1、比较法练习试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某宗房地产的交易总价款为 30 万元。其中首期付款 20%,余款于半年后支付。假设月利率为 5,则在其成交日期时一次付清的价格为( )。（A）30 万元（B） 28 万元（C） 29.29 万元（D）28.29 万元2 搜集有甲、乙两宗交易实例,甲交易实例的建筑面积为 200m2,成交总价 80 万元人民币,分三期付款,首期付 16 万元人民币,第二期于半年后付 32 万元人民币,余款 32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积为 232.25m2,成交总价 15 万美元,于成交时一次付清。如果选取
2、此两宗交易实例为可比实例,则在进行有关修正之前所做处理的最终结果:甲、乙单价各为( )。（A）3821.1(元人民币/m 2.建筑面积);498(元人民币/m 2.建筑面积)（B） 3821.1(元人民币/m 2.建筑面积);60(元人民币/m 2.建筑面积)（C） 3821.1(元人民币/m 2.建筑面积);373.5(元人民币 /m2.建筑面积)（D）3821.1(元人民币/m 2.建筑面积);4020.4(元人民币/m 2.建筑面积)3 一宗房地产的正常成交价格为 2500 元/m 2,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的 5%,则:卖方实际得到的价格为
3、( )。（A）2315 元/m 2（B） 2325 元/m 2（C） 2335 元/m 2（D）2345 元/m 24 上题中买方实际付出的价格为( )。（A）2615 元/m 2（B） 2625 元/m 2（C） 2635 元/m 2（D）2645 元/m 25 某地区某类房地产 2002 年 4 月至 10 月的价格指数分别为79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以 2000 年 1 月为 100)。其中某宗房地产在 2002年 6 月的价格为 1800 元/m 2,对其进行交易日期修正,修正到 2002 年 10 月的价格为( )。（A）2301.2 元/
4、m 2（B） 2302.2 元/m 2（C） 2303.2 元/m 2（D）2304.2 元/m 26 下列关于房地产状况修正的思路的说法中,有误的一项是( )。（A）首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素 ,包括区位方面的、权益方面的和实物方面的（B）其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况（C）然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较,找出他们之间的差异造成的价格差异程度;最后根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整（D）总的来说,如果可比实例房地产优于估价对象房地产 ,则应对可比实例的价格做增价调整;反之,则应做减价
5、调整7 对三个可比实例修正出的三个价格分别为 5200 元/m 2、5600 元/m 2 和 5300 元/m 2,如果赋予三个价格的权数分别为 0.5,0.3,0.2,则用“加权算术平均”, 综合出的一个价格为( )。（A）5340 元/m 2（B） 5367 元/m 2（C） 5350 元/m 2（D）5380 元/m 28 某宗房地产交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方 2325 元/m 2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5%,则该宗房地产交易的正常成交价格为( ) 。（A）2500
6、 元/m 2（B） 2600 元/m 2（C） 2700 元/m 2（D）2800 元/m 29 某地区某类房地产 2002 年 4 月至 10 月的价格指数分别为99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上个月为 100)。其中某宗房地产在 2002年 6 月的价格为 2000 元/m 2,对其进行交易日期修正,修正到 2002 年 10 月的价格为( )。(要求采用环比价格指数进行交易日期修正)（A）3026.8 元/m 2（B） 3036.8 元/m 2（C） 3046.8 元/m 2（D）3056.8 元/m 210 可比实例的规模与估价对象的规
7、模相比较而言,应该( )。（A）偏高（B）偏低（C）相当（D）不确定11 选取的可比实例数量从理论上讲越多越好,但一般选取的个数为( )。（A）28 个（B） 310 个（C） 411 个（D）5 个二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 在搜集交易实例时,需要搜集哪些内容很重要,一般应包括( )。（A）交易双方的基本情况和交易目的（B）交易实例房地产的状况（C）成交日期、成交价格（D）付款方式、交易情况（E）保修期限13 选取的可比实例应符合 4 个方面的要求,即( )。（A
8、）估价对象的类似房地产,包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近（B）交易类型与估价目的吻合（C）成交日期与估价时点接近（D）成交价格是正常价格或可修正的正常价格（E）成交日期与估价时点吻合14 一般建筑结构的大类分为( )。（A）钢结构（B）钢筋混凝土结构（C）砖混结构（D）砖木结构（E）不包括简易结果15 建立价格可比基础包括 5 个方面,下列说法正确的是( )。（A）统一付款方式（B）统一采用单价（C）统一币种和货币单位（D）统一面积内涵（E）统一面积大小16 不宜选为可比实例的交易情况有( )。（A）有利害关系人之间的交易（B）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易（C）交易双方或
9、某一方有特别动机或偏好的交易（D）交易税费正常负担的交易（E）不受债权关系影响的交易17 房地产状况修正包含( )。（A）价格状况修正（B）区位状况修正（C）权益状况修正（D）实物状况修正（E）非权益状况修正18 房地产状况修正的方法有( )。（A）百分率法（B）比较分析法（C）差额法（D）回归分析法（E）收益法19 选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好,但是,如果要求选取的数量过多,一是可能由于交易实例缺乏而难以做到;二是后续进行比较修正的工作量大 ,所以,一般要求选取的个数能满足实际需要的为( )。（A）3 个（B） 5 个（C） 7 个（D）9 个（E）11 个20 采用间接比较进行房
10、地产状况修正的表达式为:对于上式括号内应填写的数字,下列说法中正确的是( )。（A）位于分母的括号内,为可比实例房地产相对于标准房地产的得分（B）位于分子的括号内,为可比实例房地产相对于标准房地产的得分（C）位于分母的括号内,为估价对象房地产相对于标准房地产的得分（D）位于分子的括号内,为估价对象房地产相对于标准房地产的得分（E）位于分子的括号内,为估价对象房地产相对于可比实例房地产的得分21 根据可比实例的定义,对选取的可比实例有几个基本要求,应该是( )。（A）可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产（B）可比实例的成交日期应与估价时点接近（C）可比实例的交易类型应与估价目的吻合（D）
11、可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格（E）可比实例的用途与估价对象的用途相同22 房地产交易类型主要有买卖和租赁两大类。其中根据交易方式,又可分为( )等交易类型。（A）协议（B）租赁（C）招标（D）拍卖（E）挂牌三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。23 运用比较法估价,首先需要拥有大量真实、可靠的交易实例。( )（A）正确（B）错误24 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同,当两者不相同时,一般也能作为可比实例。( )（A）正确（B）错误25 可比实例房地产状况,无论是区位状况、权益状况还是实物状况,既可以是实
12、例房地产在其成交日期时的状况,也可以是在估价时点或其他时候的状况。( )（A）正确（B）错误26 当房地产价格平稳发展时,可不进行交易日期修正。而当房地产价格为上涨或下跌时,则必须进行交易日期修正,以使其符合估价时的房地产市场状况。( )（A）正确（B）错误比较法练习试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 成交日期时一次付清的价格为:【知识模块】 比较法2 【正确答案】 D【试题解析】 统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准,假设当时人民币的年利率为 8%,则: 乙总价=15 万美元统一采用单价。则: 统一币种和货币单
13、位。如果以人民币元为基准,则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为 1 美元=8.3 元人民币,则:甲单价 =3821.1 元人民币/m 2.建筑面积乙单价=608.3=498 元人民币/ft2.使用面积统一面积内涵。如果以建筑面积为基准,另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为 1m2 建筑面积=0.75m 2 使用面积 ,则:甲单价=3821.1 元人民币/m2.建筑面积乙单价=4980.75=373.5 元人民币/m 2.建筑面积统一面积单位。如果以 m2 为基准,由于 1m2=10.764ft2,则: 甲单价=3821.1 元
14、人民币/m 2.建筑面积乙单价=373.510.764=4020.4 元人民币/m 2.建筑面积。【知识模块】 比较法3 【正确答案】 B【试题解析】 正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格。【知识模块】 比较法4 【正确答案】 B【试题解析】 正常成交价格+应由买方负担的税费= 买方实际付出的价格。【知识模块】 比较法5 【正确答案】 B【试题解析】 采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为: 180098.1/76.7=2302.2 元/m 2。【知识模块】 比较法6 【正确答案】 D【试题解析】 如果可比实例房地产优于估价对象房地产,则应对可比实例的价格做减价调整;反之,则
15、应做增价调整。【知识模块】 比较法7 【正确答案】 A【试题解析】 设 V1,V2,V3,Vn 为修正出的几个价格,f1,f2,f3,fn 依次为V1,V2,V3,V 的权数,则基加权算术平均数依下列公式求取: 即:该价格=52000.5+56000.3+53000.2=5340 元/m 2。【知识模块】 比较法8 【正确答案】 A【试题解析】 正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格; 应由卖方负担的税费=正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率。【知识模块】 比较法9 【正确答案】 C【试题解析】 采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为:可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期
16、的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数=在估价时的价格。 则修正到 2002 年 10 月的价格为: 20001.051.0921.1251.181=3046.8 元/m 2。【知识模块】 比较法10 【正确答案】 C【试题解析】 根据可比实例的定义,选取的可比实例的规模应与估价对象规模相当。因此应选 C 选项而排除 A、B、D 三个选项。【知识模块】 比较法11 【正确答案】 B【试题解析】 因若选取数量过多,一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到,二是后续进行修正、调整的工作量大,因此一般选取 310 个可比实例。因此排除其它选项而选 B 选项。【知识模块】 比较法二、多项选
17、择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 比较法13 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 比较法14 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 比较法15 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 比较法16 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D、E 项所例举的交易情况宜选为可比实例。【知识模块】 比较法17 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 比较法18 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 比较法19 【正确答案】 A,B,C,D【
18、试题解析】 一般要求选取 3 个以上(含 3 个)、10 个以下(含 10 个)的可比实例即可。【知识模块】 比较法20 【正确答案】 A,D【知识模块】 比较法21 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 “可比实例的用途应与估价对象的用途相同”为选取可比实例的 4 个基本要求具体化的一个方面,包含在以上四个选项中,因此选择 A、B 、C、D 四个选项。【知识模块】 比较法22 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 租赁为房地产交易类型的两大类中的一类,而协议、招标、拍卖、挂牌是具体的交易类型。因此排除 B 选项而选 A、C、D、E 四个选项。【知识模块】 比较法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。23 【正确答案】 A【知识模块】 比较法24 【正确答案】 B【试题解析】 一般不能作为可比实例。【知识模块】 比较法25 【正确答案】 B【试题解析】 可比实例房地产状况,无论是区位状况、权益状况还是实物状况,都应是可比实例房地产在其成交日期时的状况,而不是在估价时点或其他时候的状况。【知识模块】 比较法26 【正确答案】 A【知识模块】 比较法
