1、收益法练习试卷 12 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 路线价特别适用于( ) 需要对大量土地进行估价的场合。（A）土地经济评价（B）土地课税（C）土地收益测算（D）土地定级2 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 7%和 8%,某宗房地产交易买方付完卖方 2325 元/m 2,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( ) 元/m 2。（A）2487.75（B） 25.00（C） 2511.00（D）2162.253 某写字楼刚建成,其建筑造价实际为 1000 万元,建筑面积为 500m2,其基地的现时市场价格为 60
2、0 万元,附近类似写字楼的现时市场价格为 2800 元/m 2,则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。（A）800（B） 900（C） 1000（D）大于 10004 收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。（A）市场交易价格（B）预期收益能力（C）开发建设成本（D）未来收益大小5 报酬资本化法又称作( )。（A）收益乘数法（B）现金流量折现法（C）报酬法（D）直接资本化法6 收益法的雏形是( ) 。（A）地租资本化法（B）报酬资本化法（C）早期购买年法（D）直接资本化法7 运用收益法估价一般分为四个步骤,具体为( )。（A）搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据
3、资料 ,如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料;预测估价对象的未来收益 (如净收益); 求取报酬率或资本化率、收益乘数;选用适宜的收益法公式计算出收益价格（B）搜集并验证与估价对象过去收益有关的数据资料,如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料;预测估价对象的未来收益(如净收益); 求取报酬率或资本化率、收益乘数;选用适宜的收益法公式计算出收益价格（C）搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料,如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料;求取报酬率或资本化率、收益乘数 ;选用适宜的收益法公式计算出收益价格（D）搜集并验证与估价对象过去预期收益有关的数据资料 ,如估价对象及其类
4、似房地产收入、费用的数据资料;预测估价对象的未来收益 (如净收益); 选用适宜的收益法公式计算出收益价格8 收益乘数法是将估价对象一年的某种收益,乘以相应的( )来求取其价值的方法。（A）资本化率（B）收益率（C）收益乘数（D）利息率二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 毛租金乘数法的优点是( )。（A）方便易行,在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料（B）由于在同一市场,同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响,因此毛租金乘数是一个比较客观的数值（C）避免了由于多层次
5、估算可能产生的各种误差的累计（D）忽略了房地产租金以外的收入10 收益法中,当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时,则要采用( )。（A）房地剩余技术（B）市场剩余技术（C）土地剩余技术（D）建筑物剩余技术11 在运用收益法求取净收益时,要考虑房地产的( )。（A）客观收益（B）实际收益（C）有形收益（D）无形收益12 收益期限应在估价对象房地产( )的基础上,结合房地产剩余经济寿命来确定。（A）自然寿命（B）合同约定（C）净运营费用（D）法律规定三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。13 估价对象房地产状况
6、为过去,估价时点却可以是过去或现在、未来。( )（A）正确（B）错误14 房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面、但其价值的高低主要取决于其权益的大小不同。( )（A）正确（B）错误15 某宗房地产的评估价格为 300 万元,实际成交价格为 380 万元,这意味着该评估价格不是客观合理的。( )（A）正确（B）错误16 城市规划影响土地价值,在一定程度上是合法原则的体现。( )（A）正确（B）错误17 房地产价格一般来说是由供给和需求决定的,需求减少,则价格下降。( )（A）正确（B）错误18 成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。( )（A）正确（B）错误19 偿债基金折旧法的
7、特点是每年的折旧额均相同,但比直线折旧法计算的年折旧额小。( )（A）正确（B）错误20 现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差 2%,则可比实例的个别因素修正系数为 100/102。( )（A）正确（B）错误21 资金的时间价值又称货币的时间价值,是指现在的资金比将来同样多的资金的价值要低。( )（A）正确（B）错误22 未来净收益越大,房地产的价值就越高,反之就越低。( )（A）正确（B）错误23 获得净收益越可靠,房地产的价值就越高,反之就越低。( )（A）正确（B）错误24 获得净收益期限越长,房地产的价值就越高,反之就越低。( )（A）正确（B）错误收益法练习试卷 12 答案与解析
8、一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法2 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法3 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法4 【正确答案】 B【知识模块】 收益法5 【正确答案】 B【知识模块】 收益法6 【正确答案】 C【知识模块】 收益法7 【正确答案】 A【知识模块】 收益法8 【正确答案】 C【知识模块】 收益法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 为毛租金乘数法的
9、缺点。【知识模块】 收益法10 【正确答案】 C,D【试题解析】 因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值,所以不能选择 AB。【知识模块】 收益法11 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 实际收益一般不能直接用于估价。【知识模块】 收益法12 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 净运营费用不能用来确定收益期限。【知识模块】 收益法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。13 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法14 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法15 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法16 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法17 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法18 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法19 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法20 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法21 【正确答案】 B【知识模块】 收益法22 【正确答案】 A【知识模块】 收益法23 【正确答案】 A【知识模块】 收益法24 【正确答案】 A【知识模块】 收益法
