确（B）错误62 长期资金市场是指以长期金融工具为媒介而进行的一年期以上的资金交易活动的总称。( )（A）正确（B）错误63 居住区绿化的标准可按每居民平均占有多少平方米绿地面积和整个居住区用地的绿化覆盖率两种指标来衡量。( )（A）正确（B）错误64 在买方报价拍卖中,拍卖人宣布的起拍价和竞买人报出的价格都是要约表示。( )（A）正确（B）错误65 经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于城市基础设施用地的,也要办理出让手续。( )（A）正确（B）错误66 房地产开发企业取得了
22、商品房预售许可证后,就可以向社会预售其商品房。( )（A）正确（B）错误67 在我国目前,房地产登记是由同一个机构一次性完成的。( )（A）正确（B）错误68 个人出售现有住房后 1 年内重新购房的,按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额(原住房为已购公有住房的,原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳所得收益的)。全部退还纳税保证金; 购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所得税缴入国库。( )（A）正确（B）错误69 所谓消费者决策是指消费者在既定的预算支出条件下,为使自己获得最大满足而作出的消费选择。(
23、 )（A）正确（B）错误70 供给理论与市场理论是从供给方面研究厂商行为的。( )（A）正确（B）错误71 人们常用借贷这一概念来概括货币、信用和金融机构三者之间内在的相互交织的统一活动。( )（A）正确（B）错误72 我国民间个人之间也存在借贷往来,习惯上称为个人信用或民间信用。( )（A）正确（B）错误73 商业票据主要有期票和支票。( )（A）正确（B）错误74 保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人,其中辅助人包括保险代理人、保险经纪人和保险公证人。( )（A）正确（B）错误75 房地产企业成本计算对象的确定应结合其开发程序、开发产品的地点、结构、装修、层高、施工队伍、招投标情况等因
24、素综合考虑后确定。( )（A）正确（B）错误76 控制性详细规划的编制和实施过程中都包含多方面广泛的城市政策的内容。( )（A）正确（B）错误77 在建设项目总概算编制完成后,可以通过各项投资额及其占总投资的比例进行分析,判断该项目的投资构成是否合理。( )（A）正确（B）错误78 参与物业施工质量监督，并按规定标准验收，是物业管理企业的职能之一。( )（A）正确（B） 错误 79 房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。( )（A）正确（B）错误80 城市用地大类中的绿地是指居住小区及居住小区以上级的公共绿地和生产防护绿地。 ( )（A）正确（B）错误81 建筑平面图主要用以简要表示建筑
25、物的内部结构形式、空间关系。 ( )（A）正确（B）错误82 因土地使用者触犯国家法律，不能继续履行合同或司法机关决定没收其全部财产，但不收回土地使用权。( )（A）正确（B）错误83 土地管理法根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。( )（A）正确（B）错误84 政策性保险是一种经济行为投保人和保险人通过签订合同明确各自的权利和义务，从而建立起保险关系。 ( )（A）正确（B）错误85 划拨土地使用权的租赁时间超过 1 年的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。 ( )（A）正确（B）错误86 物业服务收费一般都是由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定的。 ( )（A）正
26、确（B）错误87 集体土地可由集体经济组织直接出让。（A）正确（B）错误88 两种互补商品之间，一种商品的需求与另一种商品的价格呈反向变动。( )（A）正确（B）错误89 中央银行只与商业银行等金融机构发生业务往来，而不直接面向企业单位和个人经办金融业务。( )（A）正确（B）错误90 物业管理招标投标制度是物业管理的基础工作。( )（A）正确（B）错误91 对于最活跃的货币 M1 来说，他是作为流通手段的准备而存在的。 ( )（A）正确（B）错误92 资产负债表是反映资产、负债及所有者权益情况的会计报表。( )（A）正确（B）错误93 会计报表分为财务报表和报表附注。( )（A）正确（B）错
27、误94 履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约。( )（A）正确（B）错误95 某房地产开发公司所开发的未售商品房价值在该公司资产负债表的资产类科目中反映。( )2007 年考题（A）正确（B）错误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。96 孙某自 2001 年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金地房地产评估咨询有限责任公司(以下简称金地公司)，2003 年 3 月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，
28、便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨询。孙某说，如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高，在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。根据孙某的咨询意见，李某与孙某签订了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。请根据材料回答下列问题：96 一级房地产评估机构应具备的条件为( )。（A）注册资本 100 万元以上（B）有七名以上专职房地产估价师（C）从事房地产价格评估业务连续三年以上（D）每年独立承担估价标的物建筑面积 10 万 m2 以上97
29、 土地增值税的计税依据是( )。（A）土地价格（B）房地价格（C）土地增值额（D）房屋增值额98 转让房地产时应缴纳的税费有( )。（A）营业税（B）城市维护建设税（C）印花税（D）个人所得税99 孙某的违法行为有( )。（A）同时在金地公司和亨通公司注册执业（B）私自接受估价委托（C）在估价报告上署自己的名字（D）房屋价格评估不合法99 某居住小区建设用地 15hm2，其中住宅用地 6hm2，公共服务配套设施用地2hm2，道路用地 3hm2，绿化用地 4hm2；在建筑面积中，住宅建筑面积330000m2，公共建筑面积 30000m2；规划总人口 12000 人。居民章某通过 20 年银行按揭
30、方式购买了其中建筑面积为 120m2，单位价格 3500 元m 2 的住房一套。看房后章某与开发商签订了购房合同，合同约定了超期交房按违约金为合同价的01天计算，并支付了定金 10 万元人民币。半个月后，办理银行按揭手续，首付款比例为 70为自筹，包括自己的银行存款 10 万元和章某所在公司为其开出的 11 万元的商业承兑汇票。为了保证银行的资金安全，银行要求章某提供担保，并要求章某对自己的还款信用和所购住房投保。最后开发商交房时间比合同日期晚180 天。100 住宅建筑面积净密度为( )。（A）22000m 2hm 2（B） 27000m2hm 2（C） 55000m2hm 2（D）6000
31、0m 2hm 2101 该居民购房采用的信用形式有( )。（A）商业信用（B）银行信用（C）民间信用（D）消费信用102 关于章某投保，以下说法正确的有( )。（A）投保的保险类别属于财产损失保险和保证保险（B）投保的保险人是章某（C）投保的受益人是贷款银行（D）贷款银行是保险合同的关系人103 章某对于开发商晚交房可以采取的行为有( )。（A）要求开发商支付定金双倍返还 20 万元人民币（B）要求开发商支付违约金 756 万元（C）要求开发商支付违约金和定金的双倍返还 2756 万元（D）要求开发商双倍返还定金 184 万元104 如果章某对该房屋装修，选择的大理石属于( )。（A）有机材料
32、（B）功能材料（C）无机材料（D）高分子材料105 房地产产权证书附图上应该表示的内容包括( )。（A）房屋权界限和四面墙体的归属（B）所在层次、户号（C）用地面积、建成年月（D）房屋产权面积房地产估价师（房地产基本制度与政策）模拟试卷 41 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 在征用土地时,应反对两个极端,一是以节约土地为理由,拒绝国家征用;二是大幅度提高征地费用,以限制非农业部门占用土地。【知识模块】 建设用地制度与政策2 【正确答案】 C【知识模块】 城市房屋拆迁管理制度与政策3 【正确答案】 C【知识模块】 规划设计与工程建
33、设管理制度与政策4 【正确答案】 C【试题解析】 除土地使用权出让金外,投入房屋建设工程的资金额应占全部投资总额 25%以上。【知识模块】 房地产开发建设管理制度与政策5 【正确答案】 B【试题解析】 转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 30日内到房地开发主管部门备案。【知识模块】 房地产开发建设管理制度与政策6 【正确答案】 C【知识模块】 房地产交易管理制度与政策7 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理制度与政策8 【正确答案】 B【知识模块】 规划设计与工程建设管理制度与政策9 【正确答案】 A【知识模块】 证券基础知识10 【正确答案】 A【知识模块】 住房公积金制度与政策11 【正确答案】 B【知识模块】 房地产交易管理制度与政策12 【正确答案】 C【知识模块】 房地产交易管理制度与政策13 【正确答案】 A【知识模块】 房地产交易管理制度与政策14 【正确答案】 A【知识模块】 房地产交易管理制度与政策15 【正确答案】 C【知识模块】 综合16 【正确答案】 A
