1、房地产投资分析基本知识练习试卷 3 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 开发项目的产品开发成本在核算上将其费用划分为( )成本项目。（A）土地费用、建设物建设费用、基础设施建设费、销售费用和税费五个（B）七个 :土地费、基础设施建设费、建设安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费用、销售费用和税费（C）四个 :土地开发费、基础设施建设费、开发间接费用和建设安装费用（D）六个:土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发间接费用2 当开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品时,应将上述四类方式的开发成本结转为相应的经营成本,
2、即( )。（A）土地转让成本、商品房销售成本、出租房经营成本和出租土地经营成本（B）土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和出租土地经营成本（C）土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房经营成本和出租土地经营成本（D）房地产转让成本、建筑设施销售成本、出租房屋经营成本和出租土地经营成本3 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的( ),以及为销售、出租、转让开发产品而发生的( )。（A）管理费用,销售费用（B）组织费用,经营费用（C）管理费用和组织费用,销售费用（D）管理费用和财务费用,销售费用4 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或利用
3、房地产自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。下列有关的计算公式不正确的一项是( )。（A）自营收入=营业额-商品营业成本-行政管理部门收取的管理费、财务费（B）出租收入= 出租房屋建筑面积 房屋的租金单价（C）销售收入= 销售房屋面积 房屋销售单价（D）经营收入=自营收入 +出租收入+销售收入5 ( )比企业完成的开发工作量(产值) 更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。（A）销售收入(不包括税费)（B）经营收入（C）出租房地产业所带来的投资收益（D）自主经营房地产业的所得收入6 下列有关利润的含义说法不正确的一项为( )。（A）利润是企业经济目标的集中表现,企业进行房地产开
4、发投资的最终目的是获取利润（B）房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式,其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分,称为投资者的经营利润或称盈利（C）盈利要进行再分配,一部分无偿上缴税收,作为国家或地方的财政收入;另一部分留给投资者,利润较小时不再向下分配（D）根据财务核算与分析的需要,企业利润可分为利润总额 (又称实现利润)、经营利润、税后利润和分配利润等四个层次7 下列有关企业利润的四个层次的理解或公式表达不正确的一项是( )。（A）分配(应付) 利润= 经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)（B）税后利润= 利润总额-所得税（C）经营利润= 销售(
5、含出租、自营)收入- 经营成本-期间费用-销售税金（D）利润总额=经营利润 +营业外收支净额8 税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。税收是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种方式,具有强制性、无偿性和固定性的特点。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括( )方面。（A）销售税金、土地使用税与房产税和企业所得税三个（B）销售税金、土地使用税和所得税三个（C）四个 :销售税金、土地管理税、房产税和企业出租的所得税（D）五个:销售税金、经营营业税、土地管理税、房产税和企业出租的所得税二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选
6、对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 资金时间价值的大小,取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要表现为( )。（A）投资回收率,即单位时间内投资所能取得的资本回收（B）社会平均利润率,即社会总体投资所得利润的平均水平（C）通货膨胀率,即对因货币贬值造成的损失所应作的补偿（D）风险因素,即对因风险的存在可能带来的损失所应作的补偿10 下列有关资金的时间价值及其相关知识理解正确的选项是( )。（A）随着时间的推移,资金的价值会增加。这种现象叫资金增值。资金在商品经济条件下是不断运动着的,而这种运动伴随着生产与交换的进行,生产与交换活动会给投资者带来
7、利润,表现为资金的增值（B）资金增值的实质是劳动者在生产过程中创造了剩余价值。从投资者的角度来看,资金的增值特性使资金具有时间价值（C）资金一旦用于投资,就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费,个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此（D）从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应作的必要补偿11 税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括( )。（A）销售税金。销售税金包括营业税、城市维护建设税和教育费附加 ,又称“ 两税一费”（B）企业所得税。企业所得税是对实行独立经济核算的房地产
8、开发投资企业,按其应纳税所得额征收的一种税（C）土地使用税。土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种（D）房产税。房产税是投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税12 下列有关房地产开发投资企业纳税税种的计算和说明正确的选项是( )。（A）营业税税额的计算方法是:营业税税额=应纳税销售或出租收入税率（B）目前营业税的税率为 10%。城市维护建设税和教育税附加,是依托营业税征收的一种税费,分别为营业税税额的 14%(市区)和 6%（C）所得税税额= 应纳税所得额 税率（D）应纳税所得额=实现利润 -允许扣除项目的金额,房地产开发投资企业所得税税率一般情况下为 43%
9、13 根据财务核算与分析的需要,企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润和分配利润等四个层次。下列有关这四个层次的计算表达式描述正确的选项是( ) 。（A）利润总额=经营利润 +税后利润（B）经营利润= 销售( 含出租、自营)收入- 经营成本-期间费用-销售税金（C）税后利润= 利润总额-所得税-额外损失（D）分配(应付) 利润= 税后利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。14 复利计息方式,对于某一计息周期来说,就是利息再生利息。( )（A）正确（B）错误15 计息周期的不同带来了不同
10、计息周期的利率换算问题,就出现了名义利率和实际利率的区别。( )（A）正确（B）错误16 名义利率越大,计息周期越长,实际利率与名义利率的差异就越大。( )（A）正确（B）错误17 资金等值是指在考虑时间因素的情况下,不同时间点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值,而同一时间点发生的绝对值相等的资金可能具有不同的价值。( )（A）正确（B）错误18 时间点零表示资金运动的时间始点或某一基准时刻,是指日历年度的年初。( )（A）正确（B）错误19 比较不同投资方案的经济效果时,常常换算成现值 P 或年值 A,也可换算成终值F 来进行比较。 ( )（A）正确（B）错误20 对于置业投资来说,房
11、地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税等三个方面。( )（A）正确（B）错误21 物业增值只可在处置(转让)物业中实现,不可在以针对物业的再融资行为中实现。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。22 某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值为 25 万元的住宅,如果该家庭首期付款为房价的 30%,其余为在 10 年内按月等额偿还的抵押贷款,年贷款利率为 15%,问月还款额为多少? 如果该家庭 25%的收入可以用来支付住房消费 ,问该家庭的月收入应为多少才能购买上述住宅?房地产
12、投资分析基本知识练习试卷 3 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析基本知识2 【正确答案】 C 【知识模块】 房地产投资分析基本知识3 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析基本知识4 【正确答案】 A【试题解析】 自营收入=营业额-商业营业成本-自营中的商业经营风险回报。【知识模块】 房地产投资分析基本知识5 【正确答案】 B【试题解析】 原因为:经营收入是按市场价格计算的,房地产开发投资企业的产品只有在市场上被出售、出租和自营,才能成为给企业或社会带来收益的有用的劳动成果。【知识模块】 房地产投资分析基本知识
13、6 【正确答案】 C【试题解析】 留给投资者的部分要作为其法定盈余公积金、公益金,向投资者分配利润等。【知识模块】 房地产投资分析基本知识7 【正确答案】 A【试题解析】 正确的分配或应付利润=税后利润- 盈余公积金- 公益金-未分配利润。【知识模块】 房地产投资分析基本知识8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 【正确答案】 C,D【试题解析】 另外一个主要的表现形式为投资利润率,即单位投资所能取得的利润。【知识模块】 房
14、地产投资分析基本知识10 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 所有选项均是正确的。【知识模块】 房地产投资分析基本知识11 【正确答案】 A,B【试题解析】 C、D 均解说错误,土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,房产税是投资者拥有房地产时征收的一种财产税。两者均在企业所得税前列支。【知识模块】 房地产投资分析基本知识12 【正确答案】 A,C【试题解析】 B 中三项数据分别为 5%、7%和 3%,D 中应为 33%。【知识模块】 房地产投资分析基本知识13 【正确答案】 B,D【试题解析】 A 应为利润总额=经营利润+营业外收支净额 ,D 中除掉额
15、外损失为正确。【知识模块】 房地产投资分析基本知识三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。14 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识15 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识16 【正确答案】 B【试题解析】 计息周期越短会出现此种情况。【知识模块】 房地产投资分析基本知识17 【正确答案】 B【试题解析】 最后一句不正确。【知识模块】 房地产投资分析基本知识18 【正确答案】 B【试题解析】 时间点为零不一定是日历年度的年初。【知识模块】 房地产投资分析基本知识19 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基
16、本知识20 【正确答案】 B【试题解析】 主要表现为四个方面。另一个主要表现为股权增加。【知识模块】 房地产投资分析基本知识21 【正确答案】 B【试题解析】 物业增值也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请抵押贷款)。【知识模块】 房地产投资分析基本知识四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。22 【正确答案】 解: (1)已知 :抵押贷款额为: P=2570%=17.5(万元) 月贷款利率为: i=15%/12=1.25% 计息周期数为: n=1012=120 个月 (2)月还款额为: A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1 =1750001.25%(1+1.25%)120/(1+1.25%)120-1 =2823.4(万元) (3)该家庭欲购买上述住宅,其月收入应为: x=2823.4/0.25=11293.4(元)【知识模块】 房地产投资分析基本知识
