1、房地产投资概述练习试卷 5 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 我国( ) 对房地产投资的宏观调控政策,1994 年出台的( ),使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。（A）1991 年,土地管理条件（B） 1993 年,土地增值税条例（C） 1990 年,税率上调管理规章（D）1992 年,土地增税条例2 ( )海湾战争 ,不仅给包括中国在内的各国承包商造成了巨大的损失,而且给投资者造成了更为严重的损失。（A）1992 年（B） 1945 年（C） 1969 年（D）1974 年3 收益现金流风险对于开发投资者来说,( )都会对开发商的收益产生巨
2、大的影响;而对置业投资者来说,( )会对投资者的收益产生巨大的影响。物业转售时的收入;市场吸纳能力的变化;成本的增加;资本化率的变化;市场出租率的变化;未来租金的变化;未来房地产市场销售价格的变化;物业毁损造成的损失（A）,（B） ,（C） ,（D）,4 下列不属于资本价值风险估计不准确的原因的一项是( )。（A）政府法律和金融政策方面的影响（B）新功能的发展（C）宏观经济形势的影响（D）房地产交易的不可比性5 1993 年的北京市写字楼的开发建设均以( )为目标。如果投资者欲投资旧写字楼,就会面临着功能过时的风险,而且无法进行定量预测。（A）“发展型 ”大厦（B） “流行型” 大厦（C） “
3、政策型” 大厦（D）“智慧型 ”大厦6 持有期风险与时间风险相关。下列有关持有期风险理解正确的一项为( )。（A）一般说来,投资项目的寿命周期越长,可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越少（B）如果某项置业投资的持有期为 1 年,则对于该物业在 1 年内的收益以及 1 年后的转售价格很不容易预测（C）如果这个持有期是 4 年,那对 4 年持有期的收益和 4 年后转售价格的预测就要困难得多,预测的准确程度也会差很多（D）置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而减小的7 风险对房地产投资方向选择的影响包括( )。（A）令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小 ,确定其合理的投资
4、收益水平（B）不论投资的风险是高还是低,同样的投资产生的期望收益都不同（C）使投资方向向控制或控制风险的方向尽力发展下去（D）面临风险,无法挽救,也不必采取行动8 下列有关投资组合理论的理解阐述不正确的一项是( )。（A）其主要论点是在相同的宏观经济环境变化下 ,不同投资项目的收益会有不同的反应（B）在高通货膨胀的时候,投资不同的项目的收益增长只会带来负增长（C）目标是在一个固定的预期收益率下使风险最低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合（D）一般投资者通常分开使用资金,分别投入到不同的项目上去9 下列选项对右边图形理解有误的一项是( )。其中 X 和 Y 的两种主要的投资项目类
5、型。（A）XPRQY 的弧度决定于 XY 两者的协方差的关系,假如是绝对的正协方差,曲线变成直线 XY,代表两者有同一方向和幅度的反应（B）假若两者是绝对的负协方差,即在面对相同的市场环境条件时,一方的收益上升而另一方的收益则下跌。此时曲线变为 XOY,其中 O 点是毫无风险的一个投资组合（C）在 XPRQY 曲线上 RY 部分较 XR 部分理想 ,原因是在同一风险程度上,RY 部分的每一个组合点都有一个较大的风险损失率（D）类推下去,把更多的不同投资项目加入这个组合 ,曲线便变成组合团,它们都可以在某一特定风险率下达到最大的预期收益或在某一预期收益率所对应的风险最小10 新西兰的布朗教授假设
6、了在 1984 年英国房地产市场相对于整体投资市场的风险相关系数为( ), 通过回归模型,得出以下各副市场的风险系数为: 商业用房( ),办公大楼( ),工业用房( ) 。（A）0.3 1.21 0.9 0.72（B） 0.2 1.16 0.87 0.69（C） 0.1 1.06 0.89 0.56（D）0.2 1.24 0.83 0.6711 风险最大的是商业物业,是因为( )。（A）商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大（B）商业投资的预测最难（C）商业的社会发展方向不易预测（D）商业人员无法竞争时心理变化很大二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得
7、2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 所谓建成后的物业,即通常所说的已通过竣工验收,可投入正常使用的建筑物及其附属物业。按照建筑物的用途不同,这类房地产可以分为( )几种形式。（A）收益性物业（B）空置物业（C）工业物业（D）特殊物业13 下列选项中( ) 不属于投资性物业。（A）出租商住楼（B）高速公路投资（C）写字楼投资（D）普通住宅投资14 下列投资项目中属于工业物业的是( )。（A）新高技术产业用房（B）研究与发展用房、仓储用房（C）私人别墅的出售或出租（D）隧道等进行商业投资的物业15 下列投资项目中属于特殊物业的是( )。（A）轻工业厂房的投
8、资物业（B）高尔夫球场的投资物业（C）汽车加油站的投资物业（D）飞机场或桥梁等物业16 下列有关土地的划分正确的是( )。（A）土地可分为未开发的土地和已开发的土地（B）从投资的角度来说,土地可分为城市国有土地或规划中可以转化为城市国有土地的农村集体土地（C）依土地所处的状态不同,土地又可分为具备开发建设条件,立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发才能用于建设的毛地（D）对于投资者的利益来说,土地可分为有投资价值土地和无投资价值土地三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 在房地产投资过程中,政府任何法律政策,都会对房地产投资者收益目标
9、的实现产生巨大的影响,从而给投资者带来风险。( )（A）正确（B）错误18 政治风险一旦发生,不仅会直接给建筑物造成损害,而且会引起一系列其他风险的发生,是房地产投资中危害最大的一种风险。( )（A）正确（B）错误19 火灾或其他自然灾害一旦发生,就会给房子带来损坏。但经过修补,仍可出租,获得相应的租金收入。( )（A）正确（B）错误20 对新建成的甲级物业进行投资,不会面对着建筑物功能过时所带来的风险。( )（A）正确（B）错误21 通过不同的估价师就同一宗物业进行估价,通常情况下,其估价结果间的差异会在5%左右。( )（A）正确（B）错误22 只要可预估政府法律和金融政策的影响,风险就不存
10、在,置业投资的表现就不会受到政府金融政策变化的影响。( )（A）正确（B）错误23 投资者将资金投入房地产后,就会失去其他投资机会,同时也就失去了其他投资机会可能带来的收益。这就是房地产投资的比较风险。( )（A）正确（B）错误24 置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。( )（A）正确（B）错误25 为规避风险,分析者要避免仅从乐观的一面挑选数据。对于易变或把握性低的数据,最好能就其在风险条件下,对反映项目投资经济效果的主要指标的影响进行分析,以供决策参考。( )（A）正确（B）错误26 投资银行存款或国家债券,通常情况下没有任何风险。( )（A）正确（B）错误四
11、、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。27 一投资者向某房地产产业投资 100 万元,假设在同一时间段内,无风险资产的回报率为 10%,市场的整体平均回报率为 30%,而资产的系统性市场风险相关系数为 1.2,求在这一时间段内,投资者将获得多少预期回报?房地产投资概述练习试卷 5 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资概述2 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述3 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资概述4 【正确答案】 B【试题
12、解析】 新功能的发展有利于房地产投资风险的评估,不可能成为障碍。【知识模块】 房地产投资概述5 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资概述6 【正确答案】 C【试题解析】 A 项中收益的不确定性因素越多,B 中内容应很容易预测。D 项应为随着持有期的延长而加大。【知识模块】 房地产投资概述7 【正确答案】 A【试题解析】 投资者应使投资风向尽可能规避、控制或转移风险。面临风险时要赶紧采取行动,不采取行动将可能导致最大的风险。【知识模块】 房地产投资概述8 【正确答案】 B【试题解析】 投资不同的项目时,有的投资项目收益的增长可能会超过通货膨胀的增长额,而有的投资项目的收益增长可能会有负增长。
13、【知识模块】 房地产投资概述9 【正确答案】 C【试题解析】 RY 部分表示的是预期收益率。【知识模块】 房地产投资概述10 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资概述11 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 另一种形式为住房物业,永远的空置物业是没有什么投资价值的。【知识模块】 房地产投资概述13 【正确答案】 B,D【试题解析】 B 项的投资形式属于特殊物业,而 D 项的投资形式属于居住
14、物业。【知识模块】 房地产投资概述14 【正确答案】 A,B【试题解析】 私人别墅的投资属于居住物业,而隧道等属于特殊物业。【知识模块】 房地产投资概述15 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 A 项属于房地产物业投资的一种形式。【知识模块】 房地产投资概述16 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 进行房地产投资,只要是多大,只要是不可开发的工业,不论有否投资价值,都归属于可以投资的物业。【知识模块】 房地产投资概述三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正确答案】 B【试题解析】 只有那些与房地产或房地产相关方面有联系的政策才会对投
15、资者产生风险。【知识模块】 房地产投资概述18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述19 【正确答案】 B【试题解析】 一旦发生灾情,房子变得无法再出租使用,房地产投资者的租金收入自然就没有了。【知识模块】 房地产投资概述20 【正确答案】 B【试题解析】 新的甲级物业也会面临功能过时的风险。【知识模块】 房地产投资概述21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述22 【正确答案】 B【试题解析】 即使可以预测,风险也会存在,置业投资的表现仍会受到金融政策变化的影响。【知识模块】 房地产投资概述23 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述24 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述25 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述26 【正确答案】 B【试题解析】 只要是投资便会面临风险。【知识模块】 房地产投资概述四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。27 【正确答案】 解:根据题意有公式为E(rj)=rf+jE(rm)-rf,则E(rj)=10010%+1.210030%-10010%=10+1.220=34(万元)【知识模块】 房地产投资概述
