1、房地产投资分析基本知识练习试卷 4 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列有关销售税金的含义解释不正确的一项是( )。（A）销售税金包括营业税、城市维护建设税和教育费附加 ,又称“ 两税一费”（B）营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税（C）营业税税额的计算方法是:营业税税额=销售收入 税率。目前营业税的税率为 9%（D）城市维护建设税和教育费附加,是依托营业税征收的一种税费 ,分别为营业税税额的 7%(市区 )和 3%2 下列有关企业所得税的含义表达不正确的一项为( )。（A）企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业 ,按其应纳税所得
2、额征收的一种税（B）所得税税额= 应纳税销售收入 税率（C）应纳税所得额= 实现利润-允许扣除项目的金额（D）房地产开发投资企业所得税税率一般为 33%3 有关资金的时间价值推论不正确的一项为( )。（A）在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的（B）对于投资者来说,客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时,不仅要考虑支出和收入的数额,还必须考虑每笔现金流量发生的时间（C）以某一个相同的时间点为基准,把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上,才能得出正确的结论（D）当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益 ,而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资,也无
3、法获得相应的收益4 对于资金的时间价值,下列理解中不正确的一项是( )。（A）随着时间的推移,资金的价值会增加,这种现象叫资金增值。资金是属于商品经济范畴的概念,在商品经济条件下,资金是不断运动的（B）资金的增值的实质是劳动者在生产过程中创造了剩余价值。从投资者的角度来看,资金的增值特性使资金具有时间价值（C）资金一旦用于投资,就会用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费,个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此（D）从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应作的必要补偿5 资金时间价值的大小,取决于多方面的因素。从投资的角度来看,其主要表现阐述不正确的一项是(
4、 ) 。（A）投资利润率,即单位投资所能取得的利润（B）通货膨胀率,即对因货币贬值造成的损失作相应的补偿（C）政策变动率,因需要政府所作出的政策上的变化,对造成的损失给予政策上的放宽处理（D）风险因素,即对因风险的存在可能带来的损失所应作的补偿6 下列有关利息的相关知识理解有误的一项是( )。（A）利息是指占用资金所付的代价或放弃使用资金所得的补偿（B）如果将一笔资金存入银行,这笔资金就称为本金。经过一段时间之后,储户可在本金之外再得到一笔利息,这一过程可表示为:本利和 (Fn=本金 P+利息 In)（C）利息通常根据利率来计算。利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金
5、) 之比,用 i 表示（D）利率是单位时间内借贷金额的本利和的一个额外利息7 利率的划分很多,下列有关利率的划分和相关知识理解有误的一项是( )。（A）利率可分为基础利率、存款利率、债券利率和贷款利率等（B）在市场经济条件下,基础利率和存款利率的高低主要取决于社会平均利润率、资本供求状况、国家的宏观信贷政策和通货膨胀率水平等（C）债券利率和贷款利率等各种其他类型利率的高低及其与基础利率的差异,则主要取决于资金筹措的成本费用和融出资金所承担的风险大小等（D）在市场经济条件下,近年来我国的存款利率不断降低 ,这说明了我国资本供求状况极不协调,国家的宏观信贷政策不利社会发展8 下列有关单利计息和复利
6、计息两种利息的计算方法阐述不正确的一项是( )。（A）单利计息是仅按本金计算利息,利息不再生息 ,其利息总额与借贷时间成正比（B）复利计息方式,对于某一计息周期来说,是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息,即“ 利息再生利息 ”（C）按复利方式计算利息时,利息的计算公式应为:In=P(1+i) n-1,n 个计息周期后的本利和为:Fn=P(1+in)（D）复利计息有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间 ,并按复利计息,称为间断复利;如果计息周期无限期缩短 ,则称为连续复利二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，
7、不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 下列有关利润及其相关知识理解正确的选项为( )。（A）利润是企业经济目标的集中表现,企业进行房地产开发投资的最终目的是获得利润（B）房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式,其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售费金及附加后的盈余部分,称为投资者的经营利润或称盈利（C）经营利润是劳动者新创造价值的一部分,可在公司内部进行再分配或不予分配而留自用（D）经营利润中的一部分由国家以税收的方式无偿征收 ,作为国家或地方的财政收入;另一部分留给投资者,作为其法定盈余公积金、公益金 ,向投资者分配利润等10 经营收入是指向社会出售、出租房地
8、产商品或利用房地产自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。下列有关方面的理解正确的选项是( )。（A）自营收入=营业额-商业营业成本-自营中的商业经营风险回报（B）销售收入= 销售房屋体积 房屋销售单价（C）出租收入= 出租房屋建筑空间体积 房屋出租租金单价（D）经营收入是按市场价格计算的,房地产开发投资企业的产品 (房屋)只有在市场上被出售、出租或自营,才能成为给企业或社会带来收益的有用的劳动成果11 开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品时,应将上述四类方式的开发成本结转为相应的经营成本,即( )。（A）土地转让成本（B）商品房销售成本（C）配套设施销售成本（D）出租房屋经
9、营成本和出租土地经营成本12 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的( )。（A）房地产开发投资费用（B）管理费用（C）财务费用（D）为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用13 开发项目的产品开发是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。在核算上将其费用划分为土地费用、前期工程费和( )。（A）基础设施建设费（B）建筑安装工程费（C）公共配套设施建设费（D）开发间接费用三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。14 置业投资经济结果的好坏受投资方向的影响,不受市场状况和物业特性变化影响。( )（A）正确（B
10、）错误15 置业投资经济效果的几种表现形式仅能说明投资者可获得的利益类型,在没有转换为一个特定时间点的现金流量之前,经济效果也同样可以定量描述或量测的。( )（A）正确（B）错误16 房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润,其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。( )（A）正确（B）错误17 对于金融机构来说,借款人还本的部分就是其贷款(投资)回收部分,借款人所支付的利息,就是金融机构所获得的贷款(投资)回报金额。( )（A）正确（B）错误18 就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收,而其投资回报则主要表现为开发商利润。( )（A）
11、正确（B）错误19 在收益率计算中,可预测物业预期可获得的收益,尤其包括物业的租金和额外利润,这是与投资回报率之间的最大区别。( )（A）正确（B）错误20 在投资者进行投资决策时,往往要求由未来物业投资收益转换而来的现值等于其当前拟投入的资本,因此投资者希望的收益率应该等于一个特定的折现率。( )（A）正确（B）错误21 内部收益率反映了投资期末的预期收益,包括投资者所获得的额外利润。内部收益率可以用来衡量资本投资的期末回报水平,包括房地产投资所得税后。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的
12、，不得分。22 某家庭以 4000 元/m 2 的价格购买了一套建筑面积为 120m2 的住宅,银行为其提供了 15 年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为 6%,抵押贷款价值比例为 70%。如该家庭在按月等额还款 5 年后于第 6 年初一次提前偿还了贷款本金 8 万元,问从第 6年开始的抵押贷款月还款额是多少?23 某家庭欲购买一套面积为 80m2 的经济适用住宅 ,单价为 3500 元/m 2,首付款为房价的 25%,其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为 4.2%和 6%,期限均为 15 年,公积金贷款的最高限额为 10 万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月
13、还款额是多少?房地产投资分析基本知识练习试卷 4 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 营业税税额=应纳税销售(出租)收入 税率。目前营业税的税率为5%。【知识模块】 房地产投资分析基本知识2 【正确答案】 B【试题解析】 所得税税额=应纳税所得额税率。【知识模块】 房地产投资分析基本知识3 【正确答案】 A【试题解析】 两者是不等的。【知识模块】 房地产投资分析基本知识4 【正确答案】 C【试题解析】 资金一旦用于投资,就不能用于即期消费。【知识模块】 房地产投资分析基本知识5 【正确答案】 C【试题解析】 此项不能决定资金时间价值
14、的大小。【知识模块】 房地产投资分析基本知识6 【正确答案】 D【试题解析】 利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。【知识模块】 房地产投资分析基本知识7 【正确答案】 D【试题解析】 存款利率不断降低是在政府的宏观调控作用下进行的。【知识模块】 房地产投资分析基本知识8 【正确答案】 C【试题解析】 n 个计息周期后的本利和应为 :Fn=P(1+i)n。【知识模块】 房地产投资分析基本知识二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 C 项经
15、营利润要在全社会范围内进行再分配。【知识模块】 房地产投资分析基本知识10 【正确答案】 A,D【试题解析】 B 中销售收入=销售房屋面积房屋销售单价,C 中出租收入= 出租房屋建筑面积房屋租金单价。【知识模块】 房地产投资分析基本知识11 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 所有选项均分别对应以上所说的四类方式。【知识模块】 房地产投资分析基本知识12 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 A 项是开发项目的总投资费用,不属于期间费用。【知识模块】 房地产投资分析基本知识13 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 连同题中的两项是核算上划分费用的六个成本项目。【知识模块】 房地产投
16、资分析基本知识三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。14 【正确答案】 B【试题解析】 置业投资经济效果的好坏受市场状况和物业特性变化的影响。【知识模块】 房地产投资分析基本知识15 【正确答案】 B【试题解析】 经济效果是无法定量描述或量测的。【知识模块】 房地产投资分析基本知识16 【正确答案】 B【试题解析】 经济效果主要表现为销售收入,其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。【知识模块】 房地产投资分析基本知识17 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投
17、资分析基本知识19 【正确答案】 B【试题解析】 收益率计算中要考虑物业预期可获得的所有收益,尤其包括物业持有期末投资者转售时所获得的净转售收入,这也是与投资回报率之间的最大区别。【知识模块】 房地产投资分析基本知识20 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识21 【正确答案】 B【试题解析】 反映了所有的预期收益,包括投资者在持有期末转售其投资时所获得的收益。内部收益率可以用来衡量任何资本投资的回报水平,包括所得税前和所得税后。【知识模块】 房地产投资分析基本知识四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，
18、不得分。22 【正确答案】 解: (1)已知 : P=400012070%=33.6 万元; P=8 万元; n=1512=180个月; n=(15-5)12=120 个月; i=i=6%/12=0.5% (2)正常情况下抵押贷款的月还款额为: A=Pi/1-(1+i) -n =33.60.5%/1-(1+0.5%)-180 =2835.36(元) (3)第 6 年年初一次偿还本金 8 万元后,在第 6 年到第 15 年内减少的月还款额为: A=Pi/1-(1+i) -n =80.5%/1-(1+0.5%)-120 =888.16(万元) (4) 从第 6 年开始的抵押贷款月还款额是: a=2
19、835.36-888.16=1947.20(元)【知识模块】 房地产投资分析基本知识23 【正确答案】 解: (1)已知 : P=350080(1-25%)=210000 元 n=1512=180 个月 i1=4.2%/12=0.35% i2=6.6%/12=0.55% P1=100000 元 P2=210000-100000=110000 元 (2)计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息之后的月还款额为: A1=P1i1(1+i1)n/(1+i1)n-1 =1000000.0035(1+0.0035)180/-1+(1+0.0035)180 =749.75(元) A2=P2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1 =1100000.0055(1+0.0055)180/-1+(1+0.0055)180 =964.28(元) (3)组合贷款的月最低还款额为: A=A1+A2=749.75+964.28=1714.03(元)【知识模块】 房地产投资分析基本知识
