1、收益法练习试卷 19 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 直接经营型房地产的最大特点,是房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与( )没有分开。（A）经营者利润（B）管理费用（C）租金外的收益（D）所有者额外费用成本2 商业经营型房地产,应根据经营资料计算净收益,净收益为( )扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。（A）服务收入（B）额外收入（C）管理收入（D）商品销售收入3 工业生产型房地产,应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益,净收益为( ) 扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用
2、、财务费用和厂商利润。（A）生产收入（B）额外收入（C）管理收入（D）产品销售收入4 自用或尚未使用的房地产,可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按相应的方式计算净收益,或( )得出净收益。（A）间接比较（B）直接比较（C）对照比较（D）直接求取5 对于现实中包含有多种收益类型的房地产的净收益求取,可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合,先分别求取,然后( )。（A）分析结果（B）计算结果（C）分析各种类型的基础条件（D）综合进行计算得出结果6 值得注意的是,如果无形收益已通过有形收益得到体现,如在当地能显示其形象、地位的写字楼,那承租者用该写字楼办公可显示其实力,该因素往往已包
3、含在该写字楼的( )中,则不必单独考虑,以免重复。（A）形象、地位中（B）较高租金（C）有形收益（D）较高的价值7 实际收益是在现状下实际取得的收益,一般来说它( ),因为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大,如果将实际收益资本化,会得到不切实际的结果。（A）不能用于估价（B）能够充分用于估价（C）是正常估价的依据（D）是特定条件估价的依据8 客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的( ),它才能作为估价的依据。（A）一般正常收益（B）特殊收益（C）无变化收益（D）潜在毛收入9 有租约限制的房地产的估价中,租约期内的租金应采用租约所确定的租金,租约期以外的租金应采用( )
4、 。（A）有效租金（B）经营租金（C）正常客观的租金（D）实际收益类租金10 计算净收益价格时应根据未来净收益流量的类型,选用对应的收益法计算公式,在实际估价中使用最多的是( )。（A）每年基本上固定不变（B）每年基本按某个固定的数额递增或递减（C）每年基本上按某个固定的比率递增或递减（D）其他有规则的变动情形11 对于土地与建筑物合成体的估价对象,如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束的,就根据( )确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。（A）建筑物经济寿命（B）土地使用权年限（C）土地使用的有效期（D）建筑物的有效寿
5、命12 扣除建筑物折旧费和土地摊提费,相当于在每次建筑物经济寿命结束和土地使用权年限到期时,能分别累积到一笔资金,利用该资金可对建筑物和土地进行不断的“复制”,最终使房地产的收益年限拓展为( ) 。（A）有限年（B）无限年（C）有限期（D）无限期二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 如果拥有土地者不再有任何特殊的社会地位,受自然、社会因素的影响获取地租并不稳定、有风险时,资本化率就要高于其他较长投资的收益率。因为土地的不可稳定性,使它不易于逃避一些( )的影响。（A）政策（B
6、）社会动荡（C）天灾（D）人文因素14 认清了资本化率的实质,则我们可以用以下方法求取资本化率,以下方法中正确的方法是( ) 。（A）市场提取法（B）社会需求直线法（C）累加法（D）投资收益率排序插入法15 累加法又称为安全利率加风险调整值法,是以完全利率为基础,再加上风险调整值作为资本化率的方法。该方法的具体的操作是( )。（A）找出完全利率（B）确定在安全利率基础上的加码(或扣减),包括对投资风险、管理负担和投入资金缺乏流动性的各项补偿（C）此外 ,投资估价对象也可能得到某些额外的好处,投资者因此会降低所要求的收益率。所以,还应扣除这种所带来的优惠（D）确定各项累加的结果而得出资本化率16
7、 完全无风险的投资在现实中难以找到,对此可选用同一时期的一年定期存款法定利率(或一年国债利率) 去代替安全利率。于是( ) 。（A）投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资一年定期存款的风险补偿（B）管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资一年定期存款的管理负担的补偿（C）缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对投资一年定期存款的缺乏流动性的补偿（D）投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资一年定期存款所带来的优惠17 投资收益率排序插入法的操作步骤和内容如下,正确的项是( )。（A）调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其收益率和风险程度的资料,如各种类型的银行存款、贷款、政府债券、保险
8、、企业债券、股票,以及有关领域的投资收益率等（B）将所搜集的不同类型投资的收益率按低到高的顺序排列,制成图表（C）将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较,考虑投资的流动性、管理的难易以及作为资产的安全性等,判断出同等风险的投资,确定估价对象风险程度应落的位置（D）根据估价对象风险程度所落的位置,在图表上找出对应的收益率 ,从而就确定出了所要求取的资本化率三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 有限年的公式用来说明在不同资本化率下土地使用权年限长到何时,土地使用权价格接近于无限年的土地价格。( )（A）正确（B）错误19 资本化率越高
9、,接近于无限年的土地价格越快。( )（A）正确（B）错误20 净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况:一是无限年,二是有限年。( )（A）正确（B）错误21 根据估价对象的经营状况和市场环境,对其在未来 35 年或可以预测的更长时期的净收益作出估价,并且假设从此以后的净收益将不变,然后对这两部分净收益进行折现处理,计算出房地产价格。( )（A）正确（B）错误22 有限年的公式估价适用于像写字楼、宾馆这类房地产,在建成后的前几年由于试营业等原因,收益可能不稳定的估价。( )（A）正确（B）错误23 根据发展前景比较容易预测未来的房地产价格水平时,不适宜采用预知未来若干年后房地产价格的公式,特
10、别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下。( )（A）正确（B）错误24 净收益按等差级数递增的公式具体有两种情况:一是无限年; 二是有限年。( )（A）正确（B）错误25 不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产,由于投资的风险不同,资本化率是不尽相同的。因此,在估价中并不存在一个统一不变的资本化率数值。( )（A）正确（B）错误收益法练习试卷 19 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 因为包含的是房地产的经营者,因而经营中也是有利润的。【知识模块】 收益法2 【正确答案】 D【知识模块】 收益法3
11、 【正确答案】 D【知识模块】 收益法4 【正确答案】 B【知识模块】 收益法5 【正确答案】 D【知识模块】 收益法6 【正确答案】 B【知识模块】 收益法7 【正确答案】 A【试题解析】 简单的例了,如果城市中有一块空地,目前未做任何使用,实际收益为零,甚至还为负数(因为要缴纳各种税费),但如此并不表示这块空地没有价值。再如某企业占用一家交通便利的房地产,但由于经营不善,由收入减去费用所得的结果可能为负数,这也不意味着该宗房地产没有价值。因而实际收益不能用于估价。【知识模块】 收益法8 【正确答案】 A【知识模块】 收益法9 【正确答案】 C【知识模块】 收益法10 【正确答案】 A【知识
12、模块】 收益法11 【正确答案】 B【知识模块】 收益法12 【正确答案】 B【知识模块】 收益法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益法14 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 收益法15 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益法16 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收益法17 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收益法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 A【知识模块】 收益法19 【正确答案】 A【知识模块】 收益法20 【正确答案】 A【知识模块】 收益法21 【正确答案】 A【知识模块】 收益法22 【正确答案】 A【知识模块】 收益法23 【正确答案】 B【试题解析】 根据发展前景比较容易预测未来的房地产价格水平时,适宜采用预知未来若干年后房地产价格的公式,特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下。【知识模块】 收益法24 【正确答案】 A【知识模块】 收益法25 【正确答案】 A【知识模块】 收益法
