1、收益法练习试卷 10 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为 40 万元、45 万元,两年后的价格将比现在的价格上涨 12%。该类房地产的报酬率为 10%。则该宗房地产现在的价格为( )万元。（A）873（B） 463（C） 81.7（D）9942 基于营业收入测算净收益,要扣除归属于其他资本或经营的收益,如商业、餐饮、工业、农业等经营者的( )。（A）正常利润（B）运营费用（C）成本（D）正常利润3 运营费用与( ) 之比,称为运营费用率。（A）潜在毛收入（B）有效毛收入（C）净收益（D）正常利润4 在实际求取出租的房地产
2、净收益时,通常是在( )的基础上决定所要扣除的费用项目。（A）分析租赁市场（B）分析房租构成因素（C）分析租约（D）分析租赁房屋用途5 某店铺的土地使用年限为 50 年,从 2002 年 10 月 1 日起计,该店铺可出租面积为180m2,于 2004 年 10 月 1 日租出,租赁期限约定为 5 年,可出租面积的月租金为 200元/m 2,且每年不变。另调查得知附近类似店铺可出租面积的正常月租金为 220 元/m2,运营费用率为 25%,该店铺的报酬率为 10%。则该店铺 2007 年 10 月 1 日带租约出售时的正常价格为( )万元。（A）345（B） 346（C） 347（D）3486
3、 某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同,租用其中的 300m2 的面积,合同约定租赁期限为 10 年,月租金固定不变为 80 元/m 2。现市场上类似办公楼的月租金为 100m2。假设折现率为 12%。则目前承租人权益的价值为 ( )万元。（A）2（B） 3（C） 26（D）417 在实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式,其净收益 A 的求取方法中相对最合理的是( ) 。（A）过去数据简单算术平均法（B）未来数据简单算术平均法（C）过去数据加权算术平均法（D）未来数据资本化公式法8 某宗房地产的收益期限为 40 年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变。现预测得知其未来 3
4、年的净收益分别为 20 万元、24 万元、22 万元,报酬率为 10%。则该宗房地产用未来数据资本化公式法计算的未来每年固定不变的净收益为( )万元。（A）21.93（B） 22（C） 23（D）209 针对某宗房地产,已知同一时期的国债利率为 4.5%,贷款利率 6.2%,投资风险补偿2.2%,管理负担补偿 0.2%,缺乏流动性补偿 1.5%,成本利润率 8%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为( )。（A）10.1%（B） 8.4%（C） 16.4%（D）11.9%10 某宗房地产的土地价值占总价值的 40%,土地资本化率为 6%,综合资本化率为7.2%。则建筑物资本化率为( )。（A）8
5、%（B） 6.7%（C） 8.5%（D）7.8%11 某宗房地产的年净收益为 8 万元,购买者的自有资金为 20 万元,自有资金资本化率为 10%,抵押贷款常数为 0.08。则该房地产的价值为( )万元。（A）70（B） 73（C） 75（D）8312 某宗房地产每年净收益为 20 万元,土地价值 80 万元,土地资本化率为 10%,建筑物资本化率为 12%。则该宗房地产的价值为( )万元。（A）100（B） 104（C） 180（D）184二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。1
6、3 无形收益是指房地产带来的间接受益,如( )和获得一定的避税能力等。（A）愉悦感（B）安全感（C）提高个人的声誉和信用（D）自豪感（E）增强企业的融资能力14 收益期限应在估价对象房地产( )等的基础上,结合房地产剩余经济寿命来确定。（A）自然寿命（B）经济寿命（C）法律规定（D）估价时点（E）合同约定15 求取报酬率的方法有多种,包括( )。（A）长期趋势法（B）累加法（C）市场提取法（D）分部分项法（E）投资报酬率排序插入法16 累加法求取报酬率的公式为:报酬率等于无风险报酬率加上 ( )减去投资带来的优惠。（A）投资风险补偿（B）投资利润补偿（C）管理负担补偿（D）缺乏流动性补偿（E）
7、投资利息补偿17 对应着不同种类的年收益,收益乘数具体有( )。（A）毛租金乘数（B）营业收入乘数（C）潜在毛收入乘数（D）有效毛收入乘数（E）营业利润乘数三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 有租约限制的房地产,租赁期限内的租金应采用租约约定的租金,租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。( )（A）正确（B）错误19 承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额之和。( )（A）正确（B）错误20 报酬率为投资回报与所投入资本的比率。( )（A）正确（B）错误21 两宗房地产的净收益相等,则风险大的房地产的价值低,
8、风险小的房地产的价值高。( )（A）正确（B）错误22 在房地产估价,同一时期、同一类型房地产有着同一不变的报酬率数值。( )（A）正确（B）错误23 毛租金乘数法一般用于土地或出租型住宅(特别是公寓)的估价。( )（A）正确（B）错误24 净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系。( )（A）正确（B）错误25 在直接资本化法中,如果净收益流模式不同,具体的计算公式就有所不同。( )（A）正确（B）错误26 报酬率与净收益本身的变化,与获得净收益期限的长短等无直接关系;而资本化率与净收益本身的变化,与获得净收益期限的长短等有直接关系。( )（A）正确（B）错误27 当相似的预期收益存在大量的可比
9、市场信息时,直接资本化法会是相当可靠的,当市场可比信息缺乏时,报酬资本化法则能提供一个相当可靠的评估价值。( )（A）正确（B）错误28 建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处,它还可用来测算建筑物的折旧。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。29 某房地产占地 4000m2,土地使用年限为 50 年,容积率为 6,共 24 层,每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用情况预计如下:1 层的大堂部分占该层建筑面积的
10、 60%,其余部分的 75%可用于商业铺位出租,正常出租率为 90%,每平方米出租面积每月可得净租金 60 元;23 层为商场,营业面积占该层建筑面积的 70%,每平方米营业面积年正常收入为 8500 元,每年正常营业需投入 1000 万元,而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为 600 元;第 4 层出租开酒楼,可出租面积占该层建筑面积的 70%,每平方米出租面积的月租金为 50 元,出租人每年需支付 8 万元的运营费用;510 层为用于出租的办公用房,每层共 20 间,当地同类同档次办公用房每间每月租金 1800 元,出租率为80%,出租人需承担相当于租金收入 10%的运营
11、费用;1124 层为商品住宅,其中 11 层以每平方米建筑面积 3800 元的优惠价格售给公司员工,其他层则平均以每平方米建筑面积 4200 元对社会售出,当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000 元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设报酬率分别为商场 10%,酒楼 8%,办公楼 7%)。30 某出租的写字楼,使用面积为 3000m2,收益期限为 45 年,空置率为 20%,未来 3 年每平方米使用面积的租金(含物业服务费)分别为 360 元、400 元、330 元,同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积 36 元,除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业
12、服务费)的 25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变,报酬率为 9%。请利用“未来数据资本化公式法 ”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。(注:此题为 2004 年考题)收益法练习试卷 10 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 收益法2 【正确答案】 A【知识模块】 收益法3 【正确答案】 B【知识模块】 收益法4 【正确答案】 C【知识模块】 收益法5 【正确答案】 B【知识模块】 收益法6 【正确答案】 C【知识模块】 收益法7 【正确答案】 D【知识模块】 收益法8 【正确答案】 A【知识模块】 收益法9 【正确答
13、案】 B【知识模块】 收益法10 【正确答案】 A【知识模块】 收益法11 【正确答案】 D【知识模块】 收益法12 【正确答案】 C【知识模块】 收益法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 收益法14 【正确答案】 A,C,E【知识模块】 收益法15 【正确答案】 B,C,E【知识模块】 收益法16 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 收益法17 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 收益法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分
14、，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 A【知识模块】 收益法19 【正确答案】 B【试题解析】 应是差额经折现后的现值之和。【知识模块】 收益法20 【正确答案】 A【知识模块】 收益法21 【正确答案】 A【知识模块】 收益法22 【正确答案】 B【试题解析】 在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。【知识模块】 收益法23 【正确答案】 A【知识模块】 收益法24 【正确答案】 A【知识模块】 收益法25 【正确答案】 B【试题解析】 应为报酬资本化法中,如果净收益流模式不同,具体的计算公式就有所不同。【知识模块】 收益法26 【正确答案】 A【知识模块】
15、收益法27 【正确答案】 A【知识模块】 收益法28 【正确答案】 A【知识模块】 收益法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。29 【正确答案】 该项目总市场价值可由各部分市场价值之和求得,各层建筑面积为1000m2。(1 分) 项目正常经营第 1 层商铺每年可获得净收益(1 分) 1000(1-60%)75%90%6012 元=19.44 万元 2、3 层商铺归属于房地产的净收益(1 分) 1000270%8500-10000000-2100070%600 元=106 万元 则 12、3 层年合并可产生的
16、净收益(19.44+106)万元=125.44 万元 其 47 年经营期收益价格:V1=125.44/10%1-1/(1+10%)50-3万元=1240.17 万元(1 分) 第 4 层酒楼每年净收益(1 分) (100070%5012-80000)元=34 万元 其 47 年经营期收益价格:V2=34/8%1-1/(1+8%)50-3万元=413.59 万元(1 分) 510 层办公楼部分年净收益(1 分) 62018001280%(1-10%)元=186.624 万元 其 47 年经营期收益价格:V3=186.624/7%1-1/(1+7%)50-3万元=2555.18 万元(1 分) 1
17、124 层商品住宅市场售价总计为(1 分) V4=1410004000 元=5600 万元 所求该房地产合计市场价格为(1分) V1+V2+V3+V4=(1240.17+413.59+2555.18+5600)万元=9808.94 万元【知识模块】 收益法30 【正确答案】 该写字楼的净收益与收益价格计算如下。.计算未来 3 年的净收益 a.未来第一年的净收益(360-36)(1-20%)(1-25%)3000 元=58.32 万元(1 分)b.未来第二年的净收益(400-36)(1-20%)(1-25%)3000 元=65.52 万元(1 分)c. 未来第三年的净收益(330-36)(1-20%)(1-25%)3000 元=52.92 万元(1 分) 用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益 【知识模块】 收益法
