1、收益还原法练习试卷 2 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 土地使用者从土地取得的收益称为地租。（A）正确（B）错误2 运用收益还原法测算地价时，未来各年的预期收益不一定相等。（A）正确（B）错误3 土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间，因而是影响地价水平的重要因素之一。（A）正确（B）错误4 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。5 评估某一房地产价格，经调查当前房地产市场与其类似的房地产月租
2、金水平为300 元平方米，其中维修费、管理费等为租金的 25，该类房地产的还原率为8，总建筑面积 35000 平方米，可出租率为 80，则在不考虑房地产可使用年限的前提下，此房地产总价可确定为( )万元。（A）94500（B） 126000（C） 7875（D）70006 某商店的建筑面积为 1000，土地使用年限为 40 年，从 2000 年 5 月 1 日起计。2002 年 5 月 1 日开始对外出租，租期为 20 年，月租金为 150 元/,租赁经营的运营费用率为租金收入的 30%，房地产报酬率为 8%，则该商店 2007 年 5 月 1 日的收益价格为( ) 万元。（A）107849（
3、B） 103877（C） 123709（D）995887 某旅店占地面积 150 平方米，建筑面积 200 平方米，月正常经营性收入为 45000元，月经营总费用、建筑物纯收益均为 15000 元，若土地还原率取 10%，则该旅社所使用土地的单价为( )元/平方米。（A）10000（B） 12000（C） 20000（D）250008 从理论上讲，收益还原法中采用的还原率，应等于与获取纯收益具有同等风险的( )的获利率。（A）资本（B）土地（C）项目（D）房屋9 收益还原法求得土地价格通常称为( )。（A）收益价格（B）比准价格（C）积算价格（D）地租价格10 求取土地收益及确定( )是收益还
4、原法的关键。（A）土地租金（B）投资利率（C）土地还原率（D）经营费用11 预期收益原则可以在( )中得以运用。（A）成本逼近法（B）市场比较法（C）路线价法（D）剩余法和收益还原法12 收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与( )费用。（A）评估（B）设计（C）资本（D）建筑三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。13 收益还原法评估结果的准确性主要取决于( )准确程度。（A）利息率（B）土地纯收益（C）土地还原率（D）地价指数（E）地区价格指数14 采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收
5、益来源主要包括( )（A）土地租金（B）房地出租的租金（C）房屋折旧费（D）承租担保利息（E）企业经营收益15 在收益还原法中计算企业经营费用时，通常包括( )（A）原料费（B）运输费（C）折旧费（D）工资及税金（E）应摊提费用16 收益还原法可用于( )。（A）评估土地价格（B）评估房产价格（C）评估不动产价格（D）评估承租土地使用权价格收益还原法练习试卷 2 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 B【试题解析】 土地所有者从土地取得的收益称为地租。【知识模块】 收益还原法2 【正确答案】 A【知识模块】 收益
6、还原法3 【正确答案】 A【知识模块】 收益还原法4 【正确答案】 B【试题解析】 未来各年的还原利率可以不同。【知识模块】 收益还原法二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。5 【正确答案】 A【试题解析】 房地产总价房地产总年收益还原率3500080300（125）12894500【知识模块】 收益还原法6 【正确答案】 A【试题解析】 该商店 2007 年 5 月 1 日的收益价格为： A150100012（130%）126 万元 n20515 年V126/8%11/（18%）15107849 万元。【知识模块】 收益还原法7 【正确答案】 B【知识模块】
7、 收益还原法8 【正确答案】 A【试题解析】 从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的资本的获利率。【知识模块】 收益还原法9 【正确答案】 A【试题解析】 收益还原法求得土地价格通常称为收益价格。【知识模块】 收益还原法10 【正确答案】 C【试题解析】 求取土地收益及确定土地还原率是收益还原法的关键。【知识模块】 收益还原法11 【正确答案】 D【试题解析】 预期收益原则可以在剩余法和收益还原法中得以运用。【知识模块】 收益还原法12 【正确答案】 C【知识模块】 收益还原法三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择
8、正确的每选项得 0.5 分。13 【正确答案】 B,C【试题解析】 收益还原法评估结果的准确性主要取决于土地纯收益和土地还原率准确程度。【知识模块】 收益还原法14 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益来源主要包括土地租金、房地出租的租金、承租担保利息、企业经营收益。【知识模块】 收益还原法15 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的一切费用，通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用【知识模块】 收益还原法16 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收益还原法
