1、收益法练习试卷 4 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为 20 万元,运营费用为 12 万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 5%,运营费用增长 3%,收益年限可视为无限年,该类房地产的资本化率为 8%,该宗房地产的收益价格为:( )。（A）900.8 万元（B） 897.6 万元（C） 906.7 万元（D）911.6 万元2 某宗房地产预计未来每年的有效毛收入不变为 16 万元,运营费用第一年为 8 万元,此后每年会在上一年的基础上增长 2%,收益年限可视为无限年,该类房地产的资本化率为 10%,该宗房地产
2、的收益价格为:( )。（A）30 万元（B） 40 万元（C） 50 万元（D）60 万元3 计算净收益的基本公式为:净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失 -运营费用=有效毛收入-( )。（A）管理费用（B）运营费用（C）额外支出费用（D）收入损失4 潜在毛收入是假定房地产在( )、无空置的状况下可获得的收入。（A）充分利用（B）合理管理（C）正常价格（D）正常的市场环境5 有效毛收入是由潜在的毛收入扣除空置、( )(延尺支付租金和不付租金)以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。（A）延付资金（B）不付资金（C）拖欠资金（D）充分利用的资金6 运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用(
3、 )及归属于其他资本或经营的收益。（A）可以支付的费用（B）必须支付的费用（C）不必支付的费用（D）可以拖欠的费用7 运营费用是从( ) 出发的,与会计上的成本费用有所不用,如不包括所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费(寿命比整个建筑物寿命短的设备、装修除外,但还要看其是否被考虑在维修费中)、土地摊提费、房地产改建扩建费用等,而包含其他资本或经营的收益,如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。（A）从市场的角度（B）从估价的角度（C）从维修的角度（D）从购买的角度8 运营费用率是指运营费用与( )之间的比率。（A）有效毛收入（B）潜在毛收入（C）客观毛收入（D）实际毛收入9 有些类型
4、的房地产,其( )有一个相对固定的范围,为此估价人员可在当地市场上找出其运营费用率,为在估算运算费用或净收益时使用。（A）有效毛收入（B）潜在毛收入（C）运营费用率（D）净收益率10 净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于( )。（A）房地产的价格（B）房地产的市场状况（C）市场供求影响的收益（D）房地产的收益11 净收益的具体求取因( )的不同而有所不同。（A）估价对象的规模（B）估价对象的毛收入的多少而不同（C）估价对象的收益类型（D）估价对象的收益的多少12 在实际求取出租型房地产的净收益时,维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否要扣除,应在分析( )的基础上求取。（A
5、）租赁契约（B）转让合同（C）收益多少（D）租赁代理合同二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 房地产的收益有( ) 和( ), 在估算净收益时要两方面都考虑到。（A）有限年收益（B）无限年收益（C）有形收益（D）无形收益14 房地的收益还有( ) 。（A）实际收益（B）客观收益（C）直接收益（D）间接收益15 估价中采用的( ), 除有租约限制的以外,都应采用正常客观的数据。（A）潜在的毛收入（B）有效的毛收入（C）运营费用（D）净收益16 在求取净收益时应根据净收益过去、现
6、在和未来的变动情况及可获收益的年限,确定未来净收益流量的类型,以下是几种类型正确的项是( )。（A）每年基本上不变（B）每年基本上按某个固定的数额递增或递减（C）每年基本上按某个固定的比率递增或递减（D）其他有规则的变动情形17 对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据( )确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。（A）土地使用权年限（B）建筑物经济寿命（C）建筑物的有效寿命（D）土地使用无限年三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 收益法适用的对象限于估价对象本身现在是否有收益,
7、只要它所属的这类房地产有收益即可。( )（A）正确（B）错误19 收益法适用的条件,不是房地产的收益和风险都易于量化。( )（A）正确（B）错误20 某房地产预计未来每年的净收益为 8 万元,收益年限可视为无限年,该类房地产的资本化率为 8.5%。该房地产的收益价格为 95.1 万元。( )（A）正确（B）错误21 要比较两宗房地产价格的高低,如果该两宗房地产的收益年限或土地使用权年限不同,直接比较是不妥的。( )（A）正确（B）错误22 如果要比较两宗房地产价格,则需要将它们先转换成相同的年限下的价格。( )（A）正确（B）错误23 转换成相同年限下的价格的方法与上述不同年限的价格换算方法不
8、相同。( )（A）正确（B）错误24 不同年限的价格换算,对于运用比较法估价时进行有关土地使用权年限或不同收益年限的修正是特别有用的。( )（A）正确（B）错误收益法练习试卷 4 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 收益法2 【正确答案】 D【知识模块】 收益法3 【正确答案】 B【试题解析】 潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计。【知识模块】 收益法4 【正确答案】 A【试题解析】 房地产如果做出这样的假设即充分利用,无空置状况下,得到的收入即为潜在毛收入。【知识模块】 收益法5 【正确答案】 C【知识模块】 收益
9、法6 【正确答案】 B【知识模块】 收益法7 【正确答案】 B【知识模块】 收益法8 【正确答案】 A【知识模块】 收益法9 【正确答案】 C【知识模块】 收益法10 【正确答案】 D【知识模块】 收益法11 【正确答案】 C【知识模块】 收益法12 【正确答案】 A【试题解析】 如果保证合法、完全、正常使用所需的费用都由出租方负担,则应将它们扣除;如果维修、管理等费用全部或部分由承租方负担,则出租方所得的租金接近于净收益,此时扣除的项目要相应的减少。另外,如果租金中包含了无偿提供用水、电、燃气、空调、暖气等,则要扣除水、电、燃气、空调、暖气等费用。这些都要看租赁契约。【知识模块】 收益法二、
10、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 【正确答案】 C,D【试题解析】 在估算净收益时不仅要包括有形收益,还要考虑各种无形收益。但值得注意的是,如果无形收益已通过有形收益得到体现,如在当地能显示其形象、地位的写字楼,即承租者租用该写字楼可显示其实力,该因素往往包含在该写字楼的较高租金中,则不应单独考虑,以免重复。【知识模块】 收益法14 【正确答案】 A,B【知识模块】 收益法15 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收益法16 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收
11、益法17 【正确答案】 A,B【知识模块】 收益法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 B【试题解析】 收益法适用的对象不限于估价对象本身现在是否有收益,只要它所属的这类房地产有收益即可。如果价值对象目前为自用的住宅,可设想为出租的情况下来运用此方法估价。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的估价,收益法大多不适用。【知识模块】 收益法19 【正确答案】 B【试题解析】 收益法适用的条件,是房地产的收益和风险都易于量化。【知识模块】 收益法20 【正确答案】 B【知识模块】 收益法21 【正确答案】 A【知识模块】 收益法22 【正确答案】 A【知识模块】 收益法23 【正确答案】 B【试题解析】 转换成相同年限下的价格的方法与上述不同年限的价格换算方法相同。【知识模块】 收益法24 【正确答案】 A【知识模块】 收益法
