1、房地产投资分析基本知识练习试卷 7 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 进行房地产投资分析时,必须对与之相关的( )有一个比较准确的把握。（A）自有资金、融资贷款或其他融资方式（B）现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标（C）出售、出租或经营形势（D）支出和收入的资金2 房地产开发活动可以从( )两个方面进行考察。（A）物质形态和货币的形态（B）投资资金量和预期收益资金（C）出租、出售或经营形态（D）资金流通方式和对策3 对于房地产投资项目这样一个特点性的经济系统而言,( )都可以看成是货币形式体现的资金流出或资金流入。（A）自有资金、融
2、资方式（B）资金时间价值和投资经济效果评价指标（C）投入的资金、花费的成本和获取的收益（D）各种投资工具和投资方式4 在房地产投资分析中,把某一项投资活动作为一个独立的系统,把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫做( )。（A）现金流出（B）现金流量（C）现金流入（D）净现金流量5 对于房地产开发投资活动来说,构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为( ),也是进行投资分析最重要的基础数据。投资;成本;销售或出租收入;税金;利润（A）（B） （C） （D）6 投资所投入的资源可以是资金,也可以是( )。（A）一切可利用的资源（B）可开发的自然资源（C）土地、人力、技术、管理经验或其他资
3、源（D）只要是能为投资者提供服务的资源7 一般工业生产活动中的投资,可分为( )两个部分。（A）固定资产投资和流动资金（B）体力投资和脑力投资（C）投入的资金和投资工具（D）投资的用具和人员培训等的投资8 流动资金在每一个生产周期完成( )周转,在整个项目寿命周期内始终被占用,直到( ),全部流动资金才能退出生产与流通,以( )形式被收回。（A）一次,项目寿命周期末,货币资金（B）二次 ,项目寿命周期末,现金（C）一次 ,项目寿命周期中,股票等（D）二次,项目寿命周期中,支票等9 ( )是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。（A）投资（B）劳动（C）成本（D）货币10 产品生
4、产经营活动中的费用包括生产费用和( )两部分,前者指( ),后者指发生在产品销售过程中的费用。（A）完全成本,产品销售过程中的费用（B）工厂成本,产品资源原始阶段中的生产费用（C）生产成本,资源成本费用（D）销售费用,发生在产品生产过程中的费用二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 下列有关通货膨胀和房地产增值两者之间的关系理解正确的选项是( )。（A）通货膨胀和房地产增值是两回事（B）通货膨胀往往是由需求超过供给从而导致房地产价值上升造成的购买力下降;而房地产增值往往是由资金
5、和信用规模以及总体价格水平的上升而造成的（C）通货膨胀和房地产增值对未来的钱来说有类似的影响,但对折现率的影响不同（D）通货膨胀导致折现率提高,因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失;房地产增值则导致折现率下降, 与物业投资有关的风险因素有一定联系12 收益率是一个投资回报率,通常被表示为一个复合年百分率,下列有关各种收益率含义及相关知识阐述正确的是( )。（A）在收益率计算中,要考虑物业预期可获得的所有收益 ,尤其包括物业持有期末投资者转售时所获得的净转售收入,这也是与投资回报率之间的最大区别（B）一项投资的内部收益率是一个使得该项投资未来收益的现值等于其当前所投入资本
6、价值的收益率（C）全部投资收益率不考虑还本付息的影响,假设全部投资都是投资者的自有资金。它可以认为是权益资本收益率和借贷资本收益率的合成（D）权益投资收益率是相对于现金回报率而言的 ,是投资者在投资项目中所投入的自有资本的内部收益率,考虑了还本付息对自有资金现金流的影响13 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。下列这两部分解说正确的是( )。（A）投资回收是指投资者对其所投入资本的回收 ,投资回报则是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬（B）投资回收是投资者提取折旧的一个方法,即偿债基金法,是投资回报和投入资本的总和（C）对于金融机构来说,借款人还本的部分就是其贷款或投资回收部
7、分,借款人所支付的利息就是金融机构所获得的贷款或投资回报（D）投资回收通常是用提取折旧的方式获得,而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率14 房地产开发投资的经济效果的大小主要是由( )等指标来衡量。（A）销售收入（B）成本利润率（C）现金回报率（D）投资收益率15 对于置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现有( )等几个方面。（A）投资回报增大（B）物业增值（C）减少纳税（D）股权增加16 下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项为( )。（A）等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额 A（B）所谓等额序列支付的终值系
8、数和储存基金系数就是在已知终值 F 的情况下求A,或已知 A 的情况下求 F（C）等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列。换句话说,这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化（D）等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列。换句话说 ,这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同,对投资经济效果的影响有可能相同。( )（A）正确（B）错误18 进行房地产投资分析时,必须对与之相关的现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评
9、价指标有一个比较准确的把握。( )（A）正确（B）错误19 房地产开发活动可以从资本形态和现金形态两个方面进行考虑。( )（A）正确（B）错误20 对于房地产投资项目这样一个特定的经济系统而言,投入的资金、花费的成本和获取的收益,都可看成是物质形式体现的资金流出或资金流入。( )（A）正确（B）错误21 房地产投资分析中所讨论的投资是广义的,是指人们在房地产开发或投资活动中,为实现最大的投资利润而预先垫支的资金。( )（A）正确（B）错误22 固定资产投资在项目投产以后,随着流动资金在使用过程中的磨损和贬值,其价值逐渐以资金损失的形式计入流动资金中,并通过产品销售以货币形式回到投资者手中。(
10、)（A）正确（B）错误23 投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算,可以预测各种影响因素的作用,不同的实施方案会有相同的成本数据。( )（A）正确（B）错误24 以出租为经营方式的房地产置业投资项目中,投资是指购买房地产时的资金投入,而成本则是指含购买成本和出租成本。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。25 某家庭预计在今后 10 年内的月收入为 16000 元,如果其中的 30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额,年贷款利率为 12%,问该家庭有偿还
11、能力的最大抵押贷款额是多少?26 某家庭以 4000 元/m 2 的价格购买了一套建筑面积为 120m2 的住宅,银行为其提供了 15 年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为 6%,抵押贷款价值比例为 70%。如该家庭在按月等额还款 5 年后于第 6 年初一次提前偿还了贷款本金 8 万元,问从第 6年开始的抵押贷款月还款额是多少?房地产投资分析基本知识练习试卷 7 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析基本知识2 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识3 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析基本知识4
12、 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析基本知识5 【正确答案】 B【试题解析】 所有选点均是开发投资项目现金流量的基本要素。【知识模块】 房地产投资分析基本知识6 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析基本知识7 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识9 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析基本知识10 【正确答案】 D【试题解析】 产品生产过程中的费用称为工厂成本。【知识模块】 房地产投资分析基本知识二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，
13、不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,C【试题解析】 B 项中通货膨胀的房地产增值的说法应相互交换。D 中房地产增值不影响折现率,除非与物业投资有关的风险因素发生变化。【知识模块】 房地产投资分析基本知识12 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 项中应为权益投资收益率是相对借贷资本回报率而言的。【知识模块】 房地产投资分析基本知识13 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 B 中前部分正确,后部分错误。【知识模块】 房地产投资分析基本知识14 【正确答案】 B,D【试题解析】 A 是其主要的表现形式。【知识模块】 房地产投资分析基本知识15 【正确答案
14、】 B,C,D【知识模块】 房地产投资分析基本知识16 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 所有解说均是正确的。【知识模块】 房地产投资分析基本知识三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正确答案】 B【试题解析】 对投资经济效果的影响也不同。【知识模块】 房地产投资分析基本知识18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识19 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发活动可以从物质形态和货币形态两个方面进行考虑。【知识模块】 房地产投资分析基本知识20 【正确答案】 B【试题解析】 都可看成是货币形式(包括现金和其他货
15、币支付现式)体现的资金流出或资金流入。【知识模块】 房地产投资分析基本知识21 【正确答案】 B【试题解析】 此项投资是一种狭义的。【知识模块】 房地产投资分析基本知识22 【正确答案】 B【试题解析】 固定资产投资是随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值,其价值逐渐以折旧的形式计入产品成本。【知识模块】 房地产投资分析基本知识23 【正确答案】 B【试题解析】 各种影响因素的作用是不确定的,不同的实施方案会有不同的成本数据。【知识模块】 房地产投资分析基本知识24 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数
16、点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。25 【正确答案】 解:已知该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额为 : A=1600030%=4800(元) 月贷款利率为 i=12%/12=1% 计息周期数为 n=1012=120个月 则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款为: P=A(1+i) n-1/i(1+i)n =4800(1+1%)120-1/1%(1+1%)120 =33.46(万元)【知识模块】 房地产投资分析基本知识26 【正确答案】 解: (1)已知 : P=400012070%=33.6 万元; P=8 万元; n=1512=180个月; n=(15-5)12=120 个月; i=i=6%/12=0.5% (2)正常情况下抵押贷款的月还款额为: A=Pi/1-(1+i) -n =33.60.5%/1-(1+0.5%)-180 =2835.36(元) (3)第 6 年年初一次偿还本金 8 万元后,在第 6 年到第 15 年内减少的月还款额为: A=Pi/1-(1+i) -n =80.5%/1-(1+0.5%)-120 =888.16(万元) (4) 从第 6 年开始的抵押贷款月还款额是: a=2835.36-888.16=1947.20(元)【知识模块】 房地产投资分析基本知识
