1、收益法练习试卷 7 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某类房地产,在其购买中通常抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率为 8%,自有资金要求的年收益率为 15%,则该类房地产的资本化率为( )。（A）11%（B） 12.3%（C） 10.1%（D）9.9%2 某宗房地产的年净收益为 2 万元,购买者的自有资金为 5 万元,购买者要求的年收益率为 12%,抵押贷款的年利率为 8%,该房地产的价格为( )。（A）21.5 万元（B） 22 万元（C） 22.5 万元（D）23 万元3 综合资本化率是求取房地产价格对应采用的资本化率。这时对应的净收益是( )。（A）土地
2、与建筑物共同产生的净收益（B）土地产生的净收益（C）建筑物产生的净收益（D）自有资金产生的投资净收益4 建筑物资本化率是求取( )时所应采用的资本化率。这时对应的净收益是建筑物一项所产生的净收益,不包括土地产生的净收益。（A）单纯建筑物的价格（B）单纯土地所产生的价格（C）土地和建筑物共同产生的价格（D）综合建筑物房地产的价格5 土地资本化率是求取单纯土地的价格时所采用的( ),这时所对应的净收益是土地所产生的净收益,这个净收益不应包括其他方面带来的部分。（A）资本价值（B）资本价格（C）资本化率（D）综合资本化率6 有一房地产,其土地价值是总价值的 40%,土地资本化率为 6%,建筑物资本化
3、率为8%,综合资本化率为:( )。（A）6.8%（B） 7%（C） 9%（D）7.2%7 土地剩余技术是( ) 合并产生收益,但如果采用收益法以外的方法,如采用成本法能求得建筑物的价值时,则可将此建筑物价值乘以建筑物资本化率得到归属建筑物的净收益,然后以土地及地上建筑物合并产生的净收益中扣除此归属于建筑物的净收益,得到归属于土地的净收益,再用土地资本化率进行资本化,即可求得土地的价值。（A）土地（B）地上建筑物（C）土地与地上建筑物（D）资本市场中8 某宗房地产的净收益为每年 50 万元,建筑物价值为 200 万元,建筑物的资本化率为12%,土地的资本化率为 10%,该宗房地产的价值为( )。
4、（A）200 万元（B） 250 万元（C） 260 万元（D）460 万元9 城市商业区内的土地,有时没有可参照的土地交易实例,难以采用比较法进行估价,成本法也往往不适用,但存在着大量的房屋出租商业经营行业,此时可以采用( )进行估价。（A）成本法（B）比较法（C）价值规律法（D）土地剩余技术10 在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时,虽然采用比较法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值,但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减少多少,比较法通常难以解决,这时运用( )可以求得。（A）成本折旧法（B）经济比较法（C）土地剩余技术（D）建筑物剩余技术11 建筑物剩余技术是土地与地上建筑物合
5、并产生收益,但如果采用收益法以外的方法,如采用比较法能求得土地的价值时,则可将此土地价值乘以土地资本化率得到归属于土地的净收益,然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益中扣除归属于土地的净收益,得到归属于建筑物的净收益,再用( )进行资本化,即可得到建筑物的价值。（A）土地与建筑物的资本化率（B）土地资本化率（C）建筑物的资本化率（D）净收益总额的资本化率12 收益乘数法是将( ) 乘以相应的收益乘数转换成价值的方法。（A）估价对象一年的某种收益（B）估价对象的未来若干年(一般为 3 年5 年)的某种收益（C）估价对象前若干年的某种收益（D）估价对象的折旧后的某种利益13 收益乘数是房地产的价格
6、除以其某种年收益所得的倍数。它是采用( ),从与估价对象的收益流量类型等相同的类似房地产的有关资料中求得。（A）收益法（B）比较法（C）成本法（D）市场提取法14 潜在毛收入乘数法是将估价对象一年的( )乘以潜在毛收入乘数得出估价对象价值的方法。潜在毛收入乘数是房地产的售价除以其潜在毛收入所得的倍数。与毛租金乘数法相比,潜在毛收入乘数法相对全面一些,它考虑了房地产租金以外的收入,但同样没有考虑房地产的空置率和运营费用的差异。（A）有效毛收入（B）潜在毛收入（C）毛租金收入（D）客观毛收入二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分
7、；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。15 剩余技术中有多项,正确的项是( )。（A）土地剩余技术（B）建筑物剩余技术（C）自有资金剩余技术（D）抵押贷款剩余技术16 整个房地产的价值为( )相加。（A）市场价格（B）成交价格（C）土地价值（D）建筑物的价值17 建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地( )很有好处。（A）过大（B）过小（C）太多（D）太少18 收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数,具体的有( )。（A）毛租金乘数（B）潜在毛收入乘数（C）有效毛收入（D）净收益乘数19 毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下
8、列优点,正确的是( )。（A）方便易行,在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料（B）由于在同一市场,同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响,因此毛租金乘数是一个比较客观的数值（C）避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计（D）忽略了房地产租金以外的收入20 已知收益与所求价格直接对应下的估价( )。（A）由土地收益求取土地价格（B）由建筑物收益求取建筑物的价格（C）由房地收益求取房地价格（D）由综合收益法求房地的价格三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。21 房地产的收益有实际收益和主观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益,一般
9、来看它不能用于估价。同为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大,如果将实际收益进行资本化,会得到不切实际的结果。( )（A）正确（B）错误22 资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。由于资本化率的微小变化会导致价值的很大变化,资本化率如果选取不当,计算结果会出现很大的差异,从而即使净收益的估算很准确,计算结果仍然不可信任。( )（A）正确（B）错误23 由于对资本化率选取的精度要求很高,使得许多估价人员明知收益法是一种理论依据充分,普遍适用于收益性房地产估价的方法,但往往不敢贸然采用。( )（A）正确（B）错误24 从全社会来看,收益率与投资风险正相关,风险大者收益率也高,反之则低。(
10、)（A）正确（B）错误25 将资金存入国家银行,风险小,但利息率高,收益也高;而将资金搞投机冒险,收益率低,但风险也大。( )（A）正确（B）错误26 两宗房地产的净收益相等,但其中一宗的净收益获取的风险大,从而要求的净收益率高,另一宗风险小,从而要求的收益率低。由此,风险大的房地产价值低,风险小的房地产价值高。( )（A）正确（B）错误27 不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产,由于投资的风险不同,资本化率是不尽相同的。因此,在估价中并不存在一个统一不变的资本化率数值。( )（A）正确（B）错误28 市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以下类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收
11、益法的计算公式,求出资本化率。( )（A）正确（B）错误29 在求取单纯建筑物的价格时,选用的如果不是建筑物资本化率,而是综合资本化率或土地资本化率,求出的价格实际上就不是建筑物的价格。( )（A）正确（B）错误收益法练习试卷 7 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 r0=M.rM+(1-M)rE=70%8%+(1-70%)15%=10.1%【知识模块】 收益法2 【正确答案】 C【试题解析】 购买有要求的收益额=512%=0.6 万元,支付抵押贷款利息的能力=2-0.6=1.4 万元,抵押贷款额=1.48%=17.5 万元,该房地
12、产价格 =5+17.5=22.5 万元【知识模块】 收益法3 【正确答案】 A【试题解析】 也就是说,如果评估的是土地与建筑物合成体的价格,所采用的净收益就应是土地与建筑物合成体的净收益,同时所选用的资本化率应为综合资本化率。如果在这个问题上出错,尽管估价人员主观上想求取的是土地与建筑物合成体的价格,但实际评估出的价格并非如此。【知识模块】 收益法4 【正确答案】 A【试题解析】 因为讲的是建筑资本转化率,因而是求取单纯建筑物的价格所采用的资本化率。【知识模块】 收益法5 【正确答案】 C【试题解析】 如果在求取土地的价格时选用的资本化率不是土地资本化率,即使得出了一个结果,这个结果也不能说是
13、土地价格。【知识模块】 收益法6 【正确答案】 D【知识模块】 收益法7 【正确答案】 C【知识模块】 收益法8 【正确答案】 D【知识模块】 收益法9 【正确答案】 D【知识模块】 收益法10 【正确答案】 C【知识模块】 收益法11 【正确答案】 C【知识模块】 收益法12 【正确答案】 A【试题解析】 通常为未来第一年的某种收益。【知识模块】 收益法13 【正确答案】 D【知识模块】 收益法14 【正确答案】 B【试题解析】 如果估价对象与可比实例房地产的空间率差异是暂时的,并且运营费用比率相似,则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。但总的来说,该办法也比较粗糙,适用于估价对象资料
14、不充分或精度要求不高的估价。【知识模块】 收益法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。15 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 这四项都是讲到的剩余技术,只不过它们代表了两个不同的方面。【知识模块】 收益法16 【正确答案】 C,D【知识模块】 收益法17 【正确答案】 A,B【试题解析】 此外,它还可以用来估计建筑物的折旧,即将建筑物的重新购建价格减去建筑物剩余技术求取的建筑物价值。【知识模块】 收益法18 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 相应的收益乘数法有:毛租
15、金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入法和净收益乘数法。【知识模块】 收益法19 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 为毛租金乘数法的缺点。另外它还忽略了不同房地产的空置率和运营费用的差异。该方法一般用土地或出租型住宅、公寓的估价。【知识模块】 收益法20 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。21 【正确答案】 B【试题解析】 房地产的收益是分为实际收益和客观收益。【知识模块】 收益法22 【正确答案】 A【知识模块】 收益法23 【正确答案】 A【知识模块】 收益法24 【正确答案】 A【知识模块】 收益法25 【正确答案】 B【试题解析】 将资金存入国家银行,风险小,利息率也相应的低,收益也就低;而将资金搞投机冒险,收益高,风险也大。【知识模块】 收益法26 【正确答案】 A【知识模块】 收益法27 【正确答案】 A【知识模块】 收益法28 【正确答案】 B【试题解析】 市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法的计算公式,求出资本化率。【知识模块】 收益法29 【正确答案】 A【知识模块】 收益法
