1、房地产投资概述练习试卷 9 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 有关房地产开发投资的直接投资方式说法不正确的是( )。（A）房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始 ,通过在土地上的进一步投资活动,建成可以满足人们某种入住需要的房屋及附属物,然后进行销售转让,实现开发商获取投资收益的目标（B）房地产开发投资通常属于长期投资,它形成了房地产市场上的增量供给（C）当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时,开发投资就转变成了长期置业投资（D）房地产置业投资的对象可以是开发商新建成的物业 ,也可以是房地产市场上的二手货2 房地产置业投资的目的一般有( )
2、。（A）两种:房地产买卖和满足广大顾客各种生活及工作需求（B）两种 :一是满足自身生活居住或生活经营的需要; 二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者,获取较为稳定的经常性收入（C）两种 :一是实现房地产投资保值;二是在房地产投资保值基础上实现投资增值（D）四种:一是实现自用消费,二是获取经常性收益,三是实现房地产的投资保值,四是实现房地产经营的增值3 房地产间接投资包括( )。（A）两个方面:购买住房抵押贷款证券和购买房地产投资企业的债券、股票（B）两个方面:投资于房地产投资的城市基本建设设施和投资于房地产投资信托基金（C）三个方面:购买住房抵押贷款证券,购买房地产投资企业的债券、股票和投
3、资于房地产投资信托基金（D）三个方面:购买住房抵押贷款证券,购买房地产投资企业的债券、股票和投资于房地产投资的基础设施资金4 购买住房抵押贷款证券在市场经济条件下,( )是不正确的说法。（A）随着中国住房体制改革的深化,住房金融市场亟待发展 ,在中国推行抵押贷款证券化正逐渐成为住房金融界各级人士的共识（B）所谓抵押贷款证券化,就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款转化为抵押贷款证券,然后通过出售证券融通资金,购买证券的投资者也就成为房地产间接投资者（C）住房抵押贷款证券主要的做法就是将个人住房抵押贷款汇集重组成抵押贷款集合,通过政府、担保公司等担保,转成高级证券售给投资者（D）购买抵押贷款证券
4、的投资者可以直接地获得房地产投资的收益5 投资者将资金投入房地产投资信托基金(REITS)有很多优越性,包括( )。收益稳定, 因为 REITS 的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入;REITS 投资的流动性很好,投资者很容易将持有的 REITS 的股份转换成现金;由于有职业投资经营管理,其收益水平通常高于一般的股票收益 ;REITS 具有较好的信誉,而且其发展一直保持稳定增长（A）（B） （C） （D）6 房地产投资的好处有( )。自然寿命周期长;易于满足使用者不断变化的需要;能从公共设施的改善和投资中获取利益;相对较高的收益水平;能够得到税收方面的好处;易于获得金融机构的支持;
5、能抵消通货膨胀的影响;提高投资者的资信等级（A）（B） （C） （D）7 房地产投资有相对较高的收益水平,以下各方面的标准说法正确的是( )。（A）房地产开发投资中,大多数房地产投资的股本收益率能达到 20%的水平（B）在有效使用信贷资金,充分利用财务杠杆原理的情况下,该收益率甚至会超过95%（C）房地产置业投资中,在寿命周期内获得每年 50%的股本收益率是很正常的事（D）房地产置业投资中,在寿命周期内获得每年 10%的股本收益说明企业有下滑趋势8 金融机构可以提供的抵押贷款比例相当高,一般可以达到( )。而且常常还能为贷款者提供利率方面的优惠。（A）70%90%（B） 80%100%（C）
6、50%60%（D）60%80%9 在西方房地产金融服务发达的国家,许多投资者可以获得超过( )甚至超过( )的融资,也就是说,投资者无须投入任何自有资金,可全部用信贷资金投入。（A）80% 90%（B） 90% 100%（C） 70% 80%（D）60% 70%10 在通货膨胀过程中,房地产和其他有形资产重建成本不断上升,价值上升,具有增值性。下列有关说法不正确的一项是( )。（A）由于房地产是为人类生活居住、生产经营所必需的 ,故在整个经济衰退时,房地产的使用价值仍然不变,成为有效的保值手段（B）美国、英国和香港地区的研究资料表明,房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的五倍（C）从
7、国内住宅市场价格的变化情况来分析,在过去的十几年中价格的年平均增长幅度,大大超过了同期通货膨胀率的平均水平（D）虽然没有人对所有房地产投资项目全部进行统计分析 ,但几乎没有人相信房地产价格的上涨率会落后于总体物价水平的上涨率二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 从对不同类型房地产投资者的调查显示,他们一般并不使用数量方法来分析投资风险,但对应用此类方法的兴趣却不断增长,并希望风险分析能在将来成为一种标准的管理技术。产生这种现象的原因是( )。（A）按照人类思维动向,人们一般对
8、新型工具和技术都比较关注（B）用数量方法来分析投资风险,投资者想看看和他们经验相比谁是其中的佼佼者（C）投资工具越来越多且相互之间的竞争性十分强,需要使用一切可能的技术来比较房地产与其他投资工具的优劣,以降低机会成本（D）统计分析技术知识的不断普及和计算机技术的应用 ,使过去人们认为费时费力的分析计算工作变得轻而易举12 房地产投资同其他投资形式一样,没有十全十美的,也有缺点,突出表现在( )。（A）需要专门的知识和经验（B）投资回收周期较长（C）变现性差（D）投资数额巨大13 下列有关方面的描述的数字不正确的选项包括( )。（A）金融机构可以提供的抵押贷款比例相当高,一般可达到 60%70%
9、（B）美国、英国和香港地区的研究资料表明,房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的 4 倍（C）目前大多数西方发达国家置业投资的收益率是 8%左右,与抵押贷款的利率基本相当（D）由于物业的增值部分扣除通货膨胀因素的影响后还有 5%6%的净增长,故投资者得到的实际投资收益率是 11%12%14 房地产投资有( ) 几个方面的优点。提高投资者的资信等级;能抵消通货膨胀的影响;极大地激起消费者高享受的欲望;能够得到税收方面的好处;易于获得金融机构的支持;相对较高的收益水平;刺激市场, 促进社会加快发展步伐 ;自然寿命周期长;易于满足使用者不断变化的需要;能从公共设施的改善和投资中获取利益（A
10、）（B） （C） （D）15 房地产投资信托基金将其收入现金流的主要部分分配给投资者,而本身仅起到一个投资代理作用。投资者将资金投入房地产投资信托基金有很多优越性,其中包括( )。（A）能够得到税收等政策方面的好处（B）收益稳定,因为房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其所拥有物业的经济性租金的收入（C）能够避免通货膨胀带来的影响,因为房地产投资信托基金隶属国家宏观控制,对各种不利因素可提前做好准备（D）房地产投资信托基金投资的流动性很好,投资者很容易将持有的房地产投资信托基金的股份转换为现金三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。16 个人住
11、房抵押贷款证券兴起于 19 世纪 90 年代,经过 100 多年的发展,已成为美国、加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。( )（A）正确（B）错误17 投资者购买房地产投资企业的债券或股票,分享了部分房地产投资收益,成为直接的房地产投资者。( )（A）正确（B）错误18 由于有职业投资经理管理,其收益水平通常高于一般的股票收益,因而房地产投资信托基金成了千百万个投资者以及大型投资机构间接投资于房地产的工具。( )（A）正确（B）错误19 房地产开发投资中,大多数房地产投资的股本收益率能达到 30%的水平,在有效使用信贷资金,充分利用财务杠杆原理的情况下,该收益率甚至会达
12、到 200%。( )（A）正确（B）错误20 从会计的角度来说,建筑物随着楼龄的增长,每年的收益能力不一定降低,故税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说不一定要短得多。( )（A）正确（B）错误21 金融机构通常认为作抵押物的房地产,是保证能按期安全地收回贷款的最有效方式。( )（A）正确（B）错误22 短期内房地产价值的下降,会较大的影响其长期的增值特性,这是由房地产长短周期相互影响的规律所决定的。( )（A）正确（B）错误23 拥有房地产对于提高置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级,获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。( )（A）正确（B）错误24 大量的自有资本占
13、用,使得在宏观经济出现短期危机时,投资者的净资产迅速增大。( )（A）正确（B）错误25 一般来说,房地产开发投资随着开发过程的结束在一至二年就能收回资本,而置业投资的回收期则为三至五年。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。26 一投资者向某房地产产业投资 100 万元,假设在同一时间段内,无风险资产的回报率为 10%,市场的整体平均回报率为 30%,而资产的系统性市场风险相关系数为 1.2,求在这一时间段内,投资者将获得多少预期回报?房地产投资概述练习试卷 9 答案与解析一、单项
14、选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发投资通常属于短期投资。【知识模块】 房地产投资概述2 【正确答案】 B【试题解析】 其他选项中有的属于其他投资。【知识模块】 房地产投资概述3 【正确答案】 C【试题解析】 城市基础建设设施属于城市建设规划项目,不属于房地产间接投资。【知识模块】 房地产投资概述4 【正确答案】 D【试题解析】 不是直接投资于房地产,就不会直接地获得房地产投资的收益。【知识模块】 房地产投资概述5 【正确答案】 A【试题解析】 D 项中其发展趋势不可能保持稳定增长。【知识模块】 房地产投资概述6 【正确答案】 D【知识模块
15、】 房地产投资概述7 【正确答案】 A【试题解析】 B 中房地产投资的收益率可能会超过 100%。C 中置业投资的股本收益率的平常范围为 15%20%。【知识模块】 房地产投资概述8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述9 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资概述10 【正确答案】 B【试题解析】 研究资料表明,年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。【知识模块】 房地产投资概述二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 C,D【试题解析】 从世界范围来
16、看,有关投资风险分析的数量研究还处于初级阶段,在房地产投资中的应用就更少。既不可能是 A,也不可能是 B。【知识模块】 房地产投资概述12 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 这些内容主要是针对直接投资而言的。对于小额投资者来说,他们实际上可以通过购买房地产公司发行的股票、房地产投资信托公司的债券等间接进行房地产投资。【知识模块】 房地产投资概述13 【正确答案】 A,B【试题解析】 金融机构的高比例一般可达到 70%90%,而 C 项中数据应为 2 倍。【知识模块】 房地产投资概述14 【正确答案】 A,C【知识模块】 房地产投资概述15 【正确答案】 B,D【试题解析】 C 项中市场
17、若发生通货膨胀,任何单位的投资均无法避免所带来的影响。【知识模块】 房地产投资概述三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。16 【正确答案】 B【试题解析】 其正确兴起时间为 20 世纪 70 年代,迄今有近 30 年的发展。【知识模块】 房地产投资概述17 【正确答案】 B【试题解析】 没有直接投资的投资者便是间接投资者。【知识模块】 房地产投资概述18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述19 【正确答案】 B【试题解析】 大多数投资的股本收益率能达到 20%,在有效使用信贷资金等的情况下,该收益率甚至会超过 100%。【知识模块】
18、房地产投资概述20 【正确答案】 B【试题解析】 每年的收益能力随楼龄的增长而下降,而且折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。【知识模块】 房地产投资概述21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述22 【正确答案】 B【试题解析】 短期下跌趋势并不影响其长期的增值特性,这是由长短周期运行规律所决定的。【知识模块】 房地产投资概述23 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述24 【正确答案】 B【试题解析】 投资者的净资产迅速减小。【知识模块】 房地产投资概述25 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发投资要三至五年,而对置业投资来说一般少则十年八年,长则二三十年甚至更长。【知识模块】 房地产投资概述四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。26 【正确答案】 解:根据题意有公式为E(rj)=rf+jE(rm)-rf,则E(rj)=10010%+1.210030%-10010%=10+1.220=34(万元)【知识模块】 房地产投资概述
