1、房地产基本制度与政策（房地产开发经营管理制度与政策）模拟试卷1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的( )中划定。2010、2007 年考试真题（A）城市总体规划（B）城市分区规划（C）城市控制性详细规划（D）城市修建性详细规划2 关于城市房屋拆迁估价的说法，错误的是( )。2010 年考试真题（A）同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估（B）房屋拆迁估价时点一般为接受估价委托之日（C）房屋拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开市场价值（D）房屋拆迁估价一般由拆迁人委托进行3 房屋拆迁当事人对估价结果有异
2、议另行委托评估的，受托估价机构应该在( )日内出具估价报告。2010 年考试真题（A）5（B） 10（C） 15（D）304 关于房地产广告的说法，错误的是( )。2010 年考试真题（A）房地产广告中涉及交通的，如正在规划或者建设中，应当在广告中注明（B）房地产广告中对价格有表示的，应当在广告中注明实际销售价格及有效期限（C）房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期（D）房地产广告中涉及房屋面积的，必须是房屋建筑面积5 在正常使用下，关于房地产开发企业对商品住宅最低保修期限的说法，正确的是( )。2010 年考试真题（A）屋面防水 1 年（B）电器开关为 1 年
3、（C）地面开裂为 1 年（D）卫生间防渗漏为 2 年6 建设工期不足一年的，建设单位依法落实到位建设资金原则上不得少于工程合同价的( )。2010 年考试真题（A）30（B） 35（C） 40（D）507 根据城市房地产管理法，以出让方式取得土地使用权属于房屋建设工程的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，其完成的开发投资达不到项目开发投资总额的( )以上的，不得转让。2010 年考试真题（A）15（B） 20（C） 25（D）308 在城市房屋拆迁中，被拆迁人是指( )。2009、2004 年考试真题（A）被拆迁房屋的所有人（B）被拆迁房屋的使用人（C）被拆迁房屋的抵押权人（D）被拆迁房
4、屋的承租人9 因故不能按期开工的建设单位，应当在施工许可证期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过( )个月。2009 年考试真题（A）1（B） 2（C） 3（D）410 工期超过一年的建设工程，申领建设工程施工许可证，其到位资金原则上不得少于工程合同价的( ) 。2009 年考试真题（A）25（B） 30（C） 40（D）5011 下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是( )。2009 年考试真题 （A）购房人只能要求退房，不能要求换房（B）购房人只能要求换房，不能要求退房（C）购房人有权选择退房或换房（D）商品住房买卖双方协商选择退房或换
5、房12 不属于城市规划的实施管理范畴的是( )。2008 年考试真题（A）建设项目选址意见书（B）建设工程施工许可证（C）建设用地规划许可证（D）建设工程规划许可证13 下列关于城市总体规划的表述中，错误的是( )。2008 年考试真题（A）城市总体规划的规划期限一般为 20 年（B）城市总体规划应当对城市更长远发展作出预测性安排（C）城市的总体规划由城市人民政府审批（D）城市总体规划报送审批前，应当采取论证会、听证会等方式征求社会意见14 房屋拆迁实施过程中，违法建筑应由( )认定。2008、2004 年考试真题（A）拆迁人（B）拆迁主管部门（C）房地产登记机构（D）规划行政主管部门15 在
6、正常使用下，施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的表述，正确的是( )。2008、 2007 年考试真题（A）供暖系统为 1 个供暖期（B）电气系统为 1 年（C）装修工程为 2 年（D）卫生间防渗漏为 2 年16 商品房预售广告中，不得涉及的内容是( )。2008 年考试真题（A）中介服务（B）房屋结构（C）装修装饰（D）物业管理17 城市房屋拆迁中，拆除( )不予赔偿。2007 年考试真题（A）产权不明确的房屋（B）超过批准期限的临时建筑（C）产权有争议的房屋（D）未售的公有住房18 目前国家规定房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于( )。2007年考试真题（A）20（B） 35（
7、C） 40（D）5019 根据建设工程质量管理条例的规定，建设工程的竣工验收由( )组织。2007 年考试真题（A）建设单位（B）施工单位（C）建设行政主管部门（D）建设工程质量监督部门20 房地产开发企业对商品房的保修期自( )之日起计算。2006 年考试真题（A）工程竣工（B）工程竣工验收合格（C）商品房交付给购房者（D）产权过户登记21 拆迁城市规划区内国有土地上的非公益事业房屋的附属物，其补偿方式是( )。2005 年考试真题（A）产权调换（B）货币补偿（C）产权调换和货币补偿相结合（D）产权调换，不找差价22 建设工程竣工验收工作，由( )对建设工程是否符合规划条件予以核实。2005
8、年考试真题（A）建设行政主管部门（B）建设单位（C）质量监督机构（D）城市规划行政主管部门23 由于施工的原因导致商品住宅出现质量问题，应首先由( )对购房者承担责任。2005 年考试真题（A）施工单位（B）房地产开发（C）监理单位（D）房地产开发主管部门24 房地产开发项目手册是为了加强房地产开发项目的( )管理而设定的。2005 年考试真题（A）质量（B）资金（C）进度（D）动态25 在城市房屋拆迁中，货币补偿的金额，按照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以( ) 确定。2004 年考试真题（A）房屋重置价格（B）房屋评估价格（C）房地产市场价格（D）房地产市场评估价格26 建设工程
9、符合城市规划要求的法律凭证是( )。2004 年考试真题（A）选址意见书（B）建设用地规划许可证（C）建筑施工许可证（D）建设工程规划许可证27 在房地产广告中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的( ) 来表示。 2004 年考试真题（A）实际距离（B）时间距离（C）空间距离（D）心理距离28 个人住房贷款抵押合同自( )之日起生效。2004 年考试真题（A）合同签订（B）抵押登记（C）主合同生效（D）双方约定二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。29 依法
10、必须实行工程监理的建设工程包括( )。2010 年考试真题（A）国家重点建设工程（B）居民自行装修住宅（C）成片开发建设的住宅小区工程（D）利用外国政府贷款的工程（E）利用国际组织援助资金的工程30 “控制”、“管理”、“ 协调” 是工程建设监理的基本工作，其中“ 管理”是( )管理。2010 年考试真题（A）进度（B）信息（C）质量（D）安全（E）合同31 购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有( )。2009 年考试真题（A）使用一年后发现屋面漏水（B）办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题（C）办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题（D）尚未使用发现下水管道堵塞
11、（E）下雨时发现外墙渗水32 根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的房屋有( )。2009 年考试真题（A）集体土地上的合法建造房屋（B）联建代管房屋（C）已办理房屋初始登记的房屋（D）合作开发房屋（E）商品房预售许可证正在办理之中的房屋33 工程建设监理的基本方式是控制，其中的“三控“工作是指工程( )控制。2008年考试真题（A）进度（B）人员（C）质量（D）安全（E）投资34 城市房屋拆迁过程中，拆迁人对被拆迁的( )应依法予以补偿。2004 年考试真题（A）违章建筑（B）已抵押的房屋（C）产权不明的房屋（D）未超过批准期限的临时建筑（E）产权有纠纷的房屋35 城市房屋拆迁
12、管理条例规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交( )等资料。2004 年考试真题（A）建设项目批准文件（B）建设用地规划许可证（C）国有土地使用权批准文件（D）房屋拆迁估价报告（E）拆迁计划和拆迁方案36 在正常情况下，房地产开发企业向住宅买受人承担的最低保修期限为 1 年的保修项目有( )。2004 年考试真题（A）屋面防水（B）墙面渗漏（C）墙面抹灰层（D）卫生洁具（E）供热系统房地产基本制度与政策（房地产开发经营管理制度与政策）模拟试卷1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 规划区
13、是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。因此，本题的正确答案为 A。2 【正确答案】 B【试题解析】 城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日，所以选项 B 错误。因此，本题的正确答案为 B。3 【正确答案】 B【试题解析】 房屋拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在 10日内出具估价
14、报告。因此，本题的正确答案为 B。4 【正确答案】 D【试题解析】 房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积，所以选项 D 错误。因此，本题的正确答案为 D。5 【正确答案】 C【试题解析】 商品房住宅保修期限包括：(1)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；(2)屋面防水 3 年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足 3年的，适用此款)；(3)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 1 年；(4)墙面、顶棚抹灰
15、层脱落 1 年；(5)地面空鼓开裂、大面积起砂 1 年；(6)门窗翘裂、五金件损坏 1 年；(7)管道堵塞 2 个月；(8)供热、供冷系统和设备 1 个采暖期或供冷期；(9)卫生洁具 1 年；(10)灯具、电器开关 6 个月。因此，本题的正确答案为 C。6 【正确答案】 D【试题解析】 建设单位申请领取建筑工程施工许可证，应当具备的条件之一是：建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的 50；建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的 30。因此，本题的正确答案为D。7 【正确答案】 C【试题解析】 城市房地产管理法第 39 条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产
16、开发项目时的条件之一是：要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。因此，本题的正确答案为 C。8 【正确答案】 A【试题解析】 被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人，但对使用人的利益要依法保护。因此，本题的正确答案为 A。9 【正确答案】 C【试题解析】 建设单位应当自领取施工许可证
17、之日起 3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过 3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。因此，本题的正确答案为 C。10 【正确答案】 B【试题解析】 建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的 30。因此，本题的正确答案为 B。11 【正确答案】 C【试题解析】 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。因此，本题的正确答案为 C。
18、12 【正确答案】 B【试题解析】 城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。因此，本题的正确答案为 B。13 【正确答案】 C【试题解析】 城市人民政府组织编制城市总体规划。直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区
19、人民政府审批，县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批，所以选项 C 错误。因此，本题的正确答案为 C。14 【正确答案】 D【试题解析】 违法建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物。违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违法建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。因此，本题的正确答案为 D。15 【正确答案】 C【试题解析】 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(1)地基基础和主体结构工程，为设计
20、文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为 5 年；(3)供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期；(4)电气系统、给排水管道、设备安装为 2 年；(5)装修工程为 2 年。因此，本题的正确答案为 C。16 【正确答案】 C【试题解析】 房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。因此，本题的正确答案为 C。17 【正确答案】 B【试题解析】 房屋拆迁过程中，超过批准期限的临时建筑在拆迁时，依法不予补偿。未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑，给予补偿。因此，本题的正确答案为 B。18 【正确
21、答案】 B【试题解析】 城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于 20。2004 年，国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知(国发200413 号)印发以来，房地产开发项目资本金占项目总投资的比例提高到不得低于 35。因此，本题的正确答案为 B。19 【正确答案】 A【试题解析】 建设工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施；县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。因此，本题的正确答案为 A。20 【正确答案】 C【试题解析】 房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担
22、商品房保修责任。保修期自商品住宅交付之日起计算。因此，本题的正确答案为 C。21 【正确答案】 B【试题解析】 房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的市场评估价与调换房屋的市场评估价进行结算、结清产权调换差价的行为。也就是说，以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有了调换房屋的产权。
23、但拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。因此，本题的正确答案为 B。22 【正确答案】 D【试题解析】 建设工程竣工验收，主要是监督检查该建设工程是否符合规划设计要求核准的设计方案。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。因此，本题的正确答案为 D。23 【正确答案】 A【试题解析】 施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。因此，本题的正确答案为 A。24 【正确答案】 D【试题解析】 房地产开发项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律法规规定，是否按照合同的
24、约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。因此，本题的正确答案为 D。25 【正确答案】 D【试题解析】 房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。其中，货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。因此，本题的正确答案为 D。26 【正确答案】 D【试题解析】 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。因此，本题的正确答案为 D。27 【正确答案】 A【试题解析】 房地产广告的要求之一是，房地产广告中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有
25、交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。因此，本题的正确答案为 A。28 【正确答案】 B【试题解析】 按照担保法的规定，当事人以房地产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。因此，本题的正确答案为 B。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。29 【正确答案】 A，C，D，E【试题解析】 建设工程必须实行监理的范围包括：(1)国家重点建设工程；(2)大中型公用事业工程；(3)成片开发建设的住宅小区工程；(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；(
26、5)国家规定必须实行监理的其他工程。因此，本题的正确答案为 ACDE。30 【正确答案】 B，E【试题解析】 监理的基本方法是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控“是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。因此，本题的正确答案为 BE。31 【正确答案】 A，D，E【试题解析】 对质量不合格的房地产开发项目的处理方式应当注意的问题包括：(1)购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所
27、有权证办理完毕之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。(2)确属主体结构质量不合格的，而不是一般性的质量问题。房屋质量有很多种，一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。(3)必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。(4)对给购房人造成损失应当有合理的界定，只应包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。因此，本题的正确答案为 A
28、DE。32 【正确答案】 C，E【试题解析】 凡下列情况的房地产，不得发布广告：(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；(2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；(5)权属有争议的；(6)违反国家有关规定建设的；(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的；(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。因此，本题的正确答案为 CE。33 【正确答案】 A，C，E【试题解析】 监理的基本方法是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建
29、设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。因此，本题的正确答案为 ACE。34 【正确答案】 B，C ，D，E【试题解析】 在拆迁过程中，拆迁人对严重影响城市规划的违法建筑，不予补偿。因此，本题的正确答案为 BCDE。35 【正确答案】 A，B，C，E【试题解析】 拆迁条例规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交的资料包括：(1)建设项目批准文件；(2)建设用地规划许可证；(3)国有土地使用权批准文件；(4)拆迁计划和拆迁方案；(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补
30、偿安置资金证明。因此，本题的正确答案为 ABCE。36 【正确答案】 B，C ，D【试题解析】 住宅质量保证书的保修项目和保修期的内容包括：(1)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；(2)屋面防水 3 年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足 3年的，适用此款)；(3)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 1 年；(4)墙面、顶棚抹灰层脱落 1 年；(5)地面空鼓开裂、大面积起砂 1 年；(6)门窗翘裂、五金件损坏 1 年；(7)管道堵塞 2 个月；(8)供热、供冷系统和设备 1 个采暖期或供冷期；(9)卫生洁具 1 年；(10)灯具、电器开关 6 个月。因此，本题的正确答案为 BCD。
