1、房地产和房地产估价练习试卷 15 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 政府出让土地使用权的地块,其面积通常是根据标有坐标点的用地红线图。由城市规划管理部门或土地管理部门,在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认,面积大小依照( ) 计算为最好的计算方法。（A）竖直投影面积（B）水平投影面积（C）正面投影面积（D）原来初始面积2 ( )是构成环境的重要因素,其开发、利用不是孤立的,会影响到周围及社会公众的利益。（A）石油资源（B）土地（C）建筑物（D）其他3 中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中,( )属于自物权,其余属于他物
2、权。（A）使用权（B）抵押权（C）租赁权（D）所有权4 在美国关于土地所有权的规定与上述国家和地区不同。在美国,( )同时也拥有地下的一切财富。所以,地主可以自由开采地下资源。（A）土地所有者（B）建筑物的使用者（C）对石油的开发者（D）其他的所有者5 ( )成为地主自己关心的事,他必定会在经济合理的范围内尽量将地下资源采集上来,不会发生掠夺性开采。（A）采集到矿石的多少（B）采集所需时间的长短（C）矿藏的采收率（D）采集矿石的难度6 美国的制度容易引起( ),诱使一些人陷入风波和破产。（A）经济危机（B）市场竞争（C）贫富悬殊（D）其他7 建筑容积率简称容积率,是一块土地上建筑物的总建筑面积
3、与( )的比值。（A）建筑物的高度（B）该块土地总面积（C）建筑物的占地面积（D）建筑物的容积8 某块土地的总面积为 100m2,其上建筑物的总建筑面积为 400m2,则容积率为( )。（A）40000（B） 4（C） 0.25（D）其他9 ( )又称建筑覆盖率 ,通常是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例,即:建筑覆盖率=建筑基底总面积土地总面积。（A）建筑容积率（B）建筑面积率（C）建筑密度（D）建筑浓度10 某块土地的总面积为 100m2,其上建筑物的基底总面积为 60m2,则建筑密度为( )。（A）20%（B） 30%（C） 40%（D）60%11 如果各层建筑面积
4、均相同,则有:建筑容积率=建筑密度( )。因为:总建筑面积=土地总面积建筑密度 建筑总层数。（A）建筑总面积（B）土地总面积（C）建筑基底总面积（D）建筑总层数12 由人工建筑而成,且由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物是( )。（A）房屋（B）建筑物（C）构筑物（D）水塔二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 在牛津法律大辞典写道:“土地所有权包括( )的土地,这正如一句格言所表述。（A）地面（B）土地的上空（C）地球的中心一直到地表下面（D）其他14 对土地利用的限制
5、可以归纳为下列方面( )。（A）土地权利设置及其行使的限制（B）房地产相邻关系的限制（C）土地使用管制（D）土地所有权限制15 ( )是否自动地归属于土地拥有者,世界上各个国家和地区的规定不一。在中国大陆,境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可以通过政府出让方式取得土地使用权,进行土地开发、经营。（A）地下矿藏（B）地面文物（C）地下埋藏物（D）市政公用设施16 相邻关系的实质,从义务方面来说是对所有权、使用权的一种限制。在现实生活中,主要存在的相邻关系有( )。（A）通风与采光的相邻关系（B）险情危害相邻关系（C）排水与排污的相邻关系（D）通风、采光、排水、排污的相邻关
6、系17 从房地产估价的角度来看,对一块土地的基本认识主要包括( )。（A）坐落、面积、形状（B）四至、地势、利用现状（C）周围环境和景观、产权状况、地质水文状况（D）基础设施完备程度和土地平整程度、土地使用管制及其他18 城市规划限制条件可通过下列文件了解到的是( )。（A）规划要点、规划设计条件通知书（B）审定设计方案通知书（C）建设用地规划许可证（D）建设工程规划许可证19 下面有属于构造物的是( )。（A）烟囱（B）水塔（C）水井（D）屋顶20 从房地产估价的角度来看,对建筑物的基本认识主要包括有( )。（A）坐落、面积、层数和高度、结构、平面布置（B）设备、装修、公共配套设施完备程度（
7、C）外观、建成年月、利用现状、产权、状况（D）维修、保养情况及完损程度、通风、采光三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。21 机器、设备、家具等有形资产,主要是实物的价值,即主要是实物的好坏决定其价值的高低。( )（A）正确（B）错误22 专利权,专有技术,著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产,有的无实物,有的虽然有实物,但实物本身的好坏对其价值的影响不大,甚至可以忽略不计,所以,主要是区位的价值。( )（A）正确（B）错误23 房地产,其实物和权益在价值决定中都很重要。如一幢房屋,其价值既受建筑结构、设备
8、、装修的影响,又受产权状况的影响,例如,该房屋的产权是完全产权还是部分产权,价值就有很大的差异。所以,两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,其价值可能有很大的不同;反之,两宗权益状况相同的房地产 ,如果实物状况不同,其价值也可能有很大不同。( )（A）正确（B）错误24 区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系,除了地理位置外,还包括可及性,与其他地方往来的便捷性,与重要场所的距离,周围环境、景观、在城市或区域中的地位等。任何资产在某一点都有一个具体的位置,所以区位对价值的决定作用对任何资产都具有,区位并不能代表房地产的一切。( )（A）正确（B）错误25 区位不能代表房地产
9、的一切,但它强调了区位对房地产的重要性。两宗实物和权益状况相同的房地产,如果区位不同,其价值则不同。( )（A）正确（B）错误26 房地产包括土地和建筑物两大部分,这就意味着只有土地与建筑物合成一体才叫房地产。( )（A）正确（B）错误27 房地产有三种存在形态:土地、建筑物和房地。 ( )（A）正确（B）错误28 土地最简单的情形是一块无建筑物的空地。另外,即使土地上有建筑物,也可能需要把它单独看待,只评估其中的土地价值。在具体的估价中有下列两种做法:(1)无视建筑物的存在,即将其设想为无建筑物的空地;(2)考虑建筑物的存在对土地价值的影响。( )（A）正确（B）错误29 在房地产投保火灾险
10、时评估其保险价值,灾害发生后评估其损失,为计算建筑物折旧服务的估价等,要评估土地和建筑物的价值。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。30 某块土地的总面积为 100m2,其上建筑物的基底总面积为 60m2,则建筑密度是多少?房地产和房地产估价练习试卷 15 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 在横的方面,土地本为连绵无限之物,似无范围可言,但在现实中用人为方法划野分疆,使土地有了一块一块或一宗一宗,也使土地面积有了大小、
11、形状和四至。【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 B【试题解析】 拥有一宗土地,其范围虽然是上面所讲的空间,但在该空间范围内并不是可以随心所欲地开发、利用,而要受到多方面的限制,这些限制除了来自于建筑技术包括建筑施工技术、建筑材料性能和经济实力等拥有者自身的能力外,还有拥有者自身能力以外的限制。【知识模块】 房地产和房地产估价3 【正确答案】 D【试题解析】 他物权是对他人之物的权利,是对所有权的限制。【知识模块】 房地产和房地产估价4 【正确答案】 A【试题解析】 地主可以自由开采地下资源,或者将其单独出售给别人。仅以地下资源的有效利用来看,美国的制度更为合理。【知识模块】 房地
12、产和房地产估价5 【正确答案】 C【试题解析】 矿藏的采收率,就是指采集到的矿石占储量的比例,采收率越高,对地主越有利。【知识模块】 房地产和房地产估价6 【正确答案】 C【试题解析】 选择方案对全社会而言同时一定也是代价较小而产出价值最大的方案。选择不同的规定各有自己的理由,区别在于有的重公平。【知识模块】 房地产和房地产估价7 【正确答案】 B【试题解析】 建筑物容积率=总建设面积土地面积。【知识模块】 房地产和房地产估价8 【正确答案】 B【试题解析】 总建筑面积与土地面积的比为 4。【知识模块】 房地产和房地产估价9 【正确答案】 C【试题解析】 建筑密度有时还采用建筑物的最大水平投影
13、面积占土地总面积的比例来表示。【知识模块】 房地产和房地产估价10 【正确答案】 D【试题解析】 建筑密度=建筑基底面积土地总面积。【知识模块】 房地产和房地产估价11 【正确答案】 D【试题解析】 总建筑面积=土地总面积建筑密度建筑总层数【知识模块】 房地产和房地产估价12 【正确答案】 B【试题解析】 建筑物包括房屋和构筑物两大类。【知识模块】 房地产和房地产估价二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 【正确答案】 B,C【试题解析】 如一句格言所表达的:土地属谁所有,土地
14、的上空及地下也属谁所有,而在现实法律中,除法律有限制外,于其行使有利益的范围内,非指“上穷天空,下尽地心”。【知识模块】 房地产和房地产估价14 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 一宗土地所受限制的种类和程度,对其价值有重大影响,进行房地产估价应充分调查,了解土地所受的各种限制及其内容和程度,如此才能评估出正确的价格。【知识模块】 房地产和房地产估价15 【正确答案】 A,C【试题解析】 中华人民共和国民法通则第七十九条规定:“所有人不明的埋藏物、隐藏物,归国家所有,不属于土地使用者。”【知识模块】 房地产和房地产估价16 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产相邻关系是指房地产
15、所有人或使用人从事工业等活动及行使其他权利时,负有注意避免损害相邻房地产的义务。【知识模块】 房地产和房地产估价17 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 上述这些与土地密切相关。【知识模块】 房地产和房地产估价18 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 土地使用管制即为城市规划限制。【知识模块】 房地产和房地产估价19 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 屋顶属于房屋,不属于构造物。【知识模块】 房地产和房地产估价20 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素。【知识模块】 房地产和房地产估价三、判断题请判断下列各题正误。不答
16、不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价22 【正确答案】 B【试题解析】 因为那些主要是权益的价值。【知识模块】 房地产和房地产估价23 【正确答案】 A【试题解析】 因为在房地产中,其实物和权益在价值的决定中都非常重要,所以是正确的。【知识模块】 房地产和房地产估价24 【正确答案】 B【试题解析】 因为房地产的位置不可移动,其他资产的位置可以随时改变。因此,区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的,而不是对任何资产都起作用,所以不正确。【知识模块】 房地产和房地产估价25 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价
17、26 【正确答案】 B【试题解析】 因为单独的土地或单纯的建筑物都属于房地产,是房地产的一种存在形态。【知识模块】 房地产和房地产估价27 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价28 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价29 【正确答案】 B【试题解析】 因为建筑物虽然必须建造在土地上,在实物形态上与土地连为一体,但在某些情况下需要把它单独看待,只评估其中的建筑物价值,所以不正确。【知识模块】 房地产和房地产估价四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。30 【正确答案】 解:由公式:建筑密度=建筑基底面积土地总面积可得到:建筑密度=60100=60%故建筑密度为 60%【知识模块】 房地产和房地产估价
