1、收益法练习试卷 13 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某宗土地 50 年使用权的价格为 1000 万元,现探测其地下有铜矿资源,该铜矿资源的价值为 500 万元。若土地资本化率为 7%,则该宗土地 30 年使用权的价格为( )。（A）899（B） 1000（C） 1349（D）15002 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 18 万元,此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 1 万元,该类房地产的报酬率为 8%,该房地产的价格为( )万元。（A）225,00（B） 237,50（C） 381,25（D）395,833 某宗房地产,已知建筑物的重置价格为每平
2、方米 1000 元,成新率为 70%,房地产年净收益为每平方米 140 元,土地资本化率为 6%,建筑物资本化率为 8%,则该房地产的价格为( ) 元/m 2。（A）1700（B） 2000（C） 2100（D）24004 收益法适用的条件,是房地产的收益和( )都易于量化。（A）成本（B）报酬率（C）运营费用（D）风险5 某宗房地产的净收益为每年 100 万元,建筑物价值为 1000 万元,建筑物的资本化率为 8%,土地的资本化率为 6%,该宗房地产的价值为( )。（A）1468 万元（B） 1333 万元（C） 1500 万元（D）1287 万元6 某单位拥有的房地产每年可产生 100 万
3、元净收益,同时此单位有 2000 万元资金以5%的年利率存入银行,每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益,则对该单位来说,这宗房地产与( )万元的资金等价。（A）2000（B） 400（C） 4000（D）100007 已知某收益性房地产 40 年土地使用权的价格为 4000 元/m 2,对应的报酬率为 6%,假设土地使用权为 50 年,试求其报酬率为 8%下的价格为( )。（A）3252 元/m 2（B） 3435 元/m 2（C） 3565 元/m 2（D）3343 元/m 28 目前的房地产市场不景气,但预测 3 年后价格会回升,现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低
4、,年出租净收益 1000 万元,预计未来的 3 年内仍维持这个水平,但等到 3 年后市场回升时将其转卖的售价会高达 25000 万元,销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为 10%,则该写字楼目前的价值为( )。（A）21225 万元（B） 19854 万元（C） 2358 万元（D）20143 万元二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 直接资本化法的优点是( )。（A）指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和（B）通常只需要测算未来第一年的收益（C）每期的净收
5、益或现金流量都是明确的,直观且容易被理解（D）资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系10 下列哪几项是以营业方式获取收益的房地产?( )（A）旅馆（B）歌城（C）写字楼（D）加油站11 投资风险和投入资金缺乏流动性补偿,是根据估价对象的( )等来确定。（A）现状用途（B）新旧程度（C）规划限制条件（D）所在地区未来经济状况（E）投资者管理水平12 收益法又称作( ) 。（A）收益资本化法（B）收益还原法（C）收益乘数法（D）收益剩余法13 根据将未来预期收益转换为价值的方式的不同,收益法可分为( )。（A）剩余法（B）组合法（C）直接资本化法（D）报酬资本化法三、判断题请判断
6、下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。14 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。( )（A）正确（B）错误15 对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价,收益法大多不适用。( )（A）正确（B）错误16 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。( )（A）正确（B）错误17 抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额或价值求取自有资金的剩余技术。( )（A）正确（B）错误18 如果将抵押贷款金额加上自有资金权益价值,还可得到整个房地产的价值。( )（A）正确（B）错误19 自有资金剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩
7、余技术。( )（A）正确（B）错误20 土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。( )（A）正确（B）错误21 将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。( )（A）正确（B）错误22 收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。( )（A）正确（B）错误23 一般情况下,估价对象的收益年限为其整个经济寿命。( )（A）正确（B）错误24 投资回报是指所投入的资本的回收,即保本。( )（A）正确（B）错误25 报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。( )（A）正确（B）错误26 所谓风险,是指由于不确定性的存在,导致投资收
8、益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。( )（A）正确（B）错误收益法练习试卷 13 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 收益法2 【正确答案】 C【知识模块】 收益法3 【正确答案】 C【知识模块】 收益法4 【正确答案】 D【知识模块】 收益法5 【正确答案】 B【知识模块】 收益法6 【正确答案】 A【知识模块】 收益法7 【正确答案】 A【知识模块】 收益法8 【正确答案】 D【知识模块】 收益法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的
9、，每个选项得 0.5 分。9 【正确答案】 B,D【试题解析】 AC 是报酬资本化法的优点。【知识模块】 收益法10 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 C 属于以租赁方式获取收益的房地产。【知识模块】 收益法11 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 投资风险、管理负担和缺乏流动性的补偿是根据估价对象所在地区现在和未来的经济状况、估价对象的用途及新旧程度等来确定。【知识模块】 收益法12 【正确答案】 A,B【知识模块】 收益法13 【正确答案】 C,D【知识模块】 收益法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。14 【正确答案】 A【知识模块】 收益法15 【正确答案】 A【知识模块】 收益法16 【正确答案】 A【知识模块】 收益法17 【正确答案】 B【知识模块】 收益法18 【正确答案】 A【知识模块】 收益法19 【正确答案】 A【知识模块】 收益法20 【正确答案】 B【知识模块】 收益法21 【正确答案】 A【知识模块】 收益法22 【正确答案】 B【知识模块】 收益法23 【正确答案】 B【知识模块】 收益法24 【正确答案】 B【知识模块】 收益法25 【正确答案】 A【知识模块】 收益法26 【正确答案】 A【知识模块】 收益法
