1、房地产估价师（房地产基本制度与政策）模拟试卷 58 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某住房置业担保公司实有资本 5 亿元，其担保的贷款余额不得超过( )亿元。（A）50（B） 100（C） 150（D）2002 按照住房置业担保管理试行办法的规定，住房置业担保公司提供的担保是( )担保。（A）一般保证（B）贷款人、保证人分担责任的比例保证（C）连带责任保证（D）信誉保证3 筹集改建、重建建筑物及其附属设施的维修资金，需要经( )同意。（A）业主委员会（B）专有部分占建筑物总面积过半数的业主（C）占总人数过半数的业主（D）专有部分占建筑物总面积三分之二以上的
2、业主且占总人数三分之二以上的业主4 新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设( )年的暂定期。（A）3（B） 2（C） 1（D）05 具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是( )。（A）建设部（B）建设部住宅与房地产业公司（C）建设部信息中心（D）中国房地产估价师与房地产经纪人学会6 物业服务企业应当是具有独立的( )。（A）企业法人地位的经济组织（B）事业法人地位的经济组织（C）机关法人地位的经济组织（D）非法人地位的经济组织7 禁止发布房地产广告的是( )。（A）尚未竣工的房地产（B）已设定抵押的房地产（C）未取得商品房预售许可证的房地产（D）没
3、有选聘物业管理企业的房地产8 根据国家有关法规，闲置土地满( )未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。（A）6 个月（B） 1 年（C） 2 年（D）3 年9 房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，有利于房地产交易( )的减少。（A）税金（B）成本（C）手续（D）要件10 城市公共交通设施、城市供水设施用地的控制界线是( )。（A）黄线（B）绿线（C）紫线（D）蓝线11 大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供( )。（A）社会保险缴纳凭证复印件（B）人才服务中心托管人事档案的证明（C）所取得的房地产估价科研成果（D）所在单位同意其
4、注册的书面意见12 预售许可的最低规模不得小于( )。（A）栋（B）户（C）层（D）单元13 房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具日起计，不得超过( )。（A）3 个月（B） 6 个月（C） 1 年（D）2 年14 房屋征收与补偿条例规定的房屋征收管理的分工中，房屋征收的主体是( )。（A）人民法院（B）房地产开发企业（C）市、县级人民政府（D）市、县级人民政府房屋征收部门15 未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨款的( )以下征收土地闲置费。（A）10（B） 20（C） 30（D）4016 下列关于“ 抵押权设立后抵押房屋出租 ”，表述错误的是 ( )。（A）该租赁关系可以对抗已登
5、记的抵押权（B）抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力（C）抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任（D）抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担17 房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由( )负责所辖区范围内的房地产登记工作。（A）省级行政主管部门（B）市 (县)城市管理部门（C）市 (县)规划管理部门（D）市(县)房地产管理部门18 Z 市 A 房地产开发公司在 W 市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资 5
6、000 万元。该项目开发临街部分建 5 层商场，其余部分建设商品住宅。A 房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金，另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A 房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托 B 房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2011 年3 月 1 日，A 房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000 元，合同约定建筑面积为 100m2。后 A 房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为 104m2。2012 年 5 月 1 日该项目建成。2012 年
7、 7 月 1 日 A 房地产开发公司将该商场租给 D 公司进行经营；而 D 公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。王某购买该商品房，最终应付总房价款为( )元。（A）200000（B） 203000（C） 206000（D）20800019 以中外合资企业的房地产抵押的必须经( )通过，但企业章程另有约定的除外。（A）监事会（B）职工 (代表)大会（C）股东大会（D）董事会20 承租人经( ) 同意，可以依法将承租房屋转租。（A）开发商（B）政府职能部门（C）出租人（D）中介人21 土地使用权出让合同约定的使用年限为 70 年，原土地使用者使用 28 年后转让，受让人的使用年限只有( )
8、年。（A）35（B） 42（C） 50（D）7022 按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起( ) 日内做出是否退房的书面答复。（A）15（B） 10（C） 45（D）3023 下列房地产不得设定抵押的是( )（A）某学校教学楼（B）依法继承的房产（C）共有房产（D）经济适用住房24 下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是( ) 。（A）出让合同约定 2002 年 6 月 30 日动工开发，中间曾受到 “非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到 2004 年 6 月 30 日仍未动工
9、开发（B）城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发（C）开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发（D）因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发25 下列关于在房地产开发活动中房地产业与建筑业的关系，说法正确的是( )。（A）房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务（B）建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方（C）建筑业是策划者、组织者和建设任务
10、的发包者；房地产业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务（D）二者是既合作又竞争的关系26 业主选聘和解聘物业服务企业，需要经( )同意。（A）业主委员会（B）专有部分占建筑物总面积过半数的业主（C）占总人数过半数的业主（D）专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主27 对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在( ) 以上的，应进行土地增值税的清算。（A）55（B） 65（C） 75（D）8528 某房地产开发企业销售房地产的收人为 3000 万元，扣除项目金额为 1500 万元，则应缴土地增值税为( )万元。（A
11、）450（B） 525（C） 600（D）90029 2007 年某市职工上一年度月平均工资为 2000 元，该市职工张某上一年度月平均工资为 2500 元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为( )元。（A）125（B） 250（C） 300（D）37530 王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用( )。（A）会减少（B）会增加（C）保持不变（D）可能增加，也可能减少31 商业银行为房地产开发公司提供贷款属于银行业务中的( )。（A）负债业务（B）资产业务（C）中间业务（D）代理业务32 结合保险的本质，属于保险基本职能的是
12、( )职能。（A）分散风险（B）融通资金（C）防灾防损（D）分配33 某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是( )。（A）股份（B）股单（C）股票（D）公司债券34 下列关于拍卖行为的表述中，错误的是( )。（A）拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物（B）除法律、法规有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请（C）委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的（D）委托人与拍卖人是平等的民事主体35 下列统计指标中不属于变异指标的是( )。（A）全距（B）标准差（C）平均差（D）众数36 在城市房屋拆迁行政裁决中，
13、被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由( )裁决。（A）上级房屋拆迁管理部门（B）人民法院（C）县级以上人民政府（D）同级人民政府37 城镇土地使用税采用分类分级的( )税率。（A）比例（B）超额累进（C）全额累进（D）幅度定额38 某房地产开发公司 2009 年 9 月拟开发高档住宅项目，预计总投资为 1 亿元人民币，其项目资本金应当于不低于( )万元。（A）2000（B） 2500（C） 3000（D）350039 国有土地所有权由( )代表国家行使。（A）国务院（B）国务院土地行政主管部门（C）市、县人民政府（D）市、县人民政府土地行政主管部门40 土地用途管制是指根据土地利用总体规划，将土地
14、用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是( )。（A）不能开垦荒地（B）不能无证使用国有土地（C）不能在国有土地上设立抵押权（D）不能随便改变农用地的用途二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有( )。（A）警告（B）罚款（C）限期改正（D）限期拆除（E）没收实物或违法所得42 房屋登记办法规定，可以办理房屋预告登记的情形有( )。（A）房屋所有权转让（B）房屋所有权抵押（C）在建工程抵押（D）预购商品房
15、抵押（E）预购商品房43 根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的情形有( )等。（A）法院查封的房屋（B）代管房屋（C）列入拆迁范围内的房屋（D）共有房屋（E）商品房预售许可证正在办理之中的房屋44 根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易基本制度包括( )。（A）房地产价格申报制度（B）房地产价格评估制度（C）房地产价格评估人员资格认证制度（D）房地产价格评估结果制度（E）报告呈交程序制度45 房地产权属登记信息查询对查询人的要求包括( )。（A）不得擅自扩大查询范围（B）按规定提交查询资料（C）保守国家机密、个人隐私和商业秘密（D）按规定缴纳查询费用（E）不得毁坏
16、查询设备46 三级资质房地产估价机构可以从事除( )以外的房地产估价业务。（A）城镇房屋拆迁（B）公司上市（C）在建工程抵押（D）企业清算（E）司法鉴定47 不得出租的房屋包括( )。（A）属于违法建筑的（B）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的（C）违反规定改变房屋使用性质的（D）法律、法规规定禁止出租的其他情形（E）未缴纳物业费用的48 房地产估价师注册证书失效的情形有( )。（A）注册期满且未未延续注册的（B）持续离开估价岗位超过 1 年的（C）年龄超过 60 周岁的（D）不具有完全民事行为能力的（E）聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的 49 按照税率和税基的关系划分，税率主要有(
17、 )。（A）固定税率（B）比例税率（C）累进税率（D）定额税率（E）递减税率50 下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有( )。（A）征收或者征用都是为了公共利益需要（B）征收或者征用都要依法给予补偿（C）征收是国家行为，征用是企业行为（D）征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变（E）征收是强制性的，征用是非强制性的51 根据城市房地产管理法规定，下列哪些( )建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。（A）某市为解决居民住房的问题兴建的商品房用地（B）国家机关用地和军事用地（C）城市基础设施用地和公益事业用地（D）国家重点扶持的能源、交通、水利
18、等项目用地（E）法律、行政法规规定的其他用地52 下列行为中，应当缴纳契税的有( )。（A）房屋赠与（B）房屋继承（C）以土地、房屋权属抵债（D）以土地、房屋权属投资、入股（E）房地产抵押53 强制拍卖的基本原则包括( )。（A）法院处置权限定原则（B）法院任意处理原则（C）法院主导拍卖程序原则（D）公开性原则（E）法院指定处置原则54 下列关于房产分丘图的表述中，正确的有( )。（A）房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图（B）房产分丘图是房产分幅图的局部明细图（C）房产分丘图的比例尺为 1：1001：1000（D）房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设备等要
19、素和注记（E）房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细图55 住房公积金财务管理的基本原则包括( )。（A）执行国家有关法律、法规、规章和财政、财务制度（B）建立健全内部财务制度，做好财务管理基础工作（C）降低运作风险，保证住房公积金保值增值，确保住房公积金所有者的合法权益不受侵犯（D）厉行节约，制止奢侈浪费（E）依法办理住房公积金委托贷款业务，防范风险三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。56 建设用地使用权必须在土地的地表、地上分别设立。 ( )（A）正确（B）错误57 城市蓝线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的
20、城市基础设施用地的控制界线。 ( )（A）正确（B）错误58 工程投资额在 30 万元以下或者建筑面积在 300m2 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。 ( )（A）正确（B）错误59 政策性住房面向中等偏下收入住房困难家庭供应。 ( )（A）正确（B）错误60 水井属于地上附着物的补偿范围。 ( )（A）正确（B）错误61 房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。 ( )（A）正确（B）错误62 在计划经济时期，我国的城镇土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。 ( )（A）正确（B）错误63 作出房屋征收决定后，征收补偿费用应当足额到
21、位、专户存储、专款专用。 ( )（A）正确（B）错误64 房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的三名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。 ( )（A）正确（B）错误65 国有土地上房屋征收与补偿条例规定，房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。 ( )（A）正确（B）错误66 征收集体土地具有强制性。 ( )（A）正确（B）错误67 住房公积金部分增值收益可用于廉租房建设。 ( )（A）正确（B）错误68 房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。 ( )（A）正确（B）错误69 注册房地产估价师信用档案的
22、内容包括其继续教育情况和科研能力表现。 ( )（A）正确（B）错误70 土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。 ( )（A）正确（B）错误71 城市维护建设税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业和外国企业，减征城建税。 ( )（A）正确（B）错误72 住房公积金义务性的目的是使职工逐步确立住房商品意识和自住其力观念，提高购房的支付能力。 ( )（A）正确（B）错误73 以保险标的的价值确定与否为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。 ( )（A）正确（B）错误74 在统计中，收集数据的方法有直接观察法、间接调查法和报告法。 ( )（A）正确（B）
23、错误75 我国的住房公积金制度实行高存高贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。( )（A）正确（B）错误76 我国初步形成了以住房公积金制度为基础的政策性住房贷款与商业性住房贷款并存的住房信贷体系。 ( )（A）正确（B）错误77 生产理论主要是研究生产要素投入量与货币形态之间关系的理论。 ( )（A）正确（B）错误78 证券公司的主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售四种。 ( )（A）正确（B）错误79 保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能是通过保险人的负债业务实现的。（A）正确（B）错误80 对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险小。
24、( )（A）正确（B）错误81 举行拍卖会时，人民法院一般应派人员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录；拍卖机构也可邀请公证员到场进行公证。 ( )（A）正确（B）错误82 担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的 20 倍。 ( )（A）正确（B）错误83 社会化、专业化、市场化的物业管理体系的核心是专业化。 ( )（A）正确（B）错误84 物业服务企业在物业管理中最根本的权利、义务是：依据物业服务合同对受委托物业实施物业管理的权利、义务。 ( )（A）正确（B）错误85 企业所得税的税率为 20。 ( )（A）正确（B）错误86 城市规划的主要对象是城市的空间系统，尤其是城市社会、经济、
25、政治关系的形态化和作为这种表象载体的城市土地利用系统。 ( )（A）正确（B）错误87 为简明起见，工程图纸一般都用绝对标高。 ( )（A）正确（B）错误88 建设项目投资中的固定资产投资与建设项目的工程造价在量上相等。 ( )（A）正确（B）错误89 委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容。( )（A）正确（B）错误90 无论何种测量，无论何种精密仪器，无论观测多么仔细，均无法求得测量的真值。 ( )（A）正确（B）错误91 债券的流动性越强，收益率越高。 ( )（A）正确（B）错误92 任何商品的代替效应总为负值。 ( )（A）正确（B）错误93 由于房
26、地产拍卖标的涉及金额巨大，因此拍卖行应在拍卖日的 13 个月前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。 ( )（A）正确（B）错误94 居住区的规模包括人口及用地两个方面，以用地数作为规模的标志。 ( )（A）正确（B）错误95 民事责任是违反民事义务的结果。 ( )（A）正确（B）错误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。95 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设一普通住宅小区，向社会公开预售。2008 年 12 月 1 日，李某与甲
27、公司签订了商品房预售合同(李某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为 70m2，阳台面积为6m2，套内墙体建筑面积为 9m2，分摊共有建筑面积为 13m2。96 下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为( )。（A）商品房预售合同未经备案，合同无效（B）在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式（C）李某可以将预购的未竣工的商品房再转让（D）商品房预售后，甲公司应当在签约之日起 30 日内办理商品房预售合同登记备案。97 李某所购房屋的建筑面积为( )m 2。（A）70（B） 76（C） 83（D）9298 签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请(
28、 )。（A）房屋预告登记（B）房屋所有权初始登记（C）房屋转移登记（D）商品房预售合同登记备案99 按现行登记，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠政策的表述中，正确的为( )。（A）李某按成交价 1缴纳契税（B）房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税（C）李某抵押该房，减半征收印花税（D）李某出租该房，免征个人所得税99 2005 年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积 35 亩，出让价 185 万元亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从 2005 年 2 月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年 3 月 12 日，经评
29、估，在建工程的市场价值为 8000 万元，其中在建工程拖欠工程款 2000 万元。2009 年 8 月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为 6800 万元。100 该项目 2006 年 3 月 12 日估价时点的房地产抵押价值为( )万元。（A）0（B） 6000（C） 6475（D）8000101 人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由( )参照评估确定。（A）人民法院（B）估价机构（C）拍卖师（D）开发商102 首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于( )万元。（A）4352（B） 4800（C） 5120（D）5440103 如果拍卖最终应
30、价为 6500 万元，则该应价为( )。（A）无效应价（B）有效应价（C）可以成交的价格（D）不确定104 如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为( )年。（A）35（B） 455（C） 500（D）65.5104 2012 年 8 月，A 房地产开发公司在 B 省 C 市( 中等城市) 城市规划区内取得了一块 2hm2 的普通住宅项目建设用地使用权，该项目总投资 5000 万元。A 房地产开发公司筹措资金 2580 万元，完成了土地出让金交纳、前期开发、施工建设等工作，其中土地出让金交纳。1200 万元，项目工期为 2 年半，工程合同价为 2600 万元。2013 年 2 月，A
31、 房地产开发公司因自身原因，将该项目 3430 万元的价格，转让给D 房地产开发公司，经核算并加计 20的扣除，扣除项目金额为 2800 万元 2014年 12 月，D 房地产开发公司建成该项目并通过竣工验收，并公开对外出售。 201 5年 1 月，魏某购买了该项目一套商品住房。魏某购买此商品住房前，于 2014 年 12月将其在 2013 年 11 月购买并交纳有关税费并办理房屋所有权证的一套住房出售给了王某；同时魏某于 2014 年 9 月将其另一套住房出租给李某居住。据此背景，请回答以下问题。 105 A 房地产开发公司转让此项目，下列符合转让条件的是 ( )。（A）按照出让合同约定，A
32、 房地产开发公司已经支付全部土地使用权出让金（B） A 房地产开发公司正在办埋土地使用权证书（C）按照出让合同约定进行投资开发，已完成一定开发规模（D）该项目已实际投入房屋建设工程的资金额为 1300 万元106 按现行规定，该项目资本金应当不低于( )万元。（A）1000（B） 1250（C） 1750（D）3500107 A 房地产开发公司申请领取施工许可证，其到位资金应达到 ( )万元，才符合条件。（A）580（B） 780（C） 1300（D）1500108 A 房地产开发公司转让此项目，土地增值额是 ( )万元。（A）630（B） 850（C） 1200（D）1350109 该项目转让，应缴纳土地增值税( )万元。（A）127（B） 158（C） 189（D）315110 A 房地产开发公司应交纳土地使用税最高、最低分别是 ( )万元。（A）16、08（B） 32、16（C） 48、24（D）64、32
