1、房地产基本制度与政策（房地产交易管理制度与政策）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 根据合同法，出卖人迟延交付房屋，经催告后在( )个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，人民法院应予支持，但当事人另有约定的除外。2010、 2007 年考试真题（A）1（B） 3（C） 4（D）62 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失( )为标准适当减少。2010、2008 年考试真题（A）15（B） 20（C） 30（D）353 承租人无正当理由拖欠房租达( )个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。2010 年考试真题
2、（A）1（B） 3（C） 6（D）94 房屋租赁合同期限不得超过( )年。2010、2008 年考试真题（A）3（B） 5（C） 10（D）205 由于出卖人的原因，预售商品房自房屋交付之日起( )日期限届满，买受人仍未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任。2010年考试真题（A）15（B） 30（C） 60（D）906 为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司( )。2009 年考试真题（A）不必通知买受人（B）可在交房时再告知买受人（C）应公示通知买受人（D）应书面通知买受人7 商品房买卖当事人以约定的违约金
3、低于造成的损失为由请求增加的，应当以( )确定违约金数额。2009 年考试真题（A）违约造成的损失（B）损失超过违约金 30为标准（C）违约造成的损失上浮 30（D）约定违约金的 2 倍8 房屋租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前( )个月提出，并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同。2009 年考试真题（A）1（B） 2（C） 3（D）69 某大楼先后抵押给 3 家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按( )顺序清偿。2009 年考试真题（A）贷款合同签订的先后（B）款数额的大小（C）各银行起诉的先后（D）抵押登记的先后10 税务机
4、关发现交易双方申报的房地产交易成交价明显低于市场正常价格时，交易双方应当( ) 。2008 年考试真题（A）重新申报成交价（B）按照交易双方合同约定的价格缴纳相关税金（C）书面说明成交价偏低的原因（D）按不低于税务机关确认的价格缴纳相关税金11 经济适用住房管理办法规定，购买经济适用住房不满( )年的，不得直接上市交易。2008 年考试真题（A）2（B） 3（C） 4（D）512 下列关于商品房预(销)售的表述中，错误的是( )。2008 年考试真题（A）未竣工的预售商品房不得再行转让（B）尊重客户的选择即意味着销售商品房时无须核对买受人是否用实名购房（C）国家推行商品房预售合同网上即时备案制
5、度（D）房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价13 下列关于抵押的表述中，错误的是( )。2008 年考试真题（A）抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人（B）公立学校的教学楼不得抵押（C）因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足（D）抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押房地产14 下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是( )。2007 年考试真题（A）军事用地（B）国家机关用地（C）孤儿院用地（D）学校经营性用地15 某商品房售价为 8000 元m 2，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定，已
6、知该商品房房产登记的建筑面积是 96m2，合同约定的建筑面积是 100m2，则购房人实际支付的该房的价款是( )万元。2007 年考试真题（A）76（B） 7680（C） 7760（D）800016 下列属于房屋租赁合同自然终止的是( )。2007 年考试真题（A）无正当理由，拖欠房租 6 个月以上的（B）公有住宅无正当理由闲置 6 个月以上的（C）将承租的房屋擅自转让的（D）因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的17 下列房地产转让的方式中，不属于有偿转让的是( )。2006 年考试真题（A）房地产抵债（B）房地产作价入股（C）房地产买卖（D）房地产继承18 对未竣工的预售商品房，商品房预
7、购人( )。2006 年考试真题（A）可以转让，但必须缴纳个人所得税（B）可以转让，但转让价格不得超过预购价的 20（C）可以转让，但须获得房地产主管部门同意（D）不得转让19 签订、变更房屋租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后( )日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。2006 年考试真题（A）15（B） 30（C） 45（D）6020 商品房预售条件之一是：投入的开发建设资金达到工程建设总投资的一定比例以上，并有确定的( ) 。2005 年考试真题（A）后续开发资金和施工措施（B）后续开发资金和质量保障措施（C）施工进度和竣工交付日期（D）施工和质量
8、保障措施21 规定“商品房预售实行预售许可制度” 的法律是 ( )。2005 年考试真题（A）城市房地产管理法（B） 城市房地产开发经营管理条例（C） 城市商品房预售管理办法（D）城市房地产转让管理规定22 划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，土地使用权出让金由( )。2004年考试真题（A）转让方缴纳（B）受让方缴纳（C）转让方和受让方各缴纳一半（D）转让方与受让方协商缴纳23 商品房预售合同应由( )向登记部门登记备案。2004 年考试真题（A）购房人（B）房地产开发企业（C）购房人和房地产开发企业（D）购房人或房地产开发企业24 下列关于抵押人、抵押权人的表述中，正确的是( )。20
9、04 年考试真题（A）抵押人是债务人，抵押权人是债权人（B）抵押人是债务人，抵押权人是债权人或第三人（C）抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人（D）抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人或第三人25 新购买的房屋分割时，应当办理房屋( )。2004 年考试真题（A）初始登记（B）转移登记（C）变更登记（D）注销登记二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。26 关于商品房销售管理的说法，错误的有( )。2010 年考试真题（A）未竣工已预售的商品房不得再行转让（B）销售商品房时无
10、须核对买受人是否用实名购房（C）国家推行商品房预售合同网上即时备案制度（D）房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息（E）房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房27 因承租人的行为导致房屋租赁合同人为终止的情形有( )。2010 年考试真题（A）以没有时间为由，拖欠房租 8 个月（B）利用承租房屋从事非法活动（C）跟出租人打了个招呼就把一道非承重墙拆除了（D）根据与出租人约定把房屋转租给自己的同学（E）因出租人拒绝修理长期漏水的水管，一气之下把水管彻底毁坏28 下列房地产中，不得抵押的有( )。2010 年考试真题（A）耕地（B）村办企业厂房（C）列入城市房屋拆迁范围的
11、房屋（D）宅基地（E）已经设定抵押权的房地产29 关于房地产抵押的说法，正确的有( )。2010、2009 年考试真题（A）已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人（B）一宗房地产首次抵押后，再次抵押的次数不宜超过两次（C）抵押权人不得事先与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有（D）学校、医院等以公益为目的的事业单位的房地产一律不得设定抵押（E）房屋登记簿记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，应当以房屋登记簿记载的内容为准30 房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括( )。2009 年考试真题（A）国有建设用地使用权证书（B）工程施工合同（C）
12、建设工程规划许可证（D）房屋拆迁许可证（E）建设工程施工许可证31 房地产抵押担保的范围包括( )。2009、2006 年考试真题（A）主债权及利息（B）违约金（C）定金（D）损害赔偿金（E）实现抵押权的费用32 城市房地产管理法规定的房地产基本制度有( )等。2008 年考试真题（A）国有土地有偿有限期使用制度（B）房地产成交价格申报制度（C）房地产价格评估制度（D）住房公积金制度（E）土地使有权和房屋所有权登记发证制度33 下列情形中，属于人为原因造成房屋租赁合同终止的有( )。2008 年考试真题（A）租赁合同到期的（B）将承租的房屋擅自改变使用用途的（C）无正当理由，拖欠房租 3 个月
13、以上的（D）将承租的房屋擅自转借他人使用的（E）因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的34 商品房现房销售应具备的条件有( )。2007 年考试真题（A）取得土地使用权证或使用土地的批准文件（B）持有建设工程规划许可证（C）已通过竣工验收（D）物业管理方案已经落实（E）取得商品房销售许可证35 根据城市房地产转让管理办法的规定，下列房地产中不得转让的有( )。2004 年考试真题（A）权属有争议的（B）共有房地产，经其他共有人书面同意的（C）已设定抵押的房产（D）司法机关依法查封限制转移的（E）未依法领取房地产权属证书的36 下列房地产可以设定抵押的有( )。2004 年考试真题（A）国有土
14、地上依法取得的房屋（B）以出让方式取得的土地使用权（C）集体土地使用权（D）乡、村企业的厂房（E）用于市政的房地产37 房地产权利人因( ) 等事项应当申请房地产权属转移登记。2004 年考试真题（A）房屋买卖（B）房屋继承（C）法定名称变化（D）房屋改建（E）房屋用途变化房地产基本制度与政策（房地产交易管理制度与政策）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 根据合同法第 94 条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在 3 个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约
15、定的除外。因此，本题的正确答案为 B。2 【正确答案】 C【试题解析】 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失 30为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，本题的正确答案为 C。3 【正确答案】 C【试题解析】 合同法规定，由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：(1)将承租的房屋擅自转租的；(2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；(3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；(4)无正当理由，拖欠房租 6 个月以上的；(5)公有住宅用房无正当理由闲置 6 个月以上的；(
16、6)承租人利用承租的房屋从事非法活动的；(7)故意损坏房屋的；(8)法律、法规规定的其他可以收回的。因此，本题的正确答案为 C。4 【正确答案】 D【试题解析】 合同法规定，租赁期限不得超过 20 年，超过 20 年的，超过部分无效。因此，本题的正确答案为 D。5 【正确答案】 D【试题解析】 合同法规定，由于出卖人的原因，买受人在以下期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起 90 日；(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立
17、之日起 90 日。因此，本题的正确答案为 D。6 【正确答案】 D【试题解析】 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。因此，本题的正确答案为 D。7 【正确答案】 A【试题解析】 当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，本题的正确答案为 A。8 【正确答案】 C【
18、试题解析】 租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前 3 个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。因此，本题的正确答案为 C。9 【正确答案】 D【试题解析】 物权法规定，同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。因此，本题的正确答案为 D。10 【正确答案】 D【试题解析】 城市房地产管理法规定，发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方应当按什么价格交纳有关税金。因此，本题的正确答案为 D
19、。11 【正确答案】 D【试题解析】 2007 年 11 月，原建设部联合发展改革委等 7 部门出台的经济适用住房管理办法(建住房2007258 号) ，对经济适用住房上市又进行了较严格的限制性规定。该办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满 5 年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。因此，本题的正确答案为D。12 【正确答案】 B【试题解析】 商品房预售同样实行实名制购房，防范私下交易行为，所以选项 B错误。因此，本题的正确答案为 B。13 【正确答案】 D【试题解析】 抵押人死亡、依法被宣告死
20、亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同，所以选项 D 错误。因此，本题的正确答案为 D。14 【正确答案】 D【试题解析】 城市房地产管理法第 23 条规定，可以不办理出让手续的几种情况包括：(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施用地和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。因此，本题的正确答案为 D。15 【正确答案】 A【试题解析】 房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在 3以内(含 3)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过 3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。所以，
21、购房人实际支付该房的价款应为：8000100-38000-28000=760000(元)=76(万元)。因此，本题的正确答案为 A。16 【正确答案】 D【试题解析】 租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止；二是人为终止。自然终止主要包括：(1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前 3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；(2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的；(3)因不可抗力致使合同不能继续履行的。因此，本题的正确答案为 D。17 【正确答案】 D【试题解析】 房地产转让可分为有偿和无偿两种方式
22、，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产人股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。因此，本题的正确答案为 D。18 【正确答案】 D【试题解析】 城市房地产管理法规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房现行转让的问题，由国务院规定。为抑制投机性购房，2005年 5 月 9 日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。因此，本题的正确答案为 D。19 【正确答案】 B【试题解析】 签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30 日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。因此，本题的正
23、确答案为 B。20 【正确答案】 C【试题解析】 城市房地产管理法第 45 条规定，商品房预售应当符合的条件包括：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。因此，本题的正确答案为 C。21 【正确答案】 A【试题解析】 城市房地产管理法规定，商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业取得商品房预售许可证方能预售商品房。因此，本题的正确答案为A。22 【正确答案】 B【
24、试题解析】 城市房地产管理法明确规定，对划拨土地使用权的转让管理有两种不同的处理方式：一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质，由转让方上缴土地收益或做其他处理。因此，本题的正确答案为 B。23 【正确答案】 A【试题解析】 房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起 30 日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。因此，本题的正确答案为 A。24 【正确答案】 C【试题解析】 物权法规定，为
25、担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。所以，选项 A、B错误。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织，所以，选项 D 错误。因此，本题的正确答案为 C。25 【正确答案】 B【试题解析】 房屋登记办法进一步明确，当事人应当申请房屋所有权转移登记的情形包括：(1)买
26、卖；(2)互换；(3)赠与；(4)继承、受遗赠；(5)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；(6)以房屋出资入股；(7)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；(8)法律、法规规定的其他情形。因此，本题的正确答案为 B。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。26 【正确答案】 B，D，E【试题解析】 商品房实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案制度，防范私下交易行为，所以选项 B 锚误；对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消
27、费者认购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格和套型面积控制性项目要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记人房地产企业信用档案，公开予以曝光。对情节严重，性质恶劣的，住房和城乡建设部会同有关部门依法从严处罚，并向社会公布，所以选项 C 错误；房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房，所以选项 E 错误。因此，本题的正确答案为：BDE。27 【正确答案】 A，B，E【试题解析】 人为终止租赁合同的主要情形有：(1)将承租的房屋擅自转租的；(2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；(3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；(4)无正当理由，拖欠房租
28、6 个月以上的；(5)公有住宅用房无正当理由闲置 6 个月以上的；(6)承租人利用承租的房屋从事非法活动的；(7)故意损坏房屋的；(8)法律、法规规定的其他可以收回的。因此，本题的正确答案为 ABE。28 【正确答案】 A，D【试题解析】 物权法规定，下列财产不得抵押：(1)土地所有权；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(5)依法被查封、扣押、监管的财产；(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。因此
29、，本题的正确答案为 AD。29 【正确答案】 A，C，E【试题解析】 一宗房地产首次抵押后，可以多次抵押，抵押权所担保的债权不得超出抵押物的价值，所以选项 B 错误；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押，所以选项 D 错误。因此，本题的正确答案为 ACE。30 【正确答案】 A，B，C，E【试题解析】 城市商品房预售管理办法规定，房地产开发企业申请办理商品房预售许可证，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交的证件及资料包括：(1)商品房预售许可申请表；(2)开发企业的营业执照和资质等级证书；(3)土地
30、使用权证书，建设工程规划许可证和施工许可证；(4)投入资金开发建设达到工程建设总投资 25以上的证明；(5)工程施工合同及关于施工进度的说明；(6)商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；(7)其他有关资料。因此，本题的正确答案为 ABCE。31 【正确答案】 A，B，D，E【试题解析】 房地产抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。因此，本题的正确答案为ABDE。32 【正确答案】 B，C【试题解析】 城市房地产管理法规定了
31、三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。因此，本题的正确答案为 BC。33 【正确答案】 B，D【试题解析】 选项 A 和选项 E，属于自然终止。无正当理由，拖欠房租 6 个月以上的合同终止，所以选项 C 错误。因此，本题的正确答案为 BD。34 【正确答案】 A，B，C，D【试题解析】 商品房销售管理办法(原建设部令第 88 号)规定，商品房现售应当符合的条件包括：(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证
32、；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置方案已经落实；(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；(7)物业管理方案已经落实。因此，本题的正确答案为 ABCD。35 【正确答案】 A，C，D，E【试题解析】 城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：(1)达不到下列条件的房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的 25以上；属于成片开发的，形成工业用
33、地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。作出此项规定的目的，就是严格限制炒卖地皮牟取暴利，并切实保障建设项目的实施。(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。(3)依法收回土地使用权的。(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。(5)权属有争议的。(6)未依法登记领取权属证书的。(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。因此，本题的正确答案为 ACDE。36 【正确答案】 A，B，D【试题解析】 城市房地产管理法规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。因此，本题的正确答案为 ABD。37 【正确答案】 A，B【试题解析】 房屋登记办法规定，当事人应当申请房屋所有权转移登记的情形包括：(1)买卖；(2)互换；(3)赠与；(4)继承、受遗赠；(5)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；(6)以房屋出资人股；(7)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；(8)法律、法规规定的其他情形。因此，本题的正确答案为 AB。
