1、房地产和房地产估价练习试卷 17 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 ( )也就是经济学中的外部性。（A）寿命长久性（B）数量有限性（C）相互影响性（D）保值增值性2 如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来好处,但他自己却不能由此而得到补偿,此时这个人从其经济活动中所得到的私人利益就小于该项经济活动所带来的社会利益,这种性质的外部影响被称为( )。（A）外部经济（B）内部经济（C）影响性（D）其他3 如果一个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来危害,但他自己却并不为此而支付足够抵偿这种危害的成本,此时这个人从其经济活动中所付出的私人成本就小于该项经济
2、活动所造成的社会成本,这种性质的外部影响被称为( )。（A）外部经济（B）外部不经济（C）内部经济（D）内部不经济4 某项投资是保值性的,则意味着它能抵抗通货膨胀,即投入的资金的增值速度能抵抗货币的( ) 。（A）增值速度（B）贬值速度（C）通货膨胀（D）其他5 ( )是从房地产价值变化的总体趋势来说的,是波浪式上升的,不排除房地产价值随着社会经济发展的波动而波动,功能变得落后、生态环境恶化对房地产价值的降低,甚至过度投机后产生的房地产贬值。（A）房地产的价值高大性（B）房地产的难以变现性（C）房地产的易受限制性（D）房地产的保值增值性6 某套公寓或某座商务办公楼,目前尚未出租出去,没有直接产
3、生经济收益,仍属于( )。（A）非收益性房地产（B）综合房地产（C）收益性房地产（D）特殊用途房地产7 下列哪种房地产不是按其经营使用方式来划分的( )。（A）出售型房地产（B）办公型房地产（C）出租型房地产（D）自用型房地产8 出售型房地产可以采用比较法估价;出租或营业型房地产可以采用收益法估价 ;自用型房地产可以采用( ) 。（A）成本法估价（B）收益法估价（C）比较法估价（D）其他方法9 世界上许多国家和地区建立了房地产估价制度,规定要成为估价师,不仅须具备相当程度的估价理论知识,还须( )。（A）了解估价的目的（B）遵循估价的程序（C）了解房地产估价的制度（D）具有一定年限以上的估价实
4、践经验10 一个具体估价项目的估价结果的期望用途是指( )。（A）估价程序（B）估价目的（C）估价原则（D）估价方法11 不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不同,估价的依据、考虑的因素,以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同,甚至估价对象的范围也不同。在价值构成的各要素,即成本、费用、税金、利润等的取舍上,也必须服从于( )。（A）估价原则（B）估价程序（C）估价目的（D）估价方法12 针对不同的估价目的所采用的价值标准,可以分为两类( )。（A）主观合理价值和公开市场价值（B）主观合理价值和非公开市场价值（C）主观合理价值和客观合理价值（D）公开市场价值和非公开市场价值二、多项选择
5、题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 房地产按其用途来划分,主要分为下列几类,其中全部正确的是( )。居住房地产:包括普通住宅、高档公寓、别墅等;商业房地产:包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等;办公房地产:包括商务办公楼(写字楼) 、政府办公楼等;旅馆房地产:包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等;餐饮房地产:包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等;娱乐房地产:包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等;工业和仓储房地产:包括工业厂房、仓库等;
6、农业房地产:包括农地、农场、林场、牧场、果园等;特殊用途房地产:包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、基地等;综合房地产:是指具有两种或两种以上用途的房产（A）（B） （C） （D）14 房地产按其开发程度来划分,主要分为( )。（A）生地:是指不具有城市基础设施的土地,如菜地、农地;毛地: 是指具有一定城市基础设施,但地上有待拆迁安置的房屋的土地（B）熟地 :是指具有完善的城市基础设施、土地平整,能直接在其上进行房屋建设的土地（C）在建工程:是指地上建筑尚未建成,不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设,也可能停工了多年（D）现房(含土地): 是指地上建筑物已建成,可直接使用的房地产
7、。它可能是新的,也可能是旧的15 房地产按其是否产生收益来划分,主要分为下列几类,其中正确的是( )。（A）收益性房地产:是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产,包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等（B）非收益性房地产:是指不能直接产生经济收益的房地产,如私人宅邸,未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等（C）在建工程:是指地上建筑物尚未建成,不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设,也可能停工了多年（D）综合房地产:是指具有两种或两种以上用途的房地产16 房地产按其经营使用方式来划分,主要分为下列几类,其中正确的是( )。（A）出售型房地产（B）出租型房
8、地产（C）营业型房地产（D）自用型房地产17 从专业估价的角度来讲,房地产估价是指专业估价人员,根据( ),并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。（A）估价目的（B）选用适宜的估价方法（C）遵循估价原则（D）按照估价程序18 正确地理解房地产估价,需要把握下列几点,其中正确的是( )。（A）房地产估价是科学与现代文化的有机结合（B）房地产估价是科学与艺术的有机结合（C）房地产估价是把主观存在的房地产价格揭示、显现出来（D）房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来19 专业估价人员是指经房地产估价人员资格考试合格,由有关主管部
9、门审定注册,专门从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员,必须符合下列( )几个条件。（A）具有良好的、健康的身体（B）有扎实的估价理论知识。包括房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、经济、建筑、城市规划、法律等方面的知识（C）有良好的职业道德修养（D）有丰富的估价实践经验。包括房地产估价实践经验、技巧及市场调查、推断判断的才能20 实施房地产估价师执业资格考试制度,对下列方面有重大作用的是( )。（A）可以提高估价人员的知识门槛,促使其大幅度提高估价专业技能（B）可以增加估价理论知识（C）可以增加估价实践经验（D）强调职业道德修养的重要性21 房地产估价人员应遵守的
10、职业道德,主要有下列( )几个方面。（A）不得做任何虚伪的估价,应做到公正、客观、诚实 ;应保持估价的独立性,必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务（B）如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时,不应接受该项估价委托;应妥善保管委托人的文件资料,未经委托人的书面许可 ,不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人（C）应执行政府规定的估价收费标准,不得以不正当理由或名目收取额外的费用,也不得降低收费标准,进行不正当的竞争（D）不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义 ,不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分
11、，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。22 拥有一宗土地,其范围是地上空间和地下空间,在该空间范围内可以随心所欲地开发利用。( )（A）正确（B）错误23 中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中,使用权属于自物权,其余属于他物权。( )（A）正确（B）错误24 最典型的地役权是他人在土地上通行的权利,这种地役权有时称为通行权。地役权在给他人方便时,所有人(中国大陆为土地使用权人)有可能受到某种损失,所以,地役权的存在会降低土地的价值。( )（A）正确（B）错误25 从房地产相邻关系的限制来看,房地产相邻关系是指房地产所有人或使用人从事工业、农业、商业等活
12、动及行使其他权利时,负有注意避免损害相邻房地产的义务,就相邻房地产所有人或使用人而言,则享有请求房地产所有人、使用人注意避免损害发生的权利。( )（A）正确（B）错误26 动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。( )（A）正确（B）错误27 对于房地产估价来说,有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地,农用地转为建设用地和城市规划。城市规划对土地用途、建筑高度、建筑容积率和建筑密度等的规定。其中,建筑容积率简称容积率,通常是指一块土地的总面积与该块
13、土地上建筑物的总面积比值。( )（A）正确（B）错误28 建筑密度又称建筑覆盖率,通常是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。( )（A）正确（B）错误29 城市规划一般要求建筑物四周留有一定的空地,以作为建筑物的绿地和交通,满足建筑物的通风、采光、防火以及居住者的隐私权与要求,如果各层建筑面积均相同,则有:建筑容积率=建筑密度 建筑层数。因为:总建筑面积 =土地总面积建筑密度建筑层数( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。30 某块土地的总面积为 200m2,建筑
14、物中各层面积相同 ,共 10 层,且建筑密度为 60%,求总建筑面积。房地产和房地产估价练习试卷 17 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 如果某个人(生产者或消费者)的经济活动影响了社会其他人的经济条件或经济环境,在经济学中被叫做外部性或外部影响。【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 A【试题解析】 例如,邻居的花草树木管理得好,旁人也因赏心悦目和空气新鲜而受益。【知识模块】 房地产和房地产估价3 【正确答案】 B【试题解析】 工厂向河流排放废水,污染了环境使别人受害,房地产由于具有相互影响性,外部性问题就更加突出。【
15、知识模块】 房地产和房地产估价4 【正确答案】 B【试题解析】 具体地说,就是能保证投资一段时间后所抽回的资金。完全能购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。【知识模块】 房地产和房地产估价5 【正确答案】 D【试题解析】 其他三个完全不符合题意。【知识模块】 房地产和房地产估价6 【正确答案】 C【试题解析】 收益性房地产与非收益性房地产的划分,不是看他们目前是否正在直接产生经济收益,而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的可能性。【知识模块】 房地产和房地产估价7 【正确答案】 B【试题解析】 办公型房地产是按其用途来划分的。【知识模块】 房地产和房地产估价8 【正确
16、答案】 A【试题解析】 只有成本法估价才适合自用型房地产。【知识模块】 房地产和房地产估价9 【正确答案】 D【试题解析】 要想成为一名房地产估价师,必须要有一定的估价实践经验。【知识模块】 房地产和房地产估价10 【正确答案】 B【试题解析】 完成后的估价报告拿去做什么用,是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。【知识模块】 房地产和房地产估价11 【正确答案】 C【试题解析】 在估价中估价人员应始终谨记估价目的,估价目的也限制了估价报告的用途,针对某种估价目的得出的估价结果,不能盲目地套用于与其不相符的用途。【知识模块】 房地产和房地产估价12 【正确答案】 D【知识模
17、块】 房地产和房地产估价二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产和房地产估价14 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产和房地产估价15 【正确答案】 A,B【试题解析】 在建工程是按其开发程度来划分的。而综合房地产是按其用途来划分的。【知识模块】 房地产和房地产估价16 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 有的房地产既可以出售也可以出租、营业,如商店、餐馆;有的房地产可以自用,也可以出租、出售,如定字楼、公寓;有
18、的房地产主要是自用,如政府办公楼、学校。【知识模块】 房地产和房地产估价17 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产估价一定要是专业估价人员通过用专业水平来估价,这样才会公平。【知识模块】 房地产和房地产估价18 【正确答案】 B,D【试题解析】 正确的房地产价格的估算和判定。必须依赖于一套科学的估价理论和方法;房地产估价是估价人员基于对客观存在的房地产价格的认识之后,运用科学的估价理论、方法和长期积累的估价经验将其表达出来。【知识模块】 房地产和房地产估价19 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 有良好的身体是有必要的。但这并不是成为合格的房地产专业估价人员的主要条件。【知识模块
19、】 房地产和房地产估价20 【正确答案】 A,D【试题解析】 因为估价人员的估价结果是否客观公正,不仅取决于他对估价理论和方法的掌握程度,他所具有的估价实践经验的丰富程度,还取决于他的职业道德修养。【知识模块】 房地产和房地产估价21 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产和房地产估价三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。22 【正确答案】 B【试题解析】 因为该空间范围内并不能随心所欲的开发和利用,而要受到多方面的限制,这些限制主要是:土地权利设置及其行使的限制;房地产相邻关系的限制;土地使用管制。【知识模块】 房地产和房地产估价2
20、3 【正确答案】 B【试题解析】 因为使用权属于他物权,只有所有权属于自物权。他物权是对他之物的权利。【知识模块】 房地产和房地产估价24 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价25 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价26 【正确答案】 B【试题解析】 因为应该是不动产的相邻各方,而不是动产,所以不正确。【知识模块】 房地产和房地产估价27 【正确答案】 B【试题解析】 建筑容积率应该是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的价值。【知识模块】 房地产和房地产估价28 【正确答案】 A【试题解析】 因为建筑密度=建筑基底总面积土地总面积。【知识模块】 房地产和房地产估价29 【正确答案】 B【试题解析】 因为总建筑面积=土地总面积建筑密度建筑层数,所以该题不正确。【知识模块】 房地产和房地产估价四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。30 【正确答案】 解:因为各层建筑面积相同,所以有公式 : 总建筑面积=土地总面积建筑密度建筑层数 ,即: 总建筑面积 =20060%10=1200(平方米) 故总建筑面积为1200m2【知识模块】 房地产和房地产估价
