1、收益法练习试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 收益法是求取估价对象( ),选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（A）正常净收益（B）未来的正常净收益（C）折现到估价时点时的净收益（D）客观的正常净收益2 从收益法的观点看,房地产的价值是其未来净收益的( )。（A）客观价格（B）价值的方法（C）现值之和（D）主观价格之和3 收益法是以( ) 为基础的,它说明,决定房地产价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。（A）预期原理（B）过去理论（C）未来理论（D）收益理论4 历史资料的作用是借它( ),
2、解释未来预期的合理性。（A）解释现在的现象（B）解释现在的矛盾（C）展示未来的矛盾（D）推知未来的动向和情势5 由于房地产的寿命长久,占用收益性房地产不仅能现在获得收益,而且( )。（A）易于转售（B）便于充分发挥它的价值（C）能期望在未来继续获得收益（D）期望房地产在未来能够升值6 购买收益性房地产可以视为( )。（A）一种投资（B）一种货币额（C）一定的银行利率（D）一个固定的货币额和一个固定的利率7 投资者购买收益性房地产,实质是( )。（A）将资金购买房地产获取收益（B）以现在的资金去交换期望在未来可以获得的一系列资金（C）将资金存入银行获取利息所起的作用（D）将这一货币额存入银行也会
3、带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入8 对于投资者来说,将资金购买房地产获取收益与将( )是等同的。（A）这一货币额存入银行带来的利息（B）该宗房地产所产生的收益（C）资金存入银行获取利息所起的作用（D）出售该房地产的价格9 某一货币额利息率=( )净收益。（A）房地产的（B）投资者的（C）资金（D）出售房10 房地产价格=房地产的净收益( ) 。（A）投资金额（B）普通收益（C）利息率（D）资金11 某人拥有的房地产每年可产生 40 万元净收益,同时此人有 400 万元货币以 10%的年利率存入银行,每年可得到与该宗房地产等额的收益,即每年能获得 40 万元的利息,则对该人来说,这宗房地产
4、与 400 万元的货币等价,即值( )万元。（A）40（B） 400（C） 4000（D）4000012 收益法是净收益和资本化率每年不变,获取收益的年限为无限年,并且获得房地产收益的风险与( ) 的收益法情形。（A）获取银行存款利息的风险相当的前提下（B）购买有一定年限收益的房地产（C）未来的收益年限内可以源源不断地获取收益（D）不与其他可能获得更高利息(收益)的资本的利率 (收益率)等同起来二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 有了货币的时间价值观念之后,收益性房地产的价
5、值就是该房地产的未来净收益的现值之和,其高低取决于下列 3 个因素:( )。（A）可获净收益的大小（B）可获净收益期限的长短（C）获得该净收益的可靠性（D）建立在货币具有时间价值的观念,现在的钱比将来的钱更值钱14 收益法适用的对象,是有收益或有潜在收益的房地产,如( )等房地产。（A）农地和商业（B）旅馆和餐饮（C）写字楼（D）公寓15 运用收益法估价一般分为下列 7 个步骤进行:搜集有关房地产收入和费用的资料;估算潜在毛收入 ;估算有效毛收入和( )。（A）估算运算费用和估算净收益（B）选用适当的资本化率或折现率（C）选用适宜的计算公式求出收益价格（D）房地产的收益和风险易于量化16 收益
6、法适用的条件,是房地产的( )都易于量化。（A）收益（B）风险（C）价值（D）金额17 有限年的公式可以用来说明在不同资本化率下土地使用权的年限长到何时,土地使用权价格接近于无限年的土地价格。资本化率为 2%时,需要( )年才能达到无限年的价格;3%时为( )年 ;4%时为( )年;9%时为( )年。（A）350（B） 520（C） 260（D）120三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 收益法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。( )（A）正确（B）错误
7、19 房地产的价值是其未来净收益的现值之和。( )（A）正确（B）错误20 收益法不是以预期原理为基础的。( )（A）正确（B）错误21 预期原理说明,决定房地产价值的,重要的是过去的因素,而不是未来的因素。( )（A）正确（B）错误22 房地产的价值通常不是基于其历史价值,生产它所投入的成本或过去的市场状况,而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。( )（A）正确（B）错误23 历史资料的作用主要是借它推知未来的动向和情势,解释未来预期的合理性。( )（A）正确（B）错误24 由于房地产的寿命长久,占用收益性房地产不仅现在不能获得收益,而且不能期望在未来继续获得收
8、益。( )（A）正确（B）错误收益法练习试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法,来求取估价对象未来的正常净收益,即为收益法。【知识模块】 收益法2 【正确答案】 C【知识模块】 收益法3 【正确答案】 A【试题解析】 具体的说,房地产的价值通常不是基于其历史的价格,生产它所投入的成本或过去的市场状况,而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。【知识模块】 收益法4 【正确答案】 D【知识模块】 收益法5 【正确答
9、案】 C【知识模块】 收益法6 【正确答案】 A【试题解析】 购买收益性房地产可以视为一种投资。【知识模块】 收益法7 【正确答案】 B【试题解析】 投资者购买收益性房地产,实质是以现在的资金去交换期望在未来可以获得的一系列资金。【知识模块】 收益法8 【正确答案】 C【试题解析】 对于投资者来说,将资金购买房地产获取收益与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。【知识模块】 收益法9 【正确答案】 A【试题解析】 某一货币额利息率=房地产的净收益。【知识模块】 收益法10 【正确答案】 C【试题解析】 房地产价格=房地产的净收益利息率。【知识模块】 收益法11 【正确答案】 B【知识模块】
10、 收益法12 【正确答案】 A【试题解析】 收益法是指净收益和资本化率每年不变,获取收益的年限为无限年,并且获得房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相当的前提下的收益情形。【知识模块】 收益法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 有了货币的时间价值观念之后,收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和,其高低取决于下列 3 个因素:可获净收益的大小; 可获净收益期限的长短;获得该净收益的可靠性。【知识模块】 收益法14 【正确
11、答案】 A,B,C,D【试题解析】 收益法适用的对象,是有收益或有潜在收益的房地产,如农地、商业、旅馆、餐馆、写字楼、公寓等房地产。【知识模块】 收益法15 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 运用收益法估价一般分为下列 7 个步骤进行:搜集有关房地产收入和费用的资料;估算潜在毛收入 ;估算有效毛收入 ;估算运营费用;估算净收益;选用适当的资本化率或折现率 ;选用适宜的计算公式求出收益价格。【知识模块】 收益法16 【正确答案】 A,B【试题解析】 收益法适用的条件,是房地产的收益和风险都易于量化。【知识模块】 收益法17 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 另外 5%为 220 年,
12、6%为 180 年,7%为 150 年,8%为 130 年,14%时为80 年,20%为 60 年,当资本转化率为 25%时,只要 50 年就相当于无限年的价格。【知识模块】 收益法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 A【知识模块】 收益法19 【正确答案】 A【知识模块】 收益法20 【正确答案】 B【试题解析】 收益法是以预期原理为基础的。【知识模块】 收益法21 【正确答案】 B【试题解析】 预期原理说明,决定房地产价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。【知识模块】 收益法22 【正确答案】 B【试题解析】 房地产的价值通常不是基于其历史价格,生产它所投入的成本或过去的市场状况,而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或过去的市场状况,基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。【知识模块】 收益法23 【正确答案】 A【知识模块】 收益法24 【正确答案】 B【试题解析】 由于房地产的寿命长久,占用收益性房地产不仅现在能获得收益,而且能期望在未来继续获得收益。【知识模块】 收益法
