1、收益法练习试卷 20 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 资本化率定将房地产的净收益转换成( ),由于资本化率的微小变化会导致价值的很大变化,资本化率如果选取不当,计算结果会出现很大的差异,从而即使净收益的估算很准确,计算结果仍然不可信任。（A）价格（B）生产力（C）价值的比率（D）净收益的市场价格2 认识资本化率的重要性,能使估价人员对资本化率的选取抱着( )的态度。正是由于对资本化率选取的精度要求很高,使得许多估价人员明知收益法是一种理论充分、普遍适用于收益性房地产估价的方法,但往往不敢贸然采用。（A）更加友好（B）更加科学和慎重（C）更加诚实（D）更加严
2、肃、认真3 可以将购买收益性房地产看作( ):这种投资所需的投入的资本额,是房地产的价格;试图获取收益,是房地产预期会产生的净收益。（A）投机行为（B）获利行为（C）垄断行为（D）投资行为4 资本化率实质上是一种( ),是一笔投资赚回的收益的百分数。有若干不同的名称,诸如收益率、获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率和利息率等,分别适用于不同的场合或在不同情况下的不同称呼。（A）投资的资金（B）投机的获利率（C）垄断的获利率（D）投资的利润率5 以最小的风险获取最高的收益,可以说是所有投资者的愿望。所谓投资风险,是指( ),即投资的结果可能是盈利较多,也可能盈利较少,甚至会亏损。盈利的多少一方
3、面与投资者自身的能力有关,但如果抽象掉投资者自身的因素,则主要与投资对象及所处的环境有关。（A）投资收益的稳定性（B）投资收益的持续性（C）投资收益的不确定性（D）投资收益的发展性6 认识到资本化率实质上是一种投资的收益率,实际上就观念上把握住了求取资本化率的方法,即估价时所选用的资本化率,应等同于与获取估价对象产生的净收益具有( )。（A）极高风险投资的收（B）益较低风险投资的收益（C）等同风险投资的收益（D）低于风险投资的收益7 对土地而言,当人们把土地所有权看作所有权的特别高尚的形式,并且把购买土地看作特别可靠的投资的话,资本化率就要低于( ),甚至低于银行的利息率。（A）短期投资的收益
4、率（B）长期投资的收益率（C）无风险投资的收益率（D）高风险投资的收益率8 不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产,由于投资的风险不同,资本化率是不尽相同的。因此,在估价中并不存在一个统一不变的( )。（A）收益值（B）收益率（C）资本化率（D）资本化率数值9 通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法计算公式,求出资本化率,该方法是( )。（A）市场提取法（B）社会需求直线法（C）累加法（D）投资收益率排序插入法10 如果需求取某宗房地产的资本化率,可以在市场上抽取与该房地产具有相似特点的房地产的净收益与价格的比率作为依据,通常为避免偶然性,需要( )
5、,求其净收益与价格之比的平均数。（A）抽取普通的一个实例（B）抽取多宗房地产（C）抽取最有代表性的一个实例（D）抽取中随意抽取,不讲特殊性11 累加法是以( ) 为基础,再加上风险调整值作为资本化率的方法。所以又称为安全利率加风险调整值法。（A）有效利润（B）有效利率（C）风险投资（D）安全利率12 抵押贷款与自有资金的组合是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为( ) 。（A）资本转化率（B）资本有效转化率（C）综合资本化率（D）资本化率二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选
6、项得 0.5 分。13 投资组合技术主要有( )的组合两种。（A）抵押贷款与自有资金的组合（B）土地与建筑物的组合（C）市场与房地产的组合（D）房地产的抵押与房地产的成交的组合14 抵押贷款与自有资金的组合的计算公式为:r0=M.rM+(1-M)rE,式中:r0 为( ),M 为( ),rM 为 ( ),rE 为( )。（A）综合资本化率（B）贷款价值比率（C）抵押贷款收益率（D）自有资金所要求的收益率15 抵押贷款与自有资金的组合的资本化率的计算公式为:r0=M.rM+(1-M)rE,对于该公式的几点正确的理解是( )。（A）可以把购买房地产视作为一种投资行为:房地产价格为投资额,房地产净收
7、益为投资利益（B）购买房地产的资金来源可分为:抵押贷款和自有资金两部分,特别是在房地产与金融紧密联系的现代社会,所以有:抵押贷款额+自有资金额=房地产的价格（C）房地产的收益相应地也由这两种资本来分享即:抵押贷款收益+ 自有资金收益=房地产净收益（D）抵押贷款额抵押贷款利率 +自有资金额自有资金收益率=房地产价格资本化率16 运用收益法估价,由于估价对象不同,如评估的是房地价格,还是土地价格或建筑价格,应采用的资本化率有所不同,由此需要区分资本化率的类型。应用最广泛的几种资本化率,以下选项中正确的是( )。（A）综合资本化率（B）市场供求资本化率（C）建筑物资本化率（D）土地资本化率17 收益
8、法中,是根据土地收益求取土地价值,根据建筑物的收益求取建筑物的价值,或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时,则要采用( )。（A）房地剩余技术（B）市场剩余技术（C）土地剩余技术（D）建筑物剩余技术三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 净收益按等差级数递减的公式具体有一种情况,那就是无限年。( )（A）正确（B）错误19 净收益按一定比率递减的公式其有两种情况:一是无限年 ,二是有限年。( )（A）正确（B）错误20 运用收益法估价需要预测估价对象的未来净收益。在实际估价中
9、取净收益甚至比求取资本化率更难,估算结果对净收益也很敏感。( )（A）正确（B）错误21 计算净收益的计算公式为:净收益=潜在毛收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。( )（A）正确（B）错误22 运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。运营费用是以估价角度出发的,与会计上的成本费用有所不同,如不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等。( )（A）正确（B）错误23 净收益是由潜在毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的合理的收益。( )（A）正确（B）错误24 出租型房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住
10、宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等,其净收益是根据租赁资料来求取,通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。( )（A）正确（B）错误25 市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以下类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法的计算公式,求出资本化率。( )（A）正确（B）错误收益法练习试卷 20 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 收益法2 【正确答案】 B【知识模块】 收益法3 【正确答案】 D【知识模块】 收益法4 【正确答案】 D【知识模块】 收益法5 【正确答案】 C【试题
11、解析】 在一个完善的市场中,投资者之间竞争的结果是,要获取较高的收益就意味着要承担较大的风险;或者有较大的风险,投资者必然要求有较高的收益,即只有有较高收益的吸引,投资者才愿意做有较大风险的投资。【知识模块】 收益法6 【正确答案】 C【知识模块】 收益法7 【正确答案】 B【知识模块】 收益法8 【正确答案】 D【知识模块】 收益法9 【正确答案】 A【知识模块】 收益法10 【正确答案】 B【试题解析】 具体的要求是选择近期发生的三宗以上与估价对象房地产相似的交易实例。【知识模块】 收益法11 【正确答案】 D【试题解析】 它的基本公式为:资本化率=安全利率 +投资风险补偿+管理负担补偿+
12、缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。【知识模块】 收益法12 【正确答案】 C【知识模块】 收益法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 【正确答案】 A,B【知识模块】 收益法14 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收益法15 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收益法16 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 收益法17 【正确答案】 C,D【试题解析】 因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值。因而A、B 项明显是错误的。【知识模块】 收益法三、判断题
13、请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 B【试题解析】 净收益按等差级数递减的公式具体有两种情况;一是无限年,二是有限年。【知识模块】 收益法19 【正确答案】 A【知识模块】 收益法20 【正确答案】 A【知识模块】 收益法21 【正确答案】 B【试题解析】 净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失 -运营费用。【知识模块】 收益法22 【正确答案】 A【知识模块】 收益法23 【正确答案】 B【试题解析】 是由有效毛收入扣除运营费用后得到的收益为净收益。【知识模块】 收益法24 【正确答案】 A【知识模块】 收益法25 【正确答案】 B【试题解析】 市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法的计算公式,求出资本化率。【知识模块】 收益法
