1、收益法练习试卷 9 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。（A）市场交易价格（B）预期未来收益（C）现在收益（D）重新开发建设成本2 收益法适用的条件是房地产未来的( )都能够较准确地量化。（A）收益和风险（B）收益和收益期限（C）收益期限和风险（D）收益和限制条件3 某宗房地产 1997 年建成使用,当时获得了 70 年土地使用权年限,预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 10 万元,该宗房地产的报酬率为 8%。则该宗房地产2007 年的收益价格为( ) 万元。（A）125（B） 126.42（C）
2、123.77（D）124.434 现知某宗收益性房地产 40 年收益权利的价格为 4000 元/m 2,报酬率为 10%。则该宗房地产 30 年土地使用权,报酬率为 8%的价格为( )。（A）3475（B） 4605（C） 3684（D）29475 有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益期限为 40 年,单价为 4000 元/m 2,乙房地产的收益期限为 50 年,单价为 4200 元/m 2。假设报酬率均为 8%,则甲、乙两宗房地产价格的高低关系是( ) 。（A）甲高于乙（B）甲低于乙（C）甲等于乙（D）不能确定6 某地段工业用地的基准地价目前为 1800 元/m 2,是按法定最高年限设定的。在
3、该地段有一宗 8 年前通过出让方式取得的 50 年使用年限的工业用地。假设除了使用年限不同之外,该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同,该类土地报酬率 10%。则通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格为( )元/m 2。（A）1782（B） 1818（C） 1650（D）17507 某宗房地产的收益期限为 40 年,通过预测得到其未来 3 年的净收益分别为 20 万元、23 万元 25 万元,从未来第 4 年至收益期限结束的净收益将稳定在 28 万元,该类房地产的报酬率为 10%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）266（B） 264（C） 262（D）2608 预测某宗
4、房地产未来第一年的净收益为 20 万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上增加 2 万元,收益期限假设为无限年,该房地产的报酬率为 10%。则该宗房地产的收益价格为( ) 万元。（A）220（B） 340（C） 400（D）5009 用收益法计算房地产价格,若净收益未来第一年为 A,此后净收益逐年增长率 g 与报酬率 Y 相等,收益期限为有限年 n。则房地产价格为 ( )。（A）A/(Y-g)（B） n/(1+Y)（C） A/(Y+g)（D）10 经预测某宗房地产未来第一年的净收益为 40 万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长 2%,收益期限为无限年,该房地产的报酬率为 10%。则该宗
5、房地产的收益价格为( ) 万元。（A）500（B） 333（C） 400（D）60011 某宗房地产预测其未来第一年的有效毛收入为 40 万元,运营费用为 20 万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 4%,运营费用增长 3%,收益期限假设为无限年,该宗房地产的报酬率为 8%。该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）300（B） 800（C） 600（D）140012 某宗房地产目前的价格为 4000 元/m 2,年净收益为 300 元/m 2,报酬率%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站,该火车站将在 5 年后建成投入使用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在
6、该城市现有火车站地区,同类房地产的价格为 6000 元/m 2。据此预计新火车站建成投入使用后,新火车站地区该类房地产的价格也将达到 6000 元/m 2,则获知兴建火车站后该宗房地产的价格为( )。（A）5588 元/m 2（B） 4863 元/m 2（C） 4676 元/m 2（D）5246 元/m 2二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 下列关于收益性房地产价值高低的说法,正确的有( )。（A）未来净收益越大,房地产的价值就越高（B）获得净收益越可靠,房地产的价值就越高
7、（C）收益性房地产价值的高低与收益流模式无关（D）获得净收益的期限越短,房地产的价值越低（E）对未来净收益预测越准确,房地产的价值越高14 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产,例如( )等。（A）写字楼（B）学校（C）行政办公楼（D）旅馆（E）加油站15 特别是像( ) 之类的房地产,在建成的前几年由于试营业等原因,收益可能不稳定,更适宜采用净收益在前若干年有变化的公式来估价。（A）商店（B）写字楼（C）旅馆（D）娱乐（E）餐饮16 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )等几种。（A）潜在毛收入（B）有效毛收入（C）税前现金流量（D）成本节约收益（E）期末转售收益17 从估价
8、角度出发,收益性房地产的运营费用不包含( )等。（A）所得税（B）抵押贷款还本付息额（C）房屋设备折旧费（D）房屋装饰装修折旧费（E）房地产改扩建费用三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。( )（A）正确（B）错误19 报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。( )（A）正确（B）错误20 净收益每年不变的公式表明,报酬率越低,接近无限年的价格越快。( )（A）正确（B）错误21 根据预测得到某宗房地产未来 3 年的净收益分别为 20 万元、23 万元、25 万元,从未来第
9、4 年至无限年每年的净收益将稳定在 28 万元,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为 266 万元。( )（A）正确（B）错误22 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 36 万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2 万元。则该宗房地产的合理经营期限为 20 年。( )（A）正确（B）错误23 期末转售收益可以是减去抵押贷款余额之前的收益,也可以是减去抵押贷款余额之后的收益。( )（A）正确（B）错误24 基于营业收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。( )（A）正确（B）错误25 运营费用不包含会计上的折旧额,是指不包含建筑物折旧费、土地摊提费,但包含寿命比整体建筑
10、物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等的折旧费。( )（A）正确（B）错误26 租赁收入包括租金收入和租赁保证金或抵押金的利息收入。( )（A）正确（B）错误27 费用可分为变动费用和固定费用,其中固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费和原材料费等。( )（A）正确（B）错误28 实际收益是在现状下实际取得的收益,一般来说它可以直接用于估价。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。29 某综合大厦的土地使用年限为 50 年,从 2002 年 10 月 1 日起计。该大厦
11、16 层商业部分整体出租,每层建筑面积 2000m2,从 2004 年 10 月 1 日租出,租期为 6 年,月平均租金为每平方米建筑面积 160 元,且每年不变。调查得知附近类似商场正常月租金为每平方米建筑面积 180 元。724 层为写字楼,每层建筑面积为 1500m2,出租率为 80%,正常月租金为 120 元/m 2。假设商场和写字楼的运营费用率均为 30%,商业部分的报酬率为 12%,写字楼的报酬率为 10%。试估算该综合大厦 2007 年 10 月1 日带租约出售时的价格。收益法练习试卷 9 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识
12、模块】 收益法2 【正确答案】 A【知识模块】 收益法3 【正确答案】 C【知识模块】 收益法4 【正确答案】 D【知识模块】 收益法5 【正确答案】 B【知识模块】 收益法6 【正确答案】 A【知识模块】 收益法7 【正确答案】 D【知识模块】 收益法8 【正确答案】 C【知识模块】 收益法9 【正确答案】 B【知识模块】 收益法10 【正确答案】 A【知识模块】 收益法11 【正确答案】 C【知识模块】 收益法12 【正确答案】 B【知识模块】 收益法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得
13、0.5 分。13 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 收益法14 【正确答案】 A,D,E【知识模块】 收益法15 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 收益法16 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 收益法17 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 收益法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 A【知识模块】 收益法19 【正确答案】 A【知识模块】 收益法20 【正确答案】 B【试题解析】 净收益每年不变的公式表明,报酬率越高,接近无限年的价格越快。【知识模块】 收益法21 【正确答案】 A【知识模块】 收益法
14、22 【正确答案】 B【试题解析】 该宗房地产的合理经营期限为(36/2)+1年=19 年。【知识模块】 收益法23 【正确答案】 A【知识模块】 收益法24 【正确答案】 B【试题解析】 应为基于租赁收入测算。【知识模块】 收益法25 【正确答案】 A【知识模块】 收益法26 【正确答案】 A【知识模块】 收益法27 【正确答案】 B【试题解析】 固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等,原材料费属变动费用。【知识模块】 收益法28 【正确答案】 B【试题解析】 实际收益,一般来说它不可以直接用于估价。【知识模块】 收益法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。29 【正确答案】 该大厦 2007 年 10 月 1 日带租约出售时的价格计算如下。 【知识模块】 收益法
