1、物业管理制度与政策练习试卷 2 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 业主的义务有( ) 。遵守物业管理法律、法规、政策遵守业主公约遵守所在物业管理区域的物业管理制度执行业主大会和业主委员会的有关决议决定交纳物业管理服务费用和维修基金法律、法规规定的其他义务（A）（B） （C） （D）2 业主委员会履行下列职责的是( )。召集和主持业主大会草拟、修订业主公约和业主委员会章程并报业主大会通过选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同依照法律、法规、政策规定统筹有关物业共用部位、共用设备设施维修基金,监督维修基金的使用和管理审定物业管理企
2、业提出的年度工作计划,物业管理服务的预算和决算听取业主、使用人的意见和建议,监督和配合物业管理企业的管理服务合同执行业主大会的有关决议、决定履行物业管理合同监督业主公约的遵守和物业管理制度的执行业主大会赋予的其他职责（A）（B） （C） （D）3 物业管理招标有( ) 三种方式。（A）公开招标、邀请招标、议标（B）委托招标、邀请招标、议标（C）公开招标、委托招标、议标（D）公开招标、邀请招标、委托招标4 为规范物业管理的行为,建设部制订了两种物业管理委托合同、前期物业管理服务协议的示范文本。物业管理合同和前期物业管理服务协议的主要内容包括( )。当事人和物业的基本情况双方的权利义务物业管理服务
3、事项和服务质量的要求物业管理服务费用的标准和收取方法维修基金的管理与使用合同的期限、合同中止和解除的约定违约责任及解决纠纷的途径双方当事人约定的其他事项（A）（B） （C） （D）5 住宅小区公共性服务收费的费用构成包括( )。管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费公共设施, 设备日常运行、维修及保养费绿化管理费清洁卫生费保安费办公费物业管理固定资产折旧费法定税费（A）（B） （C） （D）6 在保险费中开支的保险项目一般包括( )。火险;火险附加险;全损险;锅炉保险;财产毁损责任保险; 租金损失保险;职工信用保险 ;业主和租客责任保险 ;交通工具保险（A）（B） （C） （D）7 维修基金
4、属于代管基金,因此,必须加强对维修基金的管理,其要点主要有( )。业主委员会成立时,维修基金由当地房地产行政主管部门代管业主委员会成立后,经业主委员会同意 ,房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管物业管理企业发生变换时,代管的维修基金账目经委员会审核无误后 ,应当办理账户移交手续维修基金应当在银行专户存储,专款专用业主转让房地产所有权时,结余维修基金不予退还 ,随房屋所有权同时过户因房屋拆迁或者其他原因造成住房失火时,维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人交缴比例退还给业主各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理和使用（A）（B） （C） （D）
5、8 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。( )是物业管理最主要的特点。（A）社会化（B）专业化（C）市场化（D）集中化9 在选聘企业管理物业环节,建设单位通过招投标方式选聘物业管理企业,新建现售商品房项目应当在现售前( )日完成。（A）30（B） 60（C） 90（D）180二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 业主大会履行的职责是( )。（
6、A）业主选举、撤换业主委员会委员（B）审议通过业主委员会章程和业主公约（C）监督业主委员会工作（D）审议物业管理工作报告（E）决定有关开发商共同利益的事项11 业主委员会履行下列职责的是( )。（A）召集和主持业主大会（B）草拟、修订业主公约和业主委员会章程并报业主大会通过（C）选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业签订或者解除物业管理合同（D）依照法律、法规、政策规定需筹有关物业共用部位 ,共用设备设施维修基金,监督维修基金的使用和管理（E）维护物业管理企业提出的年度工作计划,物业管理服务费的预算和决算12 为规范物业管理的行为,建设部制订了上述两种物业管理委托合同、前期物业管理服务协议的
7、示范文本,物业管理合同和前期物业管理服务协议的主要内容包括( ) 。（A）当事人和物业的基本情况（B）物业管理服务事项和服务质量要求（C）物业管理服务费用的标准和收取办法（D）维修基金的管理与使用（E）违约责任及解决纠纷的途径及诉诸法律方法、手段13 为推动和规范物业管理的发展,国家和政府先后制定了一系列的有关政策,建立多渠道、多层次的物业管理经费筹集机制,当前总体上看,物业管理经费的来源有( )。（A）定期收取物业管理服务费（B）物业管理部位共用设施设备维修基金（C）物业管理企业开展多种经营的收入利润（D）政府多方面扶持（E）施工单位给予一定的支持14 住宅区公共性服务费用构成包括( )。（
8、A）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费（B）公共设施,设备日常运行、维修及保养费（C）清洁卫生费（D）物业管理单位固定资产折旧费（E）法定利润15 维修基金属于代管基金。因此,必须加强对维修基金的管理,其要点有( )。（A）业主委员会成立前由当地房地产行政部门代管（B）业主委员会成立后,经业主委员会同意,房地产行政主管部门将维修基金移交业主委员会（C）维修基金应当在银行专户存储,专款专用（D）业主转让房地产所有权时,结余维修基金不予退还 ,随房屋所有权同时过户（E）各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理和使用16 物业管理的基本特征有( )。（A）社会化（B）
9、市场化（C）专业化（D）集中化（E）机械化17 以下哪些属于物业管理服务的基本内容。( )（A）物业共用部位的维护和管理（B）物业共用设备和设施的运行、维护和管理（C）机动车和非机动车的停放管理（D）维修资金的使用与管理（E）物业装饰、装修管理服务18 以下哪些属于物业管理的主要环节。( )（A）物业管理的准备阶段（B）选聘物业管理企业（C）首次业主大会召开（D）前期物业管理阶段（E）物业管理的日常运作阶段19 以下哪些属于物业管理的准备阶段的内容。( )（A）物业管理的早期介入（B）业主入住（C）制定物业管理方案（D）制定业主临时公约及有关制度（E）选聘物业管理企业20 以下哪些属于前期物业
10、管理阶段的内容。( )（A）物业的接管验收（B）业主入住（C）档案资料的建立（D）系统的协调（E）目前的前期物业管理服务21 为了规范物业管理活动,维护物业管理当事人的合法权益,物业管理条例确立的物业管理基本制度有( )。（A）业主大会制度（B）业主公约制度（C）物业管理企业资质管理制度（D）住房专项维修资金制度（E）维护全体业主合法权益的制度三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。22 收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经常性收入(不含保证金和准备金)。而经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同,但还是存在着房地产管
11、理行业公认的通用费用项目。在与国家规定的物业管理费用构成不矛盾的前提下,每一个物业管理企业都可以用自己的方式来定义费用,某些费用项目还可能要进一步细分以适应特定物业在管理过程中经营费用管理的需要。此外,有时业主也会要求采用特定的费用分类方式。( )（A）正确（B）错误23 共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费包括小区楼宇内共用部位及小区道路环境内的各种土建零修费;各种共用设施设备的日常运行、维修及保养费。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用;共用设备设施的大、中修费用;电梯的运行、保养和维修费用 ;共用天线保养维修费用;高压水泵的运行、维修费用;冬天供暖费
12、。( )（A）正确（B）错误24 物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营利润。同时,其收入和利润事先也无法准确的测算和估计。因此这种收入和利润并不属于物业管理经费的稳定来源。之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润也作为物业管理经费的主要来源,主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善,从推动物业管理的运作和人民承受能力的实际出发,而提出的在一定时间内的带有较强过渡色彩的措施。( )（A）正确（B）错误25 业主委员会成立后,业主委员会选聘物业管理企业,在同等条件下,业主委员会应当优先选聘与物业购买人签订过前期物业管理服务协议的物业管理企业。合同甲方是业主委
13、员会,合同乙方是选聘的物业管理企业。该合同一经签订,原房地产开发企业或出售单位与物业管理企业所签订的物业管理委托合同、前期物业管理服务协议即自行失效。( )（A）正确（B）错误26 前期物业管理服务协议是在购房人与售房单位或其委托的物业管理企业间签订的,有时是在房屋预售时签订的。为确定双方的权益及所有购房人权利义务的一致,该协议应以建设部颁布的示范文本为依据,结合本物业情况制定细则,并经政府行政主管部门备案后签订。在同一物业管理区域内,前期物业管理服务协议中凡涉及物业购买人共同利益的约定应当一致。( )（A）正确（B）错误27 公开招标又称为无限竞争性公开招标,由招标方通过报刊、电视、广播等各
14、种媒体向社会公开发布招标公告,凡符合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标。公开招标的优点是招标方有较大的选择范围,可以在众多的投标单位之间选择最优者;共特点是由于竞标单位较多、工作量大、时间长 ,增加了招标成本。公开招标一般适用于规模较大的物业,尤其是收益性物业。( )（A）正确（B）错误28 邀请招标又称为有限竞争性选择招标,由招标单位向预先选择的有承担能力的若干物业管理企业发出招标邀请,参与竞标。其优点是可保证投标企业有关的资质条件和足够的经验,信誉可靠。缺点是有定局限性,可能漏掉一些有较强竞争力的物业管理企业参与竞标,邀请招标是目前广泛采用的招标方式。( )（A）正确（B）错误
15、物业管理制度与政策练习试卷 2 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 单个业主的上述权利是由法律和业主公约及物业管理委托合同来保障和维护的,是通过业主大会和业主委员会来实现的。【知识模块】 物业管理制度与政策2 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理制度与政策3 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理制度与政策4 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理制度与政策5 【正确答案】 D【试题解析】 其中第 2 项至第 6 项费用支出是除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其他费用开支。【知识模块】 物业管理制度与政策6 【正确答案】 A【试题
16、解析】 虽然保险费是半年或一年支付一次,但保险费的实际支出还要受保险计划安排的影响。保险费项目只包括物业本身的保险。员工医疗保险和失业保险在人工费中开支。【知识模块】 物业管理制度与政策7 【正确答案】 A【试题解析】 市县财政部门和房地产行政管理部门应当制定维修基金使用计划批报管理制度、财政决算管理制度、审计监督制度以及企业的查询和对账制度等。【知识模块】 物业管理制度与政策8 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理制度与政策9 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理制度与政策二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且
17、选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 业主大会履行的职责有:业主选举,撤换业主委员会委员,审议通过业主委员会章程和业主公约,监督业主委员会工作。【知识模块】 物业管理制度与政策11 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理制度与政策12 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 物业管理合同和前期协议主要包括:当事人和物业的基本情况,物业管理服务事项和服务质量要求。【知识模块】 物业管理制度与政策13 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理制度与政策14 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理制度与政策15 【正确
18、答案】 A,C,D,E【知识模块】 物业管理制度与政策16 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 物业管理制度与政策17 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 此外还包括环境卫生、绿化管理服务;物业档案资料的管理;物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务。【知识模块】 物业管理制度与政策18 【正确答案】 A,D,E【知识模块】 物业管理制度与政策19 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 B 属于前期物业管理阶段的内容。【知识模块】 物业管理制度与政策20 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 D 属于物业管理的日常运作阶段,前期物业管理阶段还包括首次业主大会召开这
19、一环节。【知识模块】 物业管理制度与政策21 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 E 不属于,物业管理基本制度还包括物业管理专业人员职业资格制度。【知识模块】 物业管理制度与政策三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。22 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理制度与政策23 【正确答案】 A【试题解析】 共用部位,共用设施设备日常运行、维修及保养费包括小区楼宇内共用部位及小区道路环境内的各种土建维修费,各种共用设施设备的日常运行、维修及保养费。【知识模块】 物业管理制度与政策24 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理制度与政策25 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理制度与政策26 【正确答案】 A【试题解析】 前期物业管理服务协议是在购房人与售房单位,或其委托的物业管理企业间签订的,有时是在房屋预售时签订。【知识模块】 物业管理制度与政策27 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理制度与政策28 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理制度与政策
