1、房地产投资概述练习试卷 8 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列有关商业物业相关知识说明不恰当的一项为( )。（A）商业物业也称收益性物业或投资性物业,包括酒店、写字楼、商场、出租商住楼等（B）商业物业的购买者大都是以投资为目的,靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资收益,也有一部分是为了自用的目的（C）商业物业涉及的资金数量巨大,常以机械或单位投资为主,物业的使用者多用其提供的空间进行经营活动,并用部分经营所得支付物业的租金（D）由于入住商业物业内的经营者的效益在很大程度上取决于其与人们生活居住的环境,故位置对于这类物业有着特殊的重要性2 下列有关工业
2、物业的相关知识说明恰当的一项为( )。（A）工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间 ,包括重工业厂房、轻工业厂房和高新技术产业用房、研究与发展用房、仓储用房等（B）工业物业有使用和出售的市场,无出租的市场（C）一般来说,轻工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定的工艺流程的要求和设备安装的需要,只适合特定用户使用,不易转手交易（D）目前在我国各工业开发区流行的标准厂房,多为重工业用房 ,有出售和出租两种经营方式3 房地产的( ) 是房地产投资最重要的一个特性。房地产不能脱离周围的环境而单独存在,就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。（A）适应性（B）对专业管理的依赖性（C）位置的固定性和不
3、可移动性（D）相互之间的影响性4 房地产投资是一种长期投资。国外的研究表明,房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说,下列说法不正确的一项是( )。（A）公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是 50 年（B）工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是 45 年（C）银行物业、商场物业的经济寿命是 50 年（D）工业货仓的经济寿命是 60 年,农村建筑的经济寿命是 25 年5 下列有关房地产投资的适应性阐述不恰当的一项是( )。（A）房地产本身并不能产生收益,也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的（B）置业投资者无法及时调整房地产的使用功能,使之既适合房地产市场的需求特征,又能增加置业投资的收益（C）
4、按顾客的意愿及时调整房地产的使用功能十分重要,这可以极大地增加对租客的吸引力（D）对置业投资者来说,如果其投资的房地产适应性很差 ,则意味着他面临较大的投资风险6 下列有关房地产投资的不一致性阐述不正确的一项是( )。（A）市场上不可能有两宗完全相同的房地产,房地产市场上的产品不可能做到标准化,房地产投资也是在某一个细分市场上的投资（B）土地由于受区位和周围环境的影响不可能完全相同（C）两栋建筑物的建筑有可能完全一样,但因内部设备等差异而有所不同,往往反映在两宗物业的使用等级和商业开发等方面（D）业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业雷同7 政府用来调控房地产市场的主要政策不包括
5、下面的( )。（A）土地供给政策（B）住房政策和金融政策（C）财政税收政策（D）建筑商业用房的规划政策8 下列有关房地产投资对专业管理的依赖性说法不正确的一项是( )。（A）有些类型的投资不需要投资者予以特别的关心 ,也就是说很少需要管理（B）由于置业投资需要提供物业管理服务,故需要很大一笔费用,一般说来,物业管理的费用要占到物业租金收入的 20%（C）直接投资房地产需要管理。这需要投资者在获取土地使用权和市场营销等方面具有管理经验和能力（D）房地产投资还需要会计师、律师等提供专业服务 ,以确保投资的总体收益最大化9 下列举例分析有误的一项是( )。（A）写字楼的租客需要工作中的短时休息,可以
6、通过增加一个小酒吧来满足这种需求。这属于房地产投资的适应性（B）香港东区隧道的建设,使附近的太古城等地段的房地产价值成倍的增长。这个例子属于房地产投资的相互影响性（C）北京市平安大街、白颐路改造工程,使街道两侧房地产的价值大大提高。这项属于房地产投资的政策影响性（D）公寓内的租客希望获得洗衣服务,那就可以通过增加自助洗衣房 ,提供出租洗衣设备来解决这一问题。这属于房地产投资的适应性10 下列有关房地产投资商牟求利益的说法有误的一项是( )。（A）直接投资的投资者主要是牟取眼前利益,对于房地产的后来发展不过多重视（B）开发投资的投资者主要是赚取开发利润,风险较大但回报亦丰厚（C）置业投资的投资者
7、从长期投资的角度出发,可获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益（D）间接投资的投资商不直接参与有关投资管理工作 ,具体投资多样化。主要是将资金投入到与房地产相关的证券市场二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 房地产的不可移动性,使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要是由下列( ) 几个因素所造成的。（A）政变或战争（B）经济制裁（C）外来侵略（D）罢工或骚乱12 在房地产投资过程中,政府的( )等一些政策,均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响,从而给投
8、资者带来风险。建筑规范政策;政府的土地供给政策;地价政策;税费政策;住房政策;价格政策;金融政策;环境保护政策;城市绿化政策（A）（B） （C） （D）13 调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要手段之一。利率的升高对房地产投资产生的影响包括( ) 几个方面。（A）对房地产实际价值的折减,利用升高的利率对现金流折现 ,会使投资项目的财务净现值减小,甚至出现负值（B）利率升高会加大投资者的债务负担,导致还贷困难（C）利率提升会抑制市场上的房地产需求数量,从而导致房地产价格下降,房地产投资者资金压力加大（D）利率升高将会使投资商转移到其他投资项目上 ,造成更加激烈的竞争14 下列有关各种系统风险的
9、含义阐述不正确的是( )。（A）通货膨胀风险也称购买力风险,是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比,购买力提高给投资者带来的风险（B）市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险（C）变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致的资金损失的风险（D）周期风险是指房地产业的规则周期变化给投资者带来的风险15 进行风险分析的目的是辅助投资决策过程,尤其是要帮助投资者回答( )几个问题。（A）预期的收益率是多少,出现的可能性或机率有多大（B）相对于预期收益来说,收益的变动性和离散性如何（C）实际收益能达到多少,出现的可能性或机率有多大（D）相对于目标收益或融资成本
10、或机会投资收益来说 ,产生损失或超过目标收益的可能性或机率有多大三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。16 工业物业一般都是用来自主经营,从生产的商品出售产生的收益来达到投资目的,一般交易量庞大,交易规模较大。( )（A）正确（B）错误17 对特殊物业的投资属于长期投资,投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资的收益。( )（A）正确（B）错误18 房地产的价值就在于其位置,房地产不在于周围的环境如何,重在创造高利润。( )（A）正确（B）错误19 通过对城市规划的了解和分析,可以做到正确地和有预见性地选择投资地点。( )（A）正确（B）
11、错误20 土地是不可毁灭的,投资者在其上所拥有的权益通常在 40 年以上,而且拥有该权益的期限还可以依法延长。( )（A）正确（B）错误21 税法中规定的有关固定资产投资或折旧年限,往往是根据国家的税收政策来确定的,与房地产的经济寿命或自然寿命相同。( )（A）正确（B）错误22 置业投资者可调整房地产的使用功能,以增加置业投资的收益,只要不违反政府的有关法律规定,可随意调整房地产的使用功能。( )（A）正确（B）错误23 建筑物所具有的特色甚至保持某一城市标志性建筑的称号,不仅对建筑师有里程碑或纪念碑的作用,而且可扩大业主和租客的知名度,增强其在公众中的形象和信誉。( )（A）正确（B）错误
12、24 政府用来调控房地产市场的政策的变更,均会对房地产的市场价值,进而对房地产投资的经济效果产生影响。( )（A）正确（B）错误25 房地产开发投资通常有一个长期的过程,它形成了房地产市场上的增量供给。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。26 假设整个投资市场的平均收益率为 20%,国家债券的收益率为 10%,而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是 0.4,求房地产投资评估的模型所用的折现率是多少?房地产投资概述练习试卷 8 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有
13、 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资概述2 【正确答案】 A【试题解析】 工业物业既有出售的市场,也有出租的市场;重工业厂房不易转手交易,现在我国各工业开发区流行的厂房多为轻工业用房。【知识模块】 房地产投资概述3 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资概述4 【正确答案】 A【试题解析】 其经济寿命为 40 年。【知识模块】 房地产投资概述5 【正确答案】 B【试题解析】 置业投资者可以及时调整使用功能,从而增加置业投资的收益。【知识模块】 房地产投资概述6 【正确答案】 C【试题解析】 世界上没有两栋完全一样的建筑物。【知识模块】 房地产投资概述7 【正确答案
14、】 D【试题解析】 D 项属于城市规划政策,无法用来调控房地产市场。【知识模块】 房地产投资概述8 【正确答案】 B【试题解析】 物业管理的费用要占到物业租金收入的比例为 10%。【知识模块】 房地产投资概述9 【正确答案】 C【试题解析】 此项属于房地产投资特性中的相互影响性,其他选项均说法正确。【知识模块】 房地产投资概述10 【正确答案】 A【试题解析】 直接投资可分为开发投资和置业投资,其投资收益各有其独自的特点。【知识模块】 房地产投资概述二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5
15、 分。11 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 政治风险一旦发生,不仅会直接给建筑物造成损害,而且会引起一系列其他风险的发生,是房地产投资风险最大的一种。【知识模块】 房地产投资概述12 【正确答案】 B,C【知识模块】 房地产投资概述13 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产投资概述14 【正确答案】 A,D【试题解析】 A 项中应为购买力降低给投资者带来的风险。 D 项应为房地产业的周期波动给投资者带来的风险。【知识模块】 房地产投资概述15 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 进行风险分析无法知道实际收益的大小和出现的几率大小。【知识模块】 房地产投资概述三、判断题请判断
16、下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。16 【正确答案】 B【试题解析】 工业物业一般都是由单位或集体共同经营的。一般来说,厂房不易转手交易。【知识模块】 房地产投资概述17 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述18 【正确答案】 B【试题解析】 房地产不能脱离周围的环境而单独存在,强调位置对房地产投资的重要性。【知识模块】 房地产投资概述19 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述20 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述21 【正确答案】 B【试题解析】 税法中规定的年限不一定与房地产的经济寿命或自然寿命相同。【知识模块】 房地产投资概述22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述23 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述24 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述25 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发投资通常属于短期投资。【知识模块】 房地产投资概述四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。26 【正确答案】 解:R=10%+0.4(20%-10%)=14%【知识模块】 房地产投资概述
